Emprunter via une SCI

[Opla]

Effectivement, je me suis mal exprimé. Comme quoi les détails sont important.
Je vais vendre mon 1er bien immo acquis il y a 20ans, qui n’a plus de crédit. Et transférer les fonds vers des SCPI. (A voir si je refais un crédit complémentaire pour des SCPI complémentaires)
Sur les 10/15 prochaines années je vais arbitrer, certains biens je vais les vendre, et d’autres garder en patrimoine……
Je considère qu’une fois l’effet de levier passé, plus aucun intérêt de garder le bien, sauf éventuellement pour faire un montage en hypothèque sur un bien que je souhaite garder.
En te remerciant.

[Stephane209]

Si vos biens immo fonctionnent bien, c’est domage de sans s’éparer.
Grace a la SCi vous pouvez toujours releveragé.
Je m’explique :
Vous levez un credit immo dans la sci, avec vous vous rachetez le bien.
Vous vous retrouvez donc avez beaucoup de cash a titre perso, et celui ci vous l’apportez en compte courant d’associé dans la sci, et avec ce cash la sci achete des parts de SCPi.
L’argent du credit travail 2x
Et une grande partie des revenus échappent a l’impôt puisque le bien acheté par la sci est amortissable (charge non décaissé)

Bien sur cote point negatif: le sujet des frais notaire a payer par la sci,et le taux des credits actuel.

J’ai moi-meme un lmnp en perso, et j’attend la fin du credit immo pour me lancer dans ce restructuring.

Cordialement

[Opla]

Oui, j’y ai pensé.
J’ai même eu une discussion avec vincent sur le fait de faire une hypothèque sur le bien et placer les fonds……
Je m’occupe personnellement de mes travaux et locations. Le dernier réalisé l’année dernière.
J’ai porté une longue réflexion sur quoi faire. En LMNP je ne pais aucun impôts pour l’instant sur ce bien.
Le bien me rapporte net de tout et impot (sauf travaux) 4,5%. En 20ans je n’ai jamais eu un jour sans locataires.
Il faudrait que je le rénove en injectant 20k€ pour repartir sur 20ans et sans compter toutes les problématiques liées à la location. (Que j’ai de moins en moins envie de gérer)

Je préfère m’en séparer et être tranquille pour l’avenir avec des SCPI. J’ai commencé en 2020 a me diversifier sur PEA et AV.

Merci pour tes infos. Je reste toujours à l’écoute car le domaine de l’investissement est immense.

[Opla]

Bonjour @Stephane209,

Je suis tombé sur la video de Dougs qui parle de ton montage. Je ne l’avais pas tout a fais envisagé dans ce sens!
Je repart sur une réflexion dans ce sens en mettant le bien complètement sous gestion et en faisant faire les travaux……
Merci a toi pour le grain à remoudre🫣

[Opla]

@Stephane209,

As tu déjà posé les calculs pour le rachat de ton bien par la SCI?

[Stephane209]

Non, mon Lmnp est trop récent, il me reste encore beaucoup d’année sur le crédit, et surtout mon crédit actuel est a 0,9% du coup aucun intérêt à le rembourser par anticipation pour apporter l’immo dans la SCI.
En comptant juste les frais de notaire + le delta de taux entre l’actuel et le nouveau que je pourrais avoir aujourd’hui, ca perd tout interet.
J’avais contacté la banque au cas ou le prêt aurait pu être transférable, mais non du coup j’ai stoppé les calculs
Mais je me suis gardé dans un coin de ma tête, que le jour ou mon crédit est remboursé, de faire cette opération (pour la culture on appelle ça une OBO « owner by out », en gros c’est de racheter à soi même en remettant du levier au passage)

Si tu te lance dans le calcul et que tu as besoin d’un avis ce sera avec plaisir
Amuse toi bien

[Opla]

Alors voici mon 1er jet:

logement sans crédit :
Vente 165k€ valeur résiduel après impôt 150k€ (20ans de détention)
Loyer brut CC 8160€ soit 680€/mois
Loyer net total 6500€ (542€/mois) gestion par moi. (Hors travaux éventuels) soit 4,3%

Si je le vend à ma SCI je me le vend 130k€

Impôt PV = - 8538€
Reste 121 462€

Il va falloir que je paie le frais de notaire 7% de 130k€ soit - 9100€
Reste donc 112362€

Je vais avoir 15k€ de travaux
Reste 97362€
Que je place en SCPI sans fiscalité du coup à 6,10% (européenne retour louve invest) soit 5900€ (495€ / mois)

Et sur la SCI crédit de 130k€
simulation crédit sur 20ans 9444€ de crédit soit 787€/mois.

Loyer actuel 8160€ soit 680€ CC
Je vais mettre le logement sous gestion 10% -816€ soit 68€/mois

Donc loyer net 6500€ - gestion 816€ = 5680€ soit 473€/mois.

Donc mensuel:
495€ de SCPI placé
473€ net de loyer (hors travaux)

Remboursement emprunt - 787€

Il me reste donc 181€ /mois soit 2172€ par an.

Frais de compta dont tu m’as parlé, Dougs et Quonto = - 550€

Reste 1622€ cela sur encore 20ans……

Les moindres travaux de copropriété sa va piquer.

Je ne suis pas vraiment sur que cela en vaut la chandelle.
C’est pourquoi je te posais la question si tu avais fait les calculs et si je me trompe quelque part ?

Je préfère prendre mes 150k€ (vu toute les emmerdes à gérer) les placer en SCPI (ou autre) à 4,2% net de frais et d’impôts (simulation Louve invest) et récupérer mes 530€ par mois dans la poche.

[Stephane209]

Oui c’est sur, je pense pas qu’il y ait d’erreur.
C’est tjs le debat 530€ « a vie »
Ou 150€ pendant 20 ans et quasi 1000€ apres 20 ans.

Et c’est vrai aussi que les taux de credit actuel joue effectivement plus en faveur de l’option 1, entre les deux approches.

[Jade11]

Bonjour,

Quelle est votre banque de prêt ? Nous allons signer avec la Caisse Epargne et sommes obligés de prendre leur Assurance dans un premier temps. Je me renseigne déjà pour faire une délégation d’assurance mais j’ai bien peur qu’elle nous fasse payer aussi des frais.

[Lubo]

Bonjour,

Banque Populaire du Sud.
Légalement ils peuvent pas vous obliger mais dans la pratique ça peut arriver. Donc au cas où essayez de négocier.
Contrôlez bien sur l’offre de prêt les clauses qui parlent du changement d’assurance car parfois ça arrive qu’on peut pas du tout changer d’assurance.

[hhamon]

Bonjour,

@Jade11

Quelle est votre banque de prêt ? Nous allons signer avec la Caisse Epargne et sommes obligés de prendre leur Assurance dans un premier temps. Je me renseigne déjà pour faire une délégation d’assurance mais j’ai bien peur qu’elle nous fasse payer aussi des frais.

Faites une délégation dès le début car changer d’assurance emprunteur en SCI (en particulier si elle est à l’IS) est bien plus galère et coûteux ensuite.

Dans mon cas personnel, nous avons du attendre la date anniversaire du contrat après 1 an afin de pouvoir changer notre assurance emprunteur. En effet, la loi Lemoine qui permet de changer à tout moment et gratuitement l’assurance emprunteur ne s’applique pas aux SCI à l’IS lorsqu’elles souscrivent à un prêt immobilier « professionnel ». Selon la politique interne de la banque, les SCI à l’IS ; pour peu qu’elles soient aussi détenues en tout ou partie par des personnes morales ; sont consisérées comme des entreprises commerciales et donc doivent souscrire à des prêts immobiliers « professionnels ».

S’agissant d’un prêt « professionnel », le changement de l’assurance emprunteur requiert de réaliser un avenant au contrat de prêt. Bien entendu, cette opération n’est pas gratuite… Dans notre cas, l’avenant nous a coûté 200€ après négociation car elle nous demandait initialement 400€, certainement pour essayer de nous décourager de changer l’assurance emprunteur.

Au final, nous sommes passés d’un coût mensuel de 40€ avec le contrat de la banque à 14€ chez Generali.

Un dernier conseil également que j’aurais aimé savoir avant de signer « bêtement » l’assurance emprunteur de la banque c’est de bien vérifier les garanties que vous demande la banque pour l’assurance. Pour un investissement locatif, seuls le décès et l’invalidité totale devraient être nécessaires car le remboursement du crédit viendra dans tous les cas des loyers que vous percevrez. Si la banque vous demande de vous assurer pour les garanties optionnelles comme l’invalidité temporaire et la perte d’emploi, ça fera fortement grimper le coût de la prime de l’assurance emprunteur car ce sont des risques plus importants à assurer. Malheureusement, si vous vous engagez sur ces garanties auprès de la banque, elle vous demandera ensuite de maintenir ces mêmes garanties auprès du nouvel assureur si vous changez d’assurance emprunteur à un moment.