Acheter des parts de SCPI avec un crédit

[Patator]

tu peux aller demander à des plateforme type Epargnoo (avec un beau cash back en plus) ou Linxea qui ont des partenariats avec des organismes de crédit spécifiques pour les SCPI

[Frederic115]

Je ne me suis jamais intéressé au SCPI… je suis plutôt investi dans le réel en immobilier.
Comment ça se passe pour les revenus des SCPI par rapports à de l’immobilier classique.
C’est forcément distributif ? Ca peut être accumulatif ?
Comment ça se passe sur sa feuille d’impot ? Tout pareil que de l’immobilier classique ?
Taxation à 17,2% sur les bénéfices + imposition sur les revenus selon le statut LMNP, intégration aux revenus, micro fonciers… ou alors ptet qu’il y a un truc spécifiques pour les SCPI ?
Est-ce qu’il y a un intérêt (hormis la fait que la gestion est facilité : pas de locataire, d’etat des lieux de gérance…) par rapport à un investissement immobilier classique ? Notamment quand tu veux revendre tes parts… je pense que c’est plus facile de revendre un appartement que des parts de SCPI qui ont dû déprécié si on les possède depuis 20 ans ?
Merci pour les infos

[Xavier02]

Bonjour,

Je pense que tu vas payer bien moins d’impôts que ça car avec un taux à 5.2%, tu vas avoir beaucoup d’interets à déduire de tes revenus. Tu seras pas loin d’une opération nulle

Merci pour le partage

[Pikaglace]

Il faut a minima que la fiscalité et les intérêts d’emprunt soient inférieurs aux loyers.
A 5,2 % cela me paraît très improbable.
Avec un taux aussi élevé, autant investir en direct une somme équivalente tous les mois.

[Funjuju]

L’une des différences importante : c’est le ticket d’entrée certaines part de SCPI commencent autour de 100€ là où l’immobilier en dur le ticket d’entrée c’est un bien donc on va dire 10K / 15 K la place de parking par exemple?

Certaines plateformes proposent même un DCA en SCPI.

Ensuite dans la déclaration d’impôts c’est du foncier : donc micro foncier possible si tu respectes les conditions. La SCPI t’envoie une fiche d’aide à la déclaration chaque année : en fonction de ton régime et de la composition tu remplis les bonnes cases.

Les modes distributifs ou capitalisant existent aussi, tout comme l’achat en démembrement si tu n’as pas besoin de loyer dans l’immédiat

Par contre SCPI en LMNP j’ai un doute je n’ai jamais creusé cette particularité ^^

[Kaizi]

Hello,

Tu as souscrit ton crédit auprès de quelle caisse régionale ?

[eponyme]

Crédit agricole Charente Maritime deux Sèvres.

Epo

[greyvador]

@Pikaglace

les crédits étudiant sont généralement plus courts donc le levier sera plus faible.

L’effet de levier repose sur le fait de financer l’achat avec un emprunt, donc le ratio entre les fonds propres engagés et l’argent emprunté.
La durée du prêt ne modifie pas ce ratio directement, mais elle influence les coûts d’intérêt et la trésorerie.

Non ?

[Pikaglace]

@greyvador

le ratio entre les fonds propres engagés et l’argent emprunté

L’argent emprunté dépend directement de la durée de l’emprunt. Si on fait un crédit court, à mensualité équivalente et taux équivalent (pour simplifier) on emprunte moins. Donc on a moins de levier, et l’intérêt du montage diminue.

[greyvador]

@Pikaglace

L’argent emprunté dépend directement de la durée de l’emprunt. Si on fait un crédit court, à mensualité équivalente et taux équivalent (pour simplifier) on emprunte moins. Donc on a moins de levier, et l’intérêt du montage diminue.

Plus c’est court et plus la mensualité augmente mais plus le taux baisse (normalement) et le coût total des intérêts baisse.
Donc pour moi cela affecte la rentabilité globale de l’opération.

Donc … oui cela a un effet sur l’effet levier mais négatif sur la rentabilité.

Il doit y avoir un bon équilibre entre les deux

[Pikaglace]

@greyvador

Il doit y avoir un bon équilibre entre les deux

Oui bien sûr.
Je réagissais surtout parce que je m’étais déjà posé la question quand les crédits conso sur genre 5 ans étaient très peu chers d’acheter de la SCPI. Et mon conclusion perso c’est que cela n’avait pas grand intérêt.
J’ai fait du crédit sur 15, 20 et 25 ans, donc je suis 100 % d’accord sur le fait qu’on puisse à des moments différents choisir des durées différentes pour diverses raisons.

[Timo_93]

En investissant sans emprunt sur 3 SCPI (environ 1600€ par SCPI : Remake Live, Iroko Zen, Transitions Europe), fiscalité appliquée (TMI 30%, Taux d’imposition 8%)

1090€ pour 5 ans (soit 18€/mois)

Louve Invest

Sinon suivant les simulations avec 5000€ d’apport et 45000€ empruntés, au bout de 20 ans, je peux espérer avoir 200€ /mois* (c’est de mémoire que j’écris cela) (*fiscalité appliquée)
Mais cela est bel et bien une estimation.

[Timo_93]

@Morphism

C’est simplement l’équivalent d’un apport sur le crédit que je constitue de mon côté

Bonjour,
Merci.
Je ne sais pas quel âge vous avez, mais vous espèrez vendre vos parts de SCPI afin d’avoir un apport pour un crédit ?
Mais il faudra attendre 25 ans pour en avoir fini avec votre crédit pour l’achat de SCPI.

Soit vous avez un an aujourd’hui et donc je comprends votre stratégie (je plaisante). Dans ce cas là quand vous aurez 26 ans vous pourrez faire votre second crédit pour votre résidence principal par exemple.

Sinon, admettons que vous avez 25 ans aujourd’hui, vous aurez 50 ans lorsque vous aurez fini votre crédit SCPI. Vous rempilerez pour un nouveau crédit (en ayant l’apport d’environ 60k€) …??

Vous n’êtes pas tout obligé d’expliquer, mais je comprends pas tout…

[Timo_93]

Surtout que si la SCPI se casse la gueule, les riches s’en sortiront toujours , pas forcément moi…

[EricM]

C’est l’inverse !
Le micro foncier est possible si on a un autre bien immobilier, et dans ce cas on déduit 30% des loyers de SCPI (mais pas les intérêts d’emprunt).
Au régime réel, on peut déduire les intérêts d’emprunt.

[Timo_93]

Bonjour,
Pour donner un élément de comparaison, voici dans le cas de cette simulation, l’impact de l’augmentation du taux d’emprunt

(pas de revalorisation des parts)

Taux emprunt ; reste à payer lissé sur 20 ans
3,50 45€/mois (idéal, ou il y a 3 / 4 ans ?)
3,60 47€/mois
3,70 49€/mois
3,80 51€/mois
3,90 52€/mois
4,00 54€/mois
4,10 56€/mois
4,20 58€/mois
4,30 60€/mois
4,40 62€/mois
4,50 64€/mois
4,60 65€/mois
4,70 67€/mois
4,80 69€/mois
4,85 70€/mois (en ce moment)
4,90 71€/mois
4,95 72€/mois
5,00 73€/mois
5,10 75€/mois
5,20 77€/mois

Donc je lis que les intérêts de l’emprunt sont déduits sur les impôts payés, cependant, il y a quand même un avantage à avoir un emprunt avec un taux bas.

[Pikaglace]

Les intérêts sont déductibles des revenus, pas des impôts directement.

[Xavier02]

Bonjour,

Vous n’êtes pas obligé d’attendre la fin du crédit pour revendre…Admettons que vous emprunté 50k de credit, et qu’au bout de 10 ans vous voulez vendre. S’il vous reste 30k à rembourser et que vous vendez 50k, vous aurez le delta (20k) dans votre poche.

[Guiz]

C’est exact car les intérêts sont déductibles des revenus imposables. Si vous avez 100€ d’intérêt avec une TMI à 30% vous avez 30€ d’impôts en moins mais vous payez quand même 70€ de plus qu’avec un crédit à 0%.

Cependant ça permet d’amortir l’impact des taux, donc il ne faut pas analyser cet investissement en comparant « bêtement » le taux de crédit et le rendement attendu, il faut calculer le TRI avec toutes les variables pour se faire une idée.

@Morphism je ne comprends pas ta simulation :

• 60k€ à 6,5% de rendement ça donne 325€/mois
• Crédit de 60k€ à 5,2% ça donne 358€/mois
  → Cash-flow négatif sans compter la fiscalité

J’ai loupé un truc ?

[Morphism]

@Timo_93

Je ne sais pas quel âge vous avez, mais vous espèrez vendre vos parts de SCPI afin d’avoir un apport pour un crédit ?

J’ai 25ans. Le crédit sera a termes à mes 50ans.
Mon but principal c’est d’utiliser ma capacité d’endettement non utile pour mon achat de Résidence principal. C’est une opération presque blanche qui n’interfère avec aucun autre projet. Aucun objectif de vente pour le moment, je verrai en fonction de l’évolution des marchés et de mon patrimoine.

Si la banque me le permet ainsi que mon taux d’endettement, je songe à reproduire cet opération autant de fois que je peux.

@Guiz

60k€ à 6,5% de rendement ça donne 325€/mois

Dans la simulation j’avais mis 6.5% de rendement brut
En réalité sur les performances de 2023 on est sur 7.13% pour Iroko et 7,79% pour Remake

La fluctuation du rendement et de la valeur des parts affecteront directement le cashflow