Choix de vie, s'endetter dans un investissement locatif ou continuer les DCA

Bouffartigue · Janvier 13, 2025, 6:11

Bonjour Will,

Je comprends parfaitement le sujet flexibilité vis-à-vis de l’immobilier car au contraire de la bourse, des cryptos ou des SCPI c’est forcément du temps supplémentaire en gestion. Cependant, j’ai déjà eu quelques frayeurs en bourse ou cryptos donc niveau charge mentale je dirais que ce ne sont pas des solutions faciles non plus. C’est surtout du temps mais tu as la chance de connaître le domaine en étant architecte.

Ma situation personnelle te ressemble beaucoup, j’ai 30 ans et je vis à Bordeaux avec ma RP achetée en accession maîtrisée (les fameux 7 ans obligatoires et ~30% de rabais à l’achat vs. prix du marché). En revanche, je pense qu’il y a deux points importants à connaître sur ce dispositif et ses implications :

Tu as de très nombreuses clauses de revoyure (chômage, PACS ou mariage, travail à +50kms, etc.) pour te libérer de la contrainte des 7 ans et tu peux alors le louer en nu ou meublé, tant que le logement est la RP de ton locataire (donc pas de Airbnb) jusqu’au palier des 7 ans pour vendre à prix libre. C’est une bonne astuce si tu as besoin de flexibilité même si pas le plus avantageux financièrement.
Si tu choisis de louer ta RP à un moment, tu vas devoir changer le statut du logement et tu ne bénéficieras pas de l’amortissement sur la plus-value au titre de ta RP. Au bout de 7 ans, ce seraient environ 30% de taxes supplémentaires sur ta plus-value qui je pense sera importante du fait de ce dispositif (j’ai estimé 100k€ sur mon propre achat après les 7 ans donc c’est environ 30k€ perdus).

Pour ton choix d’investissement, il y a aussi plusieurs options à prendre en compte :

Je te conseille de ne pas acheter à Bordeaux ou dans son aire urbaine car les rendements y sont très faibles, avec des prix à l’achat trop important et des taxes foncières excessives qui pèsent sur ta rentabilité nette. En regardant les villes moyennes à 1h de Bordeaux, les prix sont à moins de 2.000€ / m² voire plutôt 1000€ / m² pour des loyers corrects donc tu auras des rendements bruts de 7/8% pour un rendement net que tu peux espérer à 5% : Bergerac, Périgueux, Langon, Marmande, Agen, etc.
Il est important de coupler un achat locatif avec un dispositif fiscal car avec plus de 3.000€ d’impôts par an tu as en fait une belle réserve à aller chercher. Dans les solutions que je te conseille, tu peux regarder le dispositif De Normandie ou Action Cœur de Ville où il faut engager des travaux pour rénover du patrimoine ancien contre une réduction d’impôts de 2.000€ / an pour 100k€ investis. Tu aurais ainsi 150€ de plus par mois, soit environ 800€ au lieu des 650€ que tu évoques, ce qui te permet soit de garder un peu de marge au quotidien, soit d’investir plus.

Personnellement, j’ai choisi l’effet levier de l’immobilier en achetant un immeuble à réhabiliter à Agen en misant sur l’effet LGV, avec un rendement brut de 8% et un rendement net dépassant les 5% cela me permet d’avoir un cash flow positif malgré les taux actuels. Le matelas financier que l’on se constitue à horizon 10 ans est sans comparaison possible avec les autres investissements (même avec des stratégies risquées sur des actifs financiers) grâce à l’effet de levier, que l’on peut encore augmenter en misant sur les subventions et primes énergétiques. En effet, si tu peux acheter du 100k€ sans travaux, tu dois pouvoir aller chercher une enveloppe de 130k€ à 150k€ achat + travaux avec les mêmes mensualités grâce aux éco-prêts travaux à 0% et aux subventions d’isolation/production de chaleur. Avec ~10k€ ou 15k€ d’apport, tu peux chercher du levier >10.

Vu tes objectifs, ça me paraît aussi le meilleur choix pour de la transmission si tu passes en SCI, tu n’as qu’à transférer des parts de manière progressive à tes enfants car tu as le droit à 100k€ tous les 15 ans sans fiscalité, sans avoir besoin de faire de transferts d’argent et donc sans effort. Honnêtement il n’y a pas mieux pour commencer dans la vie !

C’est un point de vue assez orienté mais à ton âge l’immobilier ça va te créer un beau capital et ça te permettra aussi de lever le pied à un certain moment de ta carrière, augmenter ta retraite ou de transmettre plus à tes enfants. De l’autre côté, avec la solution de DCA tu seras plus limité et il y a moyen que toute la plus-value passe dans l’achat d’une RP plus chère quand tu fonderas une famille. Et oui, avec une ou deux chambres de plus ça coûte cher…

Voilà j’espère que ça donnera de nouveaux éléments à ta réflexion, mais je te conseille au moins de refaire les calculs pour voir si tu es prêt à mettre aussi un peu de ton temps en échange

William124 · Janvier 13, 2025, 7:42

Olalala tu m’a retourné le cerveau
Alors que j’avais dis non dans ma tête depuis quelque jour, tu viens remettre une pièce dans le jukebox… haha.

Je me renseigne sur les dispositifs, les aides, que tu cites, effectivement je n’avais pas pensé à la rénovation thermique afin de réduire les impots… interressant…

Ca permet de faire financer la rénovation d’un bien et donc lui ajouter de la valeur, le dispositif ne s’applique que sur des moyennes et petites communes (là ou se trouve souvent les bonnes renta), et ça permet de virtuellement augmenter mon épargne par de la réduction l’impôt d’une somme vraiment significative… Ca permet d’envisager la location vide alors que j’étais un peu obligé de faire du LMNP…

Hum. Je creuse. La loi Denormandie a été prolongé au 31 décembre 2027, donc c’est encore jouable.

Olivier247 · Janvier 13, 2025, 7:58

Il y a aussi le fait que tu es sur Bordeaux.
Je suis aussi sur Bordeaux et l immobilier restera tjrs élevé ici donc c est un bon placement.
Quant à la location, sur Bordeaux c est très facile de louer… Tu mets qui tu veux dedans.
La location c est peut être foireux… Mais ici c est tellement tendu que ça se loue très bien.
J ai un appartement rue Tivoli depuis 7 ans… Il a été loué 7 ans non stop…

Avoir son chez soi c est un confort de vie que je ne regrette pas… Et c est un investissement patrimonial pour mes enfants en plus

Bouffartigue · Janvier 14, 2025, 11:03

Ahah je t’avoue que j’ai eu beaucoup d’hésitations avant de me lancer aussi mais j’ai considéré que le DCA sera un complément une fois que j’aurai utilisé mon effet levier, et que je n’aurais pas l’énergie à mettre dans de l’immobilier avec des enfants alors que je l’ai maintenant !

J’en profite pour ajouter trois derniers conseils :

Il est essentiel de bien choisir la ville où on investit et comprendre son fonctionnement, l’idéal étant une ville où on a de la famille ou une attache pour coupler tes trajets avec des moments agréables (pour faciliter la gestion et ne pas l’associer à seulement des tâches pénibles).
Ne sois pas pressé, il vaut mieux paramétrer des alertes qui correspondent à des critères précis puis faire des visites régulières avec des offres assez agressives, c’est là où tu gagneras le plus quitte à laisser passer une vente.
Action Logement te propose directement les locataires et offre une garantie Visale de loyers impayés, ce sont des loyers plafonnés mais ça permet de conserver un peu de tranquillité d’esprit en échange.

Pense à nous tenir au courant de ton choix ça m’intéresse beaucoup