Investir en SCPI : quelle stratégie choisir?

Hello @DorianM j’ai cherché sur le net une réponse claire a ta question mais pas trouvé. Néanmoins, logiquement quand tu souscris, tu achètes un certain nombre de parts dont le prix de souscription est X, ce qui détermine le montant de ton investissement. Si une revalorisation survient après ta souscription, la valeur totale de chacune de tes parts est donc immédiatement augmentée même si le délai de jouissance n’a pas encore démarré. A vérifier tout de même et espère que cela te consolera. espérerons que les deux autres SCPI que tu as souscrit vont prochainement se revaloriser également. Note edited: je viens juste de voir le post de Fboy qui semble confirmer également

Hello tout le monde,
A confirmer, mais j’ai lu qu on pouvait déduire les intérêts d’emprunt lors d un achat avec crédit de parts de SCPI, dans ce sens, le taux de intérêt N’a pas beaucoup d’importance non ?
Merci pour vos éclaircissements :slight_smile:

Effectivement, on peut déduire les intérêts d’emprunts de ses revenus (mais pas des impôts).
Mais cela signifie jusque qu’on ne paye pas d’impôt (30% par exemple de la somme versée) sur un montant équivalent, pas que l’état rembourse les intérêts (100% de la somme versée).

Donc si vous avez 100€ d’intérêts à payer par mois (pour prendre un compte rond) et que vous êtes en TMI 30%, vous récupérez 30€, vous payez 70€ au final.
Si le taux d’emprunt est deux fois plus faible, cela correspond à 50€ par mois, soit 15€ récupérés aux impôts, et 35€ payés.
C’est mieux de payer 35€ que 70€, donc le taux d’emprunt reste une donnée importante.
Cela dit, il vaut mieux acheter un bon produit avec un taux cher, plutôt qu’un mauvais produit avec un taux bas.

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Merci pour l’explication chiffrée, même si dans la réalité, on aura pas un tel écart entre les intérêts :slight_smile:
Mais ça permet de bien illustrer le propos, donc encore merci.

Après je suis complètement d’accord avec la conclusion, ce qui compte c’est en 1/ le choix de la (des) scpi derrière ce taux d emprunt.

Merci pour les recherches ! :wink:

Bonjour à tous,

J’envisage l’achat de scpi corum origin à crédit (60 000 €) pour profiter de ma capacité d’emprunt qui n’est pas pleinement utilisée.
A noter un TMI à 30% et un pret immo en // qui démarre cette année sur les 18 prochaines années pour un LMNP.
Corum me propose

  • Apport de 10%
  • Taux de 2,67% sur 15 ans (pas de contrepartie)
  • Différé de prélèvement de 5 mois
    J’ai 2 questions :
  • Que pensez vous du taux proposé. Je n’ai pas challengé mais je le trouve très élevé. Je sais que les taux augmentent ces derniers mois
  • Je souhaite déduire les interets d’emprunt des revenus fonciers. Le fait de faire un LNMP en // est il un point d’attention ? Plafond de déduction?
    Merci
    Sébastien

Hello,

Concernant le crédit pour les SCPI, le taux semble assez élevé, même si les taux classiques sont environ 1.5% en ce moment. Regarde si il est préférable de passer par un courtier en crédits pour qu’il essaie de trouver des conditions plus avantageuses. Tu pourras déduire les frais de dossier de tes revenus de SCPI ainsi que les intérêts d’emprunts. Les frais du courtier sont aux alentours de 500 euros et au regard de la possible économie, ça peut faire la différence.
Il n’y a pas de collision avec le LMNP car ce sont deux fiscalités différentes. Le LMNP est considéré comme du BIC et les SCPI comme des revenus immobiliers.

Pour ton LMNP, je te suggère également de passer aux frais réels (par rapport à l’abattement de 50%), en demandant un numéro SIRET qui te permettra d’amortir le bien en plus de déduire les frais d’emprunts. Au final tu ne paiera pas d’impôts sur le LMNP (a l’exception de la CFE, déductible des revenus et qui pourrait disparaître prochainement). Ça prends 1/2 journée pour faire le dossier en ligne mais ça vaut le coup en fonction du montant du crédit que tu déduis des loyers (et sachant que tes mensualités de crédit vont diminuer avec le temps et donc augmenter ton revenu imposable)

2,67 sur 15 ans, ils se moquent du monde !
j’ai signé pour 1% sur 20 ans en décembre.

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Merci Fabian pour le retour.
Oui BIC aux frais réels est mon intention. Même si le montant amortissable pour le bien n’est pas encore très clair dans mon esprit.
Pour le taux, c’est élevé en effet. Je vais regarder avec d’autres partenaires.

J’ai lu l’article de Nicolas sur avenue des investisseurs sur le sujet de l’achat de Corum Origin à crédit
Bien foutu d’ailleurs son article.
Il a chopé un taux à 2,22% sur 15 ans. Pas fou mais mieux que le 2,67%.
Peux tu m’indiquer par quel canal tu as obtenu le 1% sur 20 ans ?
Merci

Avec la hausse des taux depuis ce début d’année, tu ne trouveras plus un tel taux avant un moment.

oui j’ai fait un poste dessus. tu devrais pouvoir le retrouver avec la fonction recherche. je suis passé par la caisse d’épargne.

Comme tu dois maintenant obligatoirement passer par la télédéclaration du LMNP via un comptable ou tiers certifié, j’utilise http://www.jedeclaremonmeuble.com qui calcule automatiquement l’amortissement du bien (18 ans de mémoire dans mon cas) et se charge de la télédéclaration. C’est bien pratique et rapide, je recommande.

@jonathand
Merci pour l’info pour la scpi sous la sci,
Est ce que ça marche aussi pour une holding ?
J’aimerai placer l’argent de ma holding c’est une sarl ou dois-je monter une sci pour ça ?

Merci

Bonjour @JF-invest
je pense que cela dépend des statuts de la SARL, ils doivent être assez large.

Bonjour @jonathand

Le but de cette SARL est la prise de participation dans des sociétés

Bonjour, je voudrais investir dans les scpi sur un objectif de 15-20ans ! Je peux mettre une somme de 20000€. J’ai une tmi à 11%. Un CIF me propose d’investir dans 9 scpi: 1/3 en assurance vie (3 scpi) , 1/3 en nue propriété (3 scpi) et 1/3 en direct (3 scpi). Pensez vous que c’est un choix judicieux ?

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Sans pouvoir réellement répondre, je trouve le montage alambiqué, même si je comprends qu’il veut te proposer pleins de méthodes d’achat pour avoir les avantages de l’un et de l’autre.

Pourquoi pas sur le principe, mais il faudrait au moins avoir les éléments chiffrés : frais de souscription, Rendement annoncé (net frais de gestion même pour les AV), frais de retrait.

Et après pour chaque SCPI, il faut avoir les noms pour savoir si elles sont récentes, avec des bons éléments (trésorerie, investissement, type immobilier, …)

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Hello,
Je trouve le montage très compliqué, pour une somme "modeste " (qui représente certainement beaucoup pour toi) et qui va te compliquer la vie avec certainement des tas de frais au final. Il est probable que le CIF va toucher des retrocommissions sur chaque produit d’où la proposition. Même si il est conseillé de repartir ton investissement sur plusieurs SCPI et possiblement plusieurs enveloppes fiscales, le montage semble compliqué ( mais a voir en fonction de ta situation personnelle et patrimoniale). Essaie peut être d’avoir un second avis d’un autre conseiller pour confronter ces choix.

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Bonjour Sébastien,
As-tu avancé sur ta réflexion sur les SCPI Corum à crédit ?
David