Tu as tout à fait raison de penser à utiliser une avance de titres ou un nantissement pour financer ton apport. En tant que primo-accédant, tu bénéficieras aussi du prêt à taux zéro pour une partie de ton crédit. De mon côté, j’ai fourni un apport de 10 000 € à la banque, qui m’a accordé un prêt à taux zéro de 15 000 €. Je ne vois toujours pas l’intérêt, j’aurais préféré placer 10 000 € sur une assurance vie en nantissement et obtenir un prêt à taux zéro de 15 000 €.
Nantissement PEA : Actuellement, Bourse Direct ne propose pas d’avance sur titre, et Boursorama a récemment modifié ses conditions pour obtenir un crédit lombard. Depuis décembre 2024, il faut avoir au moins 100 000 € d’actifs pour en bénéficier. Cette solution de nantissement PEA n’est donc pas envisageable dans ton cas.
Nantissement Assurance Vie : Comme mentionné dans plusieurs discussions (voir les liens ci-dessous)
tu peux choisir entre deux options :
• Utiliser Avenir 2 (Crédit Mutuel) avec 32 000 € en nantissement pour une durée de 3 ans.
• Utiliser Spirit 2 (Crédit Agricole) avec 32 000 € en nantissement pour une durée de 9 ans maximum (minimum 3 ans).
Crédit Bancaire : D’après mon expérience, le Crédit Agricole accorde facilement des prêts travaux, même pour de petits montants, à condition d’avoir des devis. Ils peuvent différer le remboursement du capital pendant 3 ans. Le secret est de ne pas utiliser la totalité de l’enveloppe travaux pendant ces 3 ans, car le remboursement commence à ce moment-là. J’ai testé et approuvé cette méthode dans deux caisses régionales pour des investissements locatifs en SCI avec un crédit sur 20 ans. À vérifier si cela fonctionne aussi pour une résidence principale avec un crédit sur 25 ans + 3 ans de différé.
Comme tu as ton contrat d’assurance vie au Crédit Mutuel (Avenir 2), ils pourraient accepter une solution similaire à celle du Crédit Agricole pour le différé de travaux. Cependant, au Crédit Mutuel, cela dépend parfois plus « de la tête du client » que des procédures internes (de mon ressenti des echanges que j’ai eu avec eux pour mes prêts).
Un autre point crucial est que lorsque ton offre d’achat est acceptée, les délais pour obtenir un crédit sont relativement courts. C’est pourquoi il serait prudent de demander au vendeur une extension du délai habituel. Cela permettra à ton conseiller bancaire d’avoir le temps de mettre en place l’ouverture éventuelle du contrat d’assurance vie (qui se fait en agence), puis le nantissement (qui dépend souvent d’un autre service que celui où tu sollicites ton crédit, ce qui implique des intermédiaires supplémentaires). Si cela se passe pendant l’été ou les vacances scolaires, cela peut encore allonger les délais ! 
Conclusion :
• Ouvrir un contrat d’assurance vie Linxea Spirit 2 pourrait être utile a l’avenir (et faire gagner du temps) si tu choisis le Crédit Agricole pour ton crédit immobilier.
• Mettre le moins d’apport possible.
• Récupérer rapidement ton apport via le différé travaux et réinvestir la différence entre les intérêts et le capital dans ton assurance vie ou ton PEA sur des ETF actions.
Cela te permettrait de maximiser l’effet de levier tout en restant flexible pour de futurs projets.