Choix SCPI : Remake, Iroko, Origin, Eurion, Coeur d'Europe, Pierval Santé

Merci pour ton retour.

Voici les formules rectifiées :

DÉTENTION EN DIRECT
(TD Net de fiscalité étrangère x Part actifs étrangers x (100 - (Taux marginal imposition - Taux moyen d’imposition)) + (TD Brut x Part actifs français x (Taux marginal imposition + 17.2)

DÉTENTION EN AV
( ( (TD Net de fiscalité étrangère * Parts actifs étrangers) + (TD Brut * Parts actifs français) ) - (0,5) ) x 82,8%

ESTIMATION TD NET DE FISCA ÉTRANGÈRE (si non communiqué par la SCPI)
TD brut - 20% (hypothèse conservatrice)

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Hello,

Vous en pensez quoi de cet article là sur l’investissement des SCPI en règle générale.

C’est sûr que si l’on désire acquérir une grosse RP par la suite, on peut être rapidement imposé.

Petite question rapide : Sur AV Linxea spirit 2, peut-on acheter une seule part des SCPI proposées? Par exemple, une seule part de Remake Live à 204EUR, et non pas un minimum de 10-20 parts, comme souvent le cas en direct.

On peut acheter à partir de 100€ je crois. Et en AV, c’est un montant que tu achètes, pas un nombre de part.
Tu peux par exemple acheter pour 167.45€, soit 1.21827etc parts.

Le versement minimum par SCPI est de 50 € (je crois que le minimum de versement pour toutes les Unités de Compte, quelles qu’elles soient, est de 50 € chez Spirica)

Par contre, seul 50% du versement peut être affecté à la SCPI (lorsque tu fais une opération de versement).

Il faut donc que tu verses d’abord 100 €: 50% sur la SCPI que tu auras choisie et 50% par exemple sur le fond en euro en attendant de faire l’arbitrage.
Lorsque ton opération de versement est validée, tu peux faire l’arbitrage du fond en euros sur la SCPI. C’est un peu compliqué, mais en général, c’est très rapide, tu peux faire l’arbitrage un ou 2 jours après le versement (par contre, « manuellement » l’arbitrage, je ne pense pas qu’on puisse automatiser la manip, à voir avec Linxea)

Après, quand tu ouvres une AV Spirit 2, tu as 1 mois de période de renonciation pendant lequel tes fonds sont obligatoirement versés sur le fond en euro, quelle que soit l’allocation choisie à la souscription. C’est à savoir.

Les parts de SCPI commencent à générer des loyers le 1er mois « complet » suivant celui de ton versement. Il ne faut donc pas attendre le 30 ou le 31 pour faire le versement, sinon, le temps que l’opération soit comptabilisée, tu risques de voir ton versement ne générer du loyer qu’à partir du 1er du mois n+2, ce serait dommage !

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Je m’éloigne pour l’instant de l’investissement à crédit. Mais je vais tout de même mettre un pied en SCPI, dans une optique de diversification. D’une part en AV d’autre part en direct. Remake Live en AV semble acquis (Spirit 2).

En résumé voici quelques SCPI internationales interessantes. J’ai regroupé quelques infos à défaut d’être un expert sur le sujet… N’hésitez pas à compléter.

Sofidynamic, Comète, Log In, Coeur d’Europe, Eurion, Origin

J’exclus dans le cadre d’une souscription en direct Transitions Europe et Upeka qui ciblent également le marché français.

J’en oublie peut-être ?

  • Ancienneté

Dans le contexte immobilier actuel, j’ai tendance à privilégier une SCPI récente donc à écarter Corum Origin. Doit-on considérer Eurion comme une SCPI récente ? Sofidynamic et Comète viennent juste d’être créées. Log in en 2023, Coeur d’europe en 2021, Origin en 2012, Eurion en 2020.
:white_check_mark: Sofidynamic, Comète, Log In

  • Société de gestion

D’un côté, Coeur d’europe qui est géré par Sogenial Immobilier (1981, 4 SCPI, 1,2Md€ actifs) et Sofidynamic par Sofidy (1987, 7 SCPI, 8,7Md€ actifs). De l’autre, Eurion Origin par Corum (2011, 3 SCPI, 7,5Md€ actifs), Comète par Alderan (2015, 2 SCPI, 1,3M€ actifs), Log-in par Theoreim (2020, 1 SCPI).
De là à en tirer une conclusion, il faudrait analyser chacune des SCPI de ces sociétés, connaitre leur réputation… Assez évident pour Corum (excellente réputation) moins pour les autres.
En outre la taille et l’ancienneté de la société constituent-ils des critères de sélection (en témoigne Remake créé en 2021 avec 1 SCPI et moins de 1Md€ d’actifs) ?

  • Capitalisation

89M€ pour Coeur d’Europe, 107M€ pour Log in, 1,1Md€ pour Eurion, 2,9Md€ pour Origin.
Au T3 2023, collecte de 14M€ pour Coeur d’europe, 8,5M pour Log In, 78M pour Eurion, 61M pour Origin. Clairement bonne dynamique du côté de Corum. Pas de données pour les deux scpi les plus récentes.
:white_check_mark: Origin et Eurion ?

  • Couple rendement/risque

Le profil est plus élevé pour Sofidynamic et Log In (4/7) que pour Comète, Coeur d’Europe, Eurion et Origin (3/7).

  • Frais de souscription (TTC)

Sofidynamic à 2,40% (mais pénalité de 6% si retrait avant 8 ans) et Comète, Log in, Coeur d’europe, Origin, Eurion à 12%
:white_check_mark: Sofidynamic

  • Offres en cours

Sofidynamic est actuellement proposé sans frais de souscription. Du côté de Comète on profite d’une décote de 5% sur le prix de part. Les autres profitent de cash-back.

les SCPI CORUM sont en moyenne décoté de 2,5% je les ai eu il y a peu

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Bonjour Hash, qu’est-ce qui te fait apprécier Remake en AV plutôt qu’en direct ?

Pour Remake, on ne sait pas comment la part d’actifs français va évoluer (j’avais lui il y a quelques mois qu’elle devait diminuer et pourtant elle a récemment augmentée). La fiscalité sur la part française étant plus dissuasive à partir d’un TMI 30%. J’ai l’impression que la détention avec AV devient alors plus intéressante et cela malgré les 0.5% de frais annuel. Mais je me trompe peut-être. Je suis pas très légitime pour parler SCPI. J’essaie simplement de m’informer du mieux que je peux pour investir pas trop bêtement. D’où le sens de mes questions sur la formule pour comparer une détention en av versus direct. Dans mon cas mon TMI et taux moyen d’imposition fluctuent chaque année alors pas évident de faire les calculs…

Et que Corum origin (2012) soit exposé à plus de 50% sur le marché du bureau ne t’a pas inquiété ?

Je vois quelques articles passer ici et là sur un changement qui paraît assez profond :

Plutot en phase avec ton analyse. Fais simplement attention pour les frais de souscription, même si certaines SCPI proposent des frais de souscription faible (voire pas de frais à la souscription) cela cache souvent des frais de gestion et des frais de sortie boosté…

Concernant les offres en cours, pour Comète, tu peux cumuler les 5% de decote des parts sponsors avec 3% de cashback proposés par epargnoo, ce qui permet d’obtenir 8% de decote ! Et 3% de cashback pour la plupart des SCPI citées.

18% de frais de gestion annuels pour Remake contre « seulement » 14,4% pour Iroko Zen, qui n’est malheureusement pas dispo en AV.

Comète par ex est à 13,2% de frais de gestion et ça malgré 12% de commission de souscription (hors décote actuelle ou cash-back)

Je me demande vraiment si à l’avenir ce type de SCPI parviendra à collecter face aux SCPI nouvelle génération …

Remake, iroko, coeur deurope et comete

Corum origin en contrat corum life car selon mon interlocuteur corum les revenus sont distribues BRUT de fiscalite. (A reconfirmer)

De plus 0% de frais sur lenveloppe assurance donc meilleur rendement qu en direct et plus liquide

brut de fiscalité ?

Corum limite la part d’investissement en SCPI à 55% dans son contrat.

Bonjour,

Moundir à fait une interview il y a peu où il explique qu’il ne croit pas eu tout dans un mouvement de fin du bureau d’entreprise vers le télétravail.

Pour ma part je l’ai constaté dans de grosses entreprises françaises où la direction fait pression pour un retour en entreprise et une fin du télétravail (ou une réduction drastique)

On le voit aussi au usa où les très gros (Google, tesla, etc) demandent à leurs employés de retourner au bureau)

L’avantage des baux long terme c’est que ça bloque aussi les entreprises qui n’ont pas forcément le choix. Donc on a le temps de voir venir si jamais il y a un changement de tendance. On en entendra vite parler le jour où ça va vraiment se manifester

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Oui la totalite des loyers est versée sans prelevement a la source en scpi corum sur corum life , jen ai eu la confirmation par mail hier

Oui 55% max en scpi
Mais on peut compleger avec 25% de fonds euro
Et le reste en obligataire

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On peut imaginer que les loyers sont versés bruts de fiscalité française, mais pas étrangère, comme pour les autres assurances vie, non ?

Qu’appelle tu prélèvement à la source dans ce cas précis ? La fiscalité étrangère ? Je ne vois pas comment Corum pourrait verser les dividendes brut de fisca étrangère… Si on parle de fiscalité française c’est déjà le cas dans n’importe quelle assurance vie il me semble, non?

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J’aurais tendance à choisir Comète en direct. Avec la décote en cours de 5% + cash-back 3%, les frais de souscription sont largement atténués (2%). C’est une nouvelle SCPI diversifiée, internationale, sans actifs français. Avec, me semble-t-il, un gestionnaire qui a fait ses preuves (ActivImmo). L’objectif du taux de distribution est à 6%, brut de fiscalité étrangère.

J’ai retrouvé un thread à son sujet ici.

J’aurais clairement préféré une SCPI nouvelle génération (meilleure capacité à collecter à l’avenir ?), mais Iroko et Remake ont une part importante d’actifs français.

@Pepi tu avais mentionné Comète dans ton post du 11 janvier. Tu as mis un billet ?

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Oui j’ai mis un billet.
J’avais vu une interview où ils mentionnaient avoir récolte 15 millions en un peu plus de 1 mois. C’est très bien je trouve.

On va pas se mentir 2023 et 2024 sont des fenêtres de tirs pour toutes les SCPI pour acheter des biens décotes et avoir une base solide de rendement pour les prochaines années.
La fenêtre se fermera un jour où l’autre donc se positionner sur des SCPI avec peu de stock et une collecte forte sont clairement a privilégier en ce moment (c’est mon point de vue).

A voir si pour comète et les autres nouvelles, la fenêtre restera ouverte assez longtemps

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