Bonjour Ă tous,
Jeune investisseur, j’ai souscrit en 2023 via mon AV Linxea Spirit 2 à des parts de SCPI, dans un soucis de diversification. J’ai voulu faire un patchwork afin de limiter le risque…mais que ne fut pas ma surprise en découvrant les 1ères baisses de part quelques mois plus tard.
Aujourd’hui, 23 janvier 2025, la chute de Primopierre atteint -44.7%. Vous vous rendez compte de la catastrophe pour un placement qui, à défaut d’être sécurisé, est illiquide par défaut et considéré comme étant bcp moins à risques qu’un investissement en bourse ou que le crowdfunding ?
Y a-t-il d’autres victimes de ces escrocs ? Je n’ose imaginer ceux qui ont acheté des parts en direct, encore pire à crédit.
Je me demande si nous ne devrions pas nous organiser pour attaquer Primonial en justice, afin d’exiger des détails sur leur gestion calamiteuse…et peut-être comprendre comment on a pu en arriver là .
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Pareil , sauf que j’étais chez eux depuis 2019…
Ouvert par un cgp bien sur quand je ne m’y connaissais pas …
Force Ă toi
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Bonjour Ă vous 2,
Et je suis désolé de lire vos mésaventures.
Je déteste les SCPI à titre personnel, je pense que c’est une mauvaise classe d’actifs pour une raison simple c’est que les SCPI gagnent de l’argent à la collecte et accessoirement avec les frais de gestion. Que ça monte ou ça baisse, ce n’est pas le pb des SCPI et qd ça baisse c’est l’investisseur qui prend toute la baisse….
Par contre, dire que c’est une arnaque c’est factuellement faux. C’est bien écrit que le capital est à risque et non garanti comme le rendement.Tout est écrit dans les documents. Je les ai lu qd on me les a proposés, et je leur ai rendu aussitôt.
Quand les intérêts ne sont pas alignés, c’est pas un bon investissement. Les SCPI veulent collecter, les investisseurs veulent de la performance et à défaut de la stabilité, et de la passivité. Au moins, ça aura été une leçon sur l’investissement. Dur à avaler j’en conviens. Espérons que ça remonte.!
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Jai fait un crédit de 140K.
Heureusement que j’ai du capital a coté et que j’ai un salaire suisse.
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Pareil. 300k de credit sur 4 scpi dont majoritairement les 2 daubes primonial (les autres se portent bien)
Apres je n’appellerai pas ca une escrocrie - plutôt une erreur / un manque de connaissance de ma part. On sait quand même qu’on s’engage dans un montage risqué. Et j’ai appris beaucoup dans le process (j’ai remercié mon cgp d’ailleurs quand j’ai coupé la plupart de mes invest avec lui :)). Par ailleurs la construction où les mensualites du credit non déduites des loyers peuvent etre cumulés sur plusieurs années permet de se dire qu’on accumule de future baisse d impôt si ca remonte un peu.
Après j’avais a minima vérifié que j’avais les épaules (salaires / patrimoine) pour encaisser une telle déconvenue (eg. remboursement les mensualités sans avoir les loyers)
Bref je dors bien. C’est la vie. Je me refais ailleurs.
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Mohsin
Janvier 23, 2025, 9:28
7
Plus je passe du temps sur ce forum. Plus je me dis que rien ne bats le snp500 en dca.
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Plein de choses battent le SP500 en DCA selon ce qu’on recherche et la conjoncture. Mais en tout cas c’est pas toujours justifié de faire plus compliqué que le DCA sur un ETF SP500.
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méfie toi de ce genre de biais, si je reprend toutes les crise qui durent parfois deux ans, il y a plein d’années ou le SP500 sous performe massivement l’immobilier par exemple
La vie ce n’est pas toujours un DCA sur 40ans en fermant les yeux et en espérant sortir au bon moment
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Hello, comme dit plus haut il n’y a aucune arnaque, c’est le risque de ton placement
Pour moi les SCPI sont un tres mauvais placement si on vise une revente pour valider une plus value, rien que les frais d’entrée sont vraiment un frein à cela
C’est totalement un placement de rendement passif à ultra long terme, la variation de tes parts à peu d’impacte si les dividendes reste similaire
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Oui le lump sum sur le SP500 bat le SP500 en DCA. Sinon sur le long terme c’est quasi imbattable, y’a des ETF avec des frais ridicules.
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R_C
Janvier 24, 2025, 6:40
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nasdaq 100? nasdaq x2? private equity high ticket? bitcoin?
juste pour donner des exemples , pas tant pour lancer un debat. investir en 2025 ce n est pas pareil qu en 1950 ou 1980.
je suis pro sp500 mais pour la simplicité comme dit plis haut.
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Mohsin
Janvier 24, 2025, 8:09
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Perso j ai un bien en locatif et full snp500 pr le reste. On verra dans 30 ans ce que ça donne.
Bobby
Janvier 24, 2025, 12:19
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Bonjour Ă tous,
Je ne vais pas me faire d’amis mais il est je pense important de prendre du recul.
Oui le niveau de risque 3/7 annoncé sur une SCPI est largement discutable quand on sait qu’un ETF Monde diversifié sur plus de 1 500 entreprises multisectorielles à travers 24 pays est lui classifié 4/7 la dessus je pense qu’on sera tous plus ou moins d’accord.
Maintenant il faut quand même savoir prendre du recul sur ses propres décisions avant de potentiellement chercher les responsabilités du gestionnaire qui je vous l’accorde semble briller en cette période comme en témoigne ma ligne Primovie dans mon AV
Si on reprend la thèse d’investissement de départ était ce un bon timing d’investir courant 2023 des parts de SCPI alors qu’on venait fin 2022 de terminer une hausse importante des taux d’intérêts dans un marché qui historiquement a de l’inertie.
Est ce qu’en souhaitant tout de même prendre ce risque on ne le démultipliait pas en choisissant des SCPI spécialisées sur un seul secteur dans une zone géographique elle aussi très restreinte avec en plus des interrogations qui pesaient déjà sur ce secteur du fait des conflits qui opposaient salariés et employeurs sur une éventuelle démocratisation du télétravail ?
Voilà à mon avis quelques pistes de réflexion qu’on pourrait ouvrir. Je m’excuse @Yoann12 vous allez probablement le prendre pour vous et ce n’est pas le but. J’ai moi même déployé du capital en 2023 sur des SCPI avec plus ou moins de chance donc la est plus le reflet de ma réflexion à posteriori. L’idée sous jacente est de dire qu’il est préférable de chercher à comprendre ce qu’on a mal fait dans un premier temps plutôt que de pointer du doigt les gestionnaires.
Bonne journée à tous
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Oui, et sans vouloir retourner le couteau dans la plaie non plus, peut-être l’occasion de se rappeler que le levier, ça n’amplifie pas que les gains.
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ça n’a pas de sens de comparer une SCPI avec un indice boursier.
De mon point de vue, la SCPI se voit comme un actif qu’il faut garder très longtemps (objectif à vie pour ma part).
Donc la valorisation de la part on s’en tape entre guillemet (ça reste pas agréable les dérouillées récentes et il faut s’accrocher pour garder la confiance) … Ce qui compte de mon point de vue c’est la stabilité des revenus.
De même avec un indice boursier ou crypto où tu peux te prendre un bouillon si tu rentres juste avant une crise … forcément certains vont crier au voleur et à l’arnaque.
D’ou l’importance de définir sa stratégie patrimoniale et de bien connaitre son niveau d’apétance au risque !
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c’est bien de le rappeler et ca s’applique évidement à l’immo physique…
et je parle pas d’immobilier à risque type immeuble de rapport à Roubaix. Je parle d’immo patrimonial à Paris.
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Tomitoot:
De mon point de vue, la SCPI se voit comme un actif qu’il faut garder très longtemps (objectif à vie pour ma part).
Donc la valorisation de la part on s’en tape entre guillemet (ça reste pas agréable les dérouillées récentes et il faut s’accrocher pour garder la confiance) … Ce qui compte de mon point de vue c’est la stabilité des revenus.
Sur le principe c’est vrai: la SCPI est censée n’être qu’un distributeur de loyers pour se ménager un revenu complémentaire stable et récurrent, en vue de la baisse de ses revenus d’activités à la retraite. Donc un produit de rendement, donc on ne devrait pas s’attendre à une rentabilité fournie par l’augmentation du prix de part.
NĂ©anmoins:
les SCPI qui ont acheté n’importe quoi à n’importe quel prix lorsque les prix étaient délirants et la collecte surabondante se retrouvent dans la merde actuellement
vendent leurs meilleurs actifs à prix cassés (pour celles qui ont des fonds de remboursement)
ont des dettes Ă rembourser
auront des travaux à financer pour rendre louable ce qu’il leur reste sur les bras
Bref, personne ne peut croire que le taux d’occupation financière va rester élevé et que les loyers vont rester stables pour ces SCPI-là . Et donc, il faut quand même se poser des questions sur celles-ci si on en a des parts.
Je me cite moi-mĂŞme sur les SCPI, dans un autre sujet:
Pas du tout.
C’est exactement mon avis.
Absolument, et s’attendre à pouvoir liquider quand on veut, c’est s’exposer à des désillusions inattendues, même en AV.
Une SCPI n’est décidément pas à manier comme un ETF World/SP500:
c’est un horizon d’investissement finalement aussi long (disons 10 ans) mais avec une espérance de gain plus faible
c’est peu liquide par nature, et même en AV on peut avoir des surprises désagréables (tout le contraire d’un ETF World)
ce n’est pertinent que pour tou…
C’est bien vrai.
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Opla
Janvier 24, 2025, 8:19
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Bien sûr, vu comme cela, des risques il y en a partout……
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D’un autre côté c’est aussi l’intérêt des SCPI: diversifier dans de nombreux biens, là où l’immo locatif en direct (donc sur peu de biens, pour un particulier) présente en fait un risque très considérable (pour cause de forte concentration de l’investissement).
Le truc, c’est que les vieilles SCPI thématiques (à la mode il y a quelques années) spécialisées dans le bureau se retrouvent en mauvaise posture avec la chute de valeur dans leur secteur, là où les SCPI diversifiées (et récentes) collectent à fond en ce moment (et achètent à prix cassés, il faut avouer que le timing les sert).
Bref: la diversification est la clé.
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