Un TRI ça se calcul sans le financement ! Merci dâindiquer le dĂ©tail de vos calculs
Jâutilise la formule de calcul Excel VPM qui simule un livret sur lequel tu dĂ©poses un montant fixe chaque mois et rĂ©munĂ©rĂ© Ă x% sur 20 ans et ça donne pour 203⏠placĂ©s par mois 6,5% dâintĂ©rĂȘts :
=VPM(TauxInteret/12;NbEch;0;MontantTotal)
Pourquoi ne pas avoir utilisé la fonction TRI sur Excel directement ?
Quels sont vos hypothÚses de flux de trésorerie ?
Je ne sais pas comment fonctionne la fonction TRI.
Mon hypothÚse : versement de 200⏠par mois pendant 20 ans sur un livret rapportant x% par an pour obtenir 100k⏠à la fin.
Pour y arriver le taux du livret doit ĂȘtre autour de 6.7%.
Ah oui câest un pas un tri mais un taux de rentabilitĂ© classique oui le calcul est correct.
Le calcul nâest pas du tout incorrect. 46k qui se transforment en 100k en 20 ans, par le biais dâun effort dâĂ©pargne de 200⏠par mois, câest clairement pas un TRI Ă 2 chiffres ça ! On tombe bien sĂ»r 6,5 Ă 7% en faisant les bons calculs.
PS : et que les calculs soient bons ou non, Ă vrai dire on sâen fiche. Le fait est quâen plaçant 200⏠par mois Ă 6,5% pendant 20 ans, ça donne le mĂȘme rĂ©sultat. Moins les inconvĂ©nients dâun crĂ©dit. 6,5%, câest en thĂ©orie assez facile Ă atteindre en moyenne.
On est en phase, mais par contre oĂč trouves tu un produit qui rapporte 6,5% net ?
Certes il y a la bourse, mais câest pas du garantiâŠ
Attention le prix des part nâest pas garanti.
Tout comme la liquidité des parts.
Le risque nâest pas le mĂȘme que la bourse. Il est diffĂ©rent.
Oui je parle de bourse bien sûr. 6,5% est atteignable avec un mix fonds euros / actions pas si agressif que ça.
Et Ă©videmment que ce nâest pas garanti. Pas plus que les SCPI ceci dit ! Entre les loyers versĂ©s qui peuvent varier du tout au tout au long de lâinvestissement, tout comme le prix des parts, jâestime personnellement le risque des SCPI aussi grand que ceux de la bourse. Ce sont juste des actifs diffĂ©rents, avec des risques diffĂ©rents, mais du mĂȘme ordre de grandeur Ă mon avis.
Et jâinsiste sur le fait que pour le mĂȘme rĂ©sultat, lâemprunt envisagĂ© dans ce post pour la SCPI est loin dâĂȘtre un facteur nĂ©gligeable : il y a intĂ©rĂȘt Ă ĂȘtre sĂ»r et certain que lâinvestissement sera fait sur 20 ans sans y toucher. En cas de besoin de liquiditĂ©s et de remboursement anticipĂ© de lâemprunt, la performance globale en prend un sacrĂ© coup, mĂȘme au bout de 15 ans. Sans parler du fait que ça limite la capacitĂ© dâemprunt pendant toute la durĂ©e de lâinvestissement. Beaucoup moins de souplesse quoi.
Alors que sans emprunt en bourse, mĂȘme si on rĂ©cupĂšre sa mise avant la fin, pas dâemprunt Ă rembourser = la performance dĂ©jĂ acquise ne bouge pas.
justement non, il peut ĂȘtre trĂšs intĂ©ressant de solder le crĂ©dit au bout de 10-12 ans une fois les frais de souscription amortis et les intĂ©rĂȘts dĂ©ductibles sâamenuisant. Je suis pas spĂ©cialiste mais dans lâimmo physique, des arbitrages de biens peuvent Ă©galement ĂȘtre trĂšs pertinents Ă un moment donnĂ©. LâintĂ©rĂȘt principal de ce type dâopĂ©ration rĂ©side dans lâutilisation de lâeffet de levier, câest lĂ quâon trouve la perf.
tout à fait, un crédit ca engage, que ce soit en SCPI ou en immo physique (pour revenir au sujet de départ)
Je pense que non. En bourse ton ETF ou ton action peut perdre 5, 10, 30, 50% du jour au lendemain.
Quâen est il des parts des SCPI ? Certes on est un peu Ă©chaudĂ© avec la derniĂšre crise de lâimmobilier toute fraĂźche, mais avec un peu de recul on se rend compte que la baisse du prix des parts nâest pas un phĂ©nomĂšne aussi courant quâen bourse.
Le mĂȘme problĂšme se pose avec les dividendes, pour peu quâon ait une stratĂ©gie dâaction Ă dividendes.
Mais la comparaison sâarrĂȘte ici, le dividende est un surplus de bĂ©nĂ©fices quand le loyer perçu est versĂ© tout les mois par les locataires des biens.
Ăa nâa strictement rien a voir en terme de risques. Et jâai personnellement plus confiance dans la stabilitĂ© dâun loyer que dans la stabilitĂ© dâun bĂ©nĂ©fice sur plusieurs annĂ©es.
Certes mais on nâest pas obligĂ© de faire un crĂ©dit non plus. On peut faire un DCA, ou tout investir dâun coup. Chacun fait en fonction de son intĂ©rĂȘt.
Une action qui perd plus de 5% en une journĂ©e, cela arrive, 30% ou 50% aussi, câest clair. Mais quand on investit sur le long terme en bourse, la norme est plutĂŽt dâinvestir sur de gros ETFs aujourdâhui.
Et sur un gros ETF, perdre 5% en une journĂ©e cela arrive rarement, 10% et plus sur une seule journĂ©e câest vraiment exceptionnel et cela nâarrive quâen cas de vraie crise globale : on est bien sur une frĂ©quence aussi rare que les crises immobiliĂšres en fait. Dâailleurs les crises Bourse / Immobilier sont malheureusement plutĂŽt bien corrĂ©lĂ©es derniĂšrement : la derniĂšre date de 2022, une annĂ©e franchement mauvaise en bourse aussi, et la prĂ©cĂ©dente remonte Ă 2008 (Ă voir si on compte la « crise » COVID de 2020 aussi vu quâelle nâa durĂ© que 2 mois).
Je rajouterais aussi cet exemple sur un autre fil de discussion :
Et toutes les documentations sĂ©rieuses que lâon peut trouver un peu partout mettent bien en avant que Immobilier vs Actions, le niveau de risque est vraiment proche.
Bref, chacun son avis, « agree to disagree ». De mon cĂŽtĂ© les chiffres que jâai trouvĂ©, ainsi que lâimposition pour le moment bien plus sĂ©vĂšre en immobilier, mâen ont dĂ©tournĂ©. On verra dans 10, 15, 20 ans si jâavais raison ou pasâŠ
Ceci dit, on perd un peu le fil de cette discussion qui est plus SCPI vs Physique que SCPI vs Actions.
Du coup tu pars du principe quâil vaut mieux uniquement se focaliser sur la bourse et ne pas pouvoir profiter de lâeffet de levier de lâimmobilier ?
Câest mon principe Ă moi en tout cas oui. Ce nâest en aucun cas une vĂ©ritĂ© absolue, câest plutĂŽt ce que mes recherches et les datas disponibles mâamĂšnent Ă penser. Avec un taux de crĂ©dit supĂ©rieur Ă 3%, des rendements SCPI qui accrochent difficilement le 7% (et sur le long-terme probablement bien moins), une imposition maximale sur les revenus, mes calculs me dĂ©montrent par a+b que la rentabilitĂ© dâune opĂ©ration SCPI avec emprunt pour faire levier est similaire Ă une opĂ©ration en bourse du mĂȘme montant Ă investir mensuellement mais qui ne nĂ©cessiterait par contre pas dâemprunt. Ă chacun de faire ses propres calculs avec ses propres donnĂ©es.
Mais une chose est certaine : ne pas faire de grossiĂšre gĂ©nĂ©ralitĂ©. Lâeffet levier en immobilier ça peut ĂȘtre chouette, et câest souvent communĂ©ment admis que câest « toujours bien ». Mais comme tout le reste, ça dĂ©pend de plein de paramĂštres.
Bonjour, quand tu dit « Câest que lâimmo physique bien fait peut faire en sorte dâenchainer plusieurs projets » pour toi câest quoi de lâimmobilier bien fait?
Je suis en train de me questionner sur SCPI ou immo en direct LMNP, mais jâaimerais enchaĂźner les biens a raison de 1 biens par ans si possible, mais je pense ĂȘtre bloquĂ© par la capacitĂ© dâendettement rapidementâŠ
Il faudrait des biens a cash-flow positif a chaque fois quasimentâŠ
Câest bien ce que tu veux dire ?
Merci
Bonjour,
Quand je parle dâimmo physique bien fait je fais rĂ©fĂ©rence Ă un projet pensĂ© dans son ensemble:
- Achat en dessous du prix du marché (afin de faire une bonne affaire à la revente également)
- Avoir anticipĂ© tous les frais (TF, charges de copro, comptabilitĂ©, CFE, CGA, gestion locative si besoin, PNO, etcâŠ)
- Avoir fait une analyse de la tension locative locale et la concurrence afin de déterminer si on va galérer ou pas à trouver des locataires
- Et enfin, anticiper la fiscalitĂ© pour choisir le rĂ©gime fiscal le plus adaptĂ© Ă sa situation (nu, meublĂ©, frais rĂ©el, micro-bic, SCI, nom propre, etcâŠ)
Câest tout ça un achat immo bien fait.