Dispositif Monuments Historiques pour gommer l'imposition d'un revenu exceptionnel?

[viropaco]

Bonjour Tom,
Ravi de voir le sujet bouger un peu !
J’ai passé le cap suite à mon message et nous avons été au bout de notre investissement en MH.
Pourquoi ?

• J’étais en confiance avec mon CGP
• La solution clefs en main est particulièrement séduisante, littéralement rien à faire excepté signer quelques papiers
• Nous avions déjà des investissements variés c’est à dire un mix de véhicules PER, Assurance Vie, PEA et une exposition qui nous convient en fonds euros et actions
• Nous souhaitions mettre un pied dans l’immobilier tout en profitant de répondre à un besoin de défiscalisation
• Très emballé par contribuer (et profiter) à rénover un bien d’exception et dans les règles de l’art
  D’après mes calculs, avec le gain fiscal, si on doit revendre un jour, dans le pire scénario ce sera une opération blanche. Maintenant j’ai la conviction que l’opération sera bénéfique sur le long terme compte tenu que à titre personnel, je serai enchanté de louer un bien de cette qualité ou même d’acheter un bien de cette qualité si j’étais dans cette position.
  Si tu as une forte imposition à 41% de TMI, c’est je pense une bonne solution.
  Au plaisir de suivre tes décisions !

[tom157]

merci infiniment pour toutes ces pistes.

[tom157]

Bonjour Vincent,

Ravi de te lire et d’avoir un retour sur ton projet.
Ce que tu racontes est intéressant et nos situations ont plusieurs points communs.
On te sent confiant et convaincu.
Côté package, il s’agissait du groupe CIR j’imagine ? le leader MH d’après ce que j’ai pu comprendre .
Avais-tu regardé plusieurs biens conseillés par ton CGP ?

Vu que ton post date d’il y a une année maintenant, j’aurais quelques questions.
Les délais de travaux sont-ils pour l’instant tenus ?
Te tiens-tu ou es-tu tenu au courant du projet via ton CGP ?

Merci encore pour ces échanges qui nourrissent ma réflexion.

[viropaco]

Hello,
Nous avons travaillé avec Histoire et Patrimoine.
3 projets nous ont été proposés dans des régions différentes, avec des dynamiques locales différentes : nous avons sélectionné celui qui nous séduisait le plus suivant plusieurs critères vraiment propre à nous : localisation de l’appartement, aménagement intérieur (par exemple des placards étaient prevus… c’est Idiot mais pour nous important pour pas perdre de l’espace plus tard), son exposition, attractivité du territoire, potentiel de revente, etc.
Nous ne suivons pas l’avancement des travaux, juste les appels de fonds
Clairement j’ai pas le temps et l’envie de mon occuper donc je laisse ceux qui doivent gérer, gérer !

[tom157]

Merci encore pour ces précieuses informations.
Et bien d’accord sur le fait de laisser gérer ceux dont c’est le métier.

[Nicolas748]

Pour chronophage, j’entendais le temps à passer une fois la loc mise en place. Tant que tout ce passe bien ça va, dès qu’il y a un pb ç’est là que ça devient chronophage : dégâts, malfaçon, mauvais payeur, …

[viropaco]

C’est juste mais les entreprises comme Histoire et Patrimoine par exemple accompagnement leurs clients à chaque étape de la vie du projet : Elles peuvent gérer l’ameublement une fois la construction effectuée, la mise en location et les rotations éventuels, etc.
Enfin, des assurances sont prévues naturellement pour l’ouvrir les différents risques liés au projet tel que des impayés même si il faut dire les choses : ce type de bien se loue plus cher que des logements « vieux » de part notamment la qualité des biens et des finitions. Les loueurs sont, je pense, plus sérieux…
Enfin je rappelle, ce n’est pas un investissement qui vise la rentabilité !

[Robert20]

Bonjour et merci pour ce retour, je pense à franchir le pas.
Que veux-tu dire par « qui ne recherche pas la rentabilité » ?
Que peux t-on attendre de cet investissement selon toi (outre la défiscalisation j’imagine) ?

[DrFab]

Bonjour
Je pense qu’avec la CDHR, cela ne passe plus cette possibilité ?

[Ronan47]

Bonjour Vincent et la communauté,

Je suis dans un cas de figure similaire et j’apprécierai tout retour d’expérience.

J’ai 45 ans, TMI à 41%, et suite à une rupture conventionnelle je m’attends à toucher une prime >700k imposable.
J’ai fait appel à un cabinet d’ingénierie patrimonial pour m’aider à mieux gérer mon patrimoine (déjà assez diversifié/optimisé) et en particulier cette situation exceptionnelle.

Le cabinet m’oriente vers une opération MH dont le mécanisme m’était inconnu.
Dans les grande lignes: 2 projets me sont présentés pour environ 450k d’invest (30 de foncier, 400 de travaux, + notaire/frais) avec environ 70k d’apport et une économie d’impot de 157k dans un cas et de 197k dans l’autre.

Aujourd’hui, comme Vincent et d’autres (au début de ce poste), voici ce qui me gêne avant de franchir le pas:

• Agir dans l’urgence (on ne me donne que quelques jours pour réagir en arguant que les biens sont très rares)
• Bien sur-payé (plus de 6000eur /m2 contre environ 1600 au prix de marché) donc difficulté de revente et moins valus possible?
• Dépense mensuelle d’environ 600e à prévoir sur 25 ans (à moins de moduler l’apport)
• Quid de l’entretien du batiment MH au bout de 20 ans? si ravalement de facade, il est possible que le cout soit bien supérieur à celui d’un immeuble classique. Hors ces couts de sont pas du tout pris en compte dans les simulations. Le gestionnaire botte en touche lorsque je pose cette question.
• Distance du bien (pas dans ma région)
• « Gavage » des intermédiaires (y compris frais de gestion d’environ 10%)

MAIS effectivement l’aspect économie fiscale est intéressant, et les 200k que j’économiserai en année 1 peuvent être placés ailleurs avec des rendements proches de 10% (si bloqués) donc l’opération dans son ensemble reste séduisante.

Je ne demande qu’à être convaincu mais j’ai peur de m’engager sur un mauvais coup.

Pour ceux qui ont franchis le pas, avez vous été rassurés sur les points ci-dessus?
Pour les autres, qu’en pensez vous?