Acheter des parts de SCPI avec un crédit

[Timo_93]

Ok, merci pour votre réponse @Morphism . Ça me rassure que vous n’attendiez pas vos 50 ans pour acheter votre résidence principale.
Pour le cashflow qui devient neutre, votre stratégie s’avère-t-elle efficace ? Ce sont les loyers qui viennent de parts SCPI sur une AV qui viennent vous aider à financer le reste à payer de votre opération SCPI principale ? C’est pas trop galère en vrai (de retirer régulièrement de l’argent sur votre AV) ?

[Morphism]

Je ne compte pas retirer régulièrement depuis mon assurance vie. C’est uniquement pour me rassurer sur le fait que je serai en capacité de rendre cette opération Cashflow neutre. Je n’ai pas envie que cette opération me donne une charge mentale sur le remboursement si x ou y chose m’arrive dans mon quotidien.

Le mettre sur assurance vie me permet :

• d’optimiser la fiscalité sur les achat sur fond propres
• me donner la possibilité d’utiliser l’abattement annuelle

Je me laisse la possibilité dans le futur d’utiliser les loyers de l’assurance vie pour payer les impôts annuelle au lieu d’utiliser mon épargne de précaution.

Je tiens a noter que j’ai discuté ici uniquement de ma stratégie autour de l’immobilier en tant qu’investissement. Je suis exposé sur d’autres classes d’actifs. Mon patrimoine est orientée passif, diversifié et durable.

[anon1224576]

Je ne trouve pas le post où vous décrivez l’opération que vous souhaitez faire.
Vous voulez acheter à crédit des SCPI logées sur une assurance vie ?

[Morphism]

Acheter des parts de SCPI avec un crédit

Bonjour, Je souhaite vous partager mon achat à crédit de SCPI afin d’apporter du concret à ce sujet. Voici la simulation sur laquelle je me suis basé sur l’investissement : [image] Je suis parti sur 50% Iroko Zen et 50% Remake live 2 SCPI sans frais d’entrée, diversifié, opportuniste et européenne. Elles sont toutes les 2 décoté actuellement alors que le marché en 2024 a été chahuté. Ce qui me rassure fortement pour la revalorisation des part de 0.5% estimé sur la durée de l’investissemen…

[nicoo07]

y’a quand même plusieurs points dans votre simulation qui posent problème.
Le principal étant que vous ne prenez que les hypothèses les plus avantageuses, comme par exemple un rendement qui se maintient à 7.6% (selon votre calcul). Miser sur un tel rendement sur 25 ans sur des SCPI jeunes, c’est un gros pari.
Je vous souhaite qu’il réussise, mais pour une opération sur 25 ans, faut aussi regarder ce qui se passe dans des scénarios moins favorables. Cela évite des mauvaises surprises.
Par ailleurs pour votre calcul avec « cashflow neutre », ce n’est pas en mettant une somme tous les mois dans une AV que vous pourrez sortir 100€ / mois dès la 1ère année : il faudra mettre une grosse somme dès le départ

[Morphism]

@nicoo07

Le principal étant que vous ne prenez que les hypothèses les plus avantageuses, comme par exemple un rendement qui se maintient à 7.6% (selon votre calcul).

J’ai un effort d’épargne de ~100€/mois si j’ai un rendement brut de 6.5%, pour le moment j’ai presque 1% de marge. Sur le long termes, j’aurai le temps d’adapter ma situation voir revendre mes parts.

@nicoo07

Par ailleurs pour votre calcul avec « cashflow neutre », ce n’est pas en mettant une somme tous les mois dans une AV que vous pourrez sortir 100€ / mois dès la 1ère année

En mettant 200€/mois, j’aurai la somme suffisante pour passer en CF neutre d’ici environ 5ans. Ce qui me va bien au vue de mes objectif court termes

Comme dit, il s’agit purement un exemple concret qui est accompagné de mes convictions et de mon aversion au risque. Ce crédit rentre dans une stratégie sur la création de mon patrimoine long termes en incluant plusieurs autres classes d’actifs.

[Sined77]

Je trouve que c’est un mauvais plan, pour les raisons suivantes :

• le taux de rendement brut de 7.7% ne sera pas celui sur les 20 prochaines années à venir. L’objectif de rendement de cette SCPI est de 5.5%. Une SCPI, au début, ça part fort, puisque c’est facile de publier des rendements élevés avec peu d’actifs immobiliers, et puis les années suivantes, cela s’essouffle, car cela se complique.
• il s’agit bien d’un rendement brut, en net, il faut soustraire pas mal, même si tu déduis tes intérêts bancaires … ton TMI peut évoluer d’ici 20 ans, de 11% vers 30% ou autre, et je te le souhaite, le rendement net chutera d’autant,
• un placement qui ne rapporte rien pendant 20 ans ne peut pas être une bonne affaire, sans décompter l’inflation c’est encore pire, et 20 ans, c’est très long,
• souscrire un crédit est aussi une charge mentale, qui peut peser, lors de certaines phases de vie : séparation, changement de métier, etc…
• échanger une dette certaine (ton crédit) contre un rendement incertain est une prise de risque qui doit se retrouver dans le rendement potentiel, ce n’est pas le cas avec les SCPI.

Le seul vrai gagnant sera ton intermédiaire qui va empocher des commissions sur ta souscription (de 3 à 6% environ selon les SCPI, il en redonnera généralement 3% au souscripteur histoire d’appâter les prospects), des commissions sur l’encours, et ce, chaque année pendant 20 ans donc, et enfin sur le crédit octroyé, environ 1% du montant emprunté. Et toi tu vas prendre le risque en espérant que tout se passe bien pendant 20 ans et que le prix de la part ne baisse pas. Le mieux serait alors de passer via une CGP indépendant, histoire de récupérer toutes ces commissions, quitte à payer 500 € de frais d’honoraires.

[Timo_93]

Bonjour @DenisLapalus ,

Merci de votre participation.
Dans quoi feriez-vous un investissement du coup ?
J’ai vu que vous avez fait des posts sur les fonds obligataires… Je suis preneur de chaque avis.

Cordialement

[Timo_93]

@Morphism

En mettant 200€/mois, j’aurai la somme suffisante pour passer en CF neutre d’ici environ 5ans. Ce qui me va bien au vue de mes objectif court termes

D’accord, je comprends mieux la technique pour atteindre le cashflow neutre. Cela fait 12000 € supplémentaire à investir de votre part tout de même (200x12x5). Si j’ai bien compris, vous payez à la fois le cashflow négatif de votre opération en SCPI à crédit + cet investissement en SCPI sur une AV (avec laquelle vous récupérez des loyers).
Merci

[Patator]

Je tombe de haut en lisant ces mots Monsieur Lapalus !
Quand il s’agit de faire de la pub pour la Boutique des placements et ses 2% de Cash Back cela ne pose pas problème mais ici vous remettez en cause le cash back des courtiers dans ce type d’opération ?
Par ailleurs l’idée de ce projet est de constituer un patrimoine de 50K avec un effort d’épargne de grosso modo 20K soit 150% de rendement sur 20 ans à titre personnel je ne trouve pas que cela soit rien…
sur le coté incertain du rendement, y a t-il plus de certitude sur l’immobilier physique ou même d’autres classes d’actifs investissable à crédit ?

[Sined77]

Chacun son opinion, non ? C’est un forum ou pas ? J’ai été CIF. Oui, je pense que tous ces cashbacks sont les mêmes et ne devraient pas exister. Les gestionnaires feraient mieux d’abaisser les frais de souscription. De plus, oui, Patator, j’écris sous ma propre identité. Le site FranceTransactions.com a été partenaire de Louve Invest et est encore partenaire de La Boutique des Placements, tout simplement car beaucoup d’épargnants courent après ces cashbacks ! Et certains lecteurs me le font suffisamment remarquer dès la parution d’une de ces offres. J’ai relayé l’offre actuelle de Louve Invest de 3.25% de cashback (jusqu’au 22 sept) même sans être partenaire, tout comme celle, récurrente, de Moniwan de 2% sur les SCPI de la Française, encore hier. Sans être partenaire pour autant.
Concernant ce projet, j’ai déjà donné mon point de vue, et le rendement de 7.5% sur 20 ans, pour moi, c’est juste une hallucination de tableur. Mais chacun son avis, je respecte le votre.

[Gwenael3]

J’ai l’impression que vous vous etripez pour un problème d’affichage publicitaire.

Je veux dire entre

Citation
Placement a 5% annuel net

Et

Citation
**Placement a 5% annuel **
Bonus de 2% de cashback
(écrit en tout petit dans les CGV)
2% de frais de gestion

Vous choisissez lequel ?

[anon66928849]

Bonjour ne s eloigne t on pas du sujet initial ? Oui la scpi n est peut etre pas l’investissement le plus safe et il y a des intermediaires qui en profitent pour se remplir les poches , mais comment exploiter sa capacite de credit?
A titre perso l immobilier physique me semble bien plus risqué

[nicoo07]

oui l’immo physique est plus risqué et surtout prend plus de temps.
Donc acheter des SCPI à crédit reste une opération qui peut être intéressante, même si avec les taux du moment le timing n’est pas idéal.
Je pense toutefois que quand on a la vingtaine, c’est potentiellement se tirer une belle balle dans le pied que de s’engager sur une telle opération. Si un jour vous avez des projets importants (typiquement RP, enfants…) cela peut devenir un joli boulet, plus ou moins lourd.

[Timo_93]

Pour moi, l’immobilier physique représente le désavantage que les biens à acheter demande un prêt d’un montant supérieur. Avec l’achat de parts de SCPI, je choisis exactement le montant que je veux/peux investir. Il existe toutefois un palier à atteindre avant lequel un crédit n’est pas accordé. Ce palier est d’environ 40000€ (voire 50000€).

Et l’immobilier physique demande aussi un certain talent que je n’ai pas. Il faut être bien entouré en général pour prendre de bonne décisions également.
Il y aussi bien évidemment les tracas de mettre en place une location. Je suis à mille lieux de m’y connaître malheureusement.
Mais si j’avais l’opportunité, je serais tenter par l’immo physique.

Mon sujet était plus dans l’optique de comparer la SCPI à d’autres manières de placer tel que les ETF & co.

Il y a un sujet sur la différence entre immo physique et SCPI

Duel SCPI / immo physique

SCPI : Gestion très passive, diversification (pays, secteurs, types de biens), risque de vacance locative fortement réduit À priori plus liquide et moins risqué de manière générale. Rendement possible de 6% par an (avant impôts) sur 100% du capital investi ! Valorisation des parts généralement autour de 1% à 1,5% par an. Fiscalité avantageuse pour les SCPI dont les loyers proviennent de l’Europe hors France. Immobilier physique : Gestion non passive : travaux, locataires, mise en location, …

[Patrimoine_Malin]

Pourquoi je préfère les taux bas.

Je suis totalement d’accord avec le fait qu’il est beaucoup plus avantageux, je ne comprend pas le discours qui dit que c’est bien d’avoir des taux élevés car déductibles des loyers. (1 euro payés en intérêt permet d’économiser entre 15 centimes et 62,2 centimes en fonction de l’imposition. Dans tous les cas ça reste négatif !

Le seul avantage des taux élevés, c’est que ça refroidi les acheteurs et les banques, donc moins de concurrence à l’achat, donc plus facile de trouver de bonnes affaires.

Mais un taux bas coûte moins chère.
Et surtout, le % de capital amorti est plus élevés, donc l’emprunt est remboursé plus vite, donc le patrimoine net se constitue plus rapidement

Exemple :

1. Un crédit de 100.000€ à 1,9% sur 20 ans.
   Mensualités de 500 euros, composée de 342€ d’amortissement du capital et 158€ de coût des intérêts dès le premier mois.

2. Un crédit de 82.500€ à 4% sur 20 ans.
   Mensualités de 500 euros, composée de 225€ d’amortissement du capital et 275€ de coût des intérêts dès le premier mois.

J’ai volontairement pris pour exemples des crédits de montant différent pour montrer l’impact du taux d’intérêt sur une mensualité identique

[Patator]

Potentiellement tout à fait d’accord, cependant il est impossible d’avoir des taux bas et les rendements actuels … tout est lié !!! il y a 3 ans on empruntait à 2% avec un rendement à 4 ou 4.5%

Aujourd’hui on emprunte à 4.85% pour avoir des rendements à 6 ou 6.5% !

[Timo_93]

Lire aussi

SCPI à credit VS SCPI en assurance vie

Bonjour, depuis peu j’ai commencé à me renseigner sur les SCPI , j ai été d abord attiré par la possibilité d’utilisé cette fameuse capacite de crédit … je me suis entretenu avec un conseiller louve invest et un conseiller France SCPI . Sur des simultations avec un credit de 150 000 sur 25 ans , en se basant sur un rendement des SCPI de 6% j ai un effort d épargne mensuel moyen de 277 euros . Avec un valorisation de 0,5% on obtient un gain net de 64000 euros à l issu de cette periode de 25 a…

[anon1224576]

@Patator

Aujourd’hui on emprunte à 4.85% pour avoir des rendements à 6 ou 6.5% !

Des rendements de 6 % nets de fiscalité étrangère ?

[Patator]

bien sur !
il y en a quelques unes qui le font depuis 2/3/4 ans et il y en aura encore plus dans les prochaines années !
Remake, Iroko, Transitions Europe, Comète et quasiment toutes celle qui se sont lancées depuis 1 an