Bonjour Ă tous,
Nous souhaitons emprunter dans le cadre d’une SCI avec des amis mais les banques semblent être réticentes.
Nous avons un book avec nos capacités d’emprunts, fiches de paie et modélisation des cash-flows mais le seul fait de parler de SCI bloque l’étude du dossier bancaire.
Avez-vous déjà emprunter dans le cadre d’une SCI et si oui, avez-vous des tips à transmettre ?
Merci
Essayez de passer par un courtier?
Les SCI familiales n’ont normalement pas de soucis.
La SCI avec les copains, les banques n’aiment pas effectivement. Normalement avec de bons profils et un investissement qui tient la route (prix raisonnable par rapport aux revenus et/ou prix bas sans travaux, associés propriétaires et/ou bons revenus, loyers permettant de couvrir l’emprunt, les associés promettent de changer de banque…) ils sont très regardant mais ça passe. Avoir des attestations de loyers de différentes agences immo c’est utile. Les caisses régionales(crédit mutuel, crédit agricole…) sont plus tolérantes je trouve aux projets « exotiques » bien que d’expérience j’aie pu emprunter dans une caisse et dans une banque nationale.
Après il y a toujours le courtier. Si le projet est vraiment intéressant, ça vaut le coup. Par contre, il faut éviter à mon sens la banque peu regardante qui vous prête à 5%…
Hello !
Je l’ai fait il y a tout juste un an et ça a été un parcours du combattant…
La recherche du financement au T4 2023 a été une galère malgré :
Nous avions besoin d’emprunter seulement 100K€ pour réaliser ce projet non risqué. Et pourtant, nombreuses banques ne voulaient pas se positionner. Les raisons invoquées étaient principalement :
Deux banques traditionnelles nous avaient donné un avis favorable de principe de financement mais avec des conditions vraiment dégradées. Nous avons choisi de nous associer avec la banque où ma femme possède déjà son compte courant et l’emprunt de sa RP. Grossière erreur ! Les conditions « négociées » sont horribles mais c’est finalement la seule qui voulaient aller jusqu’au bout de l’opération. Voici les conditions qui nous ont été imposées après avoir obtenu l’avis favorable :
Autant vous dire que la banque prend 0 risque à nous prêter de l’argent. Elle se gave avec tous les frais annexes (frais de dossier, assurance emprunteur, frais d’hypothèque, frais de tenue de compte, etc.). L’assurance emprunteur de la banque nous coûte 40€ par mois pour avoir emprunté seulement 103K€. A titre de comparaison, j’avais emprunté 230K€ pour ma RP en 2017 (taux à 1.5%) avec une assurance emprunteur déléguée qui me coûte seulement 21€ par mois.
Pour information, nous venons enfin de changer l’assurance emprunteur pour la transférer chez un assureur tiers. A compter de ce mois de janvier, notre assurance emprunteur nous coûtera plus que 17€ par mois à garanties égales avec celle de la banque. Par contre, s’agissant d’un prêt professionel souscrit, la loi Lemoine ne s’applique pas et l’assurance emprunteur ne peut être changée qu’à la date anniversaire de souscription du prêt. Bien sûr, changer l’assurance emprunteur d’un prêt professionnel est facturé 200€ par la banque pour produire un avenant… Une blague !
Au délà des conditions financières du prêt et des documents traditionnels demandés pour le dossier de financement (justificatifs de revenus, avis d’imposition, etc.), la banque nous a demandé de leur fournir des attestations de la part de 2 agences immobilières locales pour valider notre estimation des revenus locatifs. Elle nous a aussi imposé de leur fournir un document de business plan du projet établi par mon cabinet d’expertise comptable. Là encore c’est 150€ à dépenser pour la production du document.
Cette recherche de financement a été plutôt douloureuse pour ma première expérience d’acquisition via une SCI. Heureusement que le projet locatif en valait la peine. Au moins j’aurais appris beaucoup de choses au passage et mes erreurs pourront être évitées la prochaine fois où je réaliserai une opération immobilière similaire. Je passerai sans doute par un courtier spécialisé en investissement locatif par SCI plutôt que de chercher à démarcher des banques moi-même qui ne voulaient pas prendre le projet au sérieux.
Nous pour le changement d’assurance emprunteur, ils nous ont facturé 1000€ d’avenant.
Je payais 90€/mois et avec la nouvelle 32€/mois et je suis mieux assuré.
Ouch, c’est tellement abusé !
Hello Prisca, je te remercie pour ta réponse, effectivement après un 1er tour des banques, nous avons eu l’intuition qu’il faudrait mieux s’adresser aux caisses régionales.
Cela aide surement de leur proposer un projet à côté de chez eux.
Nous avons de bons profils et nous souhaitons commencer avec un prêt relativement modeste 150k€ à 3.
Pour info, tu avais emprunté chez qui ?
Hello hhamon, je te remercie pour ta réponse très complète. Effectivement c’est le parcours du combattant, j’espère que ta prochaine recherche de financement sera plus simple.
Merci pour ces différentes mises en garde, très utiles.
Pour information, est-ce que tu as emprunté dans une caisse régionale comme suggéré par Prisca ou dans une banque plus généraliste ?
Sci familiale chez crédit mutuel de Bretagne .
SCI avec des amies chez bnp mais l’une de nous a de très hauts revenus et elle y possède un compte. Je pense qu’ils se sont pliés en 4 pour elle. Toutes les autres nous avaient demandé de domicilier nos revenus ne serait ce que pour étudier le dossier et mon amie à la BNP ne le souhaitait pas. Et le crédit mutuel nous a refusé le projet mais je pense que c’est moi qui aie fait un mauvais move en changeant mes assurances de prêt trop tôt et en supprimant mes moyens de paiement. Avant ça, ils m’avaient financé 3 projets dont la SCI familiale. Peut être aussi était il temps de changer.
Hello,
Nous avons emprunté auprès d’une grande banque généraliste mais qui est divisée en caisses régionales. La décision de financer le dossier pouvait être prise par le directeur de l’agence directement sans devoir faire la demande au siège national.
C’est noté, merci pour ta réponse
Première expérience en SCI à l’IS - Septembre 2022
Je me suis lancé dans un projet d’acquisition de 160 000 € pour deux maisons en Vendée, déjà louées et générant un cash flow positif. J’avais 99 % des parts et ma compagne, 1 %. À l’époque, nous n’étions pas pacsés et avions chacun notre résidence principale. J’avais soigneusement préparé tous les documents nécessaires (justificatifs de revenus, avis d’imposition, business plan, attestation de valeur locative par l’agence, etc.).
J’ai directement démarché plusieurs banques (Société Générale, BNP, Banque Populaire, Crédit Mutuel, et Caisse d’Épargne). Toutes situées à Nantes, elles m’ont proposé des conditions peu avantageuses : taux élevés, demandes d’apport de 10 à 20 %, et aucun différé de remboursement. Je commençais à me dire que l’époque des crédits faciles était révolue.
Finalement, j’ai contacté une agence locale du Crédit Agricole en Vendée, à proximité du projet, et cela a tout changé. Les caisses régionales, avec leur approche départementale, sont plus flexibles.
Offre du Crédit Agricole :
• Prêt sur 20 ans
• Sans apport - Financement à 110 % (frais d’agence, notaires, et divers inclus) - 180 000 €
• Meilleur taux parmi les banques consultées
• Différé de 3 ans grâce à un prêt travaux de 3 000 €
• Compte courant à 0 €/mois
Conditions :
• Assurance emprunteur et habitation chez Crédit Agricole
• Caution personnelle sur nos résidences principales
• Crédit logement
Malgré le fait qu’aucun lien administratif ne me liait à ma compagne, j’ai reçu les propositions sans difficulté. Mon conseil : privilégiez les caisses régionales et les agences locales proches du projet. Elles connaissent mieux le marché immobilier local et font davantage confiance, contrairement aux banques des grandes villes, souvent plus réticentes à financer des projets hors de leur périmètre habituel.
Bonjour
Je suis en pleine réflexion sur le sujet, mais j’ai des doutes sur la faisabilité de mon idée.
Je m’explique rapidement:
J’ai une SCI à l’IS avec 300k€ d’investi dans divers SCPI.
Mon idée :
Levée un emprunt de 150k€ sur 3ans (garantie par le nantissement des parts de SCPI déjà détenue, avec un ratio de 200% la banque doit logiquement être confort) => Pas besoin de Lombard ou crédit infine qui sont plus compliqué à obtenir => Je me contente d’un emprunt classique amortissable.
Avec ces 150k€ j’achète de l’usufruit de SCPI pour 3ans. (dans mon exemple j’ai pris Iroko qui perf bien et qui distribue mensuellement pour simplifier les net cash flow)
Sur le papier (enfin sur l’excel 
) c’est plutôt pas mal, cela s’autofinance et en 3 ans je génère net d’impôt +45k€ de bénef sans avoir mis 1€ de ma poche (juste besoin d’une petite avance de cash pour couvrir la période du délai de jouissance si je veux simplifier l’obtention du crédit sans demander le report des premières mensualités)
J’ai l’impression que c’est trop beau pour être vrai, est ce que je loupe quelque chose :
Je suis preneur de vos retours
Merci
Bonjour @Stephane209,
Je n’en suis pas encore là sur ma recherche.
Par contre je recherche comment monter ma SCI a l’IS et les différents frais.
Puis je te poser quelques questions?
Par qui est tu passé pour monter la SCi?
Quel sont tes frais en expert comptable?
Quel montage a tu fais pour récupérer les dividendes ?
En te remerciant.
Pour monter la sci je suis passé par dougs
Il s’occupe de la partie juridique (statut, enregistrement…) pour cela j’ai payé approx 550€ttc
Et il font également la compta pour ca je paye 35€ttc
Ensuite il te faut une banque, j’ai choisi quonto
J’ai paye 200€ttc pour ouverture et premiere annee
Ensuite c’est 130€ttc par an.
Voila pour les frais fixes
Pour la constitution tu dois forcement deposer un capital social celui ci na pa besoin d’etre elevé (l’argent sera dispo mais pas recuperable comme le cca)
Le reste c’est apport en cca, et du coup que tu peux récupérer a tt moment (a condition que la sci est de la treso) de maniere partiel ou total et cela ne génère aucune imposition a titre perso.
L’argent mis au travail sur la sci est bien sur imposé a l’is (net de tes frais bien sur) a 15% jusqua 42k et 25% au dela.
Sur la base d’un rendement a 5% brut, si tu remonte le net apres impots de chaque annee via cca tu va mettre approx entre 20 et 25 ans. Donc pas d’impot ir pendant ce temps.
Au dela tu remonteras le cash via dividende, donc a l’heure actuel flat tax 30% mais d’ici 20ans ca aura surement changé.
A dispo si d’autres questions
Merci beaucoup @Stephane209 pour ton retour.
Dougs j’avais vu, (YouTube) du coup merci pour la confirmation. J’avais vu que legalplace le propose aussi?
La compta c’est 35€ par mois?
Pourquoi faut-il une banque a part? Quonto j’ai entendu parlé, je vais approfondir.
Pour que la SCI IS soit intéressante, je pense qu’il y a un minimum à investir par ce biais….
C’est aussi pour la succession que cela m’intéresse.
Je vais commencer à transférer mes biens sous LMNP vers des SCPI.
J’ai RDV avec Louveinvest demain.
Merci pour les infos, je risque de revenir vers toi.
Salut,
Ton erreur vient du nombre de parts souscrites. Avec 150 k€ et une part en nue-propriété à 175,74 €, tu peux acheter environ 853 parts et non 5712.
Merci, mais justement je ne veux pas acheter la nue propriete mais l’usufruit.
Pardon, j’avais mal lu !
Pas sur de comprendre, tu veux dire transférer tes bien immo détenue en direct sous régime LMNP vers une SCI (et non SCPI).
Si c’est ça, c’est en quelque sorte une vente a soi-même (tu vend tes biens a ta SCI) et il existe des montages pour le faire sans décaissement de cash, comme le crédit vendeur : la SCI achète le bien et reconnait qu’elle a une dette vis a vis de toi personne physique (ce qui est plutôt pas mal car tu peux du coup augmenter le montant de ton compte courant d’associé).
2 gros bémol:
Tu repasse quoi qu’il arrive (opération avec échange cash ou non) chez le notaire, et tu paye donc approx 7% de frais sur la valeur de vente du bien.
Si ton bien détenu en propre est financé avec un crédit, la probabilité que ton crédit puisse être transféré a la SCI est très faible, du coup a la « vente » tu devras remboursé le crédit (et donc impossible de faire une opération sans cash - sauf si tu contracte un nouveau crédit par la SCI)
Il faut dans ce cas voir les conditions du crédit en cours en propre vs le nouveau crédit au condition actuel.
