Choix SCPI (au sein d’une AV)

[QuentinLebastard]

Merci de votre retour, je dois mettre 1 000 € pour passer ma TMI de 30 à 11. J’ai lu que ça pouvait être intéressant d’aller écrêter la TMI. Effectivement le PER serait à 0,5 contre 0,2 sur mes assurances-vie. Sinon, c’est prendre linxea en assurance-vie pour aller chercher des SCPI.

[Pikaglace]

La question c’est plutôt : êtes-vous certains de passer de la tranche 30% à 11% à la retraite ? Vous allez investir toute votre vie, vos revenus vont aussi monter d’ici là. Si vous restez à 30% à la retraite, le choix d’investir en PER peut être remis en cause par rapport à un PEA dans ces conditions.

[QuentinLebastard]

Pas faux,

Souhaitant reprendre de la SCPI avec une fiscalité avantageuse, que me conseillez vous ?
Ouvrir une Ass.Vie Linxea ?, rester sur darjeeling.
A ma connaissance, on ne peut pas mettre de de SCPi sur PEA.
J’ai 8 k à placer à ce jour.

Cherchant à me faire des revenus passifs, faut-il privilégier le pEA ou l’assurance vie ?
Mon PEA à 4 ans et Assurance-vie 1 an.

[Pikaglace]

Mon avis :
Si le besoin est strictement de faire des revenus passifs, cela disqualifie le PER : l’argent est bloqué jusqu’à la retraite. Il ne reste que l’AV. Personnellement je suis chez Linxea.
Si le besoin est d’acheter de la SCPI quel que soit le support : en AV et PER les frais seront proches. En fonction de votre tranche d’imposition à la retraite l’AV ou le PER peuvent être plus ou moins intéressants, c’est à simuler. Cette comparaison ne m’intéressait pas, je ne l’ai pas simulée.

[Morphism]

@Pikaglace

Si vous restez à 30% à la retraite, le choix d’investir en PER peut être remis en cause par rapport à un PEA dans ces conditions.

J’ai quand même l’impression que cela reste intéressant vu qu’on a une sorte d’effet de levier qui se met en place.
Lorsque je met 1000€ dans mon PER, ils me coutent sur le court termes que 700€.
Donc en réalité j’investi 700€ et ce sont 1000€ qui travaille.
Arrivé à la retraite, même si je sors en TMI 30, cet effet de levier m’as généré + d’intérêt.

Si nous sommes en TMI 11%, il est inutile d’investir dessus.

Je me permet de citer Avenue des investisseurs :
En résumé, le PER est :

• pas intéressant quand on est non imposable. Ni quand on pense sortir avec une TMI plus élevée à la retraite (rare) ;
• intéressant quand on verse et sort avec une TMI identique (effet levier car on fait travailler gratuitement l’argent avancé par l’administration fiscale) ;
• très intéressant quand on pense sortir avec une TMI plus basse à la retraite ;
• très intéressant en cas de coup dur permettant d’être exonéré d’impôt sur le revenu à la sortie (mais cas non souhaitable) ;
• très intéressant dans une optique transmission.
  
  

[Spacewolf]

Raisonnement bâti sur l’hypothèse que le système d’imposition ne bouge pas d’ici la retraite… et quand on connait l’ingéniosité de nos élites en matière d’imposition…
A moins d’être proche de la retraite, un PER ça reste de l’épargne bloquée durant des dizaines d’années…

[QuentinLebastard]

Bonjour,

J’ai eu un échange ce midi avec Linxea, j’ai repris les fonds SCPI de darjeeling pour regarder le couple rendement/frais. Du coup, je partirais sur :

Darjeeling (1 000 €) 1 partie de mon Ass.Vie

EF immo (Bureaux)
Immorente (div)
Rivoli Avenir Patrimoine (Bureaux)

Linxea (1 000 €) sur PER pour l’instant

Remake (div)
Pierval santé (santé)
Activimmo (log)
Epargne pierre (div)

Que pensez -vous de cette diversification ?

Merci,

[Pikaglace]

Mes simulations sont partagées ici (il faut cliquer sur le lien pour avoir les images de l’autre post) :

Hésitation pour ouvrir un PER

Voici le résultat de mes simulations. J’espère qu’il n’y a pas d’erreur Mes hypothèses : on verse une somme fixe pendant 20 ans : 3000 € par an. Dans le cas du PER on rajoute 900€ l’année suivante dans un PEA. Dans le cas 30% → 15% : le PER gagne de 8,5k€ sur 92k€ investis [image] Dans le cas 30% → 30% : il n’y a aucun avantage à avoir un PER. Hors, c’est mon cas perso. [image] Les frais annuels et la fiscalité du PEA à terme annulent l’avantage à court terme du PER.

Je ne vois pas la faille dans mes simus (PER + PEA avec l’économie d’impôt du PER) par rapport à PEA pur, et dans le cas où on reste à la même tranche le gain me paraît quasi-nul (à cause des frais annuels, et de la fiscalité en sortie à l’avantage du PEA).
Et l’argent est bloqué potentiellement des dizaines d’années.

[Morphism]

Merci pour cette simulation.

Sur 20 ans il est clair maintenant que le PER n’est pas intéressant pour TMI 30->30.
As-tu poussé la simulations sur 30 ans ? et même 40ans ?

Dans l’hypothèse que les règles du PER ne changent pas pendant 40ans, mettre 10% des revenus sur le PER puis le reste de l’épargne sur PEA me semble quand même intéressant dans l’optique de diversifié les enveloppes et éviter la potentielle tentation de piocher dedans pour une dépense inutile.
Qu’en penses-tu ?

[Pikaglace]

Vu l’évolution des simus au fils des années, je ne pense pas que cela change significativement le résultat :

• on bloque encore plus longtemps son argent,
• on paye encore plus de frais
• la fiscalité en sortie ne change pas : 30 % de la PV contrairement à du 100 % PEA qui est à 17,2 %.

On investi pour la personne qu’on sera dans 10, 20, 30 ans. On a tous un rapport différent à l’argent, mais la méthode qui a fonctionné pour moi pour changer mon état d’esprit par rapport à mes investissements, c’est de me dire que ce qui part en invest tous les mois est perdu. Je n’ai plus cet argent, il n’existe plus. Il sera utile à la personne que je serai dans 10 ans ou plus, mais il ne m’appartient plus aujourd’hui.

[Kery]

Bonjour à tous, me revoilà j’ai retravaillé un petit peu sur une sélection de SCPI provenant du contrat Spirit2: j’ai supprimé toutes les SCPI trop récente, avec trop peu d’associés, un historique de rendement trop faible.

Me voilà avec ce tableau, qui présente:

• RAN
• PGE
• Rendement Brut et Net (cf interrogation 3)
• Moyenne rendements
• Ecart types rendements

SCPI

J’ai quelques petites questions:

• De combien le RAN est-il optimal ?
• Idem pour le PGE ?
• Au niveau de la conversion Brut/Net, j’ai calculé un pourcentage de frais sur la dernière année (selon https://www.primaliance.com/), mais je ne suis pas convaincu que ce dernier soit fixe

[Kery]

J’ai mis le fichier à jour si ca intéressent certains

Du coup, personne n’a trop d’idées sur:

• De combien le RAN est-il optimal ?
• Idem pour le PGE ?

Pour le moment ca me fait partir sur:

• PFO - 25%
• Epargne Pierre - 25%
• Immorente - 25%
• Primovie - 25%

Moyenne sur 9 ans: 5.01% avec un écart type de 0.31%
Répartition sectorielle:

• Bureaux: 40.85%
• Commerces: 34.71%
• Résidences: 12.03%
• Santé: 28%
  Répartition géographique:
• Paris: 10.33%
• Région parisienne: 27%
• Province: 42.75%
• Etranger: 30%

[carcal]

Merci beaucoup pour le partage

[Kery]

Après il y a qques essais pour moi dedans, mais ça permet de récupérer qques infos

[Pebs]

Bonjour à tous et merci pour les partages c’est top

Petite question liée à la fiscalité. Pour moi c’est intéressant d’avoir des SCPI en AV pour gommer la fiscalité Française sur les loyers et passer à une fiscalité plus légère (que les Prélèvements Sociaux) au bout de 8 ans de contrat.
Par contre un certain nombre de SCPI ont des investissements de 60 à 80% à l’étranger or pour moi la fiscalité étrangère étant payée pas la SCPI, les loyers sont donc net et pas de prélèvements sociaux dûs. Du coup quel intérêt d’avoir de l’étranger en AV.
N’est-ce pas plus intéressant d’avoir du Français en AV et de l’étranger en direct ou j’ai raté un truc ?

[Kery]

De ce que je crois avoir compris, avec les SCPI étrangères, tu échappe seulement aux prélèvements sociaux (17,2%).

Pour le reste, si j’ai toujours bien compris tu paye par exemple 20% dans le pays d’origine et en France les 30% - 20% (deja paye) = 10% restant.

Mais tu paye donc bien la FlatTaxe, mais ça fait 30% au lieu de 47,2%.

[MathieuHELENE]

Hello Kery

Je suis dans la même situation que toi, à savoir que je m’apprête à investir en SCPI, en AV exclusivement.
Tu es parti sur la sélection mentionnée dans ton dernier message ?
(PFO/EP/Immorente/Primovie à 25%)
Je serais tenté de faire ains, en ajoutant peut être la fameuse Remake Live dans une petite proportion, et peut être du Pierval Santé pour renforcer le secteur Santé…

A plus pour échanger !

Mathieu

[Kery]

Coucou
Pour le moment je ne suis pas encore parti dessus (j’attends une offre Spirit 2 de Linxea pour ouvrir un contrat).

Pour le choix j’ai fait ce fichier: SCPI - Google Spreadsheets

Pour le moment ça serait plutôt: PFO, Épargne Pierre, Pierval Santé.

J’ai inclu la diversification ainsi que l’écart type au niveau des loyers pour faire mes choix.

[Kery]

Pour info, même si le document n’est pas impartial au vu de l’éditeur:

Lobservatoire-des-SCPI-Linxea-juin-2023-Les-SCPI-plient-mais-ne-rompent-pas.pdf

Perso, j’ai refait une passe sur ma sélection en fonction de la différence entre le prix de la part de de la valeur de reconstitution.

[PatriceHUVIER]

Bonjour à toutes et à tous, j’ai observé ce jour une forte baisse des valeurs de part des SCPI gérées par AMUNDI ( Edissimmo baisse de 237 € à 204 € / -13,92 %) (Rivoli avenir patrimoine baisse de 306 € à 268 € / - 12,42 %)