Acheter des parts de SCPI avec un crédit

tu peux aller demander à des plateforme type Epargnoo (avec un beau cash back en plus) ou Linxea qui ont des partenariats avec des organismes de crédit spécifiques pour les SCPI

Je ne me suis jamais intéressé au SCPI
 je suis plutÎt investi dans le réel en immobilier.
Comment ça se passe pour les revenus des SCPI par rapports à de l’immobilier classique.
C’est forcĂ©ment distributif ? Ca peut ĂȘtre accumulatif ?
Comment ça se passe sur sa feuille d’impot ? Tout pareil que de l’immobilier classique ?
Taxation Ă  17,2% sur les bĂ©nĂ©fices + imposition sur les revenus selon le statut LMNP, intĂ©gration aux revenus, micro fonciers
 ou alors ptet qu’il y a un truc spĂ©cifiques pour les SCPI ?
Est-ce qu’il y a un intĂ©rĂȘt (hormis la fait que la gestion est facilitĂ© : pas de locataire, d’etat des lieux de gĂ©rance
) par rapport Ă  un investissement immobilier classique ? Notamment quand tu veux revendre tes parts
 je pense que c’est plus facile de revendre un appartement que des parts de SCPI qui ont dĂ» dĂ©prĂ©ciĂ© si on les possĂšde depuis 20 ans ?
Merci pour les infos

Bonjour,

Je pense que tu vas payer bien moins d’impĂŽts que ça car avec un taux Ă  5.2%, tu vas avoir beaucoup d’interets Ă  dĂ©duire de tes revenus. Tu seras pas loin d’une opĂ©ration nulle :wink:

Merci pour le partage

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Il faut a minima que la fiscalitĂ© et les intĂ©rĂȘts d’emprunt soient infĂ©rieurs aux loyers.
A 5,2 % cela me paraĂźt trĂšs improbable.
Avec un taux aussi élevé, autant investir en direct une somme équivalente tous les mois.

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L’une des diffĂ©rences importante : c’est le ticket d’entrĂ©e certaines part de SCPI commencent autour de 100€ lĂ  oĂč l’immobilier en dur le ticket d’entrĂ©e c’est un bien donc on va dire 10K / 15 K la place de parking par exemple?

Certaines plateformes proposent mĂȘme un DCA en SCPI.

Ensuite dans la dĂ©claration d’impĂŽts c’est du foncier : donc micro foncier possible si tu respectes les conditions. La SCPI t’envoie une fiche d’aide Ă  la dĂ©claration chaque annĂ©e : en fonction de ton rĂ©gime et de la composition tu remplis les bonnes cases.

Les modes distributifs ou capitalisant existent aussi, tout comme l’achat en dĂ©membrement si tu n’as pas besoin de loyer dans l’immĂ©diat

Par contre SCPI en LMNP j’ai un doute je n’ai jamais creusĂ© cette particularitĂ© ^^

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Hello,

Tu as souscrit ton crédit auprÚs de quelle caisse régionale ?

Crédit agricole Charente Maritime deux SÚvres.

Epo

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L’effet de levier repose sur le fait de financer l’achat avec un emprunt, donc le ratio entre les fonds propres engagĂ©s et l’argent empruntĂ©.
La durĂ©e du prĂȘt ne modifie pas ce ratio directement, mais elle influence les coĂ»ts d’intĂ©rĂȘt et la trĂ©sorerie.

Non ?

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L’argent empruntĂ© dĂ©pend directement de la durĂ©e de l’emprunt. Si on fait un crĂ©dit court, Ă  mensualitĂ© Ă©quivalente et taux Ă©quivalent (pour simplifier) on emprunte moins. Donc on a moins de levier, et l’intĂ©rĂȘt du montage diminue.

Plus c’est court et plus la mensualitĂ© augmente mais plus le taux baisse (normalement) et le coĂ»t total des intĂ©rĂȘts baisse.
Donc pour moi cela affecte la rentabilitĂ© globale de l’opĂ©ration.

Donc 
 oui cela a un effet sur l’effet levier mais nĂ©gatif sur la rentabilitĂ©.

Il doit y avoir un bon Ă©quilibre entre les deux :slight_smile:

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Oui bien sûr.
Je rĂ©agissais surtout parce que je m’étais dĂ©jĂ  posĂ© la question quand les crĂ©dits conso sur genre 5 ans Ă©taient trĂšs peu chers d’acheter de la SCPI. Et mon conclusion perso c’est que cela n’avait pas grand intĂ©rĂȘt.
J’ai fait du crĂ©dit sur 15, 20 et 25 ans, donc je suis 100 % d’accord sur le fait qu’on puisse Ă  des moments diffĂ©rents choisir des durĂ©es diffĂ©rentes pour diverses raisons.

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En investissant sans emprunt sur 3 SCPI (environ 1600€ par SCPI : Remake Live, Iroko Zen, Transitions Europe), fiscalitĂ© appliquĂ©e (TMI 30%, Taux d’imposition 8%)

1090€ pour 5 ans (soit 18€/mois)

Sinon suivant les simulations avec 5000€ d’apport et 45000€ empruntĂ©s, au bout de 20 ans, je peux espĂ©rer avoir 200€ /mois* (c’est de mĂ©moire que j’écris cela) (*fiscalitĂ© appliquĂ©e)
Mais cela est bel et bien une estimation.

Bonjour,
Merci.
Je ne sais pas quel Ăąge vous avez, mais vous espĂšrez vendre vos parts de SCPI afin d’avoir un apport pour un crĂ©dit ?
Mais il faudra attendre 25 ans pour en avoir fini avec votre crĂ©dit pour l’achat de SCPI.

Soit vous avez un an aujourd’hui et donc je comprends votre stratĂ©gie (je plaisante). Dans ce cas lĂ  quand vous aurez 26 ans vous pourrez faire votre second crĂ©dit pour votre rĂ©sidence principal par exemple.

Sinon, admettons que vous avez 25 ans aujourd’hui, vous aurez 50 ans lorsque vous aurez fini votre crĂ©dit SCPI. Vous rempilerez pour un nouveau crĂ©dit (en ayant l’apport d’environ 60k€) 
??

Vous n’ĂȘtes pas tout obligĂ© d’expliquer, mais je comprends pas tout


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Surtout que si la SCPI se casse la gueule, les riches s’en sortiront toujours , pas forcĂ©ment moi


C’est l’inverse !
Le micro foncier est possible si on a un autre bien immobilier, et dans ce cas on dĂ©duit 30% des loyers de SCPI (mais pas les intĂ©rĂȘts d’emprunt).
Au rĂ©gime rĂ©el, on peut dĂ©duire les intĂ©rĂȘts d’emprunt.

Bonjour,
Pour donner un Ă©lĂ©ment de comparaison, voici dans le cas de cette simulation, l’impact de l’augmentation du taux d’emprunt

(pas de revalorisation des parts)

Taux emprunt ; reste à payer lissé sur 20 ans
3,50 45€/mois (idĂ©al, ou il y a 3 / 4 ans ?)
3,60 47€/mois
3,70 49€/mois
3,80 51€/mois
3,90 52€/mois
4,00 54€/mois
4,10 56€/mois
4,20 58€/mois
4,30 60€/mois
4,40 62€/mois
4,50 64€/mois
4,60 65€/mois
4,70 67€/mois
4,80 69€/mois
4,85 70€/mois (en ce moment)
4,90 71€/mois
4,95 72€/mois
5,00 73€/mois
5,10 75€/mois
5,20 77€/mois

Donc je lis que les intĂ©rĂȘts de l’emprunt sont dĂ©duits sur les impĂŽts payĂ©s, cependant, il y a quand mĂȘme un avantage Ă  avoir un emprunt avec un taux bas.

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Les intĂ©rĂȘts sont dĂ©ductibles des revenus, pas des impĂŽts directement.

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Bonjour,

Vous n’ĂȘtes pas obligĂ© d’attendre la fin du crĂ©dit pour revendre
Admettons que vous empruntĂ© 50k de credit, et qu’au bout de 10 ans vous voulez vendre. S’il vous reste 30k Ă  rembourser et que vous vendez 50k, vous aurez le delta (20k) dans votre poche.

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C’est exact car les intĂ©rĂȘts sont dĂ©ductibles des revenus imposables. Si vous avez 100€ d’intĂ©rĂȘt avec une TMI Ă  30% vous avez 30€ d’impĂŽts en moins mais vous payez quand mĂȘme 70€ de plus qu’avec un crĂ©dit Ă  0%.

Cependant ça permet d’amortir l’impact des taux, donc il ne faut pas analyser cet investissement en comparant « bĂȘtement Â» le taux de crĂ©dit et le rendement attendu, il faut calculer le TRI avec toutes les variables pour se faire une idĂ©e.

@Morphism je ne comprends pas ta simulation :

  • 60k€ Ă  6,5% de rendement ça donne 325€/mois
  • CrĂ©dit de 60k€ Ă  5,2% ça donne 358€/mois
    → Cash-flow nĂ©gatif sans compter la fiscalitĂ©

J’ai loupĂ© un truc ?

J’ai 25ans. Le crĂ©dit sera a termes Ă  mes 50ans.
Mon but principal c’est d’utiliser ma capacitĂ© d’endettement non utile pour mon achat de RĂ©sidence principal. C’est une opĂ©ration presque blanche qui n’interfĂšre avec aucun autre projet. Aucun objectif de vente pour le moment, je verrai en fonction de l’évolution des marchĂ©s et de mon patrimoine.

Si la banque me le permet ainsi que mon taux d’endettement, je songe Ă  reproduire cet opĂ©ration autant de fois que je peux.

Dans la simulation j’avais mis 6.5% de rendement brut
En réalité sur les performances de 2023 on est sur 7.13% pour Iroko et 7,79% pour Remake

La fluctuation du rendement et de la valeur des parts affecteront directement le cashflow

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