Avis investissement SCPI

[lucio]

@S-P

Sur les simulations que jai pu faire le TRI oscille entre 7% et presque 15-20%

Tu dis que tu arrives à des TRI de 15-20% sur des SCPI aujourd’hui ?

[S-P]

Oui le taux de rendement interne de l’opération je confirme , sur 20 ans ou plus

Tres facile a faire avec un simulateur excel

Attention ca c le max. Si tous les voyants sont au vert vert
Jai bien dit entre et entre

Si tu prends le pack sofidy arkea tu auras pas ce TRI loin de la

[Lionel5]

Je vois beaucoup parler de CFCAL sur le forum.
qu a de plus cette banque par rapport aux autres?

[Numb]

Hello @Guiz,
Difficile de te répondre, je ne peux que rejoindre @S-P car chaque situation dépend de beaucoup de paramètres, dont un certain nombre te sont propres (TMI, localisation des biens selon tes choix de scpi, prêt obtenu, etc) et d’autres où tu ne peux que faire des hypothèses pour, en fonction de tes paramètres à toi, sortir ensuite avec des scénarios plus ou moins optimistes (rendement, valeur de la part)

Pour mon cas personnel, en partant sur un crédit sur 15 ans, en figeant les 1ers paramètres qui me sont propres, et en jouant sur les seconds, cela donne une idée de rentabilité potentielle.

Perso 3 scénarios :

• pessimiste (TDVM objectif des scpi + absence de reval) : TRI 4%
• conservateur (TDVM plus faible que les 2 dernières années + reval part entre 0.5 & 1%) : TRI 7.5%
• optimiste (TDVM actuel + reval mini 1%/an) : TRI>10%

Auxquels on pourrait rajouter:

• très pessimiste (TDVM à peine objectif des scpi + dévalorisation des parts) : la catastrophe mais sur 15 ans avec des SCPI jeunes en cours de capitalisation le risque me paraît très très limité
• très optimiste : changement du prêt dans X années si les taux baissent ^^

Ca commence à faire un bon fichier Excel pour tout modéliser mais ça permet d’être sûr de comprendre toutes les subtilités avant de s’engager sur un tel investissement.
C’est avec celle-ci que j’ai notamment choisi ma durée de prêt (selon montant du cashflow - toujours négatif pas de surprise avec la conjoncture actuelle - et TRI associés)

Sur quel(s) TRI arrives-tu de ton côté ?
Tu n’as peut être pas le même point de départ ou hypothèses

PS: le TRI se fait avec scénario de revente des parts après X années (à la fin du crédit généralement), même si dans mon cas l’objectif est plutôt de garder un revenu complémentaire

[S-P]

A priori oui vous rentrez dans les clous.

L’endettement doit etre inferieur a 40% avant lemprunt, et inferieur a 50% apres l’emprunt de memoire, sans tenir compte des revenus scpi

Apres il faut voir le reste (pas de sci, des releves de compte parfaits …)

[S-P]

Elle finance des bonnes scpi contrairement aux banques

[Arutha]

Ayant des revenus réguliers, une bonne capacité d’épargne, SCI pour ma conjointe (mais pour le pro), quels sont les taux proposés par le CFCAL (à peu près je sais que le dossier doit etre affiné) pour disons un emprunt de 60 kE (si possible) sinon 100 kE. Merci

[S-P]

taeg de 4.99% sans apport

[seb8761]

Est il possible durant la vie du prêt de renégocier un crédit qui finance une SCPI ? Par exemple via le CFCAL ? Comme on peut le faire avec de l’immo en direct.

[S-P]

Sincerement je ne sais pas si le cfcal propose de racheter des prets scpi.

Renegocier un pret fait chez eux je ne pense pas vu quils ne gagnent de largent que sur le pret

Apres sincerement il faudrait se renseigner aupres d eux
La tout de suite je ne suis sur de rien

[seb8761]

Et si le crédit est fait dans une autre banque traditionnelle (BNP, SG…) ? La renégo d’un crédit peut se faire de la même manière que pour un investissement dans l’immo « classique » ?

[S-P]

Concretement vous avez un credit dans une banque actuellement pour des scpi ?
Laquelle et quelles scpi ?
Histoire de ne pas trop tourner autour du pot et de bien se comprendre

Car la question nest pas tant de savoir si la banque peut racheter ou renegocier

Cest surtout que les banques financent surtout les scpi maisons, les moins bonnes donc

[seb8761]

Je n’ai aujourd’hui aucune SCPI mais j’y réfléchi.
Cependant emprunter à 5% sur 20 ans me rebute un peu.

Si je me lance j’aimerais le cas échéant pourvoir renégocier mon crédit à la baisse le jour où les taux baisseront. En gros comme pour de l’immobilier en direct. D’où ma question.

Et si je comprends bien, une banque traditionnelle ne financera jamais du remake ou du iroko ?

[S-P]

1 - ce sont les taux des dernieres annees qui etaient anormaux. La on est presque dans la normailité

2 - si vous attendez que les taux baissent de facon significatives vous risquez de ne jamais rien daire du tout ce qui est souvent la pire des choses

A la limite faire un petit emprunt aujourdhui, un autre plus tard … etc

3 - a ce jour non aucune banque traditionnelle n a voulu financer ces scpi. Apres je nai pas fait toutes les agences de france qui sait. Mais bon courage jai peu d’espoirs

Pour en revenir aux taux cest pas le taux qui est élevé, cest la vitesse a laquelle ils l’ont augmenté

[Hugo237]

Bonjour [Pikaglace],

J’ai justement une question sur l’achat de parts de SCPI via un CGP: hormis le biais de conseil qui peut lui faire privilégier telle SCPI avec qui il est en partenariat, le CGP sur rémunère via les frais de souscriptions qui lui sont rétrocédés? En soit, d’acheter des parts de SCPI via LouveInvest/Epargnoo ou via le CGP, « coûte » le même prix?

Merci de votre retour.

[anon1224576]

Oui, cela coûte le même prix (je n’ai jamais vu d’exception…).
Certains sites (comme LouveInvest ou d’autres) proposent un cashback, donc on pourrait assimiler ça à une « réduction ».
Pour les CGP, cela rend leur rémunération opaque. Est-ce que votre CGP vous propose ses produits parce qu’il considère que ce sont les meilleurs ? Les plus adaptés à votre situation ? Les plus rentables pour lui ?
La réponse sera certainement différente pour chaque CGP. Et elle dépendra certainement de leur chiffre d’affaire du mois…

[Hugo237]

C’est exactement en ce sens que je posais ma question et vous y répondez clairement; le conclusion est donc sans appel en mon sens si il n’y a pas de « bonnes raisons » à ces choix de SCPI.

Je vous remercie donc pour cette réponse et toutes les autres qui m’ont aidé à progresser.