Assurance Vie SCPI

Immobilier 🏠
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Bonjour,

Je vais prochainement ouvrir une assurance vie, la Linxea Spirit 2, je pense que c’est la meilleur actuellement en terme de frais, pour investir en SCPI.

J’ai déjà un PEA.

Mon plan d’investissement, 1000 euros de départ, 200 euros par mois dessus, et 1-2 fois dans l’année réinjecter des fonds pour une durée de 30 ans ( capitalisant ), ensuite, me verser des rentes.

Je veut des SCPI avec une bonne ancienneté, une grosse capitalisation, un rendement correct, bref un juste milieu entre safe et rendement.

J’ai choisis mes 3 SCPI ( 33% chacun du porte-feuille )

  • Pierval SantĂ© ( domaine santĂ© Europe )
  • Épargne Pierre ( domaine bureau France + pays voisin )
  • Épargne foncière ( domaine bureau France )

Rendement moyen de 5,1% , assez diversifier, et assez safe.

Qu’en pensez-vous vous ? D’une part de ma stratégie, et de l’autre des SCPI.

Je vous remercie, bonne journée.

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Bonjour,

Je valide ta stratégie, l’utilisant également pour ma poche immobilière représentant 5% de mon patrimoine.
J’ai été plus diversifié que toi sur les SCPI (10), mais sans avoir trop poussé mes analyses.
J’attends systématiquement d’avoir le minimum de 50 € de revenu des loyers sur fond euros pour les reverser dans l’une des SCPI de mon portefeuille. Et bien sûr, j’ajoute de temps en temps des fonds pour acheter de nouvelles parts afin de respecter l’équilibre de cette poche (5%).

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Je voulais savoir, sur cette assurance vie, on peut créé un porte-feuille avec une répartition, et ensuite lors d’un transfert de fond, pouvoir automatiquement repartir entre les 3 SCPI ? Admettons je met 300 euros, 100 euros dans chacune directement.

Ou il faut le faire manuellement en respectant la répartition ?

Merci de vos réponses.

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Non, il ne me semble pas que le versement programmé soit possible en SCPI sur Spirit 2. Car l’assureur détient une enveloppe unique pour chaque SCPI et il ne peut s’engager à en disposer indéfiniment…

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Je confirme, impossible d’automatiser, il faut faire un versement mensuel sur un autre fond puis arbitrage tous les mois vers les SCPI de ton choix (en montant ou en pourcentage). Il faut avouer c’est un peu fastidieux mais c’est compensé par les avantages du contrat (frais bas, 100% de loyer reversé, etc)

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Bonjour,

Je profite de ce fil pour une question très bête, car je suis dans le même cas de figure (mise de départ, montant mensuel,… le tout avec un Spirite 2).

Il y a deux types de frais:

  • Frais de gestion: sur les loyers, un % est pris et c’est le cumul de ces frais qui fait le « frais de gestion annuel » (ou « frais de gestion » tout court, comme indiquĂ© sur Finary). Ça, ok, facile Ă  comprendre et logique.

  • Frais de souscription: lĂ  j’ai un doute. Est-ce seulement au dĂ©part, c’est-Ă -dire au tout premier versement, que ces 10-12% sont appliquĂ©s ? Ou Ă  CHAQUE versement mensuel ?
    Par exemple (factice), j’ouvre mon AV chez Linxea, je mets 500 euros chez Pierval Santé pour la tout première fois, j’ai 10% de frais. Donc au final, j’ai 450 euros de Pierval.
    Le mois prochain, je verse 100 euros que je mets également sur Pierval. Est -ce que j’aurais encore 10% de pris sur ces 100€ ? Et n’aurai donc que 450+90 > 540 euros au final?

Question naïve, je vous l’accorde, mais je ne trouve pas la réponse.

Merci par avance,

SĂ©bastien

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C’est bien le deuxième cas, car à chaque achat de parts il y a souscription.
Vous oubliez les frais d’enveloppe (je n’en connais pas de moins cher que chez Spirit 2, mais ne les oublions pas) de 0,5% du capital.

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Merci Pikaglace.

Il y a donc un truc que je ne comprends pas, je loupe surement une info.

Je reprends mon exemple tout bĂŞte (avec calcul a la louche) :

1/ Je mets 500 > -10% > 450€
2 / Je mets disons en un an 3 x 100 euros > 300 euros > - 10% > 270€

En un an > j’ai donc 720 euros, donc j’ai perdu 80 euros par rapport à mon investissement total (800-720).
Grosso modo, les loyers me rapportent 25-30 euros net par an avec cette somme. Ce qui veut donc dire que je vais mettre 2+ ans pour simplement rembourser mes frais de souscription ? Donc je ne gagne rien pendant 2 ans, en supposant d’ailleurs que je ne réinvestis pas entre temps… C’est une boucle sans fin non ?

I’m lost :confused:

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C’est pour cela qu’il est toujours conseillé de garder minimum 8-10 ans sa part en SCPI…

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Ca oui, mais de là à « perdre » de l’argent avant, je ne pensais pas (et encore on parle de toutes petites sommes ici). Donc typiquement, il faut une mention « Si vous achetez une SCPI et que vous investissez dessus régulièrement, ne revendez pas avant X nombre d’années, sinon vous êtes en négatifs ».

J’ai fait un rapide calcul, en mettant 500€ de départ, puis 100€/mois, en comptant 4,5% de rendement (et encore je suis gentil), c’est à partir de la fin de la 6ème année où les gains (loyers) couvriront l’ensemble des frais de souscriptions passés. Donc oui effectivement à 8-10 on doit avoir des gains qui commencent à être plus intéressants.

Désolé Antoinedu32 d’avoir hijacké ton fil :smiley:

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Ce n’est pas une « boucle sans fin », mais effectivement, en SCPI on lit souvent qu’il faut au moins 2 ans pour retomber sur son investissement initial. @eudesdandy a raison, la SCPI a vocation à être de l’investissement long terme.
Quand vous achetez un appartement, les frais divers (principalement de notaire) font que vous êtes aussi en négatif. C’est le même principe.

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Frais de gestion 0,6% du capital par ans ?

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0.5% il me semble.
EDIT : je suis allé vérifier sur mon contrat, c’est bien ça.

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Aucun soucis.

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Pensez-vous qu’il faut attendre avant de souscrire, pour avoir une offre promotionnelle ?

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Bonjour,

Les frais de d’investissements sont de l’ordre de 6-8% pour les SCPI sur une bonne AV. Comme on achète la part au prix de retrait c’est souvent plus avantageux que l’achat en direct niveau frais. Il fait environ deux ans de loyers pour rembourser les frais. Étant donnée la nature ‹ long terme › des SCPI et la possibilité qu’elles offrent d’investir en immobilier sans aucune contrainte (pas de notaire, pas de crédit, pas de gestion de locataires, pas de travaux et liquidité totale en AV) je trouve que c’est un bon deal. Il y a des SCPI avec 0% de frais de souscription mais ils se rattrapent sur les frais de gestion. Pour investir en immobilier en AV il y a aussi les SCI. J’utilise les deux

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Je suis en phase avec ce commentaire, avec en prime l’argument de la fiscalité.
Pouvoir compléter tous les mois mon patrimoine immobilier « classique » (SCPI à crédit avec un taux plus avantageux qu’aujourd’hui) avec un peu d’immobilier sur AV me semble intéressant pour diversifier un patrimoine trop tourné vers les marchés financiers.

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Complétement d’accord. Cela permet d’obtenir une protection dynamique de notre patrimoine avec, normalement, une grande décorrélation des marchés financiers.

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Ce n’est pas grave car ils te donnent un rendement net, tu ne vois pas leurs frais, comme pour toute SCPI. D’ailleurs les SCPI sans frais d’entrée ont surperformé les SCPI avec frais, preuve que les frais de gestion ne dérangent pas le rendement final.
Le gros avantage des SCPI sans frais d’entrée est que lorsque tu mets 100€ les 100€ travaillent tout de suite, au lieu de 90€ (si 10% de frais d’entrée) qui mettrons ~2 ans à revenir à 100€.

De plus l’alignement des intérêts : la SCPI avec frais s’est payé les 10% d’entrée, donc pas obligé de se fouler pour surperf. Alors qu’une SCPI sans frais d’entrée devra se bouger le cu* pour performer et prendre ses frais.

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Les rendements sont toujours données par rapport aux 100 € d’investissement initial, qu’il y ait des frais ou pas. Mais vous avez raison, il faut bien compter 2 ans avec de récupérer sa mise initiale.

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