Effet de levier / nantissement / Avance sur AV

[Victor.s]

Bonjour tout le monde,

Étant de nature à vouloir tout optimiser comme la plupart d’entre vous, j’aimerais partager avec vous une réflexion et éventuellement avoir le retour de certains qui auraient eu la même.

J’ai un peu plus de 30k sur mon PEA chez Bourse Direct, et quasiment le même montant sur mon assurance-vie Linxea Avenir 2 (soit donc 60k au total investi à 100% sur ETF actions).

J’ai comme prochain objectif d’investir en immobilier locatif afin de profiter du premier effet de levier, qui est le crédit bancaire. Pour financer les 10-20% de fonds propres, très souvent demandés par les établissements bancaires, j’aimerais faire intervenir le deuxième effet de levier, que peuvent-êtres les avances sur assurance vies, les crédits lombards sur PEA ou nantissement de titres boursiers.

De ce que je sais, une avance sur AV ou un crédit lombard se fait sur une base de 60% en moyenne de la VL du portefeuille de titres. J’ai donc hypothétiquement 60% de 60k = 36k€ de levier pour financer l’apport de mes prochains investissements immobilier.

EXEMPLE: Achat d’un bien à 200k avec 10% d’apport (20k€)

→ Quelle est selon vous le scénario le plus optimal pour financer son apport tout en répondant à ces objectifs ?

• Mettre le moins d’apport possible
• Récupérer le plus rapidement possible son apport
• Maximiser ces effets de levier et son TRI
• Négocier un différé de remboursement de minimum 2 ans

1. Je fais une avance sur AV ou crédit Lombard sur PEA et je rembourse grâce aux loyers accumulés pendant un différé de remboursement (que j’aurais négocié). Je gage donc 33K pour récupérer une avance de 20k. J’emprunte ensuite 180k.

2. Ouverture puis nantissement d’une AV au sein de la banque prêteuse. Mais quelle serait la valeur prise en compte par la banque ? 60% de la VL comme pour les assureurs du scénario 1 ? Je nanti donc 33k ou plus pour en emprunter 200k

Dans les deux scénarios, l’objectif se doit de rembourser ses « avances/crédit lombard/nantissements » au plus vite afin de redisposer de cet apport pour d’autres projets ?

Pensez-vous que cette réflexion de maximiser cet effet de levier est bon ?
Et si oui, quelle est votre façon de l’appréhender dans votre stratégie globale ?

Hâte de vous lire et d’échanger

Victor,

[sebastien.ft]

Bonsoir Victor,

Un questionnement intéressant qui se croise avec un autre sujet qu’il me faudrait retrouver.

Je vais laisser un.e membre de la communauté te répondre, mais je peux d’ores et déjà t’indiquer que tu risques de devoir changer d’enveloppe.

Bourse Direct ne propose pas d’avance sur titres ni de Crédit Lombard (question posée récemment pour une opération sur mon PEA, que je détiens également chez eux). Par ailleurs, Pledger, qui aurait pu pallier ce problème, ne permet pas de nantir des actifs détenus chez Bourse Direct…
LinXea Avenir 2 ne propose pas des conditions optimales pour de l’avance sur titres. Je n’ai plus les conditions précises en tête, mais l’appel sur marge est peu attractif et la durée de l’avance est courte. Pour info, le contrat LinXea Spirit 2 est plus avantageux à cet égard, y compris en termes de frais, et Bourso Bank l’est encore plus. Sauf erreur de ma part, ils peuvent nantir PEA + AV selon les actifs détenus.

Voilà une première réponse concernant l’aspect enveloppe uniquement.

[Victor.s]

Merci pour ton retour @sebastien.ft !

Effectivement, j’ai pu me rendre compte comme toi que Bourse Direct ne proposait pas de crédit Lombard. Je me poserai donc la question à posteriori s’il n’est pas plus intéressant de transferer le PEA chez un courtier/banque qui le propose, afin de profiter de cet avantage qui comblerait très franchement les centièmes de % de frais supplémentaire lors de passages d’ordres.

Pour ce qui est de LINXEA, je t’avoue ne pas être rentré en profondeur dans tous les détails, mais de mémoire, c’était avance sur 3 ans renouvelable et taux à ±1% par rapport au fonds euros. Ce qui est visiblement un peu les standards de ce qui se fait en AV, non ?

Bien à toi