Escroquerie SCPI Primonial REIM France

[Philippe262]

Personnellement, j’ai du mal avec ce type de raisonnement, de calcul, de comparaison qu’on voit souvent.

• Les calculs des « rendements réalistes » se basent sur l’historique.
• les actifs n’ont rien à voir, n’ont pas le même but, chacun peut avoir sa place.
• tout ça est logé dans des enveloppes différentes (ou en direct pour les scpi), avec également chacune un rôle.

Ce n’est pas parce qu’on achète des scpi à crédit qu’on n’est pas exposé par ailleurs à la bourse.

Bref pour moi, ces comparaisons n’ont pas de sens.
Sur les 25 dernières années, je n’ai pas fait de calcul, mais à ce moment là, valait mieux être 100% BTC et peut-être pour les 25 prochaines ça sera un choix pertinent, qui sait.

[Laetitia28]

Bonjour,
Je me reconnais totalement dans votre message et malgré les commentaires sous votre post, je pense aussi que c’est une très grosse arnaque. Pour ma part, un « conseiller en gestion de patrimoine » (qui je crois devrait changer de métier) m’a recommandée à l’époque d’acheter des parts à crédit alors que j’ai un profil risque investisseur prudent. Je suis désemparée. Je ne sais pas comment me débarrasser de ces parts, de ce prêt et je suis très en colère contre ce conseiller et Primonial. Etes vous en contact avec d’autres personnes dans cette situation ? Avez vous intenté des actions ? (médiateur ? justice?) en vous remerciant.

[Epectase]

Pourquoi vouloir vous séparez des parts, c’est ça la question
Si les loyers paient toujours le crédit laissez tourner

[Thomas1990]

@Epectase

Si les loyers paient toujours le crédit laissez tourner

Les loyers sur Primopierre ont baissé pour rembourser les emprunts & les travaux à réaliser donc quand on a un crédit, cela augmente son reste à payer malheureusement.

La seule option si vous avez un peu d’argent de côté est de revendre, vous ne trouverez pas ou peu de failles en justice selon moi. Le mieux est d’attendre malheureusement.

Comme peu de personnes le savent, il y a déjà eu des crises dans les SCPI. Si elles sont moins fréquentes que celles en Bourse, elles arrivent néanmoins. Dans les années 90, certaines ont perdu 50% de leur valeur notamment.

Dans le cas précis de Primopierre, l’impact Covid + hausse des taux laissera des traces. Il n’est pas dit que les valorisations remontent ni les loyers mais cela semble compliquer de se passer à 100% des bureaux dans tous les cas. C’est juste que les vieux bureaux obsolètes auront de gros frais avant de redevenir compétitif.

Encore une fois, je blame aussi les CGP. On m’avait présenté Epargne Pierre, Primovie & Primopierre. Si j’avais eu le nez creux, je n’aurai pris qu’Epargne Pierre & Primovie mais malheureusement cela n’a pas été le cas et dans l’offre final, c’était du 100% Primonial. D’où l’intérêt d’être diversifié en terme de gestionnaire de SCPI notamment.

[Gilles]

Personnellement j’étais sur AV, via Survenir sur les scpi de Primonial, j’ai tout relancé en arbitrage sur des fonds MSCI world en 2023, et j’ai bien fait, il me reste primovie… même si le sous jacent est un peu différent des autres SCPI de Primonial, je ne fait guère illusion, Primonial a acheté en masse depuis 5 ans suite à la forte collecte… par contre trop cher… on paye tout de même le fait que Primonial aurait du fermer la collecte…
Pour Primovie, j’hésite encore à m’en séparer définitivement…

[Epectase]

Ha oui si les loyers ont beaucoup baissé je comprend le probleme, douloureux

Et oui juridiquement il n’y a rien à faire, c’est dans le contrat que c’est un actif à risque de perte en capital, c’est le jeu

[Hugo199]

@Epectase

Le problème, c’est que vous comparez trop la Bourse et l’immobilier : ce sont vraiment deux actifs très différents, qui ne répondent pas à la même stratégie.

On est d’accord que ce sont 2 actifs différents, il n’y a pas photo. Mais pour mon profil de plusieurs décennies devant moi, ces 2 actifs répondent dans mon cas à la même stratégie : faire fructifier mon argent le mieux possible. Et les chiffres passés montrent que la bourse est bien plus à même de répondre à cet objectif que la SCPI à crédit. Bien entendu, ce sont des chiffres passés qui ne garantissent pas le futur, mais je trouve ça mieux de se baser sur des faits que sur des intuitions me concernant.

@Epectase

Pour moi, votre exemple, bien que je le considère biaisé,

Sans expliquer pourquoi mon exemple on ne peut plus concret et réel serait biaisé, cela n’a que peu d’intérêt d’écrire ceci non ?

@Epectase

Si, avec un effort d’épargne similaire, on obtient des résultats aussi proches alors que le niveau de risque est très différent, cela montre que le risque de la Bourse est bien moins rémunérateur que celui des SCPI…

Ca c’est encore une fois une affaire d’avis, et pas de faits. Il a été prouvé à maintes reprises par des études sérieuses que l’immobilier n’est pas un actif moins risqué que la bourse, ni plus risqué d’ailleurs. Ce sont juste 2 actifs différents, d’un niveau de risque similaire, et qui sont plus ou moins décorrélés, principalement par la nature « lente » à forte inertie de l’immobilier. Mais allez dire à celui qui a investit dans Primopierre il y 5 ans et qui a perdu 50% aujourd’hui que ce n’est pas risqué…
Après je vous rejoins que ce sont des actifs différents, et qu’il peut être très judicieux pour certains d’avoir l’un ou l’autre ou les 2. Encore une fois me concernant, recherchant la performance sur le très long terme, je prends juste ce que les données passées m’annoncent comme le meilleur investissement, et pour l’instant c’est le SP500 vs SCPI à crédit. Principalement car pour une performance similaire, je n’ai aucun crédit à contracter en faisant mon DCA en bourse.

@Epectase

Si je prends votre exemple tel quel, le couple risque/rendement est clairement en faveur des SCPI.

On gagne légèrement moins, mais la volatilité et le risque de krach sont infiniment moindres, et le revenu bien plus prévisible.

C’est là le principal point où nos avis divergent je pense. L’immobilier est un investissement bien plus classique en France que la bourse, il est donc normal que ce biais existe et subsiste. Cependant, rien qu’en regardant les niveaux de risque annoncés sur les produits d’investissement de ces 2 supports vous montrera que les risques envisagé dnas les 2 cas sont bien souvent très similaires.

@Epectase

PS je viens de voir également une erreur, le taux d’imposition sur la simulation, si la scpi est financé à crédit le taux d’imposition sera bien inférieur, on peut vulgairement calculer par Rendement total des loyer net sur 25ans - intérêts d’emprunt x 0.7 (si TMI 30)

Je n’ai pas bien compris vos calculs. Mais la simulation que je donne prenant en compte des SCPI européennées également, je préfère tout de même prendre en compte la simulation de Louve Invest, qui n’a aucun intérêt à me vendre une fiscalité plus lourde que réellement…

Concernant votre cs concret, vous n’avez pas répondu à ceci :

@Hugo199

En gros vous avez fait un +100% en 25 ans. Un rendement réaliste du SP500 de 7% par an pendant 25 ans fait +366% net de fiscalité sur PEA sur la même période, +310% sur CTO. Il n’y a pas photo. Et encore une fois sans contrainte d’emprunt

C’est plutôt parlant, et là on ne parle même pas de simulation, mais bien de faits réels qui se sont produits non ?

Encore une fois je ne dis pas que SP500 battra à l’avenir la SCPI à crédit, je dis juste qu’il est indéniable que c’est ce qu’il se produit depuis des décennies. Et comme je préfère me baser sur des faits que des intuitions, c’est ce sur quoi je me base perso.

[Hugo199]

@Philippe262

Les calculs des « rendements réalistes » se basent sur l’historique.

En effet, et pour s’informer je n’ai cependant pas trouvé mieux encore. Cela ne dit pas que c’est ce qu’il va se passer demain il est vrai. Mais de mon côté je n’ai pas mieux, donc…

@Philippe262

• les actifs n’ont rien à voir, n’ont pas le même but, chacun peut avoir sa place.
• tout ça est logé dans des enveloppes différentes (ou en direct pour les scpi), avec également chacune un rôle.

Je ne dis pas le contraire, et je suis tout à fait d’accord. Mon cas personnel étant un investissement sur plusieurs décennies, tout en essayant de maximiser le rendement, et aimant les chiffres et faits réels dont j’ai donné des exemples ci-dessus, je penche individuellement vers le SP500 plutôt que les SCPI à crédit ceci dit. Mais chacun ses objectifs et sa façon de faire en effet. La seule chose que je tente de corriger vis-à-vis de certains messages sur ce sujet, c’est qu’il est indéniable que la SCPI à crédit ne bat pas un DCA sur SP500 aux taux de crédit actuels et en se basant sur l’historique des données passées. Ce n’est pas un avis, les chiffres prouvent suffisamment que c’est une simple fait.
Après bien évidemment qu’une stratégie ou une situation personnelle peut amener à investir en SCPI à crédit.

@Philippe262

Bref pour moi, ces comparaisons n’ont pas de sens.

Elles ont du sens pour certains et aucun pour d’autre peut-être alors. Pour vous, qui avez peut-être décidé de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier, de diversifier vos actifs, en effet comparer n’a que peu de sens car vous allez piocher un peu partout dans tous les cas. Pour ceux comme moi, qui prennent un peu plus de risques et qui essayent d’identifier l’actif qui performe le mieux selon l’historique, cette comparaison a absolument tout son sens.
Et encore heureux que comparer des actifs différents entre eux a un sens, sinon, les discussions et stratégies d’investissement seraient bien limitées et très tristes.

@Philippe262

Sur les 25 dernières années, je n’ai pas fait de calcul, mais à ce moment là, valait mieux être 100% BTC et peut-être pour les 25 prochaines ça sera un choix pertinent, qui sait.

En effet ! Même si je me permets de préciser que le BTC n’a que 16 ans. Et là par contre sa volatilité et son historique trop récent pour moi en font un actif qui me fait personnellement penser qu’il est trop risqué pour mon profil. En tout cas bien trop pour y mettre plus de 10% de mon portefeuille.

Mais encore une fois, tout est question de profil de risque, de stratégie, etc. Et quand on met en place sa stratégie, comparer tous les actifs possibles entre eux me semble même primordial.

[Epectase]

Je répondrais plus tard pour le reste, mais pour la fiscalité la simulation Louv invest ne prend pas en compte la défiscalisation des intérêts d’emprunt

Ce qui change tout au TRI justement

5% de rendement brut d’impôt si vous avez 30% d’impôts ça fait 3.33% de rendement
Ce qui implique que si tu as 4% de taux d’intérêts tu es en négatif

Avec la défiscalisation tu ne paieras que 30% d’impôts sur 1% de rendement

Ce qui implique un rendement net réel après intérêts du prêt de 0.66%

C’est pas un tri de rêve mais avec les taux élevés actuel c’est difficile de faire mieux

Une bonne SCPI tu peux espérer également 1% de croissance de la valeur de part par ans

[Tadeo]

Bonjour,

Que pensez-vous de SCI ESG Tendances Pierre ? Les performances ont l’air intéressantes.

[Eudes]

@Epectase

Une bonne SCPI tu peux espérer également 1% de croissance de la valeur de part par ans

Je n’ai pas souvenir d’une SCPI ayant cet historique de revalorisation
Après qu’un CGP puisse dire ça dans une simulation de crédit ok, mais la réalité est tout autre…

[Epectase]

Corum Origin avant 2024 etait au dela d’1% annuel, et c’est loin d’etre la seule
C’est sur la crise covid, le télétravail et la crise immo de 2022 on calmé la croissance des scpi généraliste qui ont beaucoup de bureau
Mais comme je disais, 1% par ans c’est pas une hérésie non plus
Aprés on a des frais d’entrer à déduire, donc il faut deja 10/11ans de croissance pour compenser les frais d’entrer et avoir un prix de part à notre prix d’achat