Bonjour,
Je suis en train de me renseigner sur l’opportunité d’acheter des parts de SCPI au moyen d’un crédit.
Que pensez-vous de cette solution VS toutes les autres manières d’épargner et gagner de l’argent via des placements.
Je compte mettre 4000 € de ma poche et emprunter 40000 € pour mettre sur Remake Live.
J’attends d’avoir plus d’éléments dans les prochains jours.
J’aimerais un crédit sur 20 ans avec une mensualité de 255 €. Je pense pas que ce soit possible d’obtenir un prêt avec ces conditions mais je verrai.
J’ai calculé que je devrais mettre 25€/ mois minimum (pendant 20 ans) dans des conditions super favorables. En gros, ça ne me rapporte pas pendant 20 ans, au contraire, je paye un peu chaque mois…
A ce jour, je pense sincèrement que les taux d’intérêt sont encore trop élevés par rapport à la performance des SCPI, d’autant en investissant dans une seule SCPI. Je conseillerai à minima 3 SCPI avec des stratégies et des géographies différentes (Osmo Energie, Iroko Zen et Epargne Pierre).
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Merci.
Après, je demande de manière générale en comparaison d’autres méthodes de placement. J’ai 4000 € à placer en vrai. Cela peut aller jusqu’à 5000 €.
Là , si je pars sur l’idée que j’ai exposée, je me lie à un produit pour 20 ans (crédit). Je vais payer genre 50 € par mois au début jusqu’à 100 € vers la fin des 20 ans. J’ai en effet légèrement actualisé les montants prévisionnels et j’ai aussi mieux manié les pourcentages de taxation, le fait que je vais passer en TMI 30%, etc. Tout ça pour 280 €/ mois à la fin des 20 ans.
(Tous ces montants sont Ă la louche)
J’essaie de me projeter et de voir si le jeu en vaut la chandelle.
Pour la stratégie de placer sur au moins 3 SCPI, je verrai ce que les conseillers des sites internet me proposent et qui, je l’espère, seront de bons conseillers.
Comme le dit @souleymane.jean.gala, avec les taux de crédit actuels, l’achat de SCPI à crédit n’est pas très intéressant.
Vous aurez une performance équivalente en plaçant les mêmes montant sa crédit, en direct.
Sinon il faut que vous réfléchissiez à vos projet futurs et votre patrimoine dans sa globalité.
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Idem que @Pikaglace. Avec les taux de crédit actuels, en plaçant en direct (en bourse par exemple) votre montant à placer + l’équivalent de l’effort d’épargne mensuel demandé par le crédit, vous devriez arriver à peu près aux mêmes gains à la fin. Avec l’avantage important de ne pas être lié à un crédit sur cette période = pas de grignotage de votre capacité d’emprunt + pas de très mauvais retour sur investissement en cas d’interruption de l’investissement avant 20 ans (il faut penser à ça aussi, si jamais vous devez ne pas aller au bout des 20 ans, vu que vous payez la majorité des intérêts au début de l’emprunt, le résultat serait très mauvais).
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Mais dans quoi investir alors @Pikaglace ? L’avantage du crédit, c’est que j’aurai même plus à y penser et le montant bien qu’élevé sera investi.
Je suis d’accord que cela grignote ma capacité d’emprunt @Hugo199
Merci de cette mise en garde général !
Allez faire un tour sur Avenue des Investisseurs pour apprendre à connaitre les différents types d’actifs, établir une stratégie globale, etc…
Pas vraiment
Ils vont orienterons sur les SCPI sur lesquelles ils ont le plus de commissions au moment de votre demande
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Attention quand même . Il faut s’en tenir aux informations mais pas aux produits/sociétés qu’ils mettent en avant car j’ai parfois des doutes sur leur indépendance …
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Réponse d’un conseiller Epargnoo :
La différence entre taux d’emprunt et taux de rendement des meilleurs SCPI (proposées en ce moment) est la même qu’à l’époque où les taux d’emprunt était plus faible et taux de rendement de 4,5% ou 5% des SCPI de l’époque.
Le montant des intérêts est déductible de ce qui est gagné grâce au SCPI. Donc, pendant les premières années (5 à 6 ans), on paye moins d’impôts « grâce » aux intérêts élevés.
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Nohan1
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Si j’ai l’opportunité de faire un effet de levier pour acheté des scpi avec un crédit étudiant de 1% vous trouvez ça intéressant ? Vois pouvez donner votre avis
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Effectivement, je parlais uniquement des articles didactiques.
Pour tout ce qui concerne les produits, je ne leur fais plus confiance.
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Les crédits étudiant sont généralement plus courts, donc le levier sera plus faible.
Et quand on débute dans la vie, ne pas avoir de crédit c’est pas mal non plus.
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Nohan1
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Après j’ai déjà un CDI, je gagne environ 800 par mois c’est pas énorme mais c’est déjà ça
Effectivement le site est tres pédagogique.
Quelles sont les préconisations qui vous font douter?
Kaizi
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Hello,
Selon moi, c’est une très bonne idée que tu as là , et c’est aussi mon projet dans les prochaines semaines. En revanche le choix des SCPI est très important car comme te l’a dit ton contact chez Epargnoo, tes intérêts d’emprunts seront déductibles des revenus issu des SCPI. Voici un exemple (pour des SCPI françaises):
Prenons le cas d’un investisseur dans la tranche marginale des impôts à 11%.
Ce Monsieur a acheté 100 000 € de SCPI qui lui rapportent 5000 euros de revenus à l’année. Il devra donc payer 1410 euros d’impôts sur ces revenus.
Calcul: 5000 € (Revenu foncier net) - 11% (Tranche d’imposition) - 17,2% (Prélèvements sociaux)
S’il avait acheté ces mêmes parts avec un crédit de 100 000 € sur 20 ans (Taux de 2% et assurance de 0,35%), il aurait eu 2280 euros de charges de crédit déductibles. En pratique, il n’aurait donc payé que 760 euros d’impôts.
Calcul: 5000 € - 2280 € = 2720 € (Revenu foncier net) - 11% (Tranche d’imposition) - 17,2% (Prélèvements sociaux)
La déduction des charges permet donc de minorer l’imposition. Si on rajoute à cela que dans le cas d’un crédit, la majeure partie du remboursement est effectuée par les revenus de la SCPI, on comprend qu’il s’agit là d’un outil de création de patrimoine très puissant.
Source: Centrale des SCPI
Donc si les intérêts de ton crédits dépassent ce que te rapporte les loyers effectivement tu es perdant. Et une baisse des taux pourrait te permettre de renégocier ton crédit à la baisse.
Et comme ça t’a été dit, partir sur un investissement de 20 ans sur une seule SCPI nouvelle c’est très risqué. Pour ma part je répartis 10 000€ sur chaque SCPI
Pas trop compris cette phrase. Dans ce cas (où les intérêts du crédit dépasseraient les loyers), les revenus de la SCPI seraient vraiment très faibles… Je pense que ça n’arrive jamais, sauf peut-être si la rentabilité devient anormalement basse.
Enfin, je pense saisir le principe : les intérêts d’une année sont déductibles des gains en SCPI de la même année.
Le fil sur l’AV Cardiff supprimé (dont on attend toujours le droit de réponse), les commentaires désactivés sur l’article de la même AV, « ouvrir plusieurs c’est une bonne idée » où tous les liens sont affiliés…
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On est sur 2 placements très différents entre de la SCPI à crédit (Immo) et la bourse sans effet de levier.
Avec la SCPI à crédit, @Timo_93 pourra investir 40 000€ dès maintenant et commencera à percevoir des loyers dans moins de 6 mois, et remboursera au fur et à mesure. En bourse, s’il place 5.000€ ajd et 25€/mois, il aura placé en 20 ans environ 11.000€.
Et l’immobilier, sur 20 ans, reste beaucoup plus sécurisé et tangible que la bourse qui, même si le potentiel de rendement peut-être supérieur, reste adossé à une prise de risque plus importante (toujours la même règle en investissement).
Et même avec des taux « hauts » (qui vont le rester, on assiste à un vrai changement de paradigme, on ne retrouvera jamais les 1.5% TAEG que l’on a pu connaitre), les rendements des SCPI ont aussi fortement augmentés et vont continuer à augmenter, c’est un cercle. Si l’on retrouve des taux à moins de 3.5% d’ici 5 ans ça serait déjà miraculeux.
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J’ai calculé qu’en mettant 7432 € en une seule fois (montant disponible par ailleurs en liquide), sans effort supplémentaire d’investissement, et en attendant 20 ans, j’obtiendrais 50000 € (sur un produit avec un taux de 10% ce qui est relativement faible, mais réaliste ??).
Pour reparler de l’investissement SCPI, je n’ai pas compté les loyers après 20 ans qui augmentent la somme gagnée. C’est aussi à prendre en compte. Mais c’est pareil dans le cas d’un placement style ETF que j’évoque : il y aura également des gains après les 20 ans qui découlent du placement initial. Juste, j’ai du mal à modéliser tout cela dans mon prévisionnel.
Pour mettre à jour les estimations pour l’investissement SCPI, je devrais mettre sur la table 80 € / mois (avec une différence entre la première année et la 20ème de 30 €). Ça démarre à 67 et finit à 97 € (sur 20 ans). +5000 € d’apport initial
Ça représente un sacré budget pour une rentabilité plutôt faible… Mais ce n’est pas inintéressant.
C’est une manière d’investir, certes pas optimisée.
