Comparaison placements?

[greyvador]

Bonjour,

Merci à @slegros pour sa question sur Corum Origin (voir ici )
Cela m’a motivé à réfléchir à un moyen de comparer deux placements.
Une comparaison strictement mathématique, qui ne prend pas en compte le risque, la liquidité, la difficulté (trouver des locataires dans le cas d’une location), …
J’ai essayé dans ce fichier excel de mettre tous les frais, impôts pour calculer ce qu’il reste réellement au final et mettre en lumière l’effort d’épargne.

Dans mon fichier, j’essaye de trouver le taux d’un placement net impôt équivalent au SCPI Quorum à crédit. Je compare la vente au bout de x années pour pouvoir comparer un même effort d’épargne et une même durée.
Je fais cela pour mes achats, pour pouvoir comparer ce que l’on récupère, hors impôts au bout de x années.

Ce que j’ai fait sur la SCPI Corum à crédit de @slegros peut être fait pour tout placement à mon avis et j’aimerai avoir le retour de la communauté :
- est-ce que mes calculs sont justes
- est-ce que cette comparaison tient la route et est intéressante.

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Pour l’exemple que vous pouvez le télécharger ICI

Les lignes intéressantes de mon Excel sont
39 : Ce qui reste après la vente, en retirant ce qu’il reste à payer du prêt, l’argent que l’on a investit.
49, 55, 61, … : la somme que l’on a sur son placement à 1%/2%, …

Avec un prêt à 1% : Pour récupérer la même somme qu’un livret à 1%, il faut un peu plus que 16 ans. Avant vaut mieux placer sur un livret à 1%
Pour un livret à 2%, il faut un peu plus de 17ans (le livret rapporte plus que celui à 1% et le placement SCPI a donc besoin de plus de temps pour rattraper le livret)
Pour 3% c’est entre 18 et 19 ans
Pour 4% c’est entre 20 et 21 ans
Pour 5% c’est entre 24 et 25 ans.

Avec un prêt à 2,6%
Pour 1% c’est entre 18 et 19 ans
Pour 2% c’est entre 19 et 20 ans
Pour 3% c’est entre 21 et 22 ans
Pour 4% c’est entre 24 et 25 ans
Pour 5% c’est plus de 32 ans.

Et la conclusion me direz vous ?
Comme cela, si je regarde avec un crédit à 1%, je me dis que 17 ans pour avoir un rendement proche de 2% net, c’est pas top et cela ne m’intéresse pas personnellement (j’ai malheureusement pas 50 ans devant moi …).
Et on voit aussi que le passage qu’avec un crédit à 2,6%, on gagne autant d’argent sur 20 ans que si on mettais son argent sur un livret A !

David

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*Remarques générales : *
Ok trouver un taux de 5% net imôts et frais n’est pas facile (possible ?), risqué, …

Là j’ai simplement essayé de trouvé une base de comparaison entre plusieurs placements. Je me suis peut-être planté sur les hypothèses calcul donc je suis preneur de toutes vos remarques.
Je prends peut-être le truc dans le mauvais sens.
A vous de me dire

Mon excel est horrible mais me permettait de rapidement le faire

Je n’ai pas réussi à le mettre dans google sheet, la partie « Prêt » ne passait pas.

[jonathand]

Salut,
pour les scpi il manque en plus de l’évolution du prix de la part, l’évolution des loyers versés.

Pour comparer deux investissements, on prend surtout le TRI et la VAN. c’est ce que je vois dans les entreprises. Après il y a le cash on cash return, mais on va rester simple.

tu verras ça changera tout

[greyvador]

Bonjour Jonathan

@jonathand

pour les scpi il manque en plus de l’évolution du prix de la part, l’évolution des loyers versés.

Qu’entends-tu par là ?
Le revenu augmente puisque il est égal à 6% du capital (qui lui augmente puisque la part augmente).

Pour comparer deux investissements, on prend surtout le TRI et la VAN. c’est ce que je vois dans les entreprises.

Tous les exemples de TRI étaient ‹ simples › avec un investissement au début, puis un rendement régulier. Là dans le cas des SCPI à crédit, l’investissement n’est pas qu’au début puisque tous les mois/an, @slegros devra sortir de l’argent tant que le crédit coûtera plus que le rendement.

L’avantage de mon fichier excel est de pouvoir s’adapter à toutes les situations.
Il ne donne pas un % de rendement mais je considère que c’est un indicateur de comparaison qui ne prend pas en compte les frais de souscription, les impôts, …

Je viens de m’apercevoir que mon tableau ne prenait pas en compte les frais de plus-values à la revente (prélèvement forfaitaire de 19 %, majoré des prélèvements sociaux de 17,2 % mais avec un abattement suivant la durée de détention).
Faut que je bosse sur une nouvelle version !

David

[greyvador]

Voilà ce que donne la comparaison (le nouveau fichier Excel intègre les impôts sur les plus-values).
Le nouveau fichier est ici (toujours la même adresse).
Pour le différentier du précédent, il y a un onglet graphique « Revente »

David

[greyvador]

si je ne me trompe pas, avec un prêt à 2,6% et un TIM 30%, on égale le livret A (1%) seulement après 24 ans !

[Valula]

Bonjour,

Je ne suis pas sûr de comprendre, d’après vos derniers calculs, avec un prêt à 2,6%, un crédit à SCPI devient rentable après seulement 24 ans par rapport à un Livret A ??
Qu’est-ce qui fait que ce n’est pas si rentable que ça ?

J’ai contacté récemment une SCPI pour envisager un achat de parts à crédit, ça m’a refroidi…

[greyvador]

@Valula

Je ne suis pas sûr de comprendre, d’après vos derniers calculs, avec un prêt à 2,6%, un crédit à SCPI devient rentable après seulement 24 ans par rapport à un Livret A ??
Qu’est-ce qui fait que ce n’est pas si rentable que ça ?

Déjà chaque cas est particulier et dans mon exemple, je suis en TMI à 30% ce qui fait que les revenus de la SCPI sont divisés par 2 (17% de RDS et 30% de TMI), cela aide pas.

Il faut donc adapter le fichier excel.
Je viens d’ailleurs de remplacer la version par une nouvelle qui compare le rendement avec la même SCPI dans une Assurance vie (cela permet de réduire les impôts mais rajoute des frais de gestion …)

Citation
J’ai contacté récemment une SCPI pour envisager un achat de parts à crédit, ça m’a refroidi…

Il suffit d’adapter le fichier excel en mettant les principaux éléments : Taux du crédit, durée du crédit, TMI, Frais de souscription, frais de gestion, …

Voilà une comparaison avec un TMI 11%

Ne jamais oublier que l’effet de mode est super important.
Ce n’est pas parce que tout le monde faisait du Pinel il y a quelques années que c’était la panacée.
Ce n’est pas parce que les SCPI montent en flèchent qu’il faut acheter en fermant les yeux et sans faire les calculs.

David

[aekloic]

Hello,

Je me permets d ajouter quelques remarques a ton étude comparative :

• comme tu fais de la scpi a crédit, tu vas pouvoir déduire en partie tes intérêts d emprunt.
• en effet, selon ta tmi, le montage scpi doit être différent, dans le cas de grosse tmi comme la tienne, il vaut mieux viser des scpi européennes pour diminuer cette imposition forte.
• j’ai pas analysé en détail tes excel et formules calcul, mais je trouve les courbes étonnantes que ça soit pour les placements a x% ou scpi, les points de départs, j’ai l’impression que tu compares des choses avec des hypothèses de départ et mensuelles différentes.
  (Par exemple si tes placements « livrets » commencent dans les 10k, je ne vois pas comment les courbes scpi peuvent commencer sous 0, car l’hypothèse de départ est donc qu’il y a un apport…)

Mais oui la scpi n’est clairement pas un placement pour avoir des rentabilités de fou,c’est un placement moyen et long terme en cas de crédit.
En terme de perf, ca sera mieux que le livrets À, fonds euros mais moins bien à long terme que la bourse par exemple.
Mais ça te permet de te diversifier, et si tu fais un crédit d avoir ce fameux effet de levier…

[greyvador]

Bonjour et merci pour tes remarques.
Je vais essayer d’y répondre au mieux

comme tu fais de la scpi a crédit, tu vas pouvoir déduire en partie tes intérêts d emprunt.

C’est ce que je fais dans le fichier excel, cela baisse un peu la base impôt (ligne 21)

en effet, selon ta tmi, le montage scpi doit être différent, dans le cas de grosse tmi comme la tienne, il vaut mieux viser des scpi européennes pour diminuer cette imposition forte.

Les grands esprits se rencontrent
Dans mon fichier, il y a un onglet (en travaux) qui s’appelle « SCPI etranger » dans lequel je veux justement faire les calculs

je trouve les courbes étonnantes , j’ai l’impression que tu compares des choses avec des hypothèses de départ et mensuelles différentes.

J’essaye justement de comparer la même chose avec les mêmes investissements et effort d’épargne en comparant ce qu’il reste lors de la revente. Au début avec la SCPI, tu te prends 12% de frais direct. Donc si tu vends, tu perds environ 7K€ (Apport de 6K + La première année de remboursement de ton crédit + les 12%). Dans le cas du Livret, tu récupères la somme d’apport 6K€ + La somme que tu as mis (l’équivalent des mensualités de crédit) + Le rendement de 1%.

Mais oui la scpi n’est clairement pas un placement pour avoir des rentabilités de fou,c’est un placement moyen et long terme en cas de crédit. En terme de perf, ca sera mieux que le livrets À

Ben justement cela dépend aussi de ton TMI et de ton crédit (en tout cas dans mon graphique). Donc pas si évident que cela la rentabilité.

Mais ça te permet de te diversifier, et si tu fais un crédit d avoir ce fameux effet de levier…

Le fameux effet crédit que tout le monde te vend mais qui ne semble pas s’appliquer à toutes les situations au vu de mes courbes.
Sauf si je me suis totalement planté mais … je vois pas où …

Merci en tout cas de tes remarques, j’espère que j’ai bien répondu à toutes.

P.S : Je bosse sur une nouvelle version (merci les nuits à l’hôtel sur Paris ) qui intègrera les SCPI à l’'étranger, une correction sur les SCPI AV sur l’imposition et une manière plus simple de paramétrer le fichier excel pour l’adapter à différents TMI, Prêt, … (parce que là mis à part moi, difficile de faire évoluer les chiffres )
Je veux aussi pouvoir simuler si tu as un apport de 100K€ pour voir ce qu’il se passe à court/moyen/long terme.

David

[aekloic]

Merci pour ton retour je viens de regarder plus en détail ton xls, beau boulot en tout cas !!
Mais il y a quelque chose que je ne comprends pas dans ton comparatif:
si on regarde au bout de 5ans, mon reste après crédit est de 18 414€ vs 17 263€ sur livret 1%, donc dès la cinquième année on est gagnant, non ?
J’ai l’impression que tu compares dans ton graph, le gain restant après retrait (ligne 45 de crédit) vs la totalité de la somme placée en livret (ligne 6 de Livret), c’est en quoi je pense on ne compare pas les mêmes choses je pense.

[greyvador]

@aekloic

c’est en quoi je pense on ne compare pas les mêmes choses je pense.

Tu as tout à fait raison et cela vient du fait que j’ai pris un excel qui comparait les SCPI entres elles (crédit, nue propriété, AV, Etrangères) et que j’ai rajouté le livret sans reprendre les calculs des autres et je me suis en effet planté de lignes, je comparais en effet l’argent que l’on récupérait au bout de x années (ligne 6 du livret) avec l’argent que le gain (différence entre argent récupéré et argent investi).
Dans la nouvelle version de l’excel le problème ne se pose pas puisque j’utilise le même onglet, avec les mêmes formules pour tous les placements.
Je me suis également aperçu que si je prends un livret 1% net impôts, frais, … il y a que le livret A, qui est limité à 22950€ .

Faut que je bosse encore

[vincelg2]

Le LDDS peut aussi etre considéré et du coup augmenter le plafond global de la serie « Livret a 1% ». Grosso modo 12000 de plus. Le tout est potentiellement doublé avec un conjoint.

[greyvador]

Et X2 avec les enfants

J’essaye d’intégrer tout cela !

[vincelg2]

En effet, n’ayant pas d’enfants ca ne m’est pas venu a l’idee Peut etre meme plus que 2 pour certains ?