Duel SCPI / immo physique

[Patrimoine_Malin]

SCPI :

• Gestion très passive, diversification (pays, secteurs, types de biens), risque de vacance locative fortement réduit
• À priori plus liquide et moins risqué de manière générale.
• Rendement possible de 6% par an (avant impôts) sur 100% du capital investi !
• Valorisation des parts généralement autour de 1% à 1,5% par an.
• Fiscalité avantageuse pour les SCPI dont les loyers proviennent de l’Europe hors France.

Immobilier physique :

• Gestion non passive : travaux, locataires, mise en location, vente. Moins diversifié, probablement moins liquide.
• Possibilité de rendement brut supérieur à 10% (surtout en ce moment), mais un rendement net souvent inférieur à 5% (avant impôts).
• Valorisation historique des biens entre 1% et 4% par an selon les villes (parfois plus, mais je préfère rester prudent).

En résumé, les SCPI remportent haut la main le duel… Mais si l’on creuse un peu, l’immobilier physique présente des avantages considérables, notamment pour un nouvel investisseur, et en cas d’achat à crédit :

1- Le calcul du taux d’endettement varie d’une banque à l’autre, mais un avantage majeur de l’immobilier direct est que les loyers sont généralement pris en compte dans la formule du taux d’endettement avec leur valeur brute (qui peut atteindre les 10%, comme mentionné plus haut), même si le rendement net se rapproche de celui d’une SCPI. Donc, à performance nette égale, on s’endette moins pour investir en direct dans l’immobilier.
De plus, les crédits immobiliers accordés pour l’achat de parts de SCPI sont généralement moins avantageux, ce qui accentue cet inconvénient pour les SCPI. (Pour un premier achat il est même possible de demander un crédit pour achat de RP (+avantageux), même si c’est pour acheter un bien qu’on souhaite mettre en location (il ne faut pas en abuser cependant).

2- Possibilité d’amortir un bien immo physique en LMNP (qui reste très avantageux pour l’instant) et en SCI à l’IS (un peu moins intéressant, mais fiscalité des loyers quand même plus souple. Ce n’est pas possible avec des parts de SCPI, ce qui confère un avantage fiscal aux loyers de l’immobilier en direct.

3- j’ai l’impression que les biens immo physique ont tendance à se valoriser plus rapidement dans le temps, offrant ainsi de meilleures plus-values à la revente, ce qui est souvent le véritable moyen de s’enrichir dans l’immobilier. J’ai d’ailleurs un peu de mal à comprendre pourquoi les parts de SCPI se valorisent moins vite.

Conclusion :

Sur le papier, l’avantage de l’immobilier en direct n’est pas évident. Les SCPI semblent plus attractives (gestion passive et rendement net avant impôt égal à l’immobilier physique). Cependant, l’immobilier direct reste une meilleure option pour les nouveaux investisseurs qui souhaitent augmenter leurs revenus et sont prêts à gérer un bien et des locataires.

Qu’en pensez-vous ?

[KevinH]

J’ai la même conclusion mais je rajouterai que le choix se base surtout sur 3 éléments :
1 - Est-ce que dans ta région tu peux investir sur de l’immobilier avec un beau rendement ?
2 - As-tu le temps et l’énergie pour t’en occuper toi même et ajouter de la valeur (travaux, rénovation, aménagement) ?
3 - Es-tu ok avec le risque conséquent, surtout au début, d’un soucis de paiement ou de gros travaux sur tes appartements ?

Si la réponse oui aux 3 alors go pour l’investissement direct, tu gagneras beaucoup plus qu’avec la SCPI.
Si tu préfères prendre moins de risque et ne pas géré activement, les SCPIs sont un très bon choix.
Personnellement, j’ai décidé d’investir chaque mois en SCPI jusqu’à ce que j’achète ma RP et là je ferai probablement des l’immobilier locatif en direct car j’aurai plus de temps et je serai dans un secteur avec un prix de l’immobilier bien inférieur (pas la région parisienne)

[Utilisateur01]

La SCPI se rapproche au final beaucoup de la bourse en therme de gestion, tu ne contrôle rien.

Le gros plus du physique c’est l’effet de levier avec un taux fixe.

Si tu acheté bien (si tu mets le prix), tu as une vacance presque inexistante, donc ca reste très prévisible.
En therme de gestion, si tu es dans un endroit recherché, c’est presque inexistant. (chez moi les étudiants restent en moyenne 3ans), c’est reloué en moins d’une semaine (donc avant al fin du préavis).
Pour les maison nue, si tu prend un truc bien, un loyer correcte, avec 3 chambres, les gens peuvent faire leur vie dedans. j’ai une locataire en place depuis 20 ans…

Le « problème » de l’immobilier physique, c’est que personne ne parle de la même chose.

Tu peux avoir un bien a 12-15% par ans, ou tu va choper que des locataire de merde, et tu va être toujours embêté. Tu aura l’argent mais des problèmes.
A l’inverse, tu prend un truc patrimonial, en cherchant tu peux en trouver a 6-7% et la t’aura pas ou très peu de problèmes.

Pour moi ca dépend de ton âge, si tu sais bricoler un peu , du temps que tu as a y investir, et de tes revenus, si tu gagne 10k, va pas t’embêter avec des loyer a 6-700€, par contre, si tu gagne 1,5/2k/mois, la oui ca vaut le coup.

Pour moi la scpi c’est si tu veux faire de l’immo, que tu ne veux absolument aucun embêtement, et/ou que tu as un très gros patrimoine.

Tu l’a compris, pour ma part je n’aime pas du tout la SCPI, je trouve qu’on a les inconvénients de la bourse et de l’immobilier.

[Jan93]

Perso pour moi scpi gagne parce que j’ai pas envie d’avoir à gérer les locataires et réparation etc.

[RemiL]

Une dimension rarement évoquée est la disponibilité des fonds.

Exemple : je récupère 100000 euros. Je suis au max de mon endettement. J’ai plus de facilité a concevoir de faire un lump sum en SCPI que de faire un lump sum en physique (car nécessite de trouver le bien etc et ça ne se fait pas instantanément, au risque de se précipiter et de faire une mauvaise opération).

Pour moi le SCPI c’est de l’instantané dans le projet, pour le physique, ça nécessite plus de construction en terme de projet mais sera peut être plus rentable.

[eponyme]

C’est un « match » intéressant. Personnellement je suis pro scpi, pour la diversification, la passivité, le fait de pouvoir revendre une partie si besoin, et surtout les memes modes d’acquisition possibles (crédit, nue propriété…), mais aussi (bonne) AV.

Après effectivement on ne contrôle rien, on suit simplement les rapports. Je pense aussi que l’immobilier physique permet de meilleures opportunités, mais à conditions de bien connaitre le secteur. Au final la SCPI m’offre une certaines sérénité, avec un rendement correct, sans etre fou.

epo

[Rewol]

Perso, je suis pro-direct.

La SCPI est « blended » et il peut y avoir autant de merde que de qualité (aujourd’hui, merde = bureau, qualité = résidentiel).
Il y a aussi beaucoup d’empilement de coûts, à l’entrée, à la sortie, et il n’y a qu’à voir les résultats des asset managers pour comprendre que délivrer du 3% leur laisse du 8% à eux, les AM.
Enfin, le direct possède une part d’affect. Tu mises sur une ville, tu la visite pour acheter des biens, tu y vas de temps en temps pour changer un locataire. Si c’est synonyme de chienlit, passe sur la SCPI. Mais si tu as le mindset de transformer ça en un weekend sympa au bord de la mer, Go !
Et oui, Le Havre, Dieppe, et autres villes normandes sont méga rentables, font pas rêver le quidam mais ont chacune leur charme. Faut aimer !

[Nicolas211]

Bonjour
moi j’ai les deux et franchement les scpi sont plus rentables
j’ai 150000 euros de scpi revenu 7800 euros net
j’ai un appart a 150000 euros revenu 7500 euros on enleve 1000 de taxe fonciere gli travaux locataire a gerer charge de 800 euros
pour moi j’ai les deux et les scpi tu es bien plus tranquile

[Equilibrium]

L’immo physique plus rentable à LT condition de choisir 1 bien récent aux dernières normes et l’emplacement.
Si t’es bricoleur ca t’évite des frais de plombiers , serruriers , ect…
Pour la gestion des biens , il existe des immotech à prix serrés , rien à voir avec les agences de gestion immobilières .
SCPI moins rentable sur LT mais aussi moins de charge mentale (pas de risque de locataire indélicat , de squat …) accès en 3 clic, 0 gestion .
A chacun de voir lequel des deux lui convient le mieux

[ersaza]

Je ne parlerais pas de « duel » mais de « choix ».

Je ne pense pas que l’on soit le même investisseur quand on a sa préférence pour la SCPI que quand on l’a pour l’immobilier physique.

De la même façon que je ne pense pas qu’un investisseur passif en bourse soit le même qu’un investisseur stock picking. On n’oppose pas le stock picking aux ETF, on choisi l’un ou l’autre et parfois les deux.

Les deux investissement, physiques ou SCPI sont pertinents en fonction de la situation de chacun, de sa psychologie, et de son approche vis a vis de l’investissement.

Il faut savoir prendre un peu de recul avec le seul chiffre de la rentabilité. Que vaut une rentabilité à 10% quand on doit gérer les tracas quotidiens d’un locataire ou d’un bien physique alors qu’on pourrait être plus tranquille et faire autre chose avec une rentabilité à 6% ?
Chacun aura sa réponse.

[Rewol]

Oui, tout ce que je lis ici est valide.
Mais avec du recul, on a déjà vu des fortunes se construire sur l’immobilier (direct), presque toutes. En a-t-on qui se sont construit sur les SCPI ?

[marmouze84]

Vous oubliez aussi de rajouter en défaveur de l’immobilier physique toutes les normes et lois qui changent régulièrement…créant une certaine instabilité…

[Nrd]

Salut Rewol,

Bon point !
On peut se poser la question, est-ce qu’on verra les mêmes fortunes se construire en immo direct dans le futur ?
Les grosses fortunes immo direct se sont faites à l’époque où l’immo était accessible, les banques plus souples, les villes en expansion… Aujourd’hui, je doute qu’on voit les mêmes croissances qu’à l’époque de nos parents et grands parents, mais je suis peut-être trop pessimiste haha
La tendance est plus à l’héritocratie qu’à la méritocratie !

[Rewol]

Bien vu !
Mais le contexte est commun au direct comme au papier

La pierre (directe et papier) était moins chère dans les années 80, mais les taux dépassaient les 10%.
Aujourd’hui, on dit que c’est très cher, mais que dira-t-on des années 2020 dans 20 ans ? Est-ce que vraiment l’immobilier va s’effondrer ou va poursuivre sa route avec ses hauts et bas comme en 1990 ?

En prévisionnel lointain, les foyers continuerons à se séparer, on est passé en 50 ans de 3,1 personne par foyer à 2,1.
Les gens vivront plus longtemps, et plus longtemps chez leurs parents
Travailleront-ils toujours autant dans des bureaux loués à des institutionnels ?
Les propriétaires immobiliers vieillissent et finiront par mourir créant un choc d’offre d’ici 15 ans

Les cliniques, campings, hotels, ont le vent en poupe
les ephads préfèrent fermer et reconstruire plutôt que de se mettre aux normes (pour Marmouze), amenant des milliers d’investisseurs au casse pipe ( évitez les LMNP gérés avec baux commerciaux)

Les taux fluctuerons mais Paris, Annecy, Courchevel, Biarritz resteront attractifs. St Etienne, Toulouse, Rennes, aussi dans une moindre mesure.

C’est pour le débat bien sûr !

[Nrd]

Tu soulèves des points vraiment intéressants sur les dynamiques sociales à long terme, c’est vraiment intéressant et c’est vrai que je n’y pensais pas ! Cela peut en effet avoir un effet non négligeable sur l’offre et la demande immobilière. Je vais me documenter plus sur ces sujets, pour ma culture

Je préfère personnellement le direct, peut-être un biais car comme tu l’as dis, les grosses fortunes ne sont faites sur l’immo directe haha.
Je pense inclure les SCPI en dernier recours dans un but de diversification dans quelques années, pour des rentes, etc… Quand je serai grand !

En tout cas, merci pour le débat et de m’avoir éclairer sur certains points

[Sam]

Personnellement je n’opposerais pas les 2. Je possède de la SCPI et de l’immo physique et pour moi il n’ont que le mot immobilier en commun. Ce sont 2 investissements totalement différents et je ne vois pas pourquoi ils n’auraient pas tous les 2 leur place dans un portefeuille diversifié.

L’approche est tout à fait différente pour l’un comme pour l’autre. L’immo physique est plus chronophage à mettre en place pour qui veut bien faire les choses mais une fois terminé, on peut être tranquille pendant des années. On peut également gommer la fiscalité via plusieurs levier.
Les SCPI cela s’apparente un peu à une stratégie à dividendes. On a rien à faire à part lire les rapports trimestriels et regarder son compte en banque.

Néanmoins il faut aussi avoir en tête que ce sont 2 invest très intéressants. Le point commun est de pouvoir faire du levier mais là ou l’immo physique peut dégager un cashflow positif, c’est totalement impossible en SCPI. Mais dans les 2 cas on rembourse du capital et on se créer un patrimoine.

La principale différence pour moi quand on veut investir dans ces 2 classes d’actifs à crédit, c’est que l’immo physique bien fait peut faire en sorte d’enchainer plusieurs projets alors que généralement, en SCPI, si on a atteint sa capacité max avec un invest à crédit, à moins d’augmenter ses « revenus travail », on est bloqué.

[Patrimoine_Malin]

Pour moi, à part un changement de fiscalité ou de règlementation, il n’y a pas de raison pour que l’immobilier ne continue pas de performer.
Les loyers suivent l’inflation, donc augmentent d’année en année. Mécaniquement la valeur immobilière du bien augmente, exemple :

• Si des investisseurs sont prêts à acheter un bien 100.000€ avec un rendement (loyer) de 8.000€ (donc 8%)

• Ils seront aussi prêts à l’acheter 122.000€ quand les loyers (indexés sur l’inflation) seront de 9.750€ (donc toujours 8%).

Et je vais même aller plus loin, d’après moi une hausse des taux est bénéfique au marché immobilier :

1. Elle créé des opportunités puisque la concurrence entre acheteur se réduit, les banques prêtent moi s facilement et les investisseurs sont plus peureux (à tord)

2. Une hausse des taux arrive souvent en période de forte inflation, donc les loyers peuvent évoluer à la hausse

3. Le plus important selon moi, l’inflation étant une baisse de la valeur de la monnaie, les dettes s’effacent en partie, chaque année, en période d’inflation..

4. Les intérêts sont des charges qui viennent réduire l’assiette des loyers imposables

Exemple du 4) : Si Monsieur X est imposé à 47,2% sur ses loyers (soit presque la moitié), ça revient à dire qu’il peut récupérer la moitié des intérêts d’emprunt payés par le biais d’une plus faible fiscalité.
Donc si le taux étaient de 4%, cela ne lui coûtera en réalité que 2%.
Autrement dit, si Monsieur X paye 4000€ d’intérêt d’emprunt, il économisera 47,2% * 4000€ = 1.888€.

(J’ai conscience que ce point peut être difficile à cerner pour quelqu’un qui n’a pas trop de notion de fiscalité en immo)

Je m’arrête là pour éviter de me lancer dans un roman. Mais j’ai encore plusieurs points à aborder et exemples à donner.

[DerGrou]

Complètement d’accord avec la notion d’inflation qui est rarement mise en avant.

À ajouter également que les revenus suivent globalement l’inflation - il est plus facile de demander +5% à son patron ou son client en période d’inflation.

Au bout de quelques années, avec des montants de remboursements fixe le crédit ne paraît plus si important que ça et on peut devenir cash flow positif.

[Rewol]

Très bons commentaires.
Mais ceux présentés par Patrimoine Malin fonctionnent dans une économie libérale.

Ajoute au contexte un plafonnement des loyers (alors que le foncier ne plafonne pas, lui).
Ajoute aussi une « garantie des locataires » (page 14 du programme du NFP) qui incite à ne plus payer son loyer…

Et ça change un peu la donne.

Shoot tes autres points, c’est intéressant !

[Timo_93]

Le travail bien fait est souvent (toujours) récompensé