Effet de levier / nantissement / Avance sur AV

[Victor.s]

Bonjour tout le monde,

Étant de nature à vouloir tout optimiser comme la plupart d’entre vous, j’aimerais partager avec vous une réflexion et éventuellement avoir le retour de certains qui auraient eu la même.

J’ai un peu plus de 30k sur mon PEA chez Bourse Direct, et quasiment le même montant sur mon assurance-vie Linxea Avenir 2 (soit donc 60k au total investi à 100% sur ETF actions).

J’ai comme prochain objectif d’investir en immobilier locatif afin de profiter du premier effet de levier, qui est le crédit bancaire. Pour financer les 10-20% de fonds propres, très souvent demandés par les établissements bancaires, j’aimerais faire intervenir le deuxième effet de levier, que peuvent-êtres les avances sur assurance vies, les crédits lombards sur PEA ou nantissement de titres boursiers.

De ce que je sais, une avance sur AV ou un crédit lombard se fait sur une base de 60% en moyenne de la VL du portefeuille de titres. J’ai donc hypothétiquement 60% de 60k = 36k€ de levier pour financer l’apport de mes prochains investissements immobilier.

EXEMPLE: Achat d’un bien à 200k avec 10% d’apport (20k€)

→ Quelle est selon vous le scénario le plus optimal pour financer son apport tout en répondant à ces objectifs ?

• Mettre le moins d’apport possible
• Récupérer le plus rapidement possible son apport
• Maximiser ces effets de levier et son TRI
• Négocier un différé de remboursement de minimum 2 ans

1. Je fais une avance sur AV ou crédit Lombard sur PEA et je rembourse grâce aux loyers accumulés pendant un différé de remboursement (que j’aurais négocié). Je gage donc 33K pour récupérer une avance de 20k. J’emprunte ensuite 180k.

2. Ouverture puis nantissement d’une AV au sein de la banque prêteuse. Mais quelle serait la valeur prise en compte par la banque ? 60% de la VL comme pour les assureurs du scénario 1 ? Je nanti donc 33k ou plus pour en emprunter 200k

Dans les deux scénarios, l’objectif se doit de rembourser ses « avances/crédit lombard/nantissements » au plus vite afin de redisposer de cet apport pour d’autres projets ?

Pensez-vous que cette réflexion de maximiser cet effet de levier est bon ?
Et si oui, quelle est votre façon de l’appréhender dans votre stratégie globale ?

Hâte de vous lire et d’échanger

Victor,

[sebastien.ft]

Bonsoir Victor,

Un questionnement intéressant qui se croise avec un autre sujet qu’il me faudrait retrouver.

Je vais laisser un.e membre de la communauté te répondre, mais je peux d’ores et déjà t’indiquer que tu risques de devoir changer d’enveloppe.

Bourse Direct ne propose pas d’avance sur titres ni de Crédit Lombard (question posée récemment pour une opération sur mon PEA, que je détiens également chez eux). Par ailleurs, Pledger, qui aurait pu pallier ce problème, ne permet pas de nantir des actifs détenus chez Bourse Direct…
LinXea Avenir 2 ne propose pas des conditions optimales pour de l’avance sur titres. Je n’ai plus les conditions précises en tête, mais l’appel sur marge est peu attractif et la durée de l’avance est courte. Pour info, le contrat LinXea Spirit 2 est plus avantageux à cet égard, y compris en termes de frais, et Bourso Bank l’est encore plus. Sauf erreur de ma part, ils peuvent nantir PEA + AV selon les actifs détenus.

Voilà une première réponse concernant l’aspect enveloppe uniquement.

[Victor.s]

Merci pour ton retour @sebastien.ft !

Effectivement, j’ai pu me rendre compte comme toi que Bourse Direct ne proposait pas de crédit Lombard. Je me poserai donc la question à posteriori s’il n’est pas plus intéressant de transferer le PEA chez un courtier/banque qui le propose, afin de profiter de cet avantage qui comblerait très franchement les centièmes de % de frais supplémentaire lors de passages d’ordres.

Pour ce qui est de LINXEA, je t’avoue ne pas être rentré en profondeur dans tous les détails, mais de mémoire, c’était avance sur 3 ans renouvelable et taux à ±1% par rapport au fonds euros. Ce qui est visiblement un peu les standards de ce qui se fait en AV, non ?

Bien à toi

[Yvonik]

Tu as tout à fait raison de penser à utiliser une avance de titres ou un nantissement pour financer ton apport. En tant que primo-accédant, tu bénéficieras aussi du prêt à taux zéro pour une partie de ton crédit. De mon côté, j’ai fourni un apport de 10 000 € à la banque, qui m’a accordé un prêt à taux zéro de 15 000 €. Je ne vois toujours pas l’intérêt, j’aurais préféré placer 10 000 € sur une assurance vie en nantissement et obtenir un prêt à taux zéro de 15 000 €.

Nantissement PEA : Actuellement, Bourse Direct ne propose pas d’avance sur titre, et Boursorama a récemment modifié ses conditions pour obtenir un crédit lombard. Depuis décembre 2024, il faut avoir au moins 100 000 € d’actifs pour en bénéficier. Cette solution de nantissement PEA n’est donc pas envisageable dans ton cas.

Nantissement Assurance Vie : Comme mentionné dans plusieurs discussions (voir les liens ci-dessous)

Crédit lombard Boursobank

J’ai des nouvelles à vous transmettre de LinXea après avoir reçu leur e-mail. Vous trouverez ci-joint le formulaire de demande d’avance sur titres. LinXea Spirit 2 LinXea Avenir 2 Ce qu’il est essentiel de retenir pour LinXea Spirit 2 : Le montant minimum de l’avance est de 2 000 €. → tout comme Avenir 2 Le cumul des avances ne peut pas dépasser 60% (capital + intérêts) de la valeur atteinte du contrat au moment de l’octroi. → tout comme Avenir 2 L’avance est consentie pour une durée de …

Crédit lombard Boursobank

Il y a une autre grosse limite à l’avance Suravenir : l’appel de marge est bourrin, pour une LTV de 65% (LTV = loan to value, ratio du montant du prêt sur la valeur de l’AV). Si tu as 100 €, tu peux emprunter 60 €. Si ton AV baisse de 8% (ce qui n’a rien d’exceptionnel) et passe à 92 €, ton avance représente plus de 65% du montant du contrat. Tu dois donc rembourser partiellement l’avance sous 15 jours ! Et si ton contrat passe à 57 € (soit 43% de baisse, ça peut arriver sur un portefeuille 100…

tu peux choisir entre deux options :
• Utiliser Avenir 2 (Crédit Mutuel) avec 32 000 € en nantissement pour une durée de 3 ans.
• Utiliser Spirit 2 (Crédit Agricole) avec 32 000 € en nantissement pour une durée de 9 ans maximum (minimum 3 ans).

Crédit Bancaire : D’après mon expérience, le Crédit Agricole accorde facilement des prêts travaux, même pour de petits montants, à condition d’avoir des devis. Ils peuvent différer le remboursement du capital pendant 3 ans. Le secret est de ne pas utiliser la totalité de l’enveloppe travaux pendant ces 3 ans, car le remboursement commence à ce moment-là. J’ai testé et approuvé cette méthode dans deux caisses régionales pour des investissements locatifs en SCI avec un crédit sur 20 ans. À vérifier si cela fonctionne aussi pour une résidence principale avec un crédit sur 25 ans + 3 ans de différé.

Comme tu as ton contrat d’assurance vie au Crédit Mutuel (Avenir 2), ils pourraient accepter une solution similaire à celle du Crédit Agricole pour le différé de travaux. Cependant, au Crédit Mutuel, cela dépend parfois plus « de la tête du client » que des procédures internes (de mon ressenti des echanges que j’ai eu avec eux pour mes prêts).

Un autre point crucial est que lorsque ton offre d’achat est acceptée, les délais pour obtenir un crédit sont relativement courts. C’est pourquoi il serait prudent de demander au vendeur une extension du délai habituel. Cela permettra à ton conseiller bancaire d’avoir le temps de mettre en place l’ouverture éventuelle du contrat d’assurance vie (qui se fait en agence), puis le nantissement (qui dépend souvent d’un autre service que celui où tu sollicites ton crédit, ce qui implique des intermédiaires supplémentaires). Si cela se passe pendant l’été ou les vacances scolaires, cela peut encore allonger les délais !

Conclusion :

• Ouvrir un contrat d’assurance vie Linxea Spirit 2 pourrait être utile a l’avenir (et faire gagner du temps) si tu choisis le Crédit Agricole pour ton crédit immobilier.
• Mettre le moins d’apport possible.
• Récupérer rapidement ton apport via le différé travaux et réinvestir la différence entre les intérêts et le capital dans ton assurance vie ou ton PEA sur des ETF actions.

Cela te permettrait de maximiser l’effet de levier tout en restant flexible pour de futurs projets.