Dispositif Monuments Historiques pour gommer l'imposition d'un revenu exceptionnel?

Stratégie patrimoniale 📊
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Bonjour à tous et enchanté !

Ravi de rejoindre cette communauté pour m’éduquer et partager.

Je souhaite solliciter vos conseils sur ma situation car je suis un peu perdu sur ce que je trouve être intéressant et ce que je peux lire sur internet sur les sujets de défiscalisation.

Je m’appelle Vincent, j’ai la trentaine et investisseur débutant. Des opportunités perso et pro successives m’ont conduites à exercer une activité commercial très rémunératrice, c’est à dire proche des 200K € annuel depuis 3 ans. J’attends une prime exceptionnelle qui va approcher les 300K.

Propriétaire d’une RP, nous avons pour l’instant investis sur des PER et Assurance Vie. Merci Finary pour m’avoir montré que nous payons beaucoup trop de frais sur nos UC ! Supports à optimiser et aussi PEA à lancer.

Une conseillé en gestion de patrimoine m’a préconisé au vue de cette situation exceptionnelle, d’investir en monument historique avec pour objectif de gommer au maximum l’imposition sur cette prime.

On a trouvé un bien, il nous plait beaucoup à ma femme et moi, et le bien répond à notre besoin de réduire notre impôt: Projet à 380K dont 373K € de travaux pour réduire notre impôt d’environ 150K € ! On parle d’un T2 de 50 m2.
A noter que le projet sera financer moitié apport et moitié emprunt. Nous mettons un apport car je souhaite que le projet s’autofinance pour un confort mental et nous prémunir de tout changement de vie, situation.

Je lis et j’entends à plusieurs endroits que Défiscaliser n’est pas une stratégie alors ma question, sommes-nous sur le point de faire un mauvais investissement ?
Quelles alternatives s’offrent à nous ?

Merci de votre lecture et temps de réponse.
Belle soirée.
Vincent

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Hello,
il doit manquer quelques caractères à tonn message car je ne retrouve pas mes petits. 400k, 5k, 100k, 50m²… j’ai du mal à comprendre le prix et surtout le bien.
Si c’est un appart de 50m² Monument historique, c’est donc un produit packagé d’un promoteur. Ca peut être bien, comme pas bien. Mon seul conseil à ce stade, essaie de comprendre ce que le CGP gagne dans cette affaire. C’est souvent lui le grand gagnant…

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Mon CGP m’a expliqué être rémunéré/commissionné de la même manière quelque soit les dispositifs qu’il propose à ses clients.
C’est en effet un produit packagé proposé par un spécialiste du monument historique en france.
Vision un peu plus fine sur les chiffres :
Montant total investissement : 380 K € dont 373 K €de travaux
Économie d’impôt estimé à environ 150 K €
PS : premier post mis à jour en conséquence ! Merci

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Monument historique Ă  fuir !!!
Au moindre travaux les architectes des monuments de France sont les rois des emmerdes sur ce que tu peux faire ou pas. Et même si tu fais tout bien avec un architecte, non, ils auront TOUJOURS quelques choses à dire et faire modifier (ne serait-ce que par principe). Et sans l’aval des monument de France, tu es coincé.
Ce n’est pas pour rien que de plus en plus de municipalités et de propriétaires font déclasser leurs bâtiments.

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Merci de ton retour.
En l’occurrence ici le programme est complètement validé donc le projet est bien sécurisé.
Dans une logique purement stratégique et financière, je ne vois pas d’argument concrets.
Aussi, quelles alternatives préconisez-vous ?
Merci !

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Est-ce que 7600€ est le prix du m² dans la région visée ?

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Le prix au m² dans la région visée pour un appartement est plus de l’ordre de 2600 € en moyenne avec une fourchette haute à 4000 €.
L’investissement se faisant dans un monument historique en rénovation totale sous la supervision des architectes de france et en exécution par des professionnels hautement qualifiés (exemple des compagnons du devoir), il me semble raisonnable de penser qu’il est possible de viser la fourchette haute du prix au m² pour un bien de cette qualité.
Ainsi, le prix de revient annoncé (impact fiscalité et amortissement inclus) est de l’ordre de 150K €.
Merci de vos retours !

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Hello, ça revient donc à sur-payer une surface pour avoir droit au crédit d’impôt.
380k€ pour 50m² me semble trop loin des prix de la région pour être un deal qui se regarde… Je resterais sur le quai.

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Bonjour Ă  tous,

Je rebondis sur ce sujet d’investissement en monument historique car je suis à la recherche de retours / conseils sur ce point et j’espère éviter de faire un mauvais choix.

Je ne m’y connais absolument pas en patrimoine / investissement et c’est ainsi que je suis tombé sur ce forum.

Côté info me concernant : je suis Thomas , la jeune quarantaine, pacsé, sans enfant et propriétaire d’une résidence principale ( 300k€ ) , et détenteur d’une assurance vie ( 100k€) .
Au fil des années, j’ai eu la chance de très bien gagner ma vie grâce à mon activité dans le milieu artistique, et n’ayant pas un train de vie flambeur, j’ai épargné sans me renseigner sur comment réellement optimiser cela.
Sachant que ma carrière artistique peut basculer un jour , j’ai toujours pensé investir dans un appartement ( voire des appartements ) pour avoir un socle solide vers la cinquantaine.

Il est maintenant l’heure pour moi de m’occuper de ce dossier et mon CGP m’a donc proposé un bien à acheter avec la loi ’ Monuments historique’ qui aurait donc pour effet optimum de baisser mon imposition ( qui est de 60K€ / an , taux d’imposition de 41 % ) ) sur les 3 prochaines années tout en investissant pour le futur.
Le bien est à environ 300K€ pour un T2 de 40 m² , ce qui est extrêmement cher pour la région concernée qui a des prix au m² autour de 2500€.
Le plan est donc de déduire 96% à raison de quasi 100K€ / an de travaux sur 3 ans faisant ainsi baisser de moitié mon imposition. ce qui ferait donc 100k€ d’économies sur 3 ans.

Par ailleurs, il propose de financer cela via un ‹ crĂ©dit in fine â€ş sous forme d’Assurance vie permettant ainsi de dĂ©duire Ă©galement les intĂ©rĂŞts acquis et de continuer Ă  faire baisser mon imposition.
300K€ placé à 3% par an sur 15 ans = 467 000 € soit 147 k€ d’intérêt d’emprunt.
Alors que je dispose des fonds pour financer l’achat cash et que même si je les utilise il me reste encore d’autres fonds.

L’argument de vente du CGP : ‹ vous auriez donc un appartement payĂ© par les gains fiscaux + intĂ©rĂŞts de placement + loyer. â€ş

Sur le moment du rdv, tout paraissait bien séduisant, mais je suis rempli de doutes et la lecture de ce forum ne fait que les confirmer.
Ce que je perçois 24h plus tard, c’est qu’il s’agit du projet du CGP plutôt que du mien, même si sa proposition correspond bien évidemment à mes attentes en terme de projet.

Je n’ai pas d’ambition de vouloir tout optimiser / maximiser mais plutôt un profil prudent qui veut juste assurer ses arrières.

Vincent, avez-vous franchi le pas sur le bien qui vous intéressait? si oui quels sont vos retours ?
Si non, qu’est-ce qui vous a décidé ?

En espérant avoir été clair dans mon message, soyez magnanimes si j’ai fait une erreur, comme je vous l’ai dit, je suis vraiment néophyte dans ce domaine.

Merci d’avance à qui pourra me donner son retour, et bonne journée à vous ,
Thomas

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Un placement ne doit pas avoir d’affectif.
Pour du placement patrimoine il y en a forcément

Ce type de placements, comme tout type de placements immo est chronophage et je dirais qu’il ne faut pas le faire que pour la défiscalisation

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Merci Nicolas, l’idée est ici n’est cependant pas que de défiscaliser, le projet d’avoir un appartement que je puisse louer me tient réellement à cœur .
Mais je crains effectivement que ça ne soit chronophage et la finance n’est pas un domaine auquel j’ai envie / ni vraiment le temps de consacrer mon temps.
Quelles alternatives dans ce cas-là ? j’imagine qu’elles sont nombreuses ? et chronophages ? :slight_smile:

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Bonjour
Les opérations de moments historiques sont très clairement chargées de frais. Ce sont les opérateurs et les intermédiaires qui se gavent
En revanche la défiscalisation est importante en gardant à l esprit que le bien est surpayé
Je ne comprends pas les remarques sur le côté chronophage, les opérateurs s occupent de tout d’où le coût global très important

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Bonjour,
Merci pour votre réponse.
Le bien est bien évidemment surpayé , au double voire au triple.

Et le CGP a bien sûr éviter de parler des frais qui accompagnaient le projet.

Les craintes sur l’aspect chronophage viennent surtout de mon inexpérience en la matière.
Je crois que ce qui m’impressionne un peu est de me lancer sur un tel projet sans avoir aucune expérience dans l’investissement immobilier, comme une sensation de jouer dans une ligue à laquelle je n’appartiens pas.

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Ă€ mon avis vous avez deux options

  • Faire confiance Ă  votre conseil et Ă  l opĂ©rateur choisi pour votre projet. Dans ce cas votre implication est minime hormis bien contrĂ´ler le package proposĂ©.
  • Vous renseignez et investir « seul Â».

Vous indiquiez par exemple être en capacité d auto financer ce projet alors que l un des principaux intérêts des opérations immobilières est d utiliser le levier du crédit.

Peut ĂŞtre pouvez vous faire un mix des deux Ă  savoir Ă©tudier le sujet et vous adresser Ă  d autres professionnels

Bon courage dans tous les cas

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Merci à vous d’avoir pris le temps de répondre.

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Je pense que tu as tour dit avec cette phrase…
Je ne m’y connais pas sur ce dispositif mais on va en revenir aux bases comme toujours: quelle est ta stratégie (allocation patrimoniale, objectifs/projets/ appéta ce au risque).
Là hormis les sirènes de la défiscalisation (mais comme le Pinel, tu surpayes au début donc comment revendre le truc en rentrer dans ses frais dans 10-15 ans…), y’a d’une part le côté CGP qui se prend ses commissions, et d’autre part ça va texposer énormément à l’immobilier
Si je compte vite fait ça ferait 300 de ta RP 300 de cet achat et 100 en AV.
(Pas de livrets? Pas de PEA?)en estimant que ton AV est plutôt fonds euros ou actions (et pas SCPi) ca voudrait dire que ton patrimoine total est à 86% immo sur deux biens, selon comment tu arrives à les revendre ou pas à la retraite et d’éventuels travaux, c’est quand même à mettre en perspective

A ton stade, est ce qu’il vaudrait pas mieux passer du temps pour peaufiner tes besoins et ta stratégie, quitte à te faire accompagner par un cgp indépendant qui facture à l’horaire (vu que tu as 300k à investir ca t’ouvre accès à certaines options…) ? Je ne connais pas ton milieu pro mais tu as peut être des besoins spécifiques qui n’ont pas été couverts comme un salarié du privé (r cotisations retraite ou prévoyance?)

Ps: bravo pour ta carrière et ta réussite!

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Merci beaucoup pour cette réponse ! :slight_smile:
ça me fait réfléchir et avancer.

Ma stratégie est de m’assurer une retraite digne de ce nom et de me rassurer car comme dit plus haut, mon secteur est assez incertain et j’aimerais pouvoir être serein.
Je n’ai aucune appétence au risque et suis très prudent, préférant les faibles rendements sûrs aux promesses de gain incertaines.
J’ai aussi des livrets A / un P.E.L , la totalité de mes fonds atteint 800 ( tos à la même banque ) sans compter la RP.

  • concernant ton dernier point, un P.E.R est Ă©galement sur le point d’être ouvert .
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Sur ce point tu verras aussi tes fils sur le forum où ça discute les pour et contre du PER même en haute TMI, “préparer sa retraite” peut se matérialiser différemment que le PER (je ne dis pas qu’il faut pas le faire je dis juste c’est un objectif et il y a différents moyens de l’aborder)

En fait ton post me fait penser à ma situation y’a un an et demi deux ans, je n’y connaissais absolument rien en finance personnelle, situation confortable et même TMI et j’ai été à deux doigts de m’engager avec un cgp “connaissance de connaissance” pour un truc que je ne comprenais pas vraiment et pour lequel je me sentais pas en phase mais je me disais que c’était du à l’ignorance. Au final je n’ai pas signé et deux ans après en m’étant documentée je ne regrette pas (pour info le dispositif c’était un truc clé en main immo qui achetait des appart retapait le truc et louait ensuite en coloc avec des mécanismes de défiscalisation ou je ne sais quoi. ) je précise que je suis loin de ton patrimoine donc quand je lis que tu penses considérer 300k cash sans levier éventuel cela fait des sommes

Bon courage dans ton aventure! (Désolé pour le format et les fautes de frappe j’arrive mal à gérer sur mon téléphone cette semaine)

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Mais merci encore pour ce message !
on se sent moins seul dans cet univers inconnu :slight_smile:
et je comprends bien qu’il y a un choix à faire : soit s’intéresser soi-même aux affaires, soit se faire aiguiller par des CGP pas nécessairement bien intentionnés.

et du coup , en ne signant pas ce mauvais plan avec le CGP , vers quoi t’es-tu tournée ?

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Alors mon exemple n’est pas forcément une grosse référence mais dans l’idée j’ai fait ca

  • ingurgiter du contenu (principalement sur le site avenue des investisseurs et l’équivalent en bouquin, ainsi que les vidĂ©os finary)
  • En parallèle: une fois que j’ai passĂ© Ă  la moulinette le peu que j’avais ouvert, j’ai fermĂ© ce qui Ă©tait blindĂ© de frais ou pas adaptĂ©s (une AV de mon ancienne banque, horrible performance et frais stratosphĂ©rique…)
  • J’ai ouvert des comptes bancaires en ligne et migrĂ© mes comptes (sauf celui liĂ© Ă  mon emprunt Rp) pour ne plus payer de carte bleue
  • J’ai ouvert un PEA chez bourso et j’ai appris comment faire pour gĂ©rer en libre sur un etf action world
  • J’ai ouvert une AV via Yomoni qui est un robo advisor, au dĂ©but je ne me sentais pas de faire moi mĂŞme et j’ai voulu etre accompagnĂ©e mais a des frais de gestion pilotĂ©e acceptables, maintenant que je m’y connais mieux je vais me lancer en AV gestion libre en ligne
  • Pour diverses raisons je ne souhaite pas m’exposer en immo (physique ou scpi) plus que ca pour le moment hormis ma RP

Pour ne pas polluer le fil plus que ca je te conseille de créer ton post dans la section stratégie patrimoniale et de poser ta situation et tes questions, essaye de mettre un titre qui pourra parler aux gens et qui cerne les particularités de ta situation, ca aide a avoir des réponses qui sont pertinentes

Je vais Ă©diter le post et mettre le lien

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