Acheter des parts de SCPI avec un crédit

[Patrimoine_Malin]

10%/an c’est déjà très élevé comme projection, et garder ce montant investi pendant 20 ans sans y toucher c’est aussi compliqué psychologiquement.

Tu dis que c’est un montant disponible pour, donc tu es sûre de ne pas en avoir besoin du tout pendant 20 ans ?

[greyvador]

@Patator

il y en a quelques unes qui le font depuis 2/3/4 ans et il y en aura encore plus dans les prochaines années !

C’est vraiment très compliqué d’avoir une bonne information.
Pour iroko zen par exemple, le taux affiché (brut) est de 7,12% en 2023
Primaliance indiquesur son site que cela fait du 6,13% net.
Net de frais de gestion ?
Net de frais de fiscalité étrangère ?

Et quand on lit le texte, on trouve « L’objectif de Taux de Rendement Interne (TRI) affiché par la société de gestion est de 7% sur 7 ans, incluant un objectif de taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de la SCPI de 5,5 %. «

C’est quoi ce 5,5% ? Quel net ?

Et si on prend le dernier rapport d’iroko , on trouve que leur objectif est entre 6,5% et 7,5%

Donc au final le taux net de fiscalité étrangère d’iroko (sur lequel il faudra appliquer la fiscalité Française avec son taux moyen), il varie entre quoi et quoi si on part de leur objectif entre 6,5 et 7,5% ?

[Patrimoine_Malin]

Plusieurs points :

J’ai fais un gros message car je vois que tu t’es creusé la tête, et c’est bien

Premièrement, un crédit immo sur 25 ans c’est compliqué à avoir aujourd’hui pour autre chose que sa RP, donc pour des SCPI c’est encore pire ! Surtout avec 0€ d’apport !

Deuxièmement J’ai un peu de mal à comprendre d’où viennent les 380€ de loyer avec 60.000€ de SCPI à 6,5%.
On est plutôt sur 325€ la première année.

Pour avoir ces 380€ il faudrait un rendement brut de 7,6 %, je pense qu’aucune SCPI ne tiendra ce rendement brut sur 25 ans, surtout des SCPI sans frais d’entrée car elle garde + de frais de gestion sur les loyers que les autres

Troisièmement je pense qu’il faut vraiment pas s’embêter à avoir un cash-flow positif à tout prix (appelons ça un flux de trésorerie, on est français !!), surtout que c’est impossible avec des SCPI, encore moins sans apport.

Quatrièmement si tu ne travailles plus (je pense que tu veux dire que ton TMI passe à 0%), il y aura quand même 17,2% de prélèvement sociaux à payer. Et dans cette situation avec des chiffres réalistes on aurait plutôt ça :
Mensualités de 363€ (crédit sur 20 ans, assurance à 0,3, taux d’intérêt à 4,8% pour 54000€ car apport de 6000€). J’ai mis de côté les frais de dossier.

• Loyers de 325€ (6,5% de 60.000€)
• Le premier mois ta mensualité est composée de 230€ d’intérêt + assurance = déductible.

Donc tu auras un revenu foncier imposable de (325-230€ = 95 euros. Soit 16€ d’imposition en TMI = 0%. Et 27€ en TMI 11%).

Si je reprends ton crédit (5,2% hors assurance) ça fera :

• Loyers de 325€
• mensualités de 358€ dont 260€ d’intérêt le premier mois.

Donc 65€ imposables. Soit 11€ avec TMI de 0% et 18€ en TMI de 11%.

Je parle ici que du premier mois (car les intérêts sont les plus élevés). Plus le temps passe et plus tu auras d’impôts à payer.

Dernier point pour le versement mensuel sur assurance vie, le loyer n’est pas imposé tant qu’il reste dans l’assurance vie. Saur erreur de ma part, le loyer est envoyé dans ta poche de fond euro. Donc tu devras les réinvestir (ou les laisser sur le fond euro) par contre le jour du rachat de l’AV, c’est imposé comme une plus value.
Aussi, si tu les réinvestis dans ta poche unité de compte, tu auras des frais à payer (de 0,6% à 1,5%/an) en fonction de ton contrat.

[Morphism]

Tout d’abord merci pour ton message constructif !

Je vais préciser les choses par rapport à mon cas, ton message est juste pour une grande majorité des cas.

@Patrimoine_Malin

Premièrement, un crédit immo sur 25 ans c’est compliqué à avoir aujourd’hui pour autre chose que sa RP, donc pour des SCPI c’est encore pire ! Surtout avec 0€ d’apport !

J’avoue que je n’ai pas eu à forcer, ma situation avantageuse a dû aider

@Patrimoine_Malin

d’où viennent les 380€ de loyer

Cela provient de la prévision de Louve Invest qui agrège les loyers potentiels (évidement c’est du potentiel)

@Patrimoine_Malin

17,2% de prélèvement sociaux à payer.

Dans mon cas précis, ce sont 7.5% car je ne suis pas résident sociale Français (uniquement fiscale en France), je cotise mon assurance santé à l’étranger. C’est évidemment à prendre en compte pour tout changement dans le futur

@Patrimoine_Malin

assurance à 0,3,

Je n’ai pas d’assurance sur le prêt, les part de SCPI sont nantis à hauteur du capital restant à rembourser.

@Patrimoine_Malin

J’ai mis de côté les frais de dossier.

Je n’ai pas eu de frais de dossier.

@Patrimoine_Malin

Saur erreur de ma part, le loyer est envoyé dans ta poche de fond euro. Donc tu devras les réinvestir

Vrai, c’est ce que je compte faire. A chaque versement mensuel je peux mettre maximum 50% sur la scpi, donc je dois dans tous les cas faire une action de rééquilibrage pour investir les 50% du fond euro + les loyers perçu.
A noter : sur Linxea Spirit 2 j’ai 100% des loyer versé, et des frais annuelle à hauteur de 0.5%

@Patrimoine_Malin

le jour du rachat de l’AV, c’est imposé comme une plus value.

L’abattement annuel me suffira largement pour éviter un trop grosse fiscalité là dessus

=> Evidemment tout ce que j’expose ici est dans mon cas précis.

[Timo_93]

Suite aux différents avis et mes lectures d’autres posts, je suis parti pour faire un investissement simple de 5100 € sur Remake Live sans crédit. Cela me fait 25 parts de SCPI. Suivant mes estimations (faites sur epargnoo), en restant avec un taux de distribution de 7,79% (qui n’est pas garanti pour le futur), cela ferait 351 € annuel moins 12€ et 30€ d’impôts (fiscalité europe et france), soit 309 € (25€/mois à partir de février 2025). Petit investissement au final (comparé à ce que je pensais faire à un moment). Taux d’intérêt annuel 309/5100=6,05%

Je ferai également un DCA sur un PEA en investissant 1000 € au départ puis environ 63€ / mois.
Suivant estimation, si rendement est à 10% (assez élevé mais cela peut être atteignable en choisissant bien des ETFs ou autres fonds), sur 20 ans, je peux espérer obtenir 50000 € grâce à ce DCA.

Les gains via la SCPI peuvent servir pour financer le DCA. Je ne sais pas si concrètement le gain SCPI m’aidera vraiment (25€ reste un petit montant).

[eponyme]

Salut. Tu peux aussi le faire en nue propriété si tu n’as pas de crédit a rembourser.

Epo

[Patrimoine_Malin]

Le taux de distribution (comme tu le dis) va sûrement baisser dans les prochaines années, mais normalement tu auras au minimum autant de loyers qu’au début !

7,79% d’une part à 204€ = 15,89€
7% d’une part à 227€ = 15,89€ aussi !

[Timo_93]

Les parts SCPI font parti de ma stratégie d’investissement mais je n’ai plus d’attente particulière concernant le taux de rendement, vu que je n’ai pas fait de crédit au final
J’espère que les parts seront revalorisées oui ce serait cool.

[Oliverq]

En effet, on ne le dit pas assez mais si le TD baisse c’est surtout parce que le prix de la part évolue donc bon signe pour le capital !
Les loyers en absolu sont indexés donc ils ont plutôt tendance à monter à terme.

[Timo_93]

Je pense que ceux qui se sentent en difficulté sont ceux qui ont acheté des parts à un haut montant (juste avant la crise de 2022 je dirai) et qui voient aujourd’hui leurs parts diminuer (suite à des changements de lois et le contexte immobilier)

[Jan93]

Il le semble que ça ne marche pas comme ça avec scpi si non trop facile état t’impose sur revenus foncière mais tu peux pas être en micro foncier

[Francois201]

Il faut au moins un bien propre pour choisir le microfoncier.

[Jan93]

Ce qui me semble uniquement avec soci ce n’est pas possible

[Epectase]

Bonjour,
Je vais te répondre très directement, car je suis concerné par ce sujet et j’ai justement effectué mes calculs.

J’ai emprunté 65 830 € sur 25 ans à un taux de 5,2 %, sans apport.
De mon côté, j’ai investi dans Corum Origin, où le rendement net après fiscalité étrangère est d’environ 5 % (4,75 % à 5,5 % selon les performances).

Cependant, il ne faut pas se limiter aux chiffres bruts. Voici quelques points importants à considérer :

1. Déduction des intérêts d’emprunt
   Les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers imposables pendant 10 ans. Cela signifie que, même si je vais payer environ 50 000 € d’intérêts sur 25 ans, ces intérêts sont totalement couverts par les revenus générés par la SCPI.
2. Valorisation du patrimoine de la SCPI
   Beaucoup négligent l’évolution de la valeur du patrimoine des SCPI. En moyenne, on peut estimer une valorisation d’environ 1 % par an, en étant pessimiste.
   Sur 25 ans, cela représente une augmentation d’environ 25 % de la valeur des parts, à laquelle il faut soustraire les frais de souscription (environ 12 %).
3. Impact de l’inflation
   Il est essentiel de prendre en compte l’inflation. Les euros d’aujourd’hui n’auront pas la même valeur dans 25 ans, ce qui joue en faveur de ce type d’investissement à long terme.
4. Auto-financement des parts
   Le fait d’avoir investi sans apport est crucial, car ce n’est pas mon argent initial qui travaille. Hormis mon effort d’épargne (environ 1 200 € par an), les parts sont auto-financées.
   Après impôts et calculs détaillés, l’achat des parts ne devrait me coûter, au total, qu’environ 50 000 €.
5. Possibilité de renégocier le crédit
   Si les taux d’intérêt venaient à baisser, il serait possible de renégocier le crédit pour bénéficier de meilleures conditions.
   Cela dit, gagner 1 % sur le taux dans un ou deux ans, alors que les parts de la SCPI se seront valorisées de 2 %, ne serait pas forcément avantageux.

Évidemment, j’aurais pu gagner davantage avec les taux d’avant, si seulement j’avais eu ces connaissances à l’époque. Mais il vaut mieux investir tard que jamais.

[Florianbzh29]

Bonjour,
Dans votre cas, vous ne pouvez pas déduire les intérêts d’emprunt issus de source étrangère. Vous devez effectuer une ventilation des intérêts d’emprunt. Art 31 du CGI.

[Epectase]

Ce n’est pas ce que disent les cgp certifié par l AMF

[Thomas1990]

Tu es en SCI?

[Florianbzh29]

Exemple pour CORUM Origin l’année dernière, 39 % des intérêts d’emprunts étaient déductibles (convention fiscale) 57 % n’étaient pas déductibles pays soumis en taux effectif. C’est pour cela qu’une ventilation doit s’appliquer.

[Epectase]

Si le taux effectif s’applique, c’est qu’il n’y a pas d’impôt en France de toute façon. On parle bien ici de défiscaliser la partie française.

Mais je comprends bien, j’arrondis un peu : je vais payer 3 600 € d’intérêts la première année et percevoir environ 3 600 € de loyers également.

Seulement 39 % des intérêts seront déductibles, soit environ 1 400 €.

Mais du coup, les 2 200 € restants, je peux les cumuler en déficit foncier reportable sur les 10 années à venir, non ?

Et quoi qu’il en soit, si le taux effectif s’applique sur 53 % et que le reste est défiscalisé, on est bien d’accord que je ne paierai aucun impôt supplémentaire en France (après les prélèvements étrangers à la source, bien sûr).

Le seul impact sera la prise en compte des 2 200 € non déductibles dans mon barème du TMI, non ?

La fiscalité en France, c’est vraiment un casse-tête, c’est usant…

Merci pour ton aide, finalement !

[Epectase]

Non je suis en particulier au réel