Je viens de signer un crédit sur eurion, l’info fait plaisir ahah
J’ai utilisé ce comparateur en 2023 pour sélectionner mes SCPI dans le cadre de mon AV Spirit 2 (le choix est forcément plus restreint) et en essayant de vérifier que le prix de souscription la part était le plus inférieur que possible de la valeur de reconstitution (décote aussi importante que possible). J’en suis arrivé à choisir Pierval Santé, Epargne Pierre et Remake Live. Jusqu’à présent, je suis content de mon choix, ces SCPI n’ont pas - à ce jour - baissé le prix de leur part.
Par contre, voir dans le classement 2024 la position de PFO avec leurs (mauvais) résultats en 2023 me rend dubitatif quant à l’impartialité de ce classement. A lire et à considérer avec un sens critique, il y a certainement des infos intéressantes à prendre, mais j’éviterai maintenant de prendre ça au pied de la lettre … D’autant que, sauf erreur de ma part, les résultats du 4ème trimestre (et de l’année 2023 complète), n’ont pas encore été publiés par les SCPI. Donc un peu prématuré comme classement.
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Pour comparer une détention en direct versus en assurance vie, le calcul suivant vous semble-t-il correct ? Est-il complet ?
J’ai pris pour exemple Remake Live, avec un TD brut à 7.54% (2022) et 64.9% d’actifs étrangers (fin 2023).
L’hypothèse se base sur un TMI 30%.
DÉTENTION EN DIRECT
(7.54 * 64.9% * 70%) + (7.54 * 35.1% * 52.8%) = 4.83%
DÉTENTION EN AV
(7.54 * 64.9% * 80%) + (7.54 * 35.1%) = 6.56% = 6.06% avec les frais AV = avec les PS (retrait du dividendes avec abattement), 6.06% * 82.8% = 5.02%
Merci !
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Cela m’a l air correcte à 1ère vue mais en voyant cela je me dis que au dessus de 77000 euros donc dividende de 4600 euros, il n y a plus d’avantage à l AV puisque les loyers seront taxés à 17.2% + 7,5 %
Et donc si on à d autres actifs sur des AV : ETF, fond euros, obli… ben ces scpi en av vont vite manger l abattement…
4600/ an de plus value/ dividende/ loyer…ne sera pas enorme…
Y-a-t-il un avantage à loger ces SCPI dans une SCI à l’IS ? Je n’ai pas d’idée des calculs et simulations.
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Pour bien comprendre, quels sont les 20% retirés là ?
Merci.
Les 20% d’impots prélevés à la source sur le parc européen qui correspond à environ 65% du parc de Remake.
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Hello,
Sur primaliance, tu as directement le taux de distrib Net de fiscalté Etrangère:
pour 2022 : 7.65% BRUT | 6.48% NET
pour 2023 : 7.79% BRUT (Reporting T4 dispo)
donc tu peux avoir plus précis : 6.48%/7.65% = 84.7%
A plus !
Mathieu
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C’est ça, les 20% représentent l’impôt payé à l’étranger. C’est une estimation.
Est-il bien correct ici de retrancher 30% d’impôts sur la part détenue à l’étranger ?
Non c’est faux.
Il faut prendre le % net de fiscalité distribué (6,48% x 64,9% x 100 - (30% - Taux moyen))
Si par exemple le taux moyen de la personne est de 12% on obtient :
6,48% x 64,9% x 0,82%
Pour la partie française, c’est juste
L’hypothèse du calcul était la suivante :
Taux de rendement brut * Part Etrangère - TMI.
Donc techniquement, je ne vois pas en quoi le calcul est faux.
La différence c’est que tu as la part étrangère de l’impôt qui est prélevé avant versement du loyer/dividende. Mais la finalité de l’impôt reste ta TMI.
Car ca dépend du taux moyen d’imposition de chaque personne. Tu peux être à 30% avec un taux moyen de 10% et moi être à 30% avec un taux moyen de 14%.
On aura pas le même rendement net net
De plus si on admet 20% de fiscalité payés à l’étranger par la SCPI, une personne avec tranche à 30% et taux moyen à 15%
100 * 80% * 85% n’est pas égale à 100 * 70% comme tu le pretends
Tu mets le doigt sur un aspect interessant.
La formule pour le calcul de l’impot sur la part étrangère des SCPI parle effectivement de taux moyen.
Il s’agit donc bien du taux moyen d’imposition ?
Cette question a été posée plusieurs fois et on n’a jamais réellement eu de réponses.
Si c’est le cas effectivement ça change la donne.
Sinon, il y a néo de novaxia.
SCPI européenne, qui investit dans des bâtiments qu’elle rénove avant de les mettre en location (label ISR)
Pas de frais de souscription si détention plus de 5 ans sinon 6%
Distribution du dividende mensuel
Et des performances supérieures à 6% depuis 5 ans a peu près. Pour ma part j’en suis assez content. C’est pas une 100% européenne comme corum mais c’est dans les mêmes taux que iroko en pourcentage de mémoire
Par contre, ce TD net présenté par Remake n’inclut pas des revenus financiers soumis à flat tax avant versement. On ne les voit que sur le bordereau de versement de la scpi (trouvable sur l’espace client).
J’avoue que ça m’a un peu énervée de ne pas retrouver exactement le TD net affiché sur le bulletin T4 dans mon compte en banque et je trouve la comm mal faite à ce sujet… d’autant plus que seul le dernier bordereau de versement mensuel reste disponible sur l’intranet (sinon j’ai mal cherché et l’interface n’est pas du tout intuitive)
L’idée était de proposer une formule valable pour n’importe quelle SCPI afin de comparer la détention direct/AV en fonction de la part des actifs détenus à l’étranger et le taux d’imposition. Par ailleurs, il m’a semblé qu’il était plus simple de partir du TD brut (étant donné que le TD net n’est pas toujours communiqué par les SCPI).
@Pepi selon toi la formule corrigée est donc la suivante ?
DÉTENTION EN DIRECT
(TD Net de fiscalité étrangère x Part actifs étrangers x (100 - (Taux marginal imposition - Taux moyen d’imposition)) + (TD Brut x Part actifs français x (Taux marginal imposition + 17.2)
J’ai l’impression que ce n’est pas encore ça… 
DÉTENTION EN AV
( ( (TD Net de fiscalité étrangère * Parts actifs étrangers) + (TD Net de fiscalité étrangère * Parts actifs français) ) - (0,5) ) x 82,8%
ESTIMATION TD net de fiscalité étrangère : TD brut - 20%
Détention en direct : OK pour moi
Détention en AV : pour moi sur la partie française, on se base sur le TD Brut. Donc :
( ( (TD Net de fiscalité étrangère * Parts actifs étrangers) + (TD Brut * Parts actifs français) ) - (0,5) ) x 82,8%
Estimation TD net : Ok. Une moyenne de 20% me semble plus que correct.
Après je ne suis pas expert, faudrait que quelqu’un confirme
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J’ai demandé aux SCPI en ce qui concerne la fiscalité étrangère. Ils me disent que c’est assez compliqué en réalité. Premièrement, ça dépend de la convention entre la France et les pays étrangers en question et il n’y a absolument aucune harmonisation la dessus. Donc chaque pays à une convention avec la France différentes. Dans certains cas on applique le taux du pays en question, dans d’autres cas c’est fiscalité française qui prime donc les pays prélevent donc leur impôts et après la France recalcule dessus si j’ai bien compris en fonction du TDM de chacun.
C’est quand même étonnant et décevant qu’on ne soit pas capable d’harmoniser ça en Europe …
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