Pas du tout.
C’est exactement mon avis.
Absolument, et s’attendre à pouvoir liquider quand on veut, c’est s’exposer à des désillusions inattendues, même en AV.
Une SCPI n’est décidément pas à manier comme un ETF World/SP500:
- c’est un horizon d’investissement finalement aussi long (disons 10 ans) mais avec une espérance de gain plus faible
- c’est peu liquide par nature, et même en AV on peut avoir des surprises désagréables (tout le contraire d’un ETF World)
- ce n’est pertinent que pour toucher des loyers régulièrement sur le très long terme, pas pour voir une valeur liquidative monter
- mais ça permet d’utiliser le levier, puisque l’immo (même en SCPI) est une catégorie d’actifs qui permet de s’endetter fortement (et ça pour acheter des actions c’est pas la même histoire). Il y a donc ici un avantage… mais seulement en direct, donc pas en AV ; mais dans ce cas la fiscalité est merdique, pas d’abattement comme en AV, et sur le long terme (bref, on a le choix de l’embarras).
Oui, au fond le problème des «vieilles» SCPI, c’est surtout le problème des SCPI qui ont collecté fortement en sortie de Covid, à mon sens:
- plein de pognon qui arrivait en masse juste après le Covid
- des gérants qui ont laissé les vannes ouvertes plutôt que de fermer leur SCPI en entrée
- … et qui ont donc investi ledit pognon frais dans tous les biens disponibles, dans un contexte de taux hyper bas, donc propices à l’envolée du marché immobilier (et des actifs tangibles en général) ; bref en achetant tout et n’importe quoi à n’importe quel prix
Sauf qu’ensuite, toujours à mon sens:
- inflation → remontée brutale des taux
- baisse des surfaces louées par les locataires (cad les entreprises) en matière d’immo de bureau (là où sont investies une bonne partie des SCPI de rendement)
- fragilisation des finances desdites entreprises (hausse des taux, climat des affaires, etc) → ça commence à réclamer des mois gratuits, voire à payer moins régulièrement, le taux d’occupation financière commence à baisser dans certaines SCPI
- Bref, chute du marché immo (et notamment de bureau) → chute des valeurs de reconstitution des «vieilles» SCPI gavées de biens achetés trop chers → chute des prix de part (sur des produits présentés comme très sûrs!)
- Les acheteurs en AV, sûrs de la liquidité, arbitrent massivement en sortie aussi bien les SCPI que les SC/SCI gavées de SCPI → les institutionnels vendent massivement les parts de SCPI concernées → lesdites SCPI se retrouvent incapables de payer lesdites parts en sortie, les parts sont bloquées, le marché des parts est bloqué
- Lesdites SCPI doivent vendre à la casse leurs meilleurs actifs (sinon ça se vend pas du tout), et se retrouvent à garder les boulets. Autant dire que ça ne va pas arranger la suite de leurs affaires. Et bien entendu, leurs valeurs de part continuent donc de baisser.
- La chute des valeurs de part fait monter artificiellement le rendement en % desdites SCPI. Mais le taux d’occupation financière commence à baisser dans certaines, et à un moment donné ça va finir par se voir et les loyers servis pourraient bien baisser. Ça pourrait ne pas pas aller en s’arrangeant pour certaines, encore une fois (un vrai cercle vicieux).
- Les SCPI qui sont gagnantes sont celles lancées très récemment, car elles se retrouvent à pouvoir acheter à prix cassés les meilleurs actifs des autres. Mais on ne peut pas dire que ce soit grâce à leur bonne gestion, c’est plutôt un coup de bol.
- Corum semble avoir privilégié les biens de seconde catégorie à pas cher mais avec des locataires à baux déjà en place, y compris ces dernières années, donc leurs SCPI semblent aller bien. On verra dans le futur si c’est vraiment vrai ou s’il y a anguille sous roche.
Ça se respecte tout à fait, mais autant pour de l’ETF World on sait qu’il faut juste rester investi (Time in the market beats timing the market) sous peine de manquer les jours de fortes remontées des marchés, autant en SCPI/immo il y a de la visibilité à plus long terme mais qui exige une gestion un peu active si on est concerné par le prix de part (et ce n’est pas lazy/passif, les années de taux bas ont été un trompe-l’œil).