Comment peut-on espérer un cashflow positif (ou même nul) en appliquant cette formule et ces paramètre?

Yannis37 · Janvier 3, 2025, 11:25

Bonjour,

Je vous écris suite à une vidéo de Mounir concernant le premier investissement locatif. Dans cette vidéo, Mounir explique des principes clairs à suivre pour réussir son premier achat immobilier, notamment l’utilisation de la formule du rendement net. C’est précisément sur ce point que je souhaite avoir des éclaircissements.

Ma question : comment peut-on espérer un cashflow positif (ou même nul) en appliquant cette formule et ces paramètre ?

Prenons un exemple concret :

Achat d’un T2 au prix de 115 000 €
Frais de notaire : 10 000 €
Apport personnel : 10 000 €
Loyer espéré en meublé : 850 €/mois (moyenne en Île-de-France pour ce type de bien)
Mensualité de crédit estimée : 600 €/mois (hypothèse favorable avec un bon taux).

Maintenant, ajoutons les charges mentionnées dans la vidéo :

Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) : 168 €/an
Travaux (1 % de la valeur du bien/an) : 1 000 €/an
Taxe foncière (40 m²) : 960 €/an
Frais d’agence (10 % du loyer annuel) : 1 020 €/an
Charges de copropriété (eau, gaz inclus) : 150 €/mois, soit 1 800 €/an

Ainsi, le total des frais annuels s’élève à :
168 + 1 000 + 960 + 1 020 + 1 800 = 4 948 €/an

Calcul du rendement net
La formule est la suivante :
Rnet=Loyer annuel - Charges /Prix d’achat + Frais de notaire×100

Loyer annuel : 850×12=10 200€850 \times 12 = 10 200 €850×12=10 200€
Loyer - Charges : 10 200−4 948=5 252€10 200 - 4 948 = 5 252 €10 200−4 948=5 252€
Prix d’achat + frais de notaire : 115 000+10 000=125 000€115 000 + 10 000 = 125 000 €115 000+10 000=125 000€

Rnet=(5 252/125 000)×100=4,2%

Problème constaté :
Malgré un rendement net de 4 %, mon cashflow est négatif. En effet :

*Mensualité de crédit : 600 €/mois

Loyer après charges (850 - 412 €/mois) : 438 €/mois
Résultat : −162€/mois de cashflow.

Pour avoir un cashflow nul, la mensualité de crédit devrait être de 438 €, ce qui semble irréaliste pour un T2 dans cette configuration. Même dans le cas de l’investissement de Mounir en fin de vidéo, on est à 550 euros de mensualité et il le loue uniquement 700. Il y a quelque chose que je n’ai surement pas compris…

Mes questions :

Où se situe l’erreur dans mes calculs ou mon raisonnement ? Comment un RNET peut etre pertinent sachant qu’il ne prend pas en compte le crédit ?
Est-il possible, dans un scénario réaliste comme celui-ci, d’obtenir un cashflow nul ou positif en Île-de-France ? Je sais que les rendements sont plus faible, mais la je vois meme pas comment fait une opération blanche !

Merci d’avance pour vos éclaircissements !

Ludovic66 · Janvier 4, 2025, 3:42

Quasi impossible a paris d avoir un cash flow positif …ce n est possible que dans des regions avec des prix au m2 equivalent voire inferieur à 1500€/m2

Nrd · Janvier 4, 2025, 6:52

Bonjour !

Je n’ai pas vu la vidéo de Mounir, mais le loyer de 850€ mentionné est-il charges incluses ou non ?
S’il est hors charges, et que Mounir impute les charges au locataire, cela améliorera le cash-flow
Ensuite il manque à mon sens soit les frais de gestion comptable si c’est en LMNP (ce qui expliquerait qu’il n’y ait pas d’impôts sur le revenus), soit il manque les impôts sur le revenus
Et enfin, acheté un bien de 40m2 en Île de France ne coûte que 115k€? Je ne connais pas le marché là bas, mais cela me paraît faible !

Je vais te donner mon exemple perso, à Besançon pour un t3 de 58m2 refait à neuf à l’achat en 2020 (électricité, isolation extérieur, salle de bain, cuisine et menuiserie)
Frais d’acquisition 121k€ (frais de notaire inclus)
Pas de travaux depuis l’acquisition
Crédit 121k€, 1,2% sur 20 ans, 564€/mois
Loyer 690€ HC
Charges de copropriété 170€/mois, 146€/mois pour le locataire
Impôts fonciers 900€/an, 75€/mois
Comptable 23€/mois (compta LMNP + OGA)
PNO 11€/mois
CFE 17€/mois
Pas d’impôts sur le revenus

Total loyer : 690+146=836€/mois
Total charges : 564+170+75+23+11+17=860€/mois
Cash-flow : 836-860=-24€/mois
Rnet : 5,4%

L’appartement n’a pas été acheté cher, il est loué dans la moyenne, et je bénéficie d’un taux avantageux. Malgré tout je n’ai pas un cash flow positif mais j’ai apporté 0€ dans l’affaire donc je le considère plus que rentable

Aujourd’hui le même appartement est estimé en agence à 140k€, et les taux sont >3%.
Je pense qu’il est donc difficile d’avoir un cash-flow positif, à moins d’avoir un apport conséquent, d’acheter une ruine et faire des travaux conséquents, ou d’acheter en lots avec un prix au m2 réduit

Prisca · Janvier 4, 2025, 7:53

Le calcul est bon, c’est juste difficile d’obtenir un bon rendement en Île de France.
Le calcul de la rentabilité est un outil qui est sensé permettre la comparaison entre différents actifs indépendamment de la façon dont l’actif est financé. Je dirais donc que c’est par convention.
C’est là que la notion de cashflow devient pertinente. Tu peux avoir une renta moyenne mais un bon cashflow.
On retient classiquement qu’un rendement à 7% c’est le minimum pour avoir une opération nulle.
On est souvent en dessous en IDF.
Pour améliorer les chiffres, c’est plus simple de s’éloigner.
En banlieue en cherchant bien tu peux trouver mais avec beaucoup de travaux.
Et à Paris, il paraît que c’est de l’immobilier patrimonial et non de rendement donc 3% c’est pas grave vu que historiquement ça prend de la valeur.
À toi de voir où tu te situes.

Yannis37 · Janvier 4, 2025, 11:28

Merci pour ta réponse et pour ton exemple, qui m’aide à y voir un peu plus clair. En effet, dans certaines villes, on trouve des T2 à environ 110 K, notamment dans le 91, où cela semble être une moyenne.

Les 850 euros que j’ai mentionnés incluent hypothétiquement les charges. Selon moi, il est logique que ces charges soient imputées aux locataires, c’est pourquoi je les soustrais directement dans mes calculs.

Comment as-tu déterminé le montant de ton loyer hors charges (HC) ?

Concernant les impôts : est-ce qu’il n’y en a vraiment pas dans tous les cas de LMNP ?

Ah, et voilà, j’ai encore oublié de prendre en compte certaines charges, ça n’en finit pas ! je refait un scénario légèrement ajusté :

Loyer total : 800 € HC + 150 € (charges) = 950 €
(C’est plausible, car je ne trouve pas de T2 loué dans cette ville et le marché y est très tendu. Je me dis qu’une fausse annonce pourrait confirmer cette estimation.)
Charges :

408 € (PNO, travaux, impôts, frais d’agence, charges copro)
17 € (CFE, soit 17 €/mois)
23 € (comptable, soit 23 €/mois)
= 442 € au total
Ça fait beaucoup de charges, non ?

Calculs :
950 € - 442 € = 508 €
600 € (crédit) - 508 € = 92 € à payer.

Si je retire les frais d’agence et que je gère l’appartement moi-même :
950 € - 357 € = 593 €, soit seulement 7 € à payer.

Mais honnêtement, je doute de pouvoir louer à ce tarif-là.

Donc à quel moins-value je dois me baser pour faire une bonne affaire ?

Dans ton cas pour tes charge tu as = 170+75+23+11+17 = 296, tu en as oublié non ? Parce que si je prends tes charges pour les miennes ( qui semble dans le même ordre d’idée, j’ai un cache flow positif du coup ? dans le cas ou je loue vrmt très cher ( donc à vérifier ).

950 - 600- 296 = 54 euros.

Yannis37 · Janvier 4, 2025, 11:41

Honnêtement, je ne comprends pas cet argument. Même avec les calculs que j’ai cités plus haut, dans un scénario ultra favorable ( vidéo de mounir ) – appartement à Chambéry, 30k d’apport, un taux à 1 % – le cashflow reste négatif ou à peine nul.

Si ça ne passe pas dans ces conditions, je ne vois pas comment « s’éloigner » ou viser des biens moins chers change quoi que ce soit. À moins de tomber sur une pépite avec un rendement brut hors normes (et encore), ou de compter sur un coup de chance avec les travaux, ça ne fonctionne pas.

Donc, concrètement, comment cet argument tient ? Parce que pour moi, sauf exceptions très spécifiques, c’est tout simplement pas réaliste.

J’ai vraiment l’impression de me tromper dans les charges

Nrd · Janvier 4, 2025, 11:59

J’ai basé le loyer sur les loyers des annonces dans le quartier et de ma copropriété, adapté à l’état de l’appartement et les prestations associés (cave, place de parking, logia équipée, balcon, etc) ! Je me suis mis dans une moyenne, les loyers HC oscillaient entre 550€ et 800€ pour des bien équivalents en surface. Je pense que j’aurais pu le louer plus, mais je pense aussi que ce loyer est plutôt juste

En LMNP, à date, j’ai environ 10 ans sans impôts, mais je pense que je l’aurai vendu avant d’en arriver là !

La grosse différence entre ton scénario et le mien c’est que je n’ai pas pris en compte les travaux qui sont de 83€/mois chez toi (1000€/an)
C’est un choix de ma part de les avoir exclu vu que l’appartement était tout refait à neuf, ne nécessitant pas de travaux à court terme ! J’en aurai à un certain point, et peut-être entre deux locataires mais je verrai à ce moment là

C’est difficile de répondre à la question de savoir à quel moment c’est une bonne affaire ou non en fonction de l’effort d’épargne. Cela va dépendre de toi et de tes convictions, du niveau de risque que tu es prêt à accepter, et de l’effort d’épargne que tu es prêt à mettre…
Est-ce que cet effort d’épargne investi ailleurs pourrait rapporter plus avec moins de risque ? Est-ce que tu cherches à diversifier donc l’immobilier est si important ? Pourquoi pas l’immo papier ?

Yannis37 · Janvier 4, 2025, 12:00

Avez-vous des stratégies pour acheter sans les frais d’agences ? Sérieux 10% sur le prix du bien, si je peux gagner sur ça.

Nrd · Janvier 4, 2025, 12:07

Malheureusement, à part le faire soit même, je ne sais pas trop comment se passer des frais d’agence.
Je le gère en direct, je ne suis qu’à 30 min du logement et je travaille à quelques minutes de l’appartement donc c’est plus facile
À voir s’il y a des conciergeries ou des sociétés qui peuvent gérer ça pour moins cher, ou à l’acte, mais je n’en ai pas connaissance

Yannis37 · Janvier 4, 2025, 12:07

Oui, et tu n’as pas de frais de gestion. L’appartement que je vise est également refait à neuf, mais je préfère envisager un scénario négatif pour anticiper le pire.

Merci beaucoup pour toutes tes informations, elles m’ont grandement aidé.

Pour moi, l’immobilier est un énorme levier d’enrichissement, car il permet d’emprunter. Je suis tout jeune diplômé, fraîchement employé dans une grande entreprise, sans aucun crédit, et je vis encore chez mes parents. Je profite donc de cette situation pour commencer à investir.

Actuellement, je suis entièrement exposé à la bourse (PE, PEA, CTO), mais j’aime bien l’idée que, si j’ai besoin d’un toit en cas d’imprévu, je pourrai toujours compter sur ce bien. Cela répond aussi à la question de pourquoi je ne me tourne pas vers l’immobilier papier

Nrd · Janvier 4, 2025, 12:24

Je comprends, et j’étais dans le même cas que toi ! J’ai acheté cet appartement à l’obtention de mon diplôme d’ingénieur, à la signature de mon CDI

Regarde pour calculer l’effort d’épargne mensuel que tu es prêt à mettre, en considérant aussi la revente à 10 ou 15 ans
Tu verras si ça vaut le coup d’avoir fait cet effort d’épargne
Je pense que le cash-flow positif est utopique, et que l’effort d’épargne n’est pas rédhibitoire

Prisca · Janvier 4, 2025, 2:32

Je reprends tes chiffres avec un appartement à Quimper(annonce vue sur lbc)

Achat d’un T3 de 63m carré au prix de 69000€(1095/m carré, existe pas/peu en IDF)
Frais de notaire : 7000 €
Apport personnel : 10 000€ (notaire et meubles)
Loyer espéré en meublé : 750 €/mois (800 en coloc)
Mensualité de crédit estimée : 418€/mois (taux 3.46, estimation site meilleur taux).

Maintenant, ajoutons les charges mentionnées dans la vidéo :

Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) : 168 €/an
Travaux (1 % de la valeur du bien/an) : 700€/an
Taxe foncière (ça correspond à ce que je paie à Brest pour un bien similaire) : 960 €/an
Frais d’agence (6 % du loyer annuel, c’est le chiffre que j’entends en Bretagne) : 540 €/an
Charges de copropriété (eau, ménage des communs) : 60 €/mois, soit 700 €/an, (chiffre donné par l’agence dans l’annonce, perso je paie 75€)

Ainsi, le total des frais annuels s’élève à :
168 + 700 + 960 + 540 + 700 = 3068 €/an

Calcul du rendement net
La formule est la suivante :
Rnet=Loyer annuel - Charges /Prix d’achat + Frais de notaire×100

Loyer annuel : 750×12=9000€
Loyer - Charges : 9000−3068=5 932€
Prix d’achat + frais de notaire : 69 000+ 7000

Rnet=(5 932/76 000)×100=7,8%

Cashflow

*Mensualité de crédit : 418€/mois

revenu après charges (750 - 256 €/mois) : 494 €/mois
Résultat : 494-418=76€/mois de cashflow.

J’obtiens un cashflow positif et je considère que c’est possible parce que c’est Quimper et pas Courbevoie.
Donc comme tu dis ce n’est pas du tout la majorité des biens et peut-être même que ça relève de l’exception mais si c’était si simple de trouver le bon investissement immo, il n’y aurait pas des centaines de formation.
Conclusion tu sais compter mais je pense qu’on sous estime la tâche de trouver des biens vraiment rentables et probablement qu’on surestime leur nombre.

Thomas106 · Janvier 4, 2025, 3:51

bonjour à tous

Pour suivre ce forum et d’autres depuis un certain temps, chercher régulièrement de nouveaux apparts à acheter et avoir fait plusieurs investissements déjà, je confirme être toujours étonné effectivement d’entendre parler de cash-flow positifs.

Ton cas @Prisca à Quimper est très intéressant car il est concret (tu es peut-être juste un peu optimiste sur les frais de mobilier pour un T3 ), et calculé sur une annonce LBC (donc avant toute négo ou sans considération d’affaires « off market »).

Heureusement, il y a un autre aspect à regarder, c’est évidemment l’amortissement du capital dans le prêt (sans doute 50750 sur les premières mensualités avec les taux actuels). Car dans les 418 eur de ton exemple, il y a également grosso modo 200 euros de création de patrimoine, sans même imaginer d’appréciation de prix sur une durée longue (appréciation de prix qui pourrait être certaine à Quimper vu les estimations de population de l’insee pour les 20 ans à venir).

Je préférerais être le propriétaire de l’appartement que vous prenez en exemple plutôt que d’un bien à cash flow positif mais qui, dans 20 ans, ne vaudra plus rien car il n’y aura plus de marché (mortalité, départs, paupérisation).

Prisca · Janvier 4, 2025, 4:57

Oui peut-être un peu optimiste sur les meubles. Cela dit le cashflow positif avec les taux actuels c’est clairement plus dur et ça l’était déjà avant. Par ailleurs, je comprends tout à fait l’argument du risque de perte de valeur à acheter au milieu de nulle part, il faut connaître son marché. Et c’est aussi pour ça que l’immobilier dit patrimonial plutôt à « bas rendement » mais avec une probabilité forte de plus value a aussi sa place dans un portefeuille. C’est une question de point de vue. Probablement que la vérité est au milieu.
Perso j’investis en Bretagne et même si c’est dur, on peut s’en sortir correctement. D’où le postulat initial « il faut s’éloigner ». J’aurai probablement dû préciser du centre ville des grandes villes et des villes très cotées. En région parisienne, j’ai réussi à faire un investissement neutre en louant à des professionnels de santé donc c’est un peu différent. Mais on est vraiment tout juste à 0 et c’était avec les taux bas(achat fin 2021).

Ezral · Janvier 4, 2025, 5:45

C’est très juste.
Quels indicateurs fiables utiliser pour estimer la probabilité de plus value justement ?

Yannis37 · Janvier 4, 2025, 7:38

Merci encore. Du coup, la stratégie consiste à obtenir le bien au meilleur prix (en dessous du marché) pour viser la plus-value à la revente d’ici 10 ans…

Je commence à croire que nos aînés ont vraiment eu la vie facile, haha !

Yannis37 · Janvier 4, 2025, 7:41

Je comprends mieux maintenant la difficulté de la tâche, et effectivement, même un T3 à 69 000 € sans travaux semble un peu utopique, non ? Je suis curieux de voir ce genre d’offre, mais je pense que, comme beaucoup, je vais devoir viser la plus-value plutôt que le cashflow.

Yannis37 · Janvier 4, 2025, 7:51

Merci pour ton retour. Du coup, est-ce que tu crois vraiment au cashflow positif, ou penses-tu que c’est plutôt un cas rare, voire exceptionnel ?

Parce que si, dès le départ, on ne fait pas une opération blanche ou positive sur le cashflow, comment peut-on espérer continuer à faire grandir son patrimoine ? Et surtout, comment rester bien vu par la banque pour financer d’autres projets ?

J’ai bien compris ton point sur l’amortissement du capital, qui est une forme de création de patrimoine. Mais si on ne dégage pas de cashflow, est-ce que ça ne freine pas le développement futur, même avec une éventuelle plus-value à long terme ?

Yannis37 · Janvier 4, 2025, 8:00

Merci pour ton retour, c’est super intéressant. Mais du coup, comment est-ce que tu estimes une plus-value à 10 ans ? Franchement, ça me paraît presque impossible de prévoir la valeur future d’un bien avec certitude. On est limite sur un pari, non ?

Déjà, rien que dans la résidence que je vise, il y a 4 T2 qui ont été vendus à des prix totalement différents. Comment anticiper une plus-value dans un tel contexte ? Et puis, dans 10 ans, il y aura une bonne partie des boomers qui auront quitté le marché, ce qui pourrait augmenter l’offre de biens disponibles, non ?

C’est bien de s’éloigner, je comprends l’idée, mais pour un premier investissement, c’est pas la meilleur idée !
Du coup vu que tu as l’air d’avoir de l’expérience comment rester bien vu par la banque pour financer d’autres projets si on a des cashflows négatif ?

Je pense que le banquier s’enfou du rnet nn ?

Prisca · Janvier 5, 2025, 10:42

Il y avait des travaux mais ça aussi les prix ne sont pas les mêmes selon la région. En outre, il y a la marge de négociation et il y a une marge de revenu selon l’exploitation (collocation ou pas, courte durée…). Chaque paramètre peut augmenter ou diminuer ta renta. Et je n’ai pas pris en compte la fiscalité qui peut être nulle pendant des années avec travaux en lmnp ou sci is, ce qui est moins le cas sans travaux.
Pour la plus value, il y a plein de choses à regarder comme la démographie de la ville, le bassin de l’emploi, les projets de réhabilitation prévus ou de construction (une nouvelle faculté, une gare, un centre commercial…), bien sûr les courbes historiques de prise de valeur et d’autres choses… Malheureusement je ne peux pas évaluer le niveau de fiabilité de ces indicateurs et quelque part ça relève effectivement du pari (ou de la spéculation pour faire joli) donc personnellement j’achète au maximum des biens en dessous du prix du marché. Ça limite la casse si le bien ne prend pas de valeur.
Il y a quand même des exemples ou la prise de valeur ne relevait pas vraiment du pari. Le gars qui a acheté un appartement au centre de Bordeaux avant l’arrivée de la LGV s’est gavé en plus value.
Mais quand on voit l’augmentation des prix ces 5 dernières années dans des villes comme Nantes ou Rennes, c’est sûr qu’il y a des coups à jouer. Il faut prendre le temps de tout étudier.
Autre point, le premier achat est très probablement moins anxiogène s’il est fait à proximité, on connaît le mieux le marché, on sait mieux reconnaître les pépites quand on les voit et on peut gérer son bien. Après si on est prêt à faire un peu de route (un peu ça dépend de chacun, j’habite Brest j’achète à Quimper c’est 50 minutes) on peut augmenter sa rentabilité au prix d’un effort limité et surtout choisi.
Et pour le banquier, je pense qu’il se fiche de ta renta. D’ailleurs il ne la demande pas. Il vérifie que tes loyers vont rembourser l’emprunt et il ne prend même pas en compte tes autres charges. De mémoire ils prennent en compte 70% des revenus pour voir si ton projet fonctionne. Donc tu peux avoir un cashflow négatif, si les chiffres vont dans leur sens ils ne t’en tiendront pas rigueur et ne le sauront même pas. Et je pense que c’est pour ça qu’il y a plein de gens avec des investissements à cashflow négatif mais on les finance toujours.