Je me permets de solliciter l’avis de la communauté Finary concernant la pertinence d’un investissement en SCPI dans ma situation.
Profil :
30 ans
Médecin généraliste remplaçant
TMI à 30 %
En union libre, pas de résidence principale
Déjà exposé aux actions via un PEA (16k pour l’instant surtout en ETF) et en crypto (10K BTC et ETH)
PER ouvert récemment (pas encore de placement dessus)
On me propose actuellement, via une société de gestion, un montage en SCPI, que je résume ci-dessous (n’hésitez pas à me dire si certains points vous semblent bancals ou optimistes) :
SCPI avec environ 10 % de frais de souscription, qui seraient, d’après ce que j’ai compris, “supportés” uniquement à la sortie des parts
Orientation plutôt SCPI européennes, pour l’avantage fiscal (moins de fiscalité sur les revenus)
Mise en place d’un crédit d’environ 114 k€, emprunt via un crédit à la conso à 5,15% avec 15 k€ d’apport
En parallèle :
420 € / mois versés sur le PER, générant une baisse d’imposition
Cette économie d’impôt servirait en partie à financer le montage, avec environ 126 € / mois réellement sortis de ma poche correspondant à la baisse d’impôts du PER
À horizon 25 ans, on me projette :
Un revenu mensuel d’environ 650 €
Une rentabilité annuelle estimée autour de 6 % lissée
Mes questions principales :
Ce type de montage vous paraît-il cohérent dans mon cas (âge, TMI, situation pro) ?
Les hypothèses de rendement et de revenus finaux vous semblent-elles réalistes ?
Les SCPI européennes sont-elles réellement pertinentes pour optimiser la fiscalité à 30 % ?
Y a-t-il des points de vigilance particuliers (frais, liquidité, dépendance au crédit, interaction PER/SCPI) que je devrais mieux creuser ?
650€ dans 25ans, cela représente ~400€ Complément qui peu paraître bien faible en comparaison avec le métier exercé. Passer en credit non affecté est plus onéreux dommage. Pourquoi ne pas ne pas prendre de la NP ? Tu as simulé le même effort d’épargne sur 25ans en PEA?
Le combo crédit conso à 5%, PER (j’imagine avec + de 1% de frais d’enveloppe ?) et SCPI européenne (alors que tu ne vas pas bénéficier de la fiscalité avantageuse car elle serait logée dans une enveloppe assurancielle).
PremImmo
De ce que j’ai compris ce serait en achat en direct justement car je leur ai posé la question ne voulait pas perdre d’avantage fiscal via une AV.
Cela ne passerait pas non plus via mon PER ce serait indépendant
En effet 650 c’est “peu” mais c’est juste un “plus”
Je n’ai pas fait d’autre simu pour l’instant, j’ai eu le CGP ce jour, ça m’a fait beaucoup d’infos.
Pourquoi pas de NP parce que j’avoue ne pas m’y connaître. Et que commence à m’intéresser seulement à la diversification dans la pierre étant déjà expo '(un peu) en finances et crypto
C’est un braquage, tu vas perdre 3% de frais cumulés par an pendant 35 ans avec ce PER. Cela représente des dizaines de milliers d’euros, potentiellement des centaines de K€ en ajoutant la SCPI et le crédit.
4% de frais d’entrée, 1,x% de frais d’enveloppe, 1,8% de frais d’UC par an + commission de surperformance.
Quand j’ai eu le visio avec le CGP, pour le PER chez AG2R
son contrait c’était 1,5% de frais d’entrée, et 1,2% de frais de gestion sans frais d’arbitrage
Ca me paraissait “OK” en ayant comparé avec d’autres PER , disons que j’avais vu bien pire justement, avec notamment des frais comme ce que tu m’as annoncé sur ton screen
À 30% de TMI, le PER est loin d’être automatique, et encore moins dans ces conditions.
Ce que j’ai posté sur mon screen, ce sont juste les frais du fonds qu’on ta proposé, ils s’additionnent à tous les frais du contrat que tu viens de screen.
Les frais que tu vas payer excèdent largement ton gain fiscal.
C’est un pur produit de CGP car ça te « locke » sur 35 ans et leur assure des frais sur toute la durée du contrat, sans que tu puisses en sortir.
Pour te donner une idée des frais cumulés, j’avais fait une simulation sur 35 ans avec un capital de 100k€, 5 000€ d’épargne par an et un rendement moyen de 3% vs 6% (ce que tu obtiens en moyenne à ce niveau de frais cumulés).
Après 35 ans, on obtient 583 700 € au lieu de 1 325 800 €.
56% de toute cette épargne disparaît dans la poche des intermédiaires : 742 100€ de frais.
C’est bien plus ce que ce que tu peux récupérer en économie d’impôts
Terrifiant … ils se sont bien cachés de me faire part de cette info de frais supp alors que j’ai expressément demandé … J’ai 30 jours pour me retracter … ce que tu me dis me donne fortement envie de le faire !
Oui clairement ! Ils me proposaient également une AV mais j’avais vu le frais venir donc je me suis retracté !
Là clairement j’ai pas vu tout ces frais …
Existe-t-il des PER intéressants ou tous auront ce genre de “profil” ?
Et pour en revenir aux SCPI, peu utile selon toi du coup ?
