Duel SCPI / immo physique

[Guiz]

10% de rendement brut, vraiment ? Vous les trouvez où ?
Je suis attentif aux opportunités dans 2 villes, une grande ville et une ville moyenne (cette dernière est souvent citée dans les articles « top rendement ») et en moyenne je trouve des rendements bruts autour de respectivement 4-5% et 6-7%, sur des biens avec quelques petits travaux de rafraichissement.

Et là du coup avec ces rendements je préfère faire de la SCPI… Mais je veux bien savoir comment tu fais pour trouver 10%

[Patrimoine_Malin]

J’ai précisé « possibilité de trouver 10% brut » mais ça ne veut pas dire que tous les investissements sont à 10%.

Tout comme les SCPI pour lesquelles je parle d’un rendement de 6% alors que certaines sont à des rendement de 3%.

J’investis aussi dans une ville, et avant toute négociation, c’est compliqué de trouver du 10% brut, même avec travaux. Surtout si d’autres acheteurs sautent sur les bonnes affaires.

Ma réflexion se portait davantage sur le financement de ces investissements (levier bancaire) plutôt que sur la comparaison des rendements.

[Guiz]

Alors peut-être que je suis mauvais pour trouver les bonnes affaires, mais ça me parait beaucoup plus compliqué de trouver du 10% en physique que du 6% en SCPI. Même en incluant la négo.
Dans quelle ville investis-tu si ce n’est pas indiscret ?

Pour alimenter le débat, je suis d’accord avec tes réflexions sur les taux et l’inflation qui sont de bonnes choses. Cependant je pense (sans conviction) que c’est probablement le moins bon moment pour en profiter. Les prix qui baissent à peine à cause de la forte inertie du marché + des taux qui sont montés en flèche = le pouvoir d’achat immobilier n’a jamais été aussi faible pour ceux qui achètent à crédit.
Le marché a besoin de corriger, et l’inflation va probablement lui permettre de se rééquilibrer de manière douce (= sans forcer les vendeurs à baisser les prix). Si c’est le cas, ton pouvoir d’achat immobilier va augmenter dans les années à venir. Peut-être vaut-il mieux attendre pour investir ? A moins de dénicher des bons plans à 10% de rendement brut.

Quand on voit à quel point les gens ont du mal à se loger aujourd’hui, même en campagne, on se demande comment ça pourrait continuer comme ça (et aussi comment on en est arrivé là, mais j’imagine que tous les investisseurs qui ont su en profiter dans les dernières décennies n’y sont pas étrangers).

[Patrimoine_Malin]

Nancy et je regarde sur Metz et Thionville.

C’est plus compliqué de trouver 10% brut en immo, je suis d’accord.
Je l’ai précisé dans mon premier message, on a un rendement net souvent inférieur à 5% en immo physique (contre 6% en SCPI), j’espère être honnête dans les chiffres que j’utilise !

Encore une fois, je partais du principe que le prix au m² de l’immo physique évolue plus rapidement que la valeur des parts de SCPI, du moins c’est ce que j’ai remarqué sur 10 ans. Cela peut très bien changer par la suite.

Le vrai taux à regarder est le TRI, et non le taux de rendement.

[RiBa]

Sujet intéressant. En ayant les deux, pour moi les deux principales avantages restent l’absence de gestion et emmerdes pour les SCPI et l’effet de levier du crédit en physique.

[Sam]

Tu peux faire du levier en SCPI également

[RiBa]

Justement. C’est là ou ça a l’air d’être assez diffèrent les conditions. Mais pas impossible non plus.

[Patrimoine_Malin]

Oui, c’est justement le cœur du sujet :

Est-ce que les conditions + avantageuse du crédit permettent de faire de l’immo physique un investissement plus intéressant (rapport temps/rentabilité/risque) que la SCPI à crédit ?

Amortissement du capital plus rapide
Taux d’endettement plus faible

Et

Valorisation des loyers et de la plus value + importante au fil des années.

[RiBa]

Quoi qu’on disent, je pense qu’un bon projet physique reste plus intéressant. En choisissant le bon produit, proche de chez soi, avec un minimum de connaissances, c’est top.

[Jan93]

Tiens bon sujet je suis en réflection pour achat RP ou scpi à crédit je sais pas pas facile a se décider

[greyvador]

Je ne comprends pas.

C’est
Un peu comme si tu disais j’hésite entre m’acheter une voiture ou des actions Renault

La RP peut être considéré comme une sorte de placement mais pas comme un placement style
SCPI

[ersaza]

Au contraire je comprend tout à fait. Reprenons votre exemple.

@greyvador

C’est
Un peu comme si tu disais j’hésite entre m’acheter une voiture ou des actions Renault

On pourrait dire plutôt :
J’hésite à acheter une voiture ou des actions Renault dont les dividendes me permettront de payer la location d’une voiture.

Bon c’est à grand trait et sans doute peu réaliste avec les actions en question mais vous voyez où je veux en venir :
Faut-il acheter sa RP ou acheter des parts de SCPI dont les loyers perçus me permettront de payer mon propre loyer ?

Tout comme la voiture, il peut être parfois plus intéressant de la louer que de la posséder.

[greyvador]

@ersaza

Faut-il acheter sa RP ou acheter des parts de SCPI dont les loyers perçus me permettront de payer mon propre loyer ?

100k€ en scpi à 5% c’est 5000€ par an de rendement (hors impôts) donc 400€/mois
A moins de mettre beaucoup plus ou d’habiter dans quelque chose de plus petit … c’est pas trop du même niveau (d’où ma remarque initiale).

@ersaza

Tout comme la voiture, il peut être parfois plus intéressant de la louer que de la posséder.

Mis à part si on a un besoin absolu d’une voiture et pas les fonds, quels sont les cas où c’est mieux ?

[ersaza]

@greyvador

100k€ en scpi à 5% c’est 5000€ par an de rendement (hors impôts) donc 400€/mois
A moins de mettre beaucoup plus ou d’habiter dans quelque chose de plus petit … c’est pas trop du même niveau (d’où ma remarque initiale).

Justement avec 100k€ tu achètes quoi ? Je suis dans un T2 dont la valeur est plus élevée et dont le loyer correspond peu ou proue à ce que je gagnerait en SCPI si j’y investissait la même valeur.
Et la seule valeur de l’appartement est un peu juste pour comparer. On peut y ajouter ce que je ne dépense pas en taxe foncière, certaines dépenses de copro, et en travaux à la charge du propriétaire sur plusieurs années.
Au final c’est plus rentable d’acheter de la SCPI dans mon cas.

@greyvador

Mis à part si on a un besoin absolu d’une voiture et pas les fonds, quels sont les cas où c’est mieux ?

Pour avoir une voiture en LOA, lorsqu’elle sera terminée je préfère en démarrer une autre avec une autre voiture neuve que de la conserver. Je ne passe pas au contrôle technique, et je ne l’ai jamais amenée au garage, si ce n’est pour l’entretien prévu dans le carnet d’entretien.

[SufyanH]

Bonjour à tous,
Pour ma part, le choix est simplement dicté par ma « psychologie ». J’y connais rien à l’immobilier et j’ai pas envie d’apprendre à faire des travaux pour des apparts en location. J’ai surtout pas la patience de discuter ni avec des locataires, ni avec des agences immo qui font de la gestion. J’ai pas de bonnes expériences avec ces agences en tant que locataires . Vous me direz que la relation entre ces agences et les propriétaires sont sûrement différentes mais antagoniser un locataire, à la fin ça n’aidera pas le proprio.
Et enfin, je veux juste faire fructifier mon argent à un taux supérieur à l’inflation pour avoir qqc dans 20 ans quand je serai à la retraite. C’est sûr que l’effet de levier, c’est puissant mais j’ai pas la foi.
En résumé, pour moi « le jeu n’en vaut pas la chandelle ». Prendre qq heures pour lire des dossiers de société de gestion, lire les discussions sur le net, regarder des vidéos puis investir sur les scpi ca me correspond plus.
En tout cas force à tous ceux qui ont investi dans un ou plusieurs biens locatifs. J’espère que ca se passera bien pour vous!
Bon weekend.

[greyvador]

@ersaza

dont le loyer correspond peu ou proue à ce que je gagnerait en SCPI

Entre la perte de valeur des part, les impôts, … dans mon cas le rendement scpi ne permettait pas de payer le loyer.
Par contre j’ai fait des simulations pour ma fille (avec sa situation, …) qui montraient qu’il valait mieux qu’elle reste dans son appart encore 2 ou 3 ans pour profiter de l’APL, remplir son PEA et mettre de côté pour avoir un apport et réduire le crédit car comme tu dit il faut aussi prendre en compte les frais annexe d’un logement
Évidemment ce sont de simulations mais qui donnent un ordre d’idée

@ersaza

Pour avoir une voiture en LOA, lorsqu’elle sera terminée je préfère en démarrer une autre avec une autre voiture neuve que de la conserver. Je ne passe pas au contrôle technique, et je ne l’ai jamais amenée au garage, si ce n’est pour l’entretien prévu dans le carnet d’entretien.

Pour ma part je garde mes voitures très très longtemps (10 ans et plus) et j’avais calculé que la LOA me coûtait un bras.
Par contre c’est plus agréable d’avoir toujours une voiture neuve.

@SufyanH

pour des apparts en location

Je ne comparais pas scpi et achat appart physique pour louer mais scpi et achat RP

[Felix25]

Bonjour Nicolas,
Je m’intéresse à ce sujet car j’ai des liquidités et une capacité d’emprunt intéressante. Pouvez-vous m’indiquer dans quelles/quelle SCPIs vous êtes investis ? Le rendement de 5,2% net est attractif.
Cordialement,
Félix

[Nicolas211]

Bonjour
J’ai corumorigin,Pierval santé,eurovalys,épargne pierre j’ai pas les montants exact de la répartition et apres on les a pris à crédit a 1% donc sa se rembourse gentiment et j’ai des scpi demenbrer pour les enfants à horizon 10 ans

[Patator]

Bonjour Felix,

j’ai fait une simulation avec epargnoo, 100K à crédit en SCPI sur 20 ans on a un TRI à deux chiffres pour un effort d’épargne de 200 balles par mois. au final l’effort d’épargne sur 20 ans représente 46K pour constituer 100K de patrimoine ! le tout couronné par un cash back de 4% sur des SCPI comme Transitions Europe ou Comete!
levier extrêmement puissant !

[Francois201]

Tu es sûr de ton calcul ?
Car pour moi 100k avec 200€ sur 20 ans donnent un TRI à 6,5%.