32 ans : Propriétaire, Cadre sup et stratégie complète

Ma stratégie patrimoniale
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Hello à tous,

Moi c’est Baptiste, 32 ans, actuellement heureux propriétaire de ma résidence principale sur le bassin d’Arcachon (maison neuve estimée à 900k€).

Je suis responsable de la transformation numérique dans l’industrie / consultant IT. Aujourd’hui, je touche un salaire de 75k€ brut annuel (5000€ nets mensuels).

Je suis pacsé avec ma femme depuis 7 ans, sans enfants. Ma femme touche le SMIC. Je m’intéresse de près à mes finances depuis environ 5 ans, uniquement en stratégie passive via PEA.

J’ai ouvert mon assurance vie et mon PEA en 2020 (COVID) ce qui fait que je suis totalement libre aujourd’hui pour profiter des avantages fiscaux.

Voici mes objectifs, je vous laisse me dire si ils sont en adéquation avec mon patrimoine et mon niveau de vie.

Objectif court terme (1 an max) : Achat de mon premier appartement pour projet locatif (150k€) pour profiter de l’effet de levier du crédit.

Projet d’un premier enfant courant 2026/2027.

Objectif moyen terme (7 ans) : Atteindre le plafond du PEA à 150k€, avec une stratégie solide assurant 7/8% par an sur les 20 prochaines années.

Objectif long terme : construire un patrimoine immobilier solide pour ne plus dépendre de mon salaire sur le long terme (20 ans+) et préparer une retraite solide sans devoir compter sur notre système fatigué.

J’imagine bien 5 à 10 appartements en location en début de ma retraite ~65 ans + les maisons de nos parents en location.

Répartition actuelle du patrimoine

  • Livret A : 24 000 €
  • PEA : 15 770 €
  • Assurance Bourso vie : 10 000€
  • Compte courant : 3 000€
  • Compte joint : 3 000€
  • Voitures : 70 000€
  • Cartes Magic (collection) : 15 000€

*Crédit sur 25 ans à 522 000€ (cout total) avec un taux de 1.75%, aujourd’hui remboursé à 10% (52k).

Apport personnel de 10 ans d’économies dans la RP soit 180.000€ d’où la valeur réelle de la maison à 900k€ pour seulement 522k€ de crédit. Donc déjà un gros levier effectué sur ce point (mon père étant promoteur immobilier, j’ai pu faire des économies très importantes sur le cout construction).

Je précise que nous avons pas encore hérité avec ma femme et que nous avons un patrimoine immobilier relativement important qui se débloquera (3 maisons sur le bassin d’Arcachon) et qui se loueront très probablement plus de 5000 € la semaine, quand nos parents ne seront plus là.

Investissements :

  • PEA chez Boursobank : 15 770€ sur l’ETF BNP Paribas Easy S&P 500
  • Versement mensuel : 1000 €

Aucune autre ligne pour le moment.

Comme vous le voyez je suis all in USA, avec une forte conviction dans la tech et l’économie américaine pour les années à venir.

Quid de diversifier avec Total, Air liquide en stock picking depuis ce même PEA ? Afin de profiter des dividendes et de les réinvestir.

Mes questions :

  1. Est-ce que ma stratégie d’investissement est en adéquation avec mes revenus et mon niveau de vie ?

  2. J’ai du mal à évaluer le coût d’un enfant et l’impact que cela peut avoir sur les investissements ?

  3. Comment puis-je me diversifier davantage afin d’atteindre ces objectifs ?

  4. Que feriez-vous si vous étiez à ma place ?

Merci à tous pour vos conseils et votre lecture.

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Hello,

Si la crèche est indexé également à ton niveau d’imposition tu seras surement à mini 1000€/mois. Après perso je calcul pas exactement combien on dépense car on a envie de profiter à fond ! Mais je pense qu’un billet de 1500€ me semble pas déconnecté (suivant le salaire ou la nounou)

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Bonjour Baptiste

et préparer une retraite solide sans devoir compter sur notre système fatigué

Je vais mettre un point d’attention car beaucoup de monde dit ca (et c’est vrai hein) mais attention, ce problème de retraite est du à une décroissance de la population donc si tu as 10 appartements mais que la population a décru mais pas le nombre de logement l’offre et la demande ne sera pas forcément en faveur des proprios.

De toute façon ton patrimoine est tellement important que ta préoccupation principale devrait etre la transmission.

Je précise que nous avons pas encore hérité avec ma femme et que nous avons un patrimoine immobilier relativement important qui se débloquera (3 maisons sur le bassin d’Arcachon)

Je lis ca je lis frais de succession, faudrait presque que votre futur enfant te représente pour la succession de tes parents. Et limite déjà penser à commencer à transmettre à votre/vos enfants

Quid de diversifier avec Total, Air liquide en stock picking depuis ce même PEA ? Afin de profiter des dividendes et de les réinvestir.

Stoxx 600 ca t’éviteras pas mal de biais et e concentration dans un secteur (énergie). Voir switcher sur un MSCI World.

Autre chose, s’il t’arrives malheur, Madame n’a qu’un SMIC, y a t-il un testament ? Aujourd’hui « ca va » car vous n’avez pas d’enfant, donc elle a de quoi rebondir mais quid de si vous avez un enfant ensemble.

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Bonsoir,
Je rejoins les propos de Marc61.
Je trouve que vous êtes déjà très très exposé sur l’immobilier avec une maison qui correspond au 3/4 de votre patrimoine brut, aucun besoin d’un nouveau logement locatif… surtout avec les biens de vos parents.

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Prenez également en considération les changements climatiques, à savoir les inondations sur le bassin d’Arcachon… certaines maisons ne pourraient plus rien valoir d’ici 20 à 30 ans.

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Avec une femme au SMIC je pense que ça vaut le coup en France (malheureusement) qu’elle s’occupe des enfants les premières années car de ce qu’on m’a dit (je n’ai pas encore d’enfant moi aussi) tu en as bien pour facile environ 1000€/mois. L’éventuel delta avec le SMIC me semble trop faible. À moins qu’elle puisse évoluer rapidement en salaire

Pour le reste, priorise le pea d’abord. Si forte conviction sur les USA et la tech pourquoi pas du nasdaq 100? Tu peux faire un mix nasdaq 100 pour le côté tech et us et ajouter de l’etf monde et/ou stoxx 600. Ça fera un rendement proche du sp500 avec nettement + de diversification ce qui te fera tenir sur le long terme en cas de gros crash de la tech US.
Je te déconseille le stock picking sauf passer beaucoup de temps sur chaque entreprise, et cela régulièrement, après t’avoir formé là dessus. N’achète pas une action juste parce que tout le monde en parle.

immobilier physique locatif en France personnellement je ne m’y risque pas. Fiscalité pas terrible, souvent des choses à gérer (casse, problème plomberie,…) risque impayés/squat/dégradation…
Rares sont les particuliers qui en ont (et plusieurs biens) sans dire que si c’était à refaire ils ne le referaient pas. Pourtant souvent ils ont fait de bonnes affaires mais c’est trop de travail de s’en occuper

Tu as les SCPI qui gomment ces problèmes. Avec l’inconvénient bien sûr d’être passif donc pas possible de trouver la pépite comme en locatif physique. Mais rendement de 5-6% brut (actuellement 7-8% pour les meilleures). Avec les avantages fiscaux d’avoir de l’immobilier européen pour quelqu’un imposé comme toi en net c’est bien possible que ça fasse mieux que ton immobilier physique. Et surtout en cas de grosse baisse de l’immobilier en France avec des immeubles à l’étranger tu es plus protégé (sauf si ça concerne toute l’europe/le monde)
Avec du crédit c’est un peu + compliqué que de l’immobilier physique par contre en ce moment les taux sont trop haut. Donc ce qui peut être préférable c’est de capitaliser en bourse et le jour où tu passes en phase de rente mettre un billet sur certaines SCPI. Sauf si les taux baissent significativement sur le financement de SCPI

Donc je ferais pea=> puis cto ou/et assurance vie une fois plein puis seulement quand tu es en phase de rente tu fais un mix cto/scpi en direct/assurance vie voir peut-être utiliser ton pea en phase de rente aussi mais je ne suis pas fan à cause du plafond et l’absence d’avantage à la transmission par rapport au CTO ou l’assurance vie

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Et bien je ne m’attendais pas à autant de réponses, merci à tous pour vos éclairages et différents avis.

Pour répondre globalement à ce que j’ai lu :

  • En effet, un testament a été réalisé par mon ami notaire pour protéger ma femme si je disparais, vu que nous sommes en séparation de biens du au pacs. Également pour l’assurance du crédit c’est du 70/30. Donc de ce côté, c’est bordé. Il est également évident que ma femme s’arrêta les premières années pour notre enfant, étant donné que je porte 90% du revenu du foyer.

L’énorme avantage que nous avons aussi, c’est côté nounou, nous sommes 4 papi/mamie/tonton dans un rayon de 10km + ma femme qui s’arrêta, la nounou ne sera pas un sujet je pense.

  • Pour les maisons dont nous hériteront d’ici 20 ans, elles sont toutes en zone non inondable et suffisamment sur élevées, même si la mer monte de 10 m d’ici 2100, on ne sera pas impacté.

Quelque chose me chagrine, vous me trouverez vraiment trop exposé sur le côté immobilier ? Est-ce un mal ?

Je pense qu’un simple appartement en LMNP c’est du pain béni, sans forcément all in dans 10 apparemment pour la retraite. Quand je regarde la pyramide patrimoniale, c’est quand même bien d’avoir 1 ou 2 bien en LMNP dans son portefeuille, il me semble.

La décroissance démographique est à prendre en compte, en effet c’est intéressant. La chose également à prendre en compte, c’est que le bassin d’Arcachon est une zone ultra tendue pour du locatif annuel et il n’y a rien de disponible.

Donc, le constat, je ne suis pas assez exposé bourse, quand je regarde mon « camembert » patrimoniale c’est moins de 5% du net, très clairement.

J’ai également oublié de préciser l’allocation de mon Boursovie qui est sur un MSCI World Tech, c’est du 80% Nasdaq et le reste en tech asiatique, avec des frais corrects (0.20%) et ce que je continue à le remplir ou je priorise d’abord le PEA peut être ?

Quelle réparation entre SP500 et Stoxx 600 d’ailleurs, un 70/30 ? J’ai peur de nerf la performance du SnP avec l’Europe mais d’un autre côté je n’ai pas envie de rater un probable réveil de la zone euro.

Au plaisir de poursuivre les discussions, c’est passionnant ! Merci.

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Re,

Également pour l’assurance du crédit c’est du 70/30.

Cela veut dire qu’il reste 30% du crédit à rembourser en cas de tuile ? Avec un SMIC ca me parait beaucoup (bon après comme dit, elle peut revendre, avoir le temps de rebondir & co)

Il est également évident que ma femme s’arrêta les premières années pour notre enfant,

C’est évident pour vous deux ? Elle peut très bien avoir envie d’autre chose que juste mère au foyer. Là-dessus, c’est une décision que vous avez à prendre tous les deux

Quelque chose me chagrine, vous me trouverez vraiment trop exposé sur le côté immobilier ? Est-ce un mal ?

Pas forcément mais il faut avoir conscience que tu es concentré en immobilier dans une zone géographique donné. LMNP oui ca reste intéréssant à condition d’y rester éligible.

c’est que le bassin d’Arcachon est une zone ultra tendue pour du locatif annuel et il n’y a rien de disponible

C’est tendu aujourd’hui, peut être que cela sera encore dans 20 ans. Toujours est il qu’avec le papi boom, il peut avoir un risque d’avoir plus de logement / tête qu’aujourd’hui. Donc plus de maison de vacances libres etc.
Note que la bourse est aussi soumise à cette décroissance mais peut profiter de la croissance de population d’autres régions (les sociétés du SP500 sont présent aux 4 coins du globe).

Quelle réparation entre SP500 et Stoxx 600 d’ailleurs, un 70/30 ? J’ai peur de nerf la performance du SnP avec l’Europe mais d’un autre côté je n’ai pas envie de rater un probable réveil de la zone euro.

Le fameux FOMO, perso je prends le MSCI World : je n’aurais jamais la meilleure performance par rapport à un indice concentrée mais jamais la pire.

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Lucide, j’aime l’analyse. Mais je t’avoue que je me vois pas arbitrer maintenant pour prendre du World. Je vais payer des frais pour peut-être pas grand-chose. Je me vois bien rester sur du SP500 pondéré avec du Stoxx 600.

Pour ce qui est du plan enfant c’est tout à fait clair pour nous. Ma femme n’a pas du tout l’ambition carriériste que je peux avoir, nous sommes diamétralement opposés sur ces sujets mais complémentaire :joy: le retour en force de la trad wife :eyes: tant que cela convient aux deux c’est essentiel, dans les couples avec de fortes disparités au niveau des revenus, c’est souvent le cas.

Après ce que j’aimerais surtout éviter c’est d’être un papa absent, toujours au boulot.

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Ton intervention était intéressante que ferais-tu du coup à court terme plutôt qu’un investissement LMNP ?

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bjr Bat,

félicitations pour ton patrimoine, à ton âge, t’as bien géré :wink::wink:.

Tu as reçu de tres bons conseils de la part de nos amis ci dessus, certaines visions futuristes intéressantes (la montée des eaux sur Arcachon…), plein de bienveillance.

1ere chose : si tu fais un enfant, et ne te méprends pas sur mes propos, n’évalue pas son coût (ma femme a été choqué par ta phrase…). Tu le fais, t’en profites, mais s’il depasse les 1500€/mois, il sera privé de sortie jusqu’au 31…?
Profites en à fond, sans compter (mais en faisant attention bien sûr). Pour être+ terre à terre, il te rapportera au moins 1/2 part en + pour les impôts.

Ensuite, tu as un salaire convenable, tu peux investir de manière diversifiée. Tu as le choix : pea, cto, immo … je te déconseille l’av (je viens de regarder la vidéo de Mounir sur les frais, ça m’a achevé…), de +, si le plafond du PEA saute, aucun intérêt d’avoir une av (éventuellement succession, mais bon, ya des choses à faire avant…).

Question … bizarre … tu investis ce que tu veux en fonction de ton reste à vivre, et de ton envie, pas en fonction de ton « niveau de vie ». Regarde combien tu peux epargner chaque mois, elabore une stratégie diversifiée, programme tout ça et en avant. Pour peut-être te donner des idées, mon pea est composé de Total, Veolia, samse et sp500. Je vais ouvrir une ligne vinci et je verse qques centaines tous les mois pour des achats hebdos programmés. Je m’occupe de rien hormis alimenter le compte.

Tu peux compléter avec un cto pour qques valeurs usa, avec fiscalité+ lourde…

Et pour finir, l’immo…
Je suis proprio de 11 lots… je lis tjrs dans ces forums l’abomination des gens. Perso, aucun soucis (la moitié sont à 400km de chez moi…).
Tu dois étudier le sujet, de manière très approfondie (j’ai fait qques formations…) et connaitre le fonctionnement des sci, du lmnp (que tu abandonneras apres etude et compréhension de la fiscalité fr…), la gestion, la fiscalité et compta… tout bon projet se transforme en mauvais plan avec le mauvais montage financier/fiscal.
Je te conseillerais de mettre le mini d’apport, mais juste de quoi avoir une opération vierge (loyer-credit-TF-charges-assurances=0), ce qui n’amputera pas/peu ta capacité d’emprunt et te permettre d’enchaîner les opérations.
Personnellement, je continue d’acheter. Mettre 10k d’apport pour etre proprio d’un appart à 100k dans 20 ans (soit 900% de renta sur 20 ans…), calcul bien sur tres grossier (travaux…).

Le but de l’immo est de se créer du patrimoine grace au levier bancaire. Le jour où tu récupères tes 3 autres maisons, sans credit donc avec peu de charges, les impôts seront heureux !! Donc peut-être vendre et placer sur de bonnes actions à dividendes, qui cracheront + qu’un loyer sans les tracas.

j’espère t’avoir aidé avec ces qques pistes de réflexion.

bon investissement

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Hello Dan, merci pour ta réponse je pense qu’on s’est parfaitement compris.

Je pense que de toute façon le risque dans un seul bien en LMNP est extrêmement réduit.

Je me suis en effet penché sur la fiscalité et ça devient plus compliqué quand on est multi-propriétaires LMNP au risque de se faire taper fort par les impôts, les optimisations sont en effet différentes.

Sur ce volet j’avoue être très bien conseillé par mon ami notaire qui est propriétaire de 4 logements LMNP, justement sur le bassin d’Arcachon. Pour lui je ne dois même pas hésiter sur cette première acquisition sur un horizon 15-20 ans.

Et en effet vous m’avez ouvert les yeux sur une chose très importante que j’ai totalement sous-estimé, c’est le strike des impôts que je vais prendre lors des différentes successions. J’ai déjà activé en premier levier une donation de 80k€ de mon paternel il y a quelques années, que l’on peut renouveler tous les 15 ans à ma connaissance.

Une autre solution pourra être d’éclater le patrimoine dans une SCI familiale, sachant que j’ai un petit frère avec qui je m’entends très bien.

Également, ma femme sera l’unique héritière de la maison de sa mère, mais là encore attention aux impôts sachant que la maison vaut quand même autour des 700.000 €.

Dernière précision également, gérer un bien immobilier ne me gêne pas du tout. Je pensais même faire du LMNP sur 10 mois puis du Airbnb afin de booster la rentabilité sur l’été. Avec 11 lots tu dois bien t’amuser en effet, tu dois être sous gestion d’ailleurs j’imagine surtout à 400 km ?

Pour préciser ma question en fonction de mon niveau de vie et de mon taux d’épargne, je flambe pas vraiment, je tourne autour des 25 % de taux d’épargne, mais je pourrais aller chercher sans problème les 30 % sans enfant. Mais est-ce bien utile plutôt que de profiter d’excellents plateaux de fruits de mer et d’un cocktail en terrasse :grinning_face: un moment faut bien kiffer aussi bien de ses enfants que de la vie !

J’ai d’ailleurs entendu Mounir dire que le taux d’épargne moyen des Français était de 15 %

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La question à te poser alors que tu es en phase de capitalisation et non de rente, c’est es-tu sûr que ton achat immobilier avec du levier va rapporter + que si tu plaçais tous les mois la somme sur ton pea ? Fais toutes les hypothèses possibles

Avec la mort des baby boomers multipropriétaires, la pression fiscale qui risque d’augmenter sur l’immobilier (tellement simple à taxer et impossible d’y échapper), le peu de croissance et donc d’augmentation des revenus des acheteurs, voir un scénario comme la Grèce avec le FMI aux manettes… Je vois pas mal de freins à l’augmentation du prix de l’immobilier en France

Il faut que tu sois bien gagnant déjà avec les loyers selon moi

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L’intérêt c’est de profiter des 20% de baisse globale du marché pour acheter car je suis dans une région qui prend naturellement 5% par an. Puis de faire une opération blanche entre le crédit et le loyer, si possible être cash flow positif mais ce n’est pas l’objectif.

Mais pour répondre sur le calcul du PEA il faudrait qu’il fasse absolument entre 8 et 10 % chaque année pendant 15 ans pour que ça puisse rivaliser, et avec absolument aucune crise au milieu.

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A la lecture de tout ça.
Tu as de gros avantages jeunesse, motivation, bon salaire, papa bien placé dans un domaine important pour construire un patrimoine.

Mais aujourd’hui l immobilier faut quand même bien viser. Loué a l année sur ce coin là, un grand oui moins de risques.
Deux autres champs n ont pas été évoqué.
L achat revente, avec ta motivation ta possibilité de crédit et ta capacité de réalisé de belles plus value court terme! Ou moyen terme avec avantage au bout de 5 ans. Dans un but simple de tout réinvestir par exemple en pea AV…
Et les SCPI en usufruit. Car tu n’ en a pas besoin maintenant mais cela peux être autour de 40 ans.

Moi je dirais que avant de recevoir l héritage fait grossir ton patrimoine comme tu le souhaites mais avec tout l immobilier a recevoir, t en servir de levier oui mais pas pour stocker. Ou alors en créant par exemple sci avec enfants nu propriétaire des le départ…les options sont multiples.
Tes parents pourraient y être inclu et apporter la nu propriété de certains bien!

Pour le reste diversification classique

Ps: j ai aussi 11 appart mais que en nu. Trop de stress pour moi et une conviction de faire mieux grâce au marché et mieux répartir pour revenu vraiment passif, et pour succession. 2 enfants.

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Hello hello, Félicitations pour ton patrimoine !

Je me permets de répondre à la question N°2.
Je suis papa de 2 jumeaux d’un an, pour les revenus du foyer nous sommes à 5,2K€/mois (ton salaire à toi tout seul ahah) et nous vivons en région parisienne. (Je te donne un peu d’informations car je pense que ça peut jouer au niveau des prix).

Tout dépend ce que tu comptes dans le « coût » d’un enfant.

  • Ici nous avons acheté pas mal de matériel d’occasion (petite baignoire, lit, vêtements etc…).
  • Mais par exemple nous avons du changer de voiture (15K€), plus les quelques affaires en neuf comme les sièges autos (600€/siège).
  • Pour la garde, ça nous revient à un peu plus de 800€/mois (et encore nous avons de la chance, nous avons eu une place en crèche municipal).
  • Et chaque semaine nous en avons pour environ 200€/mois de courses rien que pour eux (couches, petits pots, lait, pharmacie)
  • J’ajoute enfin une dernière ligne, nous faisons des versements automatiques pour chacun de nos enfants sur une AV (mais ça reste optionnel et le montant est donc libre).

Voilà, je trouve important de donner quelques chiffres car souvent ça reste un peu tabou (surtout quand on parle de bébé je trouve)

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très bons conseils de notre ami Laconi !!

il n’y a pas de bonnes methodes, choisis la stratégie où tu es le plus à l’aise !! En essayant de maintenir une certaine diversification, histoire de…

comme Laconi, avec 11 apparts (12 il y a 2 mois, vendu 1 depuis), je continue dans l’immo car ça ne me coute rien !!! J’emprunte à 110%, ma sci a un cash flow positif de 1000€, donc je continue d’acheter avec un mini d’apport (voire zéro…) et j’utilise monn cash flow pour continuer…
J’ai vendu pour baisser ma base immo (une certaine IFI guettait …), je reutilise une partie (le mini à nouveau…) en apport et le reste part en bourse pour continuer de generer du rendement/dividende à 6/7%, donc je transfère de l’argent qui ne m’a rien coûté, emprunté par la banque, en cash machine… ca prends du temps, un poil de gestion, mais qd tu fais bien les choses, choisis bien la localisation… ca marche.

Pour repondre à ta question, les biens à distance sont des biens que je loue depuis lgtps aux mêmes personnes, car stratégie long terme, je propose des loyers moins chers que le marché, donc ils ne partent pas, mes biens sont nickels (neufs, donc pas de soucis de plomberie ou autres… donc pas d’appels). Les autres sont gérés par huissier, donc assez verrouillés.

Comme dis Laconi, si ton père peut gérer une partie travaux, pkoi pas envisager une stratégie marchand de bien, tu achètes, rénoves, revends, tu encaisses et au suivant. Dans ce cas, tu montes une SAS + holding ( le montage ultime) en incluant tes enfants pour anticiper une succession en douceur tout en accroissant un patrimoine.

Ya plein de solutions, faut juste apprendre et choisir surtout le bon montage fiscal, car le mauvais peut complètement plomber ta renta…

j’espère t’avoir aidé avec ces qques pistes de réflexion

bon investissement

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Je ferai en sorte que mes placements soient liquides. Le problème avec l’immobilier, c’est que ce sont des investissements très peu liquides, qui prennent de l’âge, demande des travaux d’améliorations… dans 20 ans, il faudra prévoir une rénovation énergétique qui n’a rien à voir avec ce que nous connaissons actuellement. Sans compter les toitures, l’électricité… bref; un peu d’immobilier c’est bien, trop c’est non pour moi! à mon sens, l’immobilier ne devrait pas dépasser plus de 50% du patrimoine total d’un ménage.

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Si tu comptes la résidence principale tu les dépasse quand même très rapidement les 50 %.

De mon côté je voulais aussi préciser que j’ai une exposition au risque un peu différente de quand j’avais 25 ans. En effet aujourd’hui je vais plutôt m’articuler sur un risque « bon père de famille » à l’approche de la quarantaine. Cette stratégie d’investissement est donc à prendre en compte. C’est pour cela que même si je suis dans la tech, je ne vais surtout pas sur les crypto. J’ai beaucoup de mal à supporter la volatilité et j’ai clairement tendance à panic sell, comme j’ai pu faire récemment avec la blague de Trump. C’est une erreur que je ne ferai plus, qui m’a coûté 12 % de performance accumulé sur 24 mois. Je me force à faire du DCA pour bien dormir déjà.

Après vos lectures voici ce que j’envisage,

  1. À court terme, acheter cet appart à 130 000 € que j’ai dans le viseur, qui me semble très bien et que je pourrais louer sans problème 850 € par mois en LMNP annuel, cela fait une opération blanche voir légèrement cash flow positif, c’est gratuit je pense qu’il faut juste se baisser.

Je ferai un crédit sur 20 ans pour cela avec un taux à 3,20%, sans apport.

  1. À moyen terme, à l’horizon de mes 40 ans, je me vois bien avec mon PEA capé à 150k.

Allocation 70% SP500 / 30% Stoxx 600

N’est-ce pas trop dynamique pour un profil bon père de famille ?
Est-ce que l’on ne dilue pas ça avec des obligations, actions à dividendes ou du fond euro ?
Sachant que l’épargne de précaution sera toujours disponible pour notre famille.

  1. Commencer à réfléchir et à discuter succession avec ma famille et réfléchir à des optimisations fiscales pour la transmission sinon au décès de nos parents respectifs on va se faire éclater.

À vous lire pour la suite, merci encore pour ces échanges

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une petite martingale immo, que je vais mettre en place :

tu achetes ton 1er appart, tres gros apport, appart payé très très vite. Tu achètes un deuxième puis troisième. Dans 15 ans, si tes 3 apparts (ou 4 ou 5… je tourne avec 5 perso) sont payés, tu revends le + vieux (tu eviteras des travaux de remise en état…).

L’argent est+ ou - divisé en 2, la moitié en apport pour racheter un appart (avec cette fois petit prêt de 10 ans, taux plus faible…), qui sera financé par le loyer et les autres biens que tu possèdes deja. L’autre moitié part en bourse actions à dividendes.
si tu as 3 apparts, tu réitères l’opération tous les 3 an et demi.
4 apparts, tu réitères tous les 2,5 ans.
5 apparts, tu réitères tous les 2 ans…

donc 5 apparts, j’en revends un tous les 2 ans, je récupères la moitié pour moi et j’en rachètes donc un avec gros apport et petit credit, et je tourne mes apparts. Ca me coute rien et je récupère la moitié d’un tous les 2 ans pour mes vacances. Faut juste en avoir au moins 3 sans credit…

j’espère t’avoir aidé avec cette idée

bon investissement