Bonjour à tous,
Aujourd’hui je lance un pavé dans la marre contre le choix d’investissement le plus répandu dans le commun des mortels : l’achat de sa RP.
Je suis actuellement locataire avec un loyer de 520€ par mois.
Dans ma résidence se vend le même type d’appartement que le mien. Je suis très bien dans cette résidence je me suis donc naturellement intéressé à l’achat de cet appartement.
Après simulation avec un taux à 4% et un apport de 10000€ je devrais débourser 720€ de crédit par mois sur 20 ans. Soit 200€ de plus.
Pour comparer je me suis demandé quel serait le capital que j’aurais si je restais locataire et que j’investissais ces 200€ par mois en bourse dans un ETF monde par exemple avec un rendement moyen de 7% par an sur 20 ans, avec un capital de départ de 10 000€. J’obtiendrais un capital de 143 000€ a peu près soit 14% de plus que la valeur de l’appartement à l’achat. Ce qui me ferait dire que je n’ai pas vraiment « perdu » les loyers par rapport à la situation où j’aurais décidé d’acheter.
D’où mon interrogation : faut il franchir le pas et devenir propriétaire ?
Dans cette simulation je n’ai pas compté les charges de copropriété, la taxe foncière, les éventuels travaux au fil du temps, les travaux de la copropriété etc… ce qui m’amenerais au delà des 200€ par mois en moyenne à financer en plus. Pas besoin de vendre si je veux déménager demain, juste un préavis.
Voyez vous un autre intérêt que j’aurais raté à acheter une RP plutôt que de rester locataire ?
Bonjour,
Il manque une hypothèse d’appreciation du bien immobilier dans le temps également pour pouvoir comparer.
En 20 ans il vaudra normalement plus que son prix d’achat.
Pour ma part même il y a 15 ans j ai préféré rester locataire et d investir dans des actions à dividendes, pas d ETF a l époque et donc d investir le complément d écart loyer……
Aujourd’hui les dividendes touchées financent deux fois le loyer…. aucune taxe foncière, ni travaux de copropriété…. J ai investit 150 Ke sur 15 ans, qui genere aujourd’hui 2K€ de dividendes en moyenne mensuellement …. Il faut privilégier l usage à la propriété… et les actions se sont appréciées…. Il faut supporter la volatilité par contre et rester rigoureux dans les investissements…le principe des intérêts composés aide énormément…. L immobilier dans les grandes métropoles est hors de prix…. Un seuil conseil : investissez 15% de votre revenus mensuel et surtout sur vous même. C est le meilleur investissement !
Si pour toi, la RP n’est qu’un investissement, alors c’est souvent plus rationnel de louer.
Mais ce n’est pas que ça pour beaucoup d’entre nous et certainement pour la majorité des français.
A noté que d’un point de vue « invest », c’est aussi l’actif sur lequel il est le plus aisé de lever par de la dette, ce qui sera plus compliqué ailleurs (même si…)
Pour mon cas personnel, le remboursement du crédit était inférieur à la charge de location et j’en suis à 50% de + value environ sur ma RP en 11 ans.
Pas du tout le même business case
Impressionnant ! Un ami de la famille s’est lui aussi construit sa retraite avec un portefeuille composé exclusivement d’action à dividende du CAC40 (PF total ~1.5 millions actuellement).
J’admire ce courage d’avoir boursisoté avant les ETF, maintenant ça semble trop facile.
Bonjour,
J’ai fit un Google sheet qui essaye de comparer l’achat et la location. Pour cela on doit simuler un achat et l’augmentation de son patrimoine au cours du temps. Et le 2e cas on regarde l’augmentation du patrimoine en louant et en plaçant l’excédant sur un compte titre avec une performance moyenne.
Vous pouvez le voir et le télécharger ici : Louer vs Acheter - Google Spreadsheets
Svp ne faites pas de demande d’édition, juste copiez le et faite ce que vous voulez sur votre copie 
Pour creuser un peu le sujet : Acheter ou louer ? Pistes de réflexion et outil de simulation
Remettre en cause diktat sur la propriété est déjà une belle avancée, surtout en France. D’ailleurs quand on y pense, entre les taxes à payer ou la saisie des biens par l’Etat en cas de menace, on peut se dire que la notion de propriété est relative…
Et comme le disait Higgons dans l’interview avec Mounir : « Diversifier juste pour diversifier, ça fait perdre de l’argent ».
Cela étant, baser la comparaison juste sur le rendement de la bourse à 8% n’est pas très équitable, car tout ceux qui ont acheté leur logement à la fin des années 90 ont mieux agit que s’ils avaient acheté un CW8 (ou du Nasdaq 
).
Je pense que si l’on peut se projeter sur ~8ans, il vaut mieux acheter que louer, ne serait-ce que pour profiter de l’inflation et éviter la revalorisation des loyers.
Bonjour à tous,
Sujet très complexe car il fait intervenir la fiscalité (très changeante), la réglementation (loyers bloqués,performance énergétique,…) et surtout l’affectif (c’est ma maison).
Il n’y a pas de pavé dans la mare et il ne faut pas hésiter à poser les bonnes questions comme tu le fais Ersaza.
Si l’on regarde les chiffres en se basant sur une moyenne séculaire pour gommer les effets d’aubaine, une interrogation de chatGPT sur le marché USA (car je n’ai pas trouvé de chiffres séculaires pour la France), nous obtenons après soustraction de l’inflation mais ajout des revenus (dividendes pour les actions, loyers pour l’immobilier) les rendements annuels (moyenne géométrique) suivants:
- SP500 : +6.5%
- immobilier : +4%
- obligations : +2%
Le chiffre immobilier est le real estate Case-shiller home price index, incluant les loyers et corrigé de l’inflation qui était de 3.7% sur cette période séculaire USA.
Je ne suis pas expert chatGPT et ce serait bien que quelqu’un d’autre vérifie… mais il semble bien que ces chiffres donnent raison à Gilles.
J’ajouterai quand même deux nuances :
-
sur de courtes périodes, sur des marchés de niche, on peut bénéficier d’un effet d’aubaine et réaliser une excellente opération immobilière.
-
l’immobilier permet d’emprunter avec un fort effet de levier sans risquer d’appels de marge ce qui permet de doubler voire tripler le rendement de base de 4%, ce qui l’amène théoriquement entre 8 et 12% i.e. le double de la bourse.
Qu’en pensez-vous ?
Bien cordialement Jean-Louis
Déjà si vous partez du principe d’investir la différence loyer/prêt vous êtes dans une bonne démarche. Pour la majorité des français, l’achat de la RP c’est avant tout de « l’épargne forcée » : s’ils n’achetaient pas, ça partirait en vacances / restaurants / loisirs, bref à perte.
La question de l’achat de la RP dépends aussi de votre âge et situation familiale. On se projette sur 20 ans… si vous êtes actuellement jeune et célibataire, il y a des chances qu’il faudra dans quelques années racheter plus grand (couple) voir beaucoup plus grand (enfants). Si vous êtes déjà en couple avec 2 enfants, y a de fortes chances au contraire que la situation ne bougera plus de ce côté là, on pourrait donc considérer la RP comme « définitive ». Cette évolution de la vie est d’ailleurs souvent l’un des arguments en défaveur de l’achat RP.
@Jean-Louis si chatgtp se base sur le marché US, il y a des chances qu’il y ait un biais dans ses calculs par rapport aux prêts. En France la norme (et l’un de nos gros avantages) c’est le taux fixe. Aux US c’est au contraire les taux variables qui suivent l’inflation qui sont la norme.
Hormis l’aspect strictement financier, il y a aussi une question d’offre.
Je regarde pour changer, et j’envisage à la fois l’achat et la location (pour la mobilité pro).
Mais sur les biens que je vise, il n’y a pas de marché de la location : il existe sur des surfaces plus petites en Pinel, mais pas sur des surfaces plus grandes. En effet le prix de l’achat est élevé et la location présenterait un rendement trop faible (ou l’absence de locataire car tout le monde veut être propriétaire à ce tarif).
Sinon, proprio depuis 13 ans, j’ai mis 10 ans à ce que ça soit plus rentable que louer et mettre l’excédent sur livret A, et j’ai arrêté de comparer avec un placement CAC40 tellement c’est RP < location + investissement bourse.
Pourquoi débattre quand on peut faire les deux ?
Merci pour toutes ces réponses éclairantes.
J’ai surtout l’impression quand je vous lis que si intérêt financier il y a à chercher c’est surtout du côté de la plus value potentielle du bien.
Mais celà dépend de tellement de paramètres (localisation, type de bien etc…) qui ne sont pas forcément en phase avec les aspirations que l’on peut avoir pour sa propre qualité de vie.
Je ne sais plus qui avait sur ce forum indiqué ce site mais j’y ai trouvé un article en anglais assez pertinent de mon point de vue sur ce qui peut faire la pluie et le beau temps, tant sur la valeur que sur la liquidité d’un bien immobilier :
A la lecture on se rend compte qu’il y a une part d’aléatoire tout de même comme le prix des autres biens alentours, vie de quartier, présence d’employeur etc… dont il est difficile d’avoir une vue a très long terme. Sans parler de toute la paperasse, les efforts et engagements nécessaires de la part de l’acheteur qui n’existent pas pour un locataire, ou dans d’autres types d’investissement.
Un autre article aussi sur les chiffres sur ce que peut coûter une résidence principale :
C’est fait avec une base américaine mais on se rend compte que l’achat d’une RP n’est pas aussi évident en terme de rentabilité.
Un crédit en France est fixe prenons ton exemple sur 20 ans.
720€ de crédit fixe.
Un loyer lui s’apprécie avec le temps surtout à cause de la tension locative.
Peux probable que ton loyer n’est pas rejoint le montant du crédit en 20 ans. Qui pourra d’ailleurs être renégocié à la baisse au moment opportun lors d’une éventuellement baisse de taux.
Dans 20 ans plus de remboursement.
Locataire = loyer (apprécié de l’inflation à quoi ? 800€/mois ?) qui continuera de monter.
On peut aussi avancer que d’ici 20 ans, mes revenus ne seront plus les mêmes et auront augmenté, donc une capacité d’épargne plus soutenue même si le loyer augmente.
Ainsi on peut arriver à la situation de @Gilles où les revenus du capital accumulé financent le loyer, voire peut être plus.
L’un n’empêche pas l’autre. Une fois le financement passé tu pourrais allouer le sur plus d’épargne en investissement action
J’en conviens mais cela revient donc à faire de l’épargne fléchée dans sa résidence principale pendant un nombre d’années non négligeables.
Épargne fléchée dans un seul bien, donc peu diversifiée, sujette aux risques inhérents du bien qui sont cités dans l’article plus haut (risque climatique, risque fiscal, dégradation sécuritaire du quartier etc…). Qui plus est a hauteur non négligeable du revenu.
Contrairement aux 200€ que je peux investir à souhait en ETF, en action, en SCPI, en obligations, en fonds en euros ou que sais-je encore. Cette diversification possible me semble plus raisonnable.
Je recommande ce lien (recommandé par l’ADI) : https://achatoulocation.fr/
J’ai acheté ma RP l’année dernière avant la remontée des taux, en 4-5 ans c’était rentable vs location, c’est un calcul à faire
merci beaucoup pour ce partage très interessant. Pardon j’ai demandé trop rapidement comment faire pour pouvoir le tester en effet il faut juste le copier
Sujet intéressant. J’ai souvent regretté de ne pas avoir acheté ma RP, mais avec du recul aucun regret. Je vois juste les propriétaires de leur RP autour de moi et dans ma famille pour constater le « gouffre » financier que peut être sa RP.
Ensuite ce sont des choix de vie. Je suis locataire dans un T4 en famille depuis 13 ans dans une ville moyenne et l’achat de sa RP dans ma ville est hors de prix. De plus j’affectionne le concept de la ville du quart d’heure (travail, loisirs, services, soins et commerces à moins de 15 min à pied ou en transport). Acheter ma RP pour m’éloigner est inconcevable. La location m’a permis de me constituer un capital et si un coup de cœur se présente je pourrais toujours actionner l’effet levier de l’emprunt.
Le plus gros avantage d’être locataire ce sont les frais de remise en état des équipements ou l’entretien général de la residence par le bailleur. Aucun soucis de ce côté là.