Duel SCPI / immo physique

Un TRI ça se calcul sans le financement ! Merci d’indiquer le dĂ©tail de vos calculs

J’utilise la formule de calcul Excel VPM qui simule un livret sur lequel tu dĂ©poses un montant fixe chaque mois et rĂ©munĂ©rĂ© Ă  x% sur 20 ans et ça donne pour 203€ placĂ©s par mois 6,5% d’intĂ©rĂȘts :
image

=VPM(TauxInteret/12;NbEch;0;MontantTotal)

J’obtiens le mĂȘme rĂ©sultat avec un simulateur en ligne :

Pourquoi ne pas avoir utilisé la fonction TRI sur Excel directement ?
Quels sont vos hypothÚses de flux de trésorerie ?

Je ne sais pas comment fonctionne la fonction TRI.
Mon hypothùse : versement de 200€ par mois pendant 20 ans sur un livret rapportant x% par an pour obtenir 100k€ à la fin.
Pour y arriver le taux du livret doit ĂȘtre autour de 6.7%.

Ah oui c’est un pas un tri mais un taux de rentabilitĂ© classique oui le calcul est correct.

Le calcul n’est pas du tout incorrect. 46k qui se transforment en 100k en 20 ans, par le biais d’un effort d’épargne de 200€ par mois, c’est clairement pas un TRI Ă  2 chiffres ça ! On tombe bien sĂ»r 6,5 Ă  7% en faisant les bons calculs.

PS : et que les calculs soient bons ou non, Ă  vrai dire on s’en fiche. Le fait est qu’en plaçant 200€ par mois Ă  6,5% pendant 20 ans, ça donne le mĂȘme rĂ©sultat. Moins les inconvĂ©nients d’un crĂ©dit. 6,5%, c’est en thĂ©orie assez facile Ă  atteindre en moyenne.

On est en phase, mais par contre oĂč trouves tu un produit qui rapporte 6,5% net ?
Certes il y a la bourse, mais c’est pas du garanti


Attention le prix des part n’est pas garanti.
Tout comme la liquidité des parts.

Le risque n’est pas le mĂȘme que la bourse. Il est diffĂ©rent.

Oui je parle de bourse bien sûr. 6,5% est atteignable avec un mix fonds euros / actions pas si agressif que ça.

Et Ă©videmment que ce n’est pas garanti. Pas plus que les SCPI ceci dit ! Entre les loyers versĂ©s qui peuvent varier du tout au tout au long de l’investissement, tout comme le prix des parts, j’estime personnellement le risque des SCPI aussi grand que ceux de la bourse. Ce sont juste des actifs diffĂ©rents, avec des risques diffĂ©rents, mais du mĂȘme ordre de grandeur Ă  mon avis.

Et j’insiste sur le fait que pour le mĂȘme rĂ©sultat, l’emprunt envisagĂ© dans ce post pour la SCPI est loin d’ĂȘtre un facteur nĂ©gligeable : il y a intĂ©rĂȘt Ă  ĂȘtre sĂ»r et certain que l’investissement sera fait sur 20 ans sans y toucher. En cas de besoin de liquiditĂ©s et de remboursement anticipĂ© de l’emprunt, la performance globale en prend un sacrĂ© coup, mĂȘme au bout de 15 ans. Sans parler du fait que ça limite la capacitĂ© d’emprunt pendant toute la durĂ©e de l’investissement. Beaucoup moins de souplesse quoi.
Alors que sans emprunt en bourse, mĂȘme si on rĂ©cupĂšre sa mise avant la fin, pas d’emprunt Ă  rembourser = la performance dĂ©jĂ  acquise ne bouge pas.

justement non, il peut ĂȘtre trĂšs intĂ©ressant de solder le crĂ©dit au bout de 10-12 ans une fois les frais de souscription amortis et les intĂ©rĂȘts dĂ©ductibles s’amenuisant. Je suis pas spĂ©cialiste mais dans l’immo physique, des arbitrages de biens peuvent Ă©galement ĂȘtre trĂšs pertinents Ă  un moment donnĂ©. L’intĂ©rĂȘt principal de ce type d’opĂ©ration rĂ©side dans l’utilisation de l’effet de levier, c’est lĂ  qu’on trouve la perf.

tout à fait, un crédit ca engage, que ce soit en SCPI ou en immo physique (pour revenir au sujet de départ)

Je pense que non. En bourse ton ETF ou ton action peut perdre 5, 10, 30, 50% du jour au lendemain.
Qu’en est il des parts des SCPI ? Certes on est un peu Ă©chaudĂ© avec la derniĂšre crise de l’immobilier toute fraĂźche, mais avec un peu de recul on se rend compte que la baisse du prix des parts n’est pas un phĂ©nomĂšne aussi courant qu’en bourse.

Le mĂȘme problĂšme se pose avec les dividendes, pour peu qu’on ait une stratĂ©gie d’action Ă  dividendes.
Mais la comparaison s’arrĂȘte ici, le dividende est un surplus de bĂ©nĂ©fices quand le loyer perçu est versĂ© tout les mois par les locataires des biens.
Ça n’a strictement rien a voir en terme de risques. Et j’ai personnellement plus confiance dans la stabilitĂ© d’un loyer que dans la stabilitĂ© d’un bĂ©nĂ©fice sur plusieurs annĂ©es.

Certes mais on n’est pas obligĂ© de faire un crĂ©dit non plus. On peut faire un DCA, ou tout investir d’un coup. Chacun fait en fonction de son intĂ©rĂȘt.

Une action qui perd plus de 5% en une journĂ©e, cela arrive, 30% ou 50% aussi, c’est clair. Mais quand on investit sur le long terme en bourse, la norme est plutĂŽt d’investir sur de gros ETFs aujourd’hui.

Et sur un gros ETF, perdre 5% en une journĂ©e cela arrive rarement, 10% et plus sur une seule journĂ©e c’est vraiment exceptionnel et cela n’arrive qu’en cas de vraie crise globale : on est bien sur une frĂ©quence aussi rare que les crises immobiliĂšres en fait. D’ailleurs les crises Bourse / Immobilier sont malheureusement plutĂŽt bien corrĂ©lĂ©es derniĂšrement : la derniĂšre date de 2022, une annĂ©e franchement mauvaise en bourse aussi, et la prĂ©cĂ©dente remonte Ă  2008 (Ă  voir si on compte la « crise Â» COVID de 2020 aussi vu qu’elle n’a durĂ© que 2 mois).

Je rajouterais aussi cet exemple sur un autre fil de discussion :

Et toutes les documentations sĂ©rieuses que l’on peut trouver un peu partout mettent bien en avant que Immobilier vs Actions, le niveau de risque est vraiment proche.
Bref, chacun son avis, « agree to disagree Â». De mon cĂŽtĂ© les chiffres que j’ai trouvĂ©, ainsi que l’imposition pour le moment bien plus sĂ©vĂšre en immobilier, m’en ont dĂ©tournĂ©. On verra dans 10, 15, 20 ans si j’avais raison ou pas


Ceci dit, on perd un peu le fil de cette discussion qui est plus SCPI vs Physique que SCPI vs Actions.

Du coup tu pars du principe qu’il vaut mieux uniquement se focaliser sur la bourse et ne pas pouvoir profiter de l’effet de levier de l’immobilier ?

C’est mon principe Ă  moi en tout cas oui. Ce n’est en aucun cas une vĂ©ritĂ© absolue, c’est plutĂŽt ce que mes recherches et les datas disponibles m’amĂšnent Ă  penser. Avec un taux de crĂ©dit supĂ©rieur Ă  3%, des rendements SCPI qui accrochent difficilement le 7% (et sur le long-terme probablement bien moins), une imposition maximale sur les revenus, mes calculs me dĂ©montrent par a+b que la rentabilitĂ© d’une opĂ©ration SCPI avec emprunt pour faire levier est similaire Ă  une opĂ©ration en bourse du mĂȘme montant Ă  investir mensuellement mais qui ne nĂ©cessiterait par contre pas d’emprunt. À chacun de faire ses propres calculs avec ses propres donnĂ©es.

Mais une chose est certaine : ne pas faire de grossiĂšre gĂ©nĂ©ralitĂ©. L’effet levier en immobilier ça peut ĂȘtre chouette, et c’est souvent communĂ©ment admis que c’est « toujours bien Â». Mais comme tout le reste, ça dĂ©pend de plein de paramĂštres.

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Bonjour, quand tu dit « C’est que l’immo physique bien fait peut faire en sorte d’enchainer plusieurs projets Â» pour toi c’est quoi de l’immobilier bien fait?

Je suis en train de me questionner sur SCPI ou immo en direct LMNP, mais j’aimerais enchaĂźner les biens a raison de 1 biens par ans si possible, mais je pense ĂȘtre bloquĂ© par la capacitĂ© d’endettement rapidement

Il faudrait des biens a cash-flow positif a chaque fois quasiment


C’est bien ce que tu veux dire ?

Merci

Bonjour,

Quand je parle d’immo physique bien fait je fais rĂ©fĂ©rence Ă  un projet pensĂ© dans son ensemble:

  • Achat en dessous du prix du marchĂ© (afin de faire une bonne affaire Ă  la revente Ă©galement)
  • Avoir anticipĂ© tous les frais (TF, charges de copro, comptabilitĂ©, CFE, CGA, gestion locative si besoin, PNO, etc
)
  • Avoir fait une analyse de la tension locative locale et la concurrence afin de dĂ©terminer si on va galĂ©rer ou pas Ă  trouver des locataires
  • Et enfin, anticiper la fiscalitĂ© pour choisir le rĂ©gime fiscal le plus adaptĂ© Ă  sa situation (nu, meublĂ©, frais rĂ©el, micro-bic, SCI, nom propre, etc
)

C’est tout ça un achat immo bien fait.

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