Acheter des parts de SCPI avec un crédit

[Antoine419]

Transition Europe est elle pertinente?

[Michael31]

Investir à crédit sans viser un cash flow positif est-ce un bon investissement ? Et quel serait ta TRI si tu investissais comme indiqué ?

[Joris16]

Ça dépend surtout de la plus-value latente anticipée, et de ce que tu pourrais faire d’autre avec ta capacité d’endettement. Ça dépend aussi de ce que tu penses de l’évolution des loyers: si ça monte ton CF augmente. Bref… je pense que certains investisseurs peuvent se pencher sur le sujet SCPI, même si pour ce que j’en comprends personnellement je suis pas sûr d’y faire un tour (quand l’immobilier augmente la valeur de part stagne, quand l’immobilier chute, la valeur de part aussi… je sais qu’il y a une grosse inertie mais je sais aussi qu’ils sont incités à vendre du rendement et que pour augmenter un rendement il n’y a rien de meilleur que de baisser la valeur de part).

[Michael31]

@Timo_93

Pas trop compris cette phrase

Il voulait je pense te dire que si le remboursement mensuel de ton emprunt est supérieur au loyer perçu par la scpi, tu es perdant. Dans le sens où tu ne génères pas un cashflow positif. Ce n’est pas une opération blanche. Or généralement c’est ce qu’on vise dans un investissement immobilier.

[Joris16]

C’était déjà bien difficile avec des taux à 1%, je ne sais pas qui peut dire qu’il a réussi à générer du cash flow positif ces dernières années en intégrant absolument toutes les charges (dont les travaux, lissés sur la période de détention ou en intégrant une décote de leur bien qui sera vendu en état bof). Mais je voudrais voir la gueule des biens qui soit disant s’autofinancent, actuellement. Ça doit être des cages à lapin en OSB (au mieux).
Ce n’est pas absurde d’investir avec un CF négatif. Du tout.

[Patator]

Totalement d’accord ! le cash flow positif sur de l’investissement immobilier c’est terminé (je ne sais même pas si ca a commencé en fait).
SCPI à crédit sur la nouvelle génération de SCPI me semble être la meilleure solution : gestion entièrement déléguée, pas de taxes foncières ni frais de notaire, déduction des intérêts d’emprunt, rendements facilement supérieurs à 6% nets le tout pour quelques dizaines d’euros d’effort d’épargne pour se constituer 40/50/60K de patrimoine !

[atommyx666]

Je préfère être rentable dès le jour de mon investissement et non pas dans 20 ans.
A bon entendeur.

[anon1224576]

@Michael31

si le remboursement mensuel de ton emprunt est supérieur au loyer perçu par la scpi, tu es perdant

Non. Pour être perdant il faut que le loyer soit inférieur à la somme des intérêts d’emprunts, des frais et de la fiscalité.

[Lionel5]

"Riche maintenant et pas dans 20 ans "
Le slogan d un célèbre influenceur sur le web qui gagne tellement de cash qu il continue à faire des vidéos YT , sûrement par philanthropie

[Michael31]

Je pense que pour avoir un cash-flow positif en SCPI tu dois à la fois faire un emprunt et un apport. Tu ne peux pas être en full emprunt.

[Frederic115]

Faire un crédit immobilier pour de la pierre papier ?
Je suis pas sûr que les banques te suivent vu qu’elle veulent des garanties type Hypothèque, Cautionnement, PPD ou du Nantissement. Je ne crois pas que les SCPI offrent ce type de garanties… mais bon je ne demande qu’à être convaincu du contraire.

[Joris16]

Euhhhhhhhhhh… oui. Mais comme tout le monde tente de te faire passer le message depuis tout à l’heure, ça n’existe pas ou plus le CF positif sur un bien acheté à 110%; j’ai l’impression que c’est autour de ces notions que ton discours tourne dans chaque message (pardonne-moi si je me trompe). L’idée selon laquelle les investissements immobiliers sont malins quand ils sont financés à 110% et avec un CF positif est courante (ou était car nos influenceurs jeunes et bronzés ont changé de crèmerie vers la pseudo-conciergerie Airbnb et ils vont devoir rechanger parce que ça bat sérieusement de l’aile) mais c’est une aberration qui envoie les gens dans le mur. Ca dirige vers des biens pourris dans des villes pourries, et donc si on n’est pas maçon, électricien, marchand de sommeil, ou si on a le malheur de s’intéresser à des enjeux de plus-value et pas que de rendement, eh bien c’est pas le bon business.

[Joris16]

Hello,
Si, ça existe, et c’est relativement courant. Il faut juste les chercher quelques minutes et tu trouveras si le coeur t’en dit. Evidemment, les seuls qui financent quoi qu’il arrive, c’est SOFINCO; les autres voudront savoir un peu qui es le demandeur.

[Lionel5]

On voit peut être la plus value d un courtier en prêt immobilier dans ce cas là

[Michael31]

Je suis en recherche d’une stratégie sur ce point. Je n’ai pas de certitude mais je partage des éléments de pensée. Pour moi il s’agit de partager et trouver des solutions. Je suis cuisinier pas CGP.

[eponyme]

Me concernant le crédit agricole m’a accepté 8 crédits depuis 2020 sur des SCPI différentes (et qui ne font pas partie de leur catalogue à eux), sans aucune demande de garantie.

epo

[Joris16]

Hello! Je n’ai hélas pas la sympathie et la cordialité de la plupart des usagers de ce forum et j’espère ne pas t’avoir offensé. En vérité j’ai très peur pour les gens qui se font bananer par les youtubeurs, c’est ce qui me fait réagir vivement. Ça me fait un peu surreagir. Si tu te poses des questions sur tes projets d’investissements, et que tu ne te reconnais pas dans les questions déjà posées sur ce forum, ouvre simplement un sujet en évoquant ta situation et tes objectifs. Les gens te proposeront des idées en fonction de ta situation… en effet les mauvais investissements d’une personne sont les bons investissement d’une autre. Il vaut mieux faire du sur mesure.

[Morphism]

Bonjour,

Je souhaite vous partager mon achat à crédit de SCPI afin d’apporter du concret à ce sujet.
Voici la simulation sur laquelle je me suis basé sur l’investissement :

Je suis parti sur 50% Iroko Zen et 50% Remake live
2 SCPI sans frais d’entrée, diversifié, opportuniste et européenne.

Elles sont toutes les 2 décoté actuellement alors que le marché en 2024 a été chahuté. Ce qui me rassure fortement pour la revalorisation des part de 0.5% estimé sur la durée de l’investissement.

Le taux d’emprunt est de 5.2% qui pique mais c’est à relativiser étant donnée qu’on peut les déduire des revenus perçus.
J’ai mis 0€ d’apport.

Ce qui me donne donc :

• Revenu estimé aux taux de rendements actuelle : 380€ / mois
• Mensualité d’emprunt : 360€ / mois

=> cashflow positif de 20€ si on ne compte pas la fiscalité.

Si demain je n’ai plus de revenu du travail, cette opération est blanche (car pas d’impots).

Si je prend en compte la fiscalité maintenant, j’estime environ 100€ / mois d’impôts

=> cashflow négatif de 80€ / mois.

Pour passer en cashflow neutre :
Je met une somme tout les mois dans une AV sur Remake live. Cela me permet de toucher des loyers non fiscalisé qui me serviront via rachat partiel de l’AV à m’aider de payer les impôts si j’ai besoin.

• C’est simplement l’équivalent d’un apport sur le crédit que je constitue de mon côté.

J’espere que ca peut éclairer certains, je suis disponible pour toutes questions

[eponyme]

Merci pour ce partage.

ps : avec quel site fais tu cette simulation ?

epo

[Morphism]

Il s’agit de LouveInvest