Choix de vie, s'endetter dans un investissement locatif ou continuer les DCA

William124 · Janvier 9, 2025, 12:23

Bonjour,

Je m’appelle Will, j’ai 33 ans et je suis architecte salarié depuis maintenant 10ans, je vous lis depuis des mois sans jamais rien poster, comme quoi… .

J’habite Bordeaux et j’ai commencé l’investissement environ en 2017 par la crypto (oui quand le bitcoin était à 5000euro), après avoir fait plein de trade foireux et appris plein de chose, j’ai fait un -90%, j’ai hold et pu tout récupérer et même faire de la plus value ensuite lors du bull run de 2020 S’en ai suivi plusieurs année de calme ou j’ai juste suivi sans rien faire.
En 2021 j’ai acquis ma résidence principale pour taux vraiment faible. J’ai changé de travail en 2024 et j’ai pu significativement augmenter mon salaire. Env 2700€/Mois après impôt.

En 2024 je reviens dans l’investissement, je programme une DCA sur mon PEA pour 5500 d’ETF, 5000 en scpi sur mon AV, et 2600 en crypto. avec une DCA de 650€ mensuel. Il me reste environs 10k non investi qui traine sur mon livret A en plus d’un matelas de sécurité de 10k (dont je ne toucherais pas).

J’aurais besoin de votre avis sur un dilemme qui me taraude depuis des jours.

J’ai consulté un courtier en pret immo qui en épluchant mon profil m’a indiqué que dans ma situation il était possible d’emprunter 100k avec 10k d’apport pour un investissement locatif. Je serais à 38% de taux d’endettement avec un loyer au plus pessimiste.

Voila : J’ai fais mes calculs savants sur excel en mettant toutes les assurances et charges possibles au max, tout au plus défavorable : j’ai environs 70% de mon salaire qui part en dépenses vitale, commodités et mensualités. si j’enleve les voyages, sortie, plaisir, Il ne me reste que 150€ à la fin au lieu des 650€ que je mettait en DCA

L’investissement locatif (LMNP), j’ai bien envie tenter l’aventure, une grande première ! Surtout pour un architecte.
Mais j’ai peur de perdre en flexibilité dans ma vie future : Je suis célibataire et que faire si j’ai envie d’acheter une maison avec futur femme ? Que faire si je veux faire un gros voyage ? Je risque d’être bloqué par ce taux d’endettement extreme… Il faudrait 1 an d’épargne pour mettre 1000euro de coté !

La solution de facilité me pousserait aussi à juste continuer et balancer mes 10k en bourse, SCPi et crypto via une DCA et vivre ma vie actuelle qui est assez confortable… est rester en full passif.

Je profite pas du levier de la banque pour 100k, mais je dispose de 650€/mensuel à investir ou je veux maintenant à mon age.

Franchement, pouvez-vous me donner votre ressenti ? Surtout les gens plus agé que moi ?
Je précise que mon but n’est pas absolument de devenir riche, je veux faire fructifier mon patrimoine, préparer une retraite décente, financer la vie de mes futurs enfants…etc. Et en dormant bien le soir.

Cordialement.

oliton · Janvier 9, 2025, 12:44

Pour avoir fait du locatif (galère…) et de la bourse, je dirais la bourse sans hésiter tu te prendras moins la tête et ça te rapportera plus sur le long terme.

Au pire tu peux toujours utiliser une partie de ta capacité d’emprunt pour faire de la SCPI a crédit mais attends que les taux des crédits baissent (1 an environ ?) et garder une partie de cette capacité si tu veux acheter un jour ta RP (garde en tête que tes revenus du salaire vont progresser tu n’as que 33 ans et que ton épargne va fructifier sur le temps long).

Lapitch30 · Janvier 9, 2025, 5:22

Salut Will,

Pour moi, tu réponds directement à la question, quand tu parles de tes pertes de flexibilité et simplicité de la vie.
J’ai vécu il y a quelques années exactement la même situation, je souhaitais acheter ma RP pour « optimiser ». Mon père m’a déconseillé, en me disant que justement, si j’ai besoin de bouger rapidement, pour une copine ou un boulot, je perdais tellement en liberté, pour pas grand chose.
Au final je l’ai écouté et déménagé quelques semaines après à l’autre bout de la France.

Comme le locatif prend du temps, si tu as des doutes avant même d’avoir trouvé le bien (qui t’en amènera encore plus, forcément), alors ce n’est pas la peine d’y aller, et mieux vaut garder une simplicité de vie, pour l’instant.

En plus pour l’instant difficile de savoir à quel point le statut LMNP longue durée va se faire amocher par le gouvernement, je ne suis pas sûr que les conseils inconditionnels à son sujet valent toujours…

Bonne continuation !

Camille59 · Janvier 9, 2025, 9:14

Bonjour Will,

Ça paraît assez clair… tu fais la bonne analyse. L’investissement locatif, bien sûr tu entendras tjs ceux qui ont réussi te dire que c’est un must! Que tu bénéficies de l’effet de levier, que c’est le locataire qui paie le loyer etc…
C’est rarement aussi simple et ça demande un vrai investissement personnel. J’ai l’expérience d’un de mes amis qui a du faire face à un dégât des eaux chez son locataire pdt qu’il était en vacances à 8000km de la France. Je peux te dire qu’il a pas bcp profité de ses vacances . Après tout peut aussi bien se passer, mais la bourse c’est passif et gerable partout, l’immobilier ça requiert plus de suivi. Et financièrement, tu seras quand même juste avec cet investissement locatif.

William124 · Janvier 9, 2025, 12:53

Je vous remercie pour ces premiers retour je suis preneur d’autres expériences de personne ayant eu a faire ce choix dans leur vie !

Je suis encore dans le doute mais j’ai une voix d’un côté qui me parle d"un gros projet risqué ou je vais balancé toute ma thunes et mon temps mais qui représente le niveaux « ultime » de l’investissement (on est dans le concret, la vrai vie) ; et de l’autre une voix qui le dit que j’ai une bonne situation, une grosse enveloppe mensuelle a investir ou je veux, et qui me bloquera pas pour l’avenir…

Je ne retrouverait peut être plus cette occasion d’investir dans un studio avec une vie de famille, mais je serais endetté pendant 25 ans et sans pouvoir epargner en contre partie d’avoir 2 appartement a moi a mes 55 ans, mais de l’autre je conserve une enorme liberté dans ma trentaine, beaucoup de liquidité tout en investissant beaucoup quand meme, er que je peux stopper quand je veux pour x projet.

Une alternative serait que je mette ma RP en LMNP (je suis bien placé) d’ici 5 ans. Comme ca j’ai quand meme une bille dans le locatif sans trop m’exposer…

Bref merci ca me fait réfléchir !

Marc154 · Janvier 9, 2025, 1:21

Je me pose aussi la question mais quand je vois tes projections, je me dis qu’avoir un effort d’épargne de 500 € c’est que le projet n’est pas forcément bon.

C’est là ou ce type de projet prend du temps. C’est trouver le bien au bon prix qui fera que tu n’aies pas d’effort d’épargne (c’est la partie qui me repousse car c’est des heures et des jours de taff), voir même un cashflow positif (peut être avec un peu plus d’apport vu les taux et des travaux pour ne pas payer d’impôt pendant quelques années). Mais ça tout dépend aussi du secteur dans lequel tu veux acheter.

L’immo locatif oui, mais avec les chiffres que tu présentes non. Tu as fais ta simulation à partir de quel type de bien, dans quelle ville, quel loyer, combien de charges de copro (si tu achètes dans un immeuble avec 3000€ de charges annuel de copro ce n’est pas la même que quand as un un immeuble sans copro), etc… ?

Pour limiter le risque et ne pas perdre en capacité d’épargne et d’endettement, c’est de trouver un bien qui s’équilibre.

William124 · Janvier 9, 2025, 1:31

Bonjour,

Le courtier a pris mon net annuel imposable qui est haut, je suis cadre donc un gros ecart avec net + 3150€ d’impôt annuel.

Sur les 575 euro de mensualité a payer et les 416euro de loyer a percevoir (basé sur 5% de renta brut), j’ai un effort d’épargne net d’environ 150 a 200euro net en comptant tout (assurance, cfe, garantie, gestion, comptable, etc).

Bien sur je peux esperer louer a plus cher mais je part sur le plus défavorable.

Je pense investir pret de chez moi, sur une ville limitrophe a Bordeaux ou la tension locative est forte. Mais le prix au m2 entre 2000 et 2500 donc ce sera forcement un studio…

Ma peur la plus elevé est de ne pas reussir a trouver une bonne affaire, sachant que je suis aussi debutant dans le domaine.

Marc154 · Janvier 9, 2025, 1:47

A toi de voir l’effort d’épargne que tu es prêt à mettre. Mais la donnée la plus importante c’est la rentabilité net net du bien. Car tu peux augmenter ou diminuer l’effort d’épargne facilement avec plus ou moins d’apport mais la rentabilité du bien sera la même.

Au final, la bonne affaire c’est le prix qui te permet d’avoir une rentabilité net net minimum que tu t’es fixé.

Mais je suis un peu comme toi, je me dis que mes 20k, est ce que je perds mon temps à chercher un bien que je ne trouverai peut être jamais ou j’investis maintenant sur mon PEA. De mon côté je souhaite un cashflow positif d’environ 100€ (c’est pas gagné )

William124 · Janvier 9, 2025, 9:19

Je fais un petit calcul : Hypothèse d’un petit studio en périphérie de Bordeaux.
575 euro de mensualité supplémentaire soit 6900€/an qui sort de mon compte
Je viens soustraire (annuellement) :

Taxe foncière de 700€ hypothèse haute
Charge de copro : 60/mois soit 720€ (ville limitrophe Bordeaux)
Assurance loyer impayé : 2% du loyer soit 288€
Cotisation CFE : 700€ (hypothèse haute)
Assurance proprio non occupant : 15€ par mois soit 180€

Il faudrait que je loue mon bien à… 780€ pour être à l’équilibre en net net. C’est pas gagné
Et encore j’ai rien en provision pour la vacance locative et faire les réparations entre locataire ou même de quoi payer des frais de gestion…

Je me trompe quelque part ? Ca a l’air juste impossible cette histoire

Le courtier a maxé mon taux d’endettement à 38% en se calant sur une rentabilité brut de 5% sur un achat de 100k, ce qui me fait loyer de 5000€/an soit un cashflow négatif de 270€/mensuel dès le 2 du mois, et ça sans compter tout le reste… Oui c’est faisable mais si je trouve pas LE bien je vais être bloqué pendant 25 ans en gros j’ai l’impression

Camille59 · Janvier 10, 2025, 7:03

Ça paraît assez clair que c’est une mauvaise idée d’y aller! Des mauvaises affaires comme ça, t’en as des dizaines à Bordeaux

hhamon · Janvier 10, 2025, 7:51

Hello !

Tu peux déjà passer ton tour rien que pour le taux d’endettement élevé. Quand tu fais de l’immobilier, tu as forcément des soucis et des imprévus qui arrivent un jour. Sans parler du risque d’impayé. Si ton taux d’endettement est au plafond, tu risques de te mettre toi même en galère le jour où il y en aura une sur le bien.

William124 · Janvier 10, 2025, 9:08

Ok merci à tous pour vos participations ça ma fait beaucoup réfléchir

C’est effectivement pas du tout raisonnable…

Je mettrait ma RP en LMNP si besoin mais s’endetter autant a 33 ans c’est vraiment trop trop risqué

David404 · Janvier 11, 2025, 8:38

Personnellement, j’ai acheté un appart dès que j’ai commencé à bosser, je devais avoir 22 ou 23 ans. J’y suis resté 1 an ensuite je me suis mis en ménage avec ma copine et on a loué ensemble un plus grand appart. J’ai mis en location l’appartement que j’avais acheté. Aujourd’hui à 42 ans l’appart est payé et est toujours loué. Au final ce sont les locataires qui ont payés le prêt.
Donc, mettre ta RP actuel en location si tu le peux, me semble un meilleur plan.
En tout c’est ce que j’ai fais et je ne le regrette pas aujourd’hui. Même si ça été un peu compliqué au début et surtout quand j’ai voulu acheter, l’effort à la fin paie !

William124 · Janvier 11, 2025, 9:50

Merci pour vos précieux conseils

Elena · Janvier 11, 2025, 11:39

Et du coup tu es toujours resté locataire par la suite ?

Il faut aussi prendre en compte que ça ampute la capacité d’emprunt pour une éventuelle RP par la suite (dans ton cas j’ai bien compris que c’était différent car tu as acheté jeune et que ton crédit est remboursé)

David404 · Janvier 11, 2025, 12:58

C’est un peu plus compliqué encore, nous avons acheté notre RP quelque année après. Avant l’achat de la RP et mariage avec ma femme nous avions fait chacun un Scelliers.
Effectivement, ça été plus compliqué pour avoir un crédit, il faut trouver des conseillers bancaires compétant ou voir directement des directeurs d’agence car dans ces cas la, on dépasse largement les 33% d’endettement en prenant en compte les calculs des banques.
Mais ça ce fait quand même…à un moment donnée à force d’investissement, on sort des cadres « standard » et il faut démontrer la bonne gestion du locatif / foyer et dans ces cas la, il n’y a pas trop de soucis.

Yvonik · Janvier 12, 2025, 4:37

Salut Will,

Je comprends parfaitement tes réflexions, car j’ai traversé les mêmes étapes. J’ai 31 ans et je suis aussi salarié depuis 10 ans. J’ai commencé à investir en bourse et dans l’immobilier locatif il y a environ deux ans.

Avant 2022, j’étais locataire, j’investissais principalement en crowdfunding et je plaçais mon argent sur le saint livret A .

Fin 2021, j’ai cherché à acheter une résidence principale, mais avec l’idée que je pourrais la louer en cas de déménagement ou de changement de vie. J’ai pris plusieurs années pour franchir le pas, car je voulais vraiment bien comprendre tous les aspects de l’immobilier. Beaucoup de gens autour de moi achetaient des maisons en utilisant au maximum de leur capacité d’emprunt, mais j’ai choisi d’acheter seul un petit appartement en périphérie pour justement garder une marge d’investissement pour plus tard.

Après cet achat, j’ai commencé à investir via mon PEA et mon assurance vie. Ensuite, j’ai fait un investissement locatif avec ma conjointe via une SCI à l’IS, à une heure de chez moi, dans une maison déjà louée et sans travaux. J’ai eu des conditions de crédit très favorables, mais, malgré l’apparence “sans travaux”, j’ai dû gérer pas mal de soucis avec la maison !

En 2024, on décide de partir un an en Amérique Latine avec ma conjointe. On a mis nos résidences principales en location et même à 8 000 km de distance, on a dû gérer des problèmes locatifs. Ça demande de l’énergie mentale, mais on apprend à gérer toutes sortes de situations.

En ce qui concerne ton projet, je te conseillerais de continuer à investir via DCA pour l’instant. Tu as déjà un bien immobilier. Certes, tu ne maximises pas ta capacité d’emprunt, mais tu pourrais aussi augmenter tes mensualités sur ta résidence principale pour avoir plus de marge plus tard, au lieu de t’engager sur des SCPI à crédit à 4 % ou un LMNP qui ne dégagerait pas suffisamment de bénéfice, qui pourraient te bloquer à l’avenir.

Quand tu envisageras d’acheter une maison avec ta future conjointe, tu pourrais :

• Louer ta résidence principale en LMNP, ce qui réduirait ton taux d’endettement.

• Acheter une maison « raisonnable », avec la possibilité de la louer ou de réaliser une plus-value grâce à des travaux. Tes compétences d’architecte seront un atout pour gérer ce genre de projet.

• Investir dans des parts de SCPI en SCI à l’IS pour maximiser vos capacités d’investissement et préparer la transmission de votre patrimoine à tes enfants.

William124 · Janvier 12, 2025, 10:09

Trop trop bien cette réponse complète, qui correspond exactement au type de témoignage que je cherchais

Petite précision est que j’ai acheté ma RP avec un dispositif de prix plafonné, c’est à dire que j’ai acheté à un prix d’environs -1000€ du m2 par rapport à Bordeaux. Je sais déjà que j’ai une plus value à la revente.

La contrepartie est que je dois y vivre au moins 7 ans avant de le vendre ou le louer sous peine d’une saisie de 50% de ma plus value. Donc je ne pourrais la mettre en LMNP que dans 5ans.

a1141 · Janvier 13, 2025, 6:51

L’immobilier sans hésiter, mais bien construit. Il faut mettre plus de 10000 en apport personnel, sinon, il n’y a pas de cash flow positif. Jamais de cash flow négatif en investissement

Nico46 · Janvier 13, 2025, 10:21

Bonjour
L’immobilier c’est la seule option qui te permettra de faire gonfler ton patrimoine. Désolé c’est direct mais c’est pas avec 50k que tu vas mettre tes enfants à l’abris, meme si tu arrives à gratter du 6/8% en bourse.
L’immobilier c’est de la gestion, des prises de tête, un peu de risque, c’est aussi ça. Mais largement faisable.
Là le PBM est que ton projet, 5% c’est pas suffisant. Faut prendre en compte que tu auras peut être des dépenses non prévues et il ne faut pas que ce projet te mette en difficulté personnellement.
Dans ton texte il n’y a pas ton effort d’épargne si achat, je l’ai trouvé dans les commentaires, c’est clairement pas intéressant comme projet, surtout pour un premier. Faut pas se précipiter, chercher, visiter, négocier…