Crédit immo Effet de Levier et etf

[sbtn]

Bonjour a vous,
J’hésite entre deux stratégies pour augmenter ma part en ETF S&P 500 :

• Investissement massif :
  Utiliser 80% de mon épargne disponible pour investir directement en ETF.

• Stratégie mixte :
  Combiner un investissement initial plus modeste en ETF avec un crédit immobilier pour acquérir des SCPI. Les revenus locatifs des SCPI permettraient ensuite de renforcer progressivement ma position en ETF grâce à un DCA.

Je souhaiterai avoir votre avis sur l’intérêt de cette stratégie d’investissement, en prenant en compte l’ensemble des frais engendrés : les frais d’intérêt du crédit immobilier, les frais de gestion des SCPI et les frais sur les ETF détenus dans un PEA. Ces coûts pourraient-ils impacter significativement la rentabilité globale de mon placement ?

[StanG]

Il n’y a pas photo, pas d’imposition et d’intérêts sur les ETFs en PEA, le débat est uniquement sur la volatilité si cet argument en est un pour toi

[Sam]

Bonjour,

Pour ma part je ne comprends pas trop l’intérêt de la stratégie mixte.

Si tu as une conviction forte sur les ETF et souhaite accroitre ton patrimoine, il y a pas plus simple que d’investir directement dedans.

En passant par un crédit SCPI, effectivement, tu vas avoir tout un tas de frais en surcouche. Frais qui peuvent être plus conséquent également selon les SPCI. De plus, même si tu réinjectes les revenus SCPI dans l’achat d’ETF, il va bien falloir que tu rembourses en parallèle ton crédit. Crédit sui comportera des intérêts, au taux actuel sur l’achat de SCPI, ils ne sont clairement pas négligeables. Donc tous les frais liés à l’achat, à la détention + les intérêts d’emprunts + la fiscalité lié aux SCPI, pour moi, ce n’est pas la stratégie la plus optimisée.

Le seul point positif est que cela te permet de diversifier tes investissements. Mais il faut le faire plus stratégiquement que cela.

Bref, dans la vie, il n’y a jamais de chemin plus court que celui d’aller tout droit.

[lio198]

Des ETF SP500 ou World dans le PEA c’est de loin la meilleure stratégie. Frais au minimum.

Les SCPI c’est de l’immo, donc frais à tous les étages: à l’entrée, à la sortie, une gestion opaque, une politique de distribution discrétionnaire, des frais et surtout une fiscalité aux revenus fonciers et IFI, des frais d’enveloppe en AV, et si achetés à crédit, des intérêts mais sans levier avec la montée des taux. Des pertes de -30% à 40% de VL depuis 2021, notamment sur l’immo commercial et bureaux

Alerte SCPI ⚠️ : la SCPI PRIMOPIERRE s’effondre, nouvelle chute de 25% du...

[Timo_93]

Acheter des parts de SCPI avec un crédit

Bonjour, Je suis en train de me renseigner sur l’opportunité d’acheter des parts de SCPI au moyen d’un crédit. Que pensez-vous de cette solution VS toutes les autres manières d’épargner et gagner de l’argent via des placements. Je compte mettre 4000 € de ma poche et emprunter 40000 € pour mettre sur Remake Live. J’attends d’avoir plus d’éléments dans les prochains jours. J’aimerais un crédit sur 20 ans avec une mensualité de 255 €. Je pense pas que ce soit possible d’obtenir un prêt avec ce…

Bonjour,

J’avais créé un sujet où je me posais aussi la question.
@sbtn tu peux lire les réponses, ça peut aider.

[sbtn]

Oui j’ai déjà lu le sujet merci

[Timo_93]

Ok, moi je ne comprends pas non plus ta stratégie mixte non plus. Car si le crédit SCPI se fait dans les mêmes conditions (plus ou moins identiques) que dans ma simulation, l’achat de SCPI devient rentable uniquement après la fin du crédit.
Moi j’ai donc opté pour un investissement unique en SCPI, sans crédit. Et j’espère utiliser les gains des loyers SCPI pour m’aider à investir chaque mois en ETF sur un PEA. (Pour le moment, j’ai décidé : 40% S&P, 35% MSCI World, 15% Europe, 10% Nasdaq).
En gros je fais l’inverse de ta stratégie mixte.

[sbtn]

Je vais essayer d’être plus clair dans la stratégie.
J’ai 50 000 € en épargne que je souhaite placer, dans un bu précis et une situation précise, avec actuellement une capacité d’épargne de 680 € par mois .

N’aillant pas d’héritiers directe. Et voulant laisser aux héritiers dans le testament les moyens de gommer(+de 60%) les frais de succession pour qu’il n’ai rien a sortir de leur côté, j’ai donc une très vieille AV a alimenter exclusivement en fond euro dédié a ça qui malheureusement n’a pas vraiment un rendement ni de placement compétitive .

Avec le crédit (pour la SCPI 60% européenne pour la fiscalité) et un apport de 50000€ je peux me permettre de faire un crédit de 140000 € sur 20 ans avec effort d’épargne de 150€ par mois, ce qui correspond à une rente a vie que je touche suite a un accident de travail.

Je cherche donc un moyen de faire gonfler mon patrimoine et l’utiliser jusqu’à ma dlc😂 tout en gonflant celui dédier a la succession pour qu’il n’ai rien a sortir de leurs poche sur l’immobilier physique( maison principale estimé a 280 000€)
En complément de ma capacité d’épargne annuelle ,je bascule le reste de mon épargne mourante en DCA a hauteur de 1000 € dans les etf. Je garde mon livret A en precaution étant au plafond depuis plusieurs années.

[Gwenael3]

Pour la partie héritage, as tu fait un démembrement viager ? (tu es usufruitier de tes biens locatifs et tes héritiers sont nu propriétaires)

Penses aussi à l’abattement sur les dons (si tu peux donner à tes héritiers maintenant au lieu de leur faire payer les frais de succession, selon le lien de parenté le montant a donner sans impôts change)

[Timo_93]

J’essaie de répondre sur la partie frais du prêt. J’avais abandonné l’idée de faire un crédit car le taux proposé était de 4,95% et le taux de distribution de la SCPI est de 7,79% et. Avec les impôts en plus à payer, j’avais la nette impression de ne pas faire une affaire. La raison : j’avais la nécessité que la SCPI reste la plus performante possible pour contrer le taux du crédit.

Ton montage a l’air correct (tu as dû vérifier) mais tu ne parles pas de la SCPI en elle même. Son choix est important, notamment quand un crédit est pris pour financer l’achat des parts.

Pour l’héritage, tu dis que l’assurance vie est le moyen pour tes héritiers de payer les frais de succession. Donc tu cherches pas forcément à optimiser la succession autrement que par ce moyen (je demande par rapport au post qui vient avant le mien).

[sbtn]

Pour les SCPI je vais gonfler celle que je possède déjà c a dire corum origine remake live et iroko , mais je vais prendre en complément corum eurion la répartition n’étant pas encore défini ainsi que le choix de l’acheter en pleine propriété ou pas. Mon AV dédier étant a 15% de sont objectif.

J’avais aussi penser à leur ouvrir simplement un pea ou/et une AV en etf a chacun et faire un lump sum + DCA . Au vu de leur jeune âge pour profiter des intérêts composé.

De toute façon la partie héritage je ne serais plus là pour voir comment ils vont gérer cela ou les problèmes que ça engendrera, ma seule préoccupation c que ça ne leur coute rien tout en évitant qu’il n’en récupère que 30 %.
Et je compte bien en profiter de mon vivant aussi et me faire plaisir.

[sbtn]

Je vais me renseigner sur le démembrement viager.merci.

[sbtn]

Je reviens sur la question du financement par crédit et de l’acquisition de parts de SCPI, en me penchant plus particulièrement sur le choix entre la pleine propriété et la nue-propriété.

Si j’ai bien compris, en optant pour la nue-propriété avec une décote de 30% sur 8 ans, je renonce à percevoir les loyers pendant cette période. En contrepartie, je bénéficie d’une entrée en matière moins onéreuse, ce qui peut être intéressant si je souhaite investir un montant plus important tout en maîtrisant mon effort d’épargne mensuel grâce au crédit.

De plus, il est important de souligner que cette décote ne génère pas d’imposition immédiate, ce qui peut être un avantage fiscal à court terme.

Ai-je correctement saisi le principe ?