Avis sur un Pinel

[Bartolomeo]

Bonjour,

Je suis en train de me renseigner sur la meilleure manière d’utiliser ma capacité d’emprunt, étant déjà propriétaire de ma résidence principale.
J’hésite toujours entre me tourner vers des SCPI ou un Pinel, car ces deux méthodes me semblent plutôt simples en terme de gestion.
J’ai demandé des comparatifs clairs et des exemples concrets a mes deux conseillers (l’un e SCPI et l’autre un CGP qui me propose un Pinel), et la proposition du Pinel vent d’arriver, et elle me paraît plutôt intérressante.

Je sais qu’il ne faut pas privilégié la fiscalité dans un investissement, mais la rentabilité finale me parait intérressante.

Voici pour résumé ce qu’il me propose.

On me propose un Pinel à Toulouse,
66 m carrés, terrasse, au pied du métro.
Investissement de 302 000 euros, sans frais de notaire, prêt sans apport à 3,8%
Loyer brut à 880 euros.
On est sur une rentabilité à 3,5% environ.

Des mensualités de 1640 euros.
Des loyers nets de 638 euros au départ, 762 à 10 ans et 831 à 13 ans.

Soit une participation de 1001 euros par mois au départ, 878 a 10 ans, et 831 à 13 ans
De la 1ère à la 12ème année, j’économise des impôts (étant dans une TMI a 41), ce qui revient à une participation réelle la première année à 501, 628 a 10 ans, et enfin 831 euros à 13 ans, quand je sortirais du dispositif (et que je basculerais en LMNP).

Les 9 premières années, j’ai donc un gain fiscal de 54 000, et les 3 suivantes 9000.

Je rajoute à cela un déficit foncier que je calcule comme suit
Montant des loyers (141 632) - Montant des intérêt et Assurance Décès Invalidité (123 601) - Montant des charges (38 949) = -20 634
Sur ces 20 634 euros, j’économise donc ma TMI, ce qui revient a 8 460

Mon gain fiscal total est donc de 71 460

En gros, j’aurais donc une participation moyenne de 926 Euros par mois, avec un gain fiscal de 496.
Donc une participation réelle de 430 euros.

Si je décide de revendre le bien a la fin du dispositif, et si j’estime qu’il a pris 1,5% par an chaque année, on peut évaluer le prix de l’appartement à 352 000 euros, et le montant à rembourser à la banque de 196 054 euros.
352000 - 196054 = 166 336

Donc, pour 430 euros par mois, en 12 ans, je récupère 166 336.
Chat GPT m’indique un rendement de 14,52%

J’ai l’impression que l’on est sur quelque chose d’assez attractif. Qu’en pensez vous ?

Merci beaucoup

[Amelie4]

Salut

Je laisse des autres plus expérimentés que moi sur le sujet commenter les chiffres en détail mais juste pour préciser: tu te poses la question de Pinel ou pas du tout? Ou alors tu es sur du Pinel mais tu demandes si “ce” Pinel est ok?

Perso je m’y étais intéressée il y a qqs années et je n’ai pas sauté le pas pour les raisons suivantes:

• les galères potentielles de l immo en direct (souci de locataire, de copro, de charges imprévues à payer…)

• sur le Pinel en soi, j’ai entendu des retours mitigés: déjà pq c est souvent des endroits qu’on ne connaît pas personnellement et si y’a un souci sur le quartier tu peux pas le deviner.
  Idem si y’a un souci et que tu es à 500km c’est pas évident de gérer, même si tu sous traite le gros du truc à une agence.
  et même si tout va bien pendant les 9 ans , y’a le souci que en général tous les proprios de la résidence vont vouloir revendre en même temps donc c’est pas gagné non plus la plus value à la revente (si tant est que le promoteur n’ait pas trop gonflé les prix à l’achat initial sous prétexte que tu es en Pinel)

Bon voilà désolée si c’est pas ce que tu cherches comme avis il y aura sûrement moins frileux que moi et plus expérimenté mais je voulais pas laisser ton post sans reponse

[Yann90]

Tu connais Toulouse ?
Tu sais où est ce bien?
Pour moi, le Pinel est seulement un avantage fiscal, mais le but est de gagner des sous avec de l’immobilier. Si le sous-jacent n’est pas un bien de qualité, ca ne marche pas. L’avantage fiscal doit être la cerise sur le gâteau.
Est-ce qu’il va se louer facilement ? Quelle concurrence ? Quel public? Qui s’en occupera?

[Jeremy5]

Salut

Prendre en compte une augmentation de 1,5%/an est une illusion. De manière globale les prix des appartements sous Pinel sont surestimés.
As tu comparé le prix du M2 dans le secteur ?

[David63]

Quid également de la vente dans 10 ans si l’appart est occupé avec un rendement brut inférieur à 4% qui l’achètera ? C’est clairement moins que le livret A ou un placement monétaire en assurance vie ou pea, si on raisonne en rendement net (in the pocket le plus important au demeurant).
si le locataire decide de rester car il sais très bien que son loyer pinel est moins cher que le loyer du marché, tu auras beaucoup de mal à récupérer l’appart sauf à dire tu veux habiter dedans à la fin du bail.

[Marc61]

Qui a fait les différents calculs ?

Investissement de 302 000 euros, sans frais de notaire,

Note que le « cadeau » est fait sur un appartement neuf (où les frais de notaire sont de toute façon réduit.
Au m² le neuf est plus cher (frais tout compris) en neuf

On est sur une rentabilité à 3,5% environ.

Ce sera compliqué à revendre comme l’indique les commentaires au dessus.
Attention aux hypothèses :
Exemple les impôts :
Ta situation peut changer; exemple, tu peux avoir un enfant (qui fait baisser ta TMI), tu peux avoir une perte d’emploi etc.

Le loyer présenté est il un loyer net de frais de gestion ? Penses au temps que tu vas passer à gérer l’appart, à faire les comptes pour organiser ton déficit foncier etc.

Ne pas oublier la taxe foncière à partir de l’année 3 et d’en tenir compte dans ta simu. Attention également à la vacance locatives

Des SCPI pinel semble exister (je ne sais pas trop quoi en penser).
Simules les différents scénario, mais perso je n’irai pas

[Michel12]

Le gros inconnu c’est le prix à la revente.

Il faut absolument comparer les prix actuels de l’ancien pour le même type de bien (RT2012 minimum) dans le même secteur. Et estimer le delta du marché ancien (même récent) versus marché neuf. Possible écart de 50k à 80k voir plus. (C’est un T3 ou T4?)

Il faut au minimum que l’économie d’impôt sur la durée couvre cet écart de valeur.

Quand bien même les prix augmentent de 1,5%/an… c’est 1,5% sur les prix actuel de l’ancien, pas du neuf.
Donc si un bien similaire ancien vaut aujourd’hui 230000€… 1,5% sur 12ans… 275000€

J’ai fais un Pinel, livré cette année. Coup de chance c’est un proche qui le loue, 1semaine après la livraison ce qui m’évite beaucoup de frais et « sécurise » beaucoup de paramètres. L’économie d’impôt couvrira plus que l’effort d’épargne, l’assurance et la taxe foncière. Je serai grosso modo entre -20€ et +20€ de cash flow . Je capitalise, le juge de paix sera la revente.
Le loyer qui suit l’IRL et j’ai revue le loyer initial juste avant la mise en location en recalculant le plafond des loyers 2024. 20€ de plus qu’il y a 2 ans lors de la simulation avec le CGP .

Mais je reste lucide j’ai un trou de 40k sur la valeur du bien.

Ne pas oublier que si tu revends à 6 ans grosse moins value. 9 ans tous le monde vendra en même temps. 12 ans ça me semble bien histoire de limiter la moins value.

J’ai lu quelque part qu’un bien neuf retrouve son prix marché au bout de 15ans… Mais je n’ai plus la source…

Le site de l’Anil est très bien pour avoir une bonne simulation Pinel (dans les outils) https://www.anil.org/

[David63]

Le sujet c’est qu’à la base le Pinel c’est une incitation fiscale pour pouvoir proposer des logements à prix modérés. Autrement dit, les hausses de loyers sont particulièrement encadrées, alors qu’en face les charges (taxe foncière notamment) augmentent beaucoup plus rapidement. Donc sachant que tu pars d’un loyer très bas au bas au départ, au bout de 10 ans, le différentiel ne va certainement pas évolué positivement.

[jonah33]

Bonsoir,
J ai un Pinel qui sera livré fin septembre donc je verrai dans les années qui viennent si j ai fait un bon investissement ou pas.
Perso, dans mes simulations, mon CGP est parti sur un prix de revente au prix d achat dans 9 ou 12ans car les plus value sont faibles sauf exception.
Perso, j ai bénéficié d un taux à 1% (fin 2021) et avec les pénuries la guerre en ukraine etc ça a prit du retard MAIS le marché de la location s est encore plus tendu dans le secteur où se trouve l appart. Du coup, nous étions à la base sur un loyer en dessous du plafond imposé alors qu aujourd hui nous pourrons le louer au plafond.
Je pense que certains pinels sont encore interessants (surtout signé avant les changements de taux) mais ce ne sont pas les meilleurs placements immos

[Bartolomeo]

Merci à tous pour vos réponses qui m’apportent pas mal de réflexion.

@Amelie4

les galères potentielles de l immo en direct (souci de locataire, de copro, de charges imprévues à payer…)

Ca c’est sur, c’est ce qui me fait encore hésiter avec des SCPI. Mais disons que c’est le risque de l’immo

@Amelie4

(si tant est que le promoteur n’ait pas trop gonflé les prix à l’achat initial sous prétexte que tu es en Pinel)

C’est un de mes points d’attention que je suis en train d’étudier. Le prix au m2 (4545) me parait très élevé.
A la même adresse, je trouve du 3552 euros. Et a quelques numéros, 2969 euros.

@Yann90

Tu connais Toulouse ?
Tu sais où est ce bien?

Pas vraiment. Je sais où il est et si je vais plus loin dans mes recherches je compte visiter le quartier.
Après je sais juste que la ville est extrêmement dynamique et étudiante, ce qui pourra éventuellement me permettre de faire une coloc en LMNP en sortie de Pinel.
Pour la location, le secteur semble être en tension et apparemment le rapport entre demande de logement et logement dispo est de 1/5.
Pour le public visé, ca serait surtout couple avec enfant car il y a des maternelles, écoles, collège, lycées à 5 min à pied tout autour.

@David63

si le locataire decide de rester car il sais très bien que son loyer pinel est moins cher que le loyer du marché, tu auras beaucoup de mal à récupérer l’appart sauf à dire tu veux habiter dedans à la fin du bail.

C’est un point intérressante. Que veux tu dire par « sauf à dire que tu veux habiter dedans à la fin du bail » ? C’est un moyen de le faire sortir ?

@Marc61

Qui a fait les différents calculs ?

Mon CGP. Il a identifié un bien.

@Michel12

l faut absolument comparer les prix actuels de l’ancien pour le même type de bien (RT2012 minimum) dans le même secteur. Et estimer le delta du marché ancien (même récent) versus marché neuf. Possible écart de 50k à 80k voir plus. (C’est un T3 ou T4?)

Très intérressant, merci.

J’avance sur mes recherches et vous en dis plus

[David63]

À la fin du bail, tu peux décider de récupérer l’appart pour y habiter. T’attends quelques mois et tu peux le remettre sur le marché avec un loyer libre. C’est probablement le seul cas où tu pourras faire sortir ton locataire Pinel sinon il est protégé par son bail tout de 3 ans (de mémoire) renouvelé par tacite reconduction.
Vigilence toutefois, si tu récupères le logement et décide de ne habiter pas dedans. Il peut y avoir un contrôle des autorités, c’est assez risqué.

[Yann90]

Hello,
Je investirai jamais dans une ville que je ne connais pas, encorr moins dans du defiscalisant qui a la réputation d’être une torche. Ce serait comme mettre mon pognon dans une société dont je ne connais rien parce qu’un professionnelle qui a un intérêt financier à ce que je le fasses me l’a conseillé.
Des histoires de Pinel qui coûtent plus qu’ils ne rapportent, on en a plein les forums, y compris Finary !
Je ne dis pas qu’il n’y a pas des exceptions à cette règle, mais je comprends de mes quelques lectures que c’est bien la règle et non l’exception !

[Sylvain84]

Hello,

Tu peux aussi récupérer l’appartement pour le mettre en vente, c’est une autre condition de sortie du bail tous les 3 ans.

Libre ensuite à l’acheteur de garder ou non le locataire en place.

[Nicolas]

@Bartolomeo

Si je décide de revendre le bien a la fin du dispositif, et si j’estime qu’il a pris 1,5% par an chaque année, on peut évaluer le prix de l’appartement à 352 000 euros,

Bonjour,

Attention à ne pas vous faire pineliser

Le risque principal se situe ici : une hausse des prix Pinel de +1,5 % par an est TRES optimiste.
Vous achetez au prix du neuf mais vous revendrez au prix de l’ancien. Alors Revendre au même prix dans 12 ans, ce serait déjà revendre environ à +30 voire +40 % (il faut que le marché de l’ancien grime de 30-40 % sur la période pour revendre au prix d’achat).

Je me suis fait pineliser en 2007 (à l’époque ce dispositif s’appelait le Robien). J’ai une certaine expérience et le retour de centaine d’investisseurs, le Pinel est rarement rentable (par rapport à un simple achat dans l’ancien en LMNP) voire carrément une catastrophe.
Faites une simu de TRI avec revente à -20 % pour voir.

La Cour des Comptes elle-même a épinglé le dispositif, la rentabilité est en moyenne négative. (Mais le Pinel est un dispotif intéressant pour l’Etat pour construire du neuf, et beaucoup de recettes : FDN, TF…).

Je vous invite à lire mon article d’investissement exemple Pinel chiffré.

[Marc61]

C’est un de mes points d’attention que je suis en train d’étudier. Le prix au m2 (4545) me parait très élevé.
A la même adresse, je trouve du 3552 euros. Et a quelques numéros, 2969 euros.

Le neuf est toujours « trop » cher. Son intérêt pour moi est surtout d’avoir un appartement à son goût puisque « personnalisable »

Mon CGP. Il a identifié un bien.

Dans ce cas, n’oublie pas qu’il n’est pas neutre dans cette proposition.

Le loyer annoncé est de 880€ (brut si j’ai bien compris) mais n’oublie pas de prendre en compte :

• Frais de gestion pour la mise en loc du bien
• Taxe foncière (à partir de l’année 3)
• Charge de copro du proprio (non reportable sur le locataire)

Quand j’ai fermé mon assurance vie je n’ai pas payé beaucoup d’impôt (AV de 16k pour 5 ans de vie) mais pour de mauvaises raisons : +200€ de PV

Le meilleur moyen de ne pas payer d’impôt est de ne pas gagner d’argent
Mieux vaut payer des impôts parce que ton placement est rentable, que de réduire temporairement son impôt sur un truc non rentable.

[Guillaume.1]

Le Pinel c’est un no go.

C’est non.

Le seul cas où c’est intéressant je dis bien le seul.
C’est dans le but d’aider un proche (parent ou enfant) en le logeant à loyer réduit en gratant des impôts.

Exemple loger ses parents dans un bien de qualité pour un loyer honnête quand ils sont coincé dans un logement de piètre qualite…

Etc

Le reste c’est une fumisterie sans nom. Il n’y a qu’un seul gagnant c’est soit le promoteur soit l’état. L’investisseur est le dindon de la farce.

As tu regardé la SCPI Remake Live et/ou Iroko Zen ?

[Sylvain84]

Tu oubli son CGP dans la liste des gagnants

[Sylvain84]

Hello !

Bon je n’ai pas de Pinel personnellement, donc mon analyse va être limité, mais j’ai un LMNP et des SCPI donc je connais un peu les avantages et inconvénients de l’immo physique VS pierre papier.

Quand je vois tes différents chiffres/calculs, j’ai l’impression qu’ils ont été surestimés.

Quand tu dis 880€ de loyer brut, c’est charge comprises ou hors charge ? Je vois beaucoup d’analyse de rentabilité immobilière complètement biaisées, voir mensongères, prenant en compte les loyers, même hors charge, et qui ne comptent pas tous les autres frais qui te tombent dessus lorsque tu es propriétaire.
Pour tes calculs, est-que tu prends en compte :

• les charges de copropriété
• la taxe foncière
• un minimum de vacance locative entre deux locataires
• les frais d’agence (pour la recherche de locataire, état des lieux …) si tu ne le fais pas toi même
• les frais de gestion si tu ne le fais pas toi même
• l’assurance Garantie Loyer Impayés si tu en prend une
• l’assurance PNO
• les frais de travaux (bon sur du neuf c’est limité, mais sur un horizon de 12 ans, ça risque d’arriver)

Une fois ces charges déduites tu auras ton vrai rendement net auquel tu peux ajouter ton bénéfice fiscale.

Concernant le gain fiscale, 54000€ sur 9 ans, cela veut dire que tu es en Pinel + ?

Ensuite il y a la question de la revente et de la valorisation, déjà abordé précédemment.

Quid des frais de remboursement anticipé de ton prêt ?

Une fois tout ca pris en compte, à comparer avec la rentabilité d’un projet de SCPI ou d’un achat d’appartement dans l’ancien en LMNP si tu veux du physique (bien que l’avenir du LMNP soit à risque en ce moment …)

[Arutha]

3 réflexions supplémentaires :

• penser au fond travaux obligatoires a partir année mais non récupérable
• fiscalité à la revente si PV
• s’intègre dans la niche fiscale des 10 kE donc attention à ne pas la depasser (et avec un Pinel avec 6 kE de réduction par an, ca peut aller vite, je parle d’expérience).

[Bartolomeo]

@Sylvain84

Quand tu dis 880€ de loyer brut, c’est charge comprises ou hors charge ? Je vois beaucoup d’analyse de rentabilité immobilière complètement biaisées, voir mensongères, prenant en compte les loyers, même hors charge, et qui ne comptent pas tous les autres frais qui te tombent dessus lorsque tu es propriétaire.

En gros j’ai 27,5% du loyer net.
Par mois ca fait

PNO 6,67 euros
FG et Garanti Loyer Impayé : 88 euros
Charges copro : 131,8 par mois mais 1/3 pour le proprio donc 43,93
Taxe F : 88 euros
EDC association de protection du consommateur : 15 euros par mois

Et tout ceci étant deductible sur les 10700 euros de deficit foncier

C’est ce qui me fait passer de 880 euros a 638 net