Et le DPE dans tout ça?

Bonjour Ă  tous,

Le marché de l’immobilier est bien chahuté ces derniers temps, entre taux d’intérêt qui augmentent, taux d’usure qui bloque et la valeur des biens qui a fortement pris la courbe ascendante ces dernières années, les investisseurs naviguent à vue et les opportunités de culbute semblent quasi impossible.

Vient s’ajouter à cela la prise en compte du DPE du logement et des différentes dates de sentences selon la note attribuée…

Ainsi seront interdis Ă  la location les biens soumis Ă  la :
- Classe G+ : 1er janvier 2023
- Classe G : 1er janvier 2025
- Classe F : 1er janvier 2028
- Classe E : 1er janvier 2034

Si l’on comprend aisément l’idée de la loi, à savoir de lutter contre les passoires énergétiques, on comprend moins le fonctionnement du logiciel utilisé par les diagnostiqueurs (ex : un chauffage individuel gaz via chauffages en fonte est moins bien noté que des grille-pains collectifs ?)

Et une question majeure se pose pour des villes comme Paris où la grande majorité des logements est classé au delà de E et les rénovations estimées pour rentrer dans les clous posent une question d’esthétisme (coucou le PLU) et de cohérence avec l’architecture en place (immeubles haussmanniens).

Dans ces conditions, pensez-vous vraiment que la loi puisse tenir sur la longueur et que le calendrier des interdictions sera respecté ? Que penser des conséquences à court-moyen terme d’un tel dispositif pour les investisseurs ?

Bonjour,
A mon avis la loi sur le DPE est une aubaine pour les investisseurs.

  1. Cela permet d’avoir des décotes plus importante sur des biens qui ont besoin de travaux énergétique.

  2. DĂ©fiscaliser les travaux effectuer

  3. Peut-être bien récupérer des subventions?

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Bonjour Alinette,

Afin d’essayer de répondre à tes questions, il faut comprendre que l’objectif initial du gouvernement est de réduire l’empreinte carbone de la France (Objectif : Neutralité CO2 en 2050). Le secteur résidentiel émet 13% de CO2 en France. (Source : ministère de la transition écologique)

Il y a encore peu de temps le DPE était scindés en 2 parties :

  • D’un cĂ´tĂ© la consommation Ă©nergĂ©tique (kWh / m2 / an)
  • De l’autre l’empreinte carbone qu’émet le/les système(s) Ă©nergĂ©tique(s) (Chauffage + Eau Chaude Sanitaire) kG CO2 / m2 /an

Aujourd’hui, le DPE associe les 2 parties et la note globale est la plus défavorisante.

Etant donné que l’empreinte carbone du gaz en kG CO2 / m2 / an est > à celle de l’électricité.

Pourquoi ? Parce qu’en France, on produit notre électricité grâce au nucléaire et celui-ci émet peu de CO2.
Aujourd’hui, les grilles pain sont favorisés dans le DPE (ce qui est une honte pour celui qui paie la facture d’énergie).

Oui la loi restera en place (Loi Climat et RĂ©silience).

Les investisseurs vont donc rénover leurs logements avec des grilles pains et la note globale passera de G vers E sont trop dépenser d’argent.
Bien-sûr, infine il faudra toucher au bâti pour améliorer la note mais on est sur du moyen-long terme.

Depuis le 1er Avril 2023, l’audit énergétique d’un logement en monopropriété est devenu obligatoire pour les logements G et F (pour de l’achat/vente). Frais en plus à prendre en compte pour les vendeurs. (Source : Loi climat et résilience)

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Le DPE est l’exemple du mauvais thermomètre. On mesure mal ce qu’on veut corriger et on prend des décisions souvent contre-productives, comme supprimer des logements du parc locatif. La conséquence est l’augmentation des logements vacants (+ de 3 millions) alors qu’on fait un procès à Airbnb et au chauffage a gaz.
Ca a été exactement la même chose avec le diesel, qui est passé de solution à problème…
Le mix énergétique français fait partie de la réponse, et son évolution vers plus de renouvelable, plus de nucléaire va dans le bon sens.
Mais de là à dire que c’est une aubaine, ça dépend des localisations. Par exemple à Paris, la réno énergétique est quasi impossible (bâti ancien et protégé, copro figée). Il est déjà acté que lorsque la copro bloque, on pourra toujours louer un logement F ou G, et augmenter son loyer selon l’indice IRL.

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  1. Cela permet d’avoir des décotes plus importante sur des biens qui ont besoin de travaux énergétique.
  2. DĂ©fiscaliser les travaux effectuer
  3. Peut-être bien récupérer des subventions?
  1. Accèder à l’éco-ptz pour jusqu’à 50K€ à taux 0% et ce peu importe les revenus du foyer :smiley:
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Produire plus de nucléaire, je ne suis pas sûr que ce soit la meilleure des idées. Il faut faire l’analyse du cycle de vie pour mesurer l’impact réel de chaque chose. Le nucléaire ne produit pas de CO2, mais pour autant les déchets seront là pendant des milliers d’années.

La meilleur des énergies est celle qu’on ne consomme pas.

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Si seulement…
Ma RP est dans un immeuble haussmannien, faire les travaux de rénovation n’est pas possible sans réduire le nombre de m2, évincer les moulures et isoler le toit (ce qui relève de la copro ?). Et même en faisant tout celà je ne serai pas en deça de E et par la suite il faudra encore réduire la note…

Ca m’intéresse, peux tu m’indiquer les sources de cette info ?

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Le gouvernement a fini par se rendre compte que la situation est complètement ubuesque : la moitié des petites surfaces à Paris sont classées en F ou G (le DPE pénalisant mécaniquement les petites surfaces puisque le ballon d’eau chaude par exemple est ramené à la surface habitable). Paris est déjà un marché super tendu et les recommandations habituelles (pompe à chaleur, isolation du toit, VMC) sont très compliquées en copropriété voire interdites (les architectes des Bâtiments de France bloquent les isolations par l’extérieur).

La solution évoquée pour l’instant : accepter le « best effort », autrement dit le bailleur devra montrer qu’il a fait ce qu’il pouvait raisonnablement faire chez lui, demandé l’autorisation de la copropriété et voté pour.

Je trouve que le nucléaire est la meilleure solution.
Avec les avancés techniques on arrivera de plus en plus à consommer les déchets nucléaires.
Le risque est présent mais minime comparé au avantages.
C’est comme se dire il faut arrêter de conduire parce que c’est risqué.
Non, on préfère continuer de conduire mais investir dans des systèmes améliorant la sécurité.

Stylé ! Je connaissais pas du tout ce dispositif. Ça change pas mal le bp :wink:

Sur la possibilité de louer si les travaux dépassent 50% de la valeur vénale du bien : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074096/LEGISCTA000045540799/

Sur le blocage des travaux :
https://monexpert-renovation-energie.fr/renovation-energetique/interdiction-location-passoires-thermiques-existe-t-il-des-exceptions
(désolé, pas encore de source officielle mais ça a été confirmé par le ministre à l’oral)

Oui, j’ai découvert ça en cherchant des prêts conso/travaux, histoire d’utiliser l’argent que j’ai prévu pour les travaux pour investir et je suis tombé sur le dispositif :smiley:

Pour l’instant je connais que la théorie mais un architecte prépare le planning des travaux de mon appart. Par exemple j’imagine que l’eco PTZ va se calculer que sur les (parties des) factures pour l’amélioration énergétique donc pas des trucs du style retaper une chambre, faire un cloison pour en créer une de plus, etc.

Mais vu l’intérêt sur le sujet crédit/immo, je vais partager des informations plus précises de que je les ai.

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Bonjour Alinette,
En effet tout ce ceci est un sacre problème. Mais l alternance politique est encore un peu loin et je pense qu’il y a quand meme des chances pour que la loi climat et résilience dure et meme se renforce au grès des avènements climatiques de plus en plus violents que nous vivons aujourd’hui. L esthétisme pourrait en faire les frais. pour l instant le marche est perturbé car que tu sois propriétaire ou aspirant a l’être il est difficile d y voir clair. La consequence possible a moyen terme est le transfert de richesse de ceux qui ont vers ceux qui voudraient avoir. Chris

Si deux poids deux mesures ca risque d’être un sacre foutoir…

Alinette, êtes vous entrepreneur sur le sujet? souhaitez-vous l’être?
Cordialement

Chris

Je pense plutĂ´t que cela va aller de ceux qui ont un peu vers ceux qui ont beaucoup
Et que ceux qui voudraient … continueront à vouloir et à voir cet objectif s’éloigner

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