Avis investissement SCPI

[lucio]

Bonjour,

Je souhaite aujourd’hui solliciter l’avis de la communauté suite à une proposition que m’a fait un CGP.

J’ai 23 ans et je viens de signer mon premier CDI en tant d’ingénieur RD dans l’informatique. Je gagne environ 2500€ net/m et je suis capable d’économiser entre 700€ et 900€ par mois.

J’ai travaillé sur une stratégie d’investissement long terme (+15 ans) avec comme objectif de répartition :

• 40% immobilier (physique/SCPI)
• 20% PEA (ETF)
• 20% PE
• 10% livrets
• 10% autres

L’objectif est de faire fructifier mon épargne et éventuellement un jour pouvoir disposer d’un revenu complémentaire.

J’ai rencontré par hasard un jour un CGP qui m’a proposé ses services pour réaliser mon premier investissement.

Aujourd’hui il me propose de réaliser un investissement sur 3 SCPI pour un montant maximal de 250k€ sur 25 ans à 4,35% :

• 40% Sofidy Immorente
• 30% Sofidy Europe Invest
• 30% Arkea Transition Europe

Malgré mon intérêt pour le sujet, je n’ai pas d’expérience et je souhaitais partager avec vous mes questions.

Comme je l’ai dis ci-dessus, je souhaite investir dans l’immobilier, j’ai envisagé un temps d’investir en direct pour faire du LMNP mais à court terme je n’ai pas assez de temps libre pour cet option. La SCPI semble être un bon compris pour le moment.

Je me questionne sur la meilleure stratégie à mettre en place :

1. Profiter au maximum de l’effet de levier et investir le plus tôt possible mais être au taquet sur le taux d’endettement

2. Investir avec des montants plus raisonnables aujourd’hui pour garder de la capacité d’emprunt

J’espère avoir donné suffisamment d’informations pour susciter vos retours

Merci !

[RonanLJHerry]

Concernant les SCPIs vraiment pas terrible le choix. Les deux sofidy se vendent avec une surcote en ce moment et ont un taux d’occupation pas terrible. La SCPI d’Arkea est nouvelle donc peu de recul et assez chargée en frais je trouve. Le conseiller a t il expliqué ses choix ? 4.25 % c’est aussi assez élevé et risque de te faire un Cashflow négatif.

Concernant la stratégie globale. PE = private equity? Moi j’éviterais ça tant que tu n’as pas un capital assez conséquent pour me concentrer sur les fondamentaux (livret A, pea, immo, fonds euros)

[anon1224576]

Bonjour,
Quelques retours, à chaud.

• Si vous venez de signer votre premier CDI, il serait peut-être plus judicieux de prendre votre temps pour définir votre stratégie. Vous n’êtes pas à quelques semaines près.
• Plus de 4% pour un crédit sur des SCPI, personnellement je n’irai pas. J’ai signé à 2% (l’an dernier, donc les conditions ne sont plus les mêmes) et déjà je m’interrogeais sur la validité de l’opération. Alors à plus de 4% j’aurais passé mon chemin sans hésitation. Avez-vous calculé combien vous gagneriez si vous investissiez en direct tous les mois, au lieu de faire le crédit ?
• Signer un investissement locatif dès maintenant réduira votre capacité d’endettement plus tard. Le faire pour un projet qui n’est pas « fou », je trouve ça dommage.
• Le CGP touche une commission sur le montant que vous allez signer : il est dans son intérêt que vous achetiez le maximum de SCPI chez lui, que ce soit une bonne chose pour vous, ou pas.

[lucio]

Merci @RonanLJHerry et @anon1224576 pour vous réponses.

Effectivement le « cashflow » est négatif => 1485€ de mensualités pour 990€ de rendements (estimation basse).

Les taux sont certes élevés, je pense qu’ils vont rester dans ces eaux-là pendant de nombreuses années (les taux <2% sont, selon moi, une anomalie et je ne compte pas sur un retour à ces niveaux)

J’ai bien conscience qu’un CGP à tout intérêt à ce que j’achète le plus possible, j’étais d’ailleurs assez réticent d’aller le voir. Mais je souhaitais découvrir ce qu’il pouvait me proposer, trop curieux.

@RonanLJHerry : Pour répondre à ta question sur le choix des SCPI, je suis assez d’accord avec toi sur les frais. Le CGP m’a dit que le choix de ces trois SCPI a été fait par rapport à l’établissement de crédit qui proposait le plus « gros » prêt possible. Il m’a montré rapidement un sorte de « plan de finanement » qu’il ne m’a pas envoyé. Je l’ai relancé à ce sujet pour avoir plus de détail.

Concernant le PE, c’est ce que j’envisage sur du long terme, actuellement c’est sûr que je n’ai pas un captial assez conséquent, mais c’est une classe d’actif qui m’attire particulièrement, et j’aimerais pouvoir mettre un pied dedans dès que possible, quitte à m’associer pour cela.

Si je résume vos réponses, vous ne me conseillez pas d’acheter de la SCPI à crédit, mais plutôt de voir pour acheter de la SCPI en versement programmé, ce qui me permetterait d’économiser le coût du crédit et potentiellement d’être plus souple, c’est cela ?

Edit : @anon1224576 En calculant la rentabilitée sur 25 ans entre un investissement à crédit ou programmé (avec réinvestissement des loyés), il semblerait que le résultat soit sensiblement le même (sauf erreur de ma part).

Une dernière question si je peux me permettre concernant l’utilisation de crédit. Dans la situation actuelle, vous pensez donc qu’il n’est pas interessant d’utiliser ce levier hormi pour l’achat d’une RP ou un investissement locatif direct c’est cela ?

Merci pour vos retours constructifs qui me permettent d’avancer dans ma réflexion.

[anon1224576]

@lucio

il semblerait que le résultat soit sensiblement le même

Si c’est le cas, à moins de vouloir une épargne forcée, je ne vois pas l’intérêt de s’engager sur X années alors que la vie est pleine de rebondissements.

[zar]

4,35% sur 25 ans, dur
Ça représente un coût de crédit de 160 000 €.

[Francois22]

Bonjour,

Indépendamment du choix discutable des SCPIs et des frais afférents, as tu vraiment envie de t’engager pour 25 ans en venant d’entrer dans la vie active sur de la pierre papier?

Comme tu l’as indiqué, cette opération entamera fortement ta capacité d’endettement et pourrait te bloquer si tu as un souhait de RP dans quelques années ou investissement locatif d’ailleurs.

Une chose est sûre, le CGP gagnerait plus de 10K€ cash avec cette opération…

[NLegend]

Idem je prendrais mon temps avant de m’engager sur un projet de cet ampleur en SCPI.

Les SCPI étaient un produit assez magique avec un rendement net autour de 3/4% alors que les taux étaient proche de 0.

Dans un univers de taux élevés, à fortiori si tu t’endettes, le rendement devient beaucoup moins intéressant vs les autres classes d’actifs.

L’argument pour que je trouve est l’utilisation précoce de l’effet de levier.

A ta place je préférerais dans un premier temps placer dans des actifs liquides ou semi liquides,
ou alors réduire l’ampleur du projet SCPI pour pas te bloquer sur 25 ans. Par exemple en démarrant sur 50 à 100k.

Pour revenir à ton post initial je privilégierai clairement la stratégie n°2

[lucio]

@zar

Ça représente un coût de crédit de 160 000 €.

C’est assez impressionnant effectivement…

@Francois22

Une chose est sûre, le CGP gagnerait plus de 10K€ cash avec cette opération…

Ca aussi c’est très impressionnant, ça me donnerais presque envie de me reconvertir

@NLegend

Pour revenir à ton post initial je privilégierai clairement la stratégie n°2

Cela semble effectivement la stratégie la plus sage.

Merci à tous pour vos retours, je pense rediscuter des SCPI disponible avec le CGP (j’ai vu les sujets interessants à ce propos sur la commu) et envisager plutôt un investissement programmé.

[Numb]

Dans la même démarche que toi de 1er endettement pour de la SCPI à crédit, quelques points qui me viennent à la lecture de ce post :

• renseigne toi de ton côté sur les SCPI qui t’intéresse et ensuite regarde les options de financement à côté, et non l’inverse si t’obligerait à te limiter à un nombre restreint, et pas forcément les meilleures… (À étudier selon tes propres critères)
• fais tes propres calculs, en prenant en compte ton imposition, amortissement du prêt etc, et selon plusieurs hypothèses plus ou moins optimistes pour te donner une idée des différents scénarios
• enfin je pense que ce serait une erreur d’utiliser toute ta capacité d’emprunt dès maintenant, tu te bloquerais pour de prochaines opportunités d’investissement immo (pierre papier ou direct ou RP)
• et si jamais tu voulais partir directement au max d’endettement avec 250k, j’augmenterais aussi le nombre de scpi différentes (en plus de les changer ^^)

PS: dans mon cas qui m’est propre, je pars sur 60k sur 15 ans, sur 3 scpi différentes, me laissant de la marge pour d’autres projets d’investissement immo sur 2024. J’ai jugé en ce qui me concerne que c’était toujours intéressant malgré la baisse des taux (je préfère avoir un taux un peu plus élevé mais choisir sur quoi j’investis)

[lucio]

Merci pour les conseils @Numb !

[lucio]

Pensez-vous que l’achat en nue-propriété soit intéressant ?

[Davy2]

Pour moi l’idée d’utiliser du levier via le crédit est intéressant, même à 4,35%.
Les raux vont ils redescendre? Je n’en sais rien.
Certes le cout du crédit explose, cependant tu deduiras plus d’interets et ainsi moins d’impôts.
Pour le montant, a mon gout trop élevé au vu de ton age et des projets à venir.
Je n’irais pas au dela de 50k€.
Pour les scpi, 2 sont de la meme boutique, c fort dommage pour la diversification.

[S-P]

Je suis pas fan de ce pack financé par credit mutuel arkea de memoire

Immorente grosse capi surtout en france
Sofidy a mal demarré pour une scpi recente europeenne
Transition trop jeune
Au global une renta assez faible

Y a t il une raison pour que vous nayez pas acces a du remake + iroko via les banques CFCAL ou CACF ?

[lucio]

Merci @Davy2 et @S-P pour vos retours !

J’ai l’impression que le CGP à chercher à trouver le « pack » qui me permettrai d’emprunter le maximum sans plus se poser de questions. Je lui ai demandé d’envisager une nouvelle proposition pour une enveloppe d’environ 50k€.

@S-P

Y a t il une raison pour que vous nayez pas acces a du remake + iroko via les banques CFCAL ou CACF ?

Remake reste également jeune, et si j’ai bien vu ces deux SCPI sont sans frais de souscription, mais du coup plus chargé en frais j’imagine ? Pouvez-vous partager avec moi les éventuelles raisons qui vous ont fait citer ces deux produits ?

Merci une nouvelle fois à tous, vos retours sont très enrichissants.

[S-P]

Parce que cest pour moi le duo gagnant actuellement, surtout remake mais il faut bien diversifier un peu
Remake et iroko investissent dans les actifs adaptés a notre conjoncture, majoritairement hors de France et exactement au bon moment

Il y en a une autre que jaime bien mais non finançable pour le moment

La jeunesse d’une scpi n’est pas un argument pour moi
Quand je dis que transition europe est trop jeune c est quelle n a meme pas encore de TDVM

Mais ne vous inquietez pas les personnes qui gerent remake et iroko ne sont pas des jeunes de 25 ans sans experience

Pour finir elles sont plus chargées en frais de gestion oui
Mais au moins qd vous investissez 100 elles achetent de limmobilier pour 100
Alors qu une scpi a 12% de frais de souscription quand vous investissez 100, elle achete de l’immobilier pour 88 seulement
Du coup dans le premier cas il y a certes plus de frais de gestion, mais aussi plus de revenus

[Arutha]

Bonjour. Si je ne me trompe pas je vous ai vu noté quelque part que le CFCAL continuait à financer jusqu’à 40% pour professions médicales. Ma femme est médecin en libéral et je suis également médecin salarié en privé. Nous avons deja un prêt pour une « grosse » RP et du locatif Pinel (revente dans 2 ans, eh oui on n’est pas parfait ) + quelques SCPI en NP (60 kE).
Pouvez-vous m’en dire davantage ? Cdt

[Guiz]

Hello Numb,

Dans ce contexte de taux élevé je me pose également la question de l’investissement SCPI pour utiliser l’effet de levier mais mes différentes simulations me donnent des taux de rendements assez faibles…

Peux-tu nous donner les détails de ton opération ? Montant des loyers net d’impôts, montant des mensualités, TRI attendu (avec quel hypothèse de revalorisation) ?

Merci

[S-P]

Et bien que vous dire de plus je crois que vous avez tout dit

Je nai rien contre la loi pinel en passant, j en ai fait bcp. Mais aujourdhui cest trop cher selon moi dans le neuf

Mais si vous vendez dans 2 ans et que vous avez acheté au prix au depart (donc pas avec un promoteur qui vous saigne avec des commissions exorbitantes) vous devriez avoir fait de bonnes operations clees en main

[S-P]

J ai acheté ma premiere RP avec un taux nominal hors assurance de 5%
Cest surtout les taux que l on a eu ces dernieres annees qui sont hors norme

Maintenant avec des scpi qui achetent en europe a bas prix et font donc des revenus a plus de 6% avec une fiscalite interessante, effectivement le levier du credit est toujours intéressant largement

Moins que les annees précédentes mais mieux qu’au comptant

Sur les simulations que jai pu faire le TRI oscille entre 7% et presque 15-20%

Autant dire que la simulatiln depend de :

• rendement de la scpi
• frais de souscription ou pas (ca fausse donc un peu la simulation si on ne revend pas les parts)
• fiscalite de la scpi (france ou EUR)
• fiscalite de linvestisseur
• augmentation ou baisse prevue des loyers et de la valeur de part si on revend
• taux du pret
• assurance ou pas assurance et taux
• apport ou pas
  …

Donc vous donner des chiffres sans que vous ayez tous ces elements ne vous apporterait absolument rien de concret