Investir en SCPI : quelle stratégie choisir?

Bonjour à tous,

Aujourd’hui la majeure partie de mon patrimoine financier est constitué d’assurance-vie / PEA, investis en ETF. Je réfléchis à diversifier ce portefeuille en m’exposant davantage au marché immobilier. Comme je n’ai aucune envie de gérer le moindre locataire (ni même via un intermédiaire), je réfléchis aux solutions de pierre-papier et me pose plusieurs questions à ce sujet :

  1. Pensez-vous qu’une exposition au marché immobilier via les SIIC/REITs naturellement incluses dans des ETFs diversifiés est suffisante ?

  2. Si non, pensez-vous qu’il est davantage intéressant de s’exposer au marché immobilier via des SIIC / REITS ou via des SCPI ?

  3. Si SCPI, comment choisissez-vous vos SCPI ? Je trouve qu’il est très difficile de se faire une opinion : toutes les plaquettes se ressemblent, les performances affichées peuvent être joliment déguisées selon la distribution ou non des réserves accumulées dans les années précédentes, les arguments peuvent se résumer à « je crois en XXX, j’ai donc acheté une SCPI qui investit dans XXX… ».

  4. L’effet de levier est-il si intéressant ? Je n’ai pas l’impression qu’il soit possible d’atteindre l’auto-financement sur une SCPI, et étant donné que les revenus sont fiscalisés, je n’ai pas l’intuition que la performance soit si intéressante (vs. investir le complément sur un ETF Monde sur le même horizon de temps). Je sais qu’il est possible d’optimiser la fiscalité pendant la durée de l’investissement grâce à un investissement dans une SCI à l’IS, mais rien est magique : ce n’est intéressant que si on n’envisage pas de liquider la SCI à la fin de l’opération afin de continuer de faire fructifier le capital.

  5. Les frais des SCPI ne viennent-ils pas manger une grosse partie de la performance ?

Super preneur de vos retours sur le sujet, des SIIC ou SCPI dans lesquels vous avez investi, celles que vous avez vendues, etc.

Salut,
pour avoir un ETF Monde, de l’immobilier en direct et des SCPI, je pense pouvoir te donner mon retour.

  1. le meilleur à long terme est l’ETF Monde. si je pouvais emprunter à 1% sur 20 ans et mettre sur l’ETF Monde je le ferais, mais on ne peux y investir que le cash.
  2. Avec l’effet de levier, le mieux est de l’immobilier en direct haut rendement. un TRI infini avec le 110%. Par contre travail de bailleur obligatoire.
  3. Les SCPI permettent d’utiliser l’effet de levier sans la gestion. tu auras un rendement moindre par rapport à l’immo classique. cash cela n’a pas d’interet.

Pour ma part, comme je vais partir bientot du pays et être FIRE, refaire de l’immo physique n’a pas de sens car je serai loin. par contre profiter de mes derniers mois en tant que salarié pour se blinder de crédit oui.
voilà, j’espère que cela t’as aidé

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Du coup pour rebondir sur ton investissement de SCPI à crédit, j’imagine que tu vas devoir mettre du cash de ta poche pour compléter la mensualité du crédit (les loyers de la SCPI ne permettant pas de tout couvrir)? Tu as regardé ce que ça donnait si tu mettais ce cash sur un ETF Monde plutôt que dans le remboursement de ta mensualité de SCPI ? Est-ce qu’in fine tu n’es pas plus rentable sur ton investissement ETF Monde sans effet de levier vs. ton investissement SCPI à effet de levier?

version courte: Je suis plus rentable avec les SCPI avec effet de levier.

détails:
dans les perf passées de l’ETF Monde, il y a rendement + capital appreciation, alors que dans le rendement affiché de la scpi ce n’est pas indiqué.
Il faut donc prendre le dernier TRI 20 ans des plus grosses SCPI pour avoir une idée du rendement total.

Ce que tu appelles Capital Appreciation, c’est la revalorisation de la part de la SCPI j’imagine ? Curieux de savoir quelles SCPI tu as choisi pour constituer ton portefeuille. Merci pour tes conseils !

en effet, capital appreciation, c’est la revalo des parts. j’ai du Immorente, eurovalys, corum origin, corum xl, cap hebergimmo, epargne pierre.
le tout a crédit sur 22 ans a 1%.

Après le choix des SCPI n’est pas le plus important (faut éviter les trop récentes et les SCPI des banques quand même). Tant que c’est diversifié géographiquement et en typologie.

Si tu reste en France les 10 prochaines années, l’immo physique avec une renta de 9-10% a 110% a crédit c’est quand meme le top

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en effet, capital appreciation, c’est la revalo des parts. j’ai du Immorente, eurovalys, corum origin, corum xl, cap hebergimmo, epargne pierre.
le tout a crédit sur 22 ans a 1%.

Après le choix des SCPI n’est pas le plus important (faut éviter les trop récentes et les SCPI des banques quand même). Tant que c’est diversifié géographiquement et en typologie.

Bien noté merci.

Si tu reste en France les 10 prochaines années, l’immo physique avec une renta de 9-10% a 110% a crédit c’est quand meme le top

Mais du coup ce n’est pas de la pierre-papier on est d’accord ? Tu fais référence à de l’investissement immobilier en direct avec tous les statuts qui existent pour optimiser la fiscalité ?

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quand on parle de 9-10%, c’est hors fiscalité, c’est du brut.

les optimisations sci et LMNP permettent de réduire la différence brut net.

en effet l’immo physique ce n’est pas de la pierre papier.

Un immeuble de rapport en ville secondaire (genre charleville mezieres, evreux …) est très rentable (mais cela nécessitera beaucoup de travail).

Bonjour à tous,

Merci pour ces informations très intéressantes.
Cher @jonathand , j’ai pu voir qu’à plusieurs reprises vous faites référence à des crédits sur 22 ans à 1% pour de l’achat de SCPI. Est-ce indiscret de vous demander où obtenir ce crédit ? De mon côté, c’est la croix et la bannière pour me faire financer, alors qu’il me semble avoir un bon dossier. Et que pour de l’immobilier en direct la banque est prête à me financer sans soucis.

Merci encore pour tous vos messages.

Cordialement,
Sébastien

Bonjour,

De mon côté, j’ai utilisé les services d’un courtier qui m’a orienté vers le CFCAL pour acheter du CORUM XL à crédit.

Bonjour @Pikaglace
Je suis passé par un CGP pour cette offre qui vient de se concrétisée. Derrière c’est la caisse d’épargne du Limousin. il est tout à fait possible de les contacter en direct. L’ajout du CGP n’est pas forcément d’une plus-value reconnaissable…

Merci @jonathand pour ces informations.
J’ai pris quelques rendez-vous avec des courtiers, mais malheureusement je pense que leurs propositions ne seront pas à ce niveau.

Bonjour à tous.
Mon salaire va augmenter de manière significative en début d’année. Du coup, je commence à regarder pour un nouvel investissement à crédit. Mais j’hésite entre :

  • LMNP mais choix de l’appart contraignant dans une zone géographique à forte tension.
  • racheter l’appartement Pinel de beau papa qui arrive à échéance pour faire du LMNP mais vu la relation entre acheteur / vendeur s’attendre à un contrôle fiscal même si réalisé en toute légalité.
  • SCPI (mais taux proposé de prime abord non encourageant, faire appel à un CGP ?).
  • achat en viager (libre serait le top mais plus probable en occupé). J’aimerais investir dans ce domaine à crédit mais je ne connais pas d’organisme (ViaGeneration et Silver Avenir ne se logeant qu’en AV avec un montant limité).

Merci de vos retours.

Bonjour @Thomas et merci pour la demande (je devrais me reconvertir en CGP ^^ ). Voici mes quelques réflexions à chaud:

  1. LMNP en cherchant un appart: Il faut trouver la bonne affaire (le 10% de rendement dans un coin pas trop pourri avec un volume conséquent). Perso j’ai mis six mois de recherches intensives dans une période où la demande était moins forte. Cela dépend où tu habites, mais si tu es dans une grande agglo, ou bien si tu n’as pas 4h par jour à y consacrer, c’est compliqué.

  2. LMNP en achetant le PINEL de beau Papa: ça peut être la bonne idée. Cela dépend de la surface, du budget, de la capa de crédit, etc… mais vu la latitude de fixation des prix, si tu restes dans le raisonnable, je ne serai pas trop inquiet du contrôle fiscal.

  3. SCPI: Si le LMNP de Beau-Papa ne cadre pas (localisation, volume, rendement), prendre un portefeuille de 5 SCPI à crédit dans une SCI à l’IS. Si tu ne trouve pas de taux inférieur a 1,5% sur 20 ans, je peux parler de ton dossier à ma banque en DM.

  4. Le Viager: solution exotique à réserver à ceux qui connaissent les bons plans, sinon c’est la boite à frais ^^

Voilà, c’est quelques réflexions sans connaitre ta situation et tes objectifs, donc à prendre de manière général.
Jonathan

Bonjour Jonathand.

Merci pour les informations. C’est très intéressant.
J’ai une question : arrivez-vous à autofinancer votre investissement en SCPI ou avez-vous à fournir un effort d’épargne ?

Bonjour @Laits ,

Pour un investissement en SCPI, c’est impossible d’atteindre l’autofinancement net (même avec un financement a 1% sur 20 ans et un investissement SCPI CORUM ORIGIN a 6%). Par contre, en faisant un léger apport à l’origine du montage (20%), on atteint un Cashflow positif dans la SCI, ce qui permet de réemprunter la fois d’après.

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C’est bien ce que je pensais, merci.
Je trouve tout de même qu’il est assez difficile de trouver un emprunt à taux attractif pour les SCPI.
Les propositions de Linxea et Primaliance tournent autour des 2%. C’est limite prohibitif.

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Bonjour @jonathand,
Pourrais-tu développer sur les avantages de prendre un crédit via une SCI à l’IS pour un investissement en SCPI ?
Merci pour ton éclairage.

Hello,

De mon côté, j’ai aussi du 2% chez primalliance avec 10% d’apport. Mais je ne souhaite que mettre 30k sur 20 ans pour un premier. Est-ce qu’il ne vaudrait pas mieux mettre plus pour baisser les frais ?

Merci,

Bonjour @scalol
L’intérêt de faire l’opération via une SCI à l’IS est d’éviter l’imposition sur les revenus fonciers.

Par exemple, si tu es dans la tranche à 30%, pour chaque 100€ de revenus de SCPI touché, il t’en restera 100€ - 100X (30% +17,2%)= 52.8€.

Voilà, j’espère avoir répondu à ta question :hugs:

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