Bonjour Ă tous,
Le marché de l’immobilier est bien chahuté ces derniers temps, entre taux d’intérêt qui augmentent, taux d’usure qui bloque et la valeur des biens qui a fortement pris la courbe ascendante ces dernières années, les investisseurs naviguent à vue et les opportunités de culbute semblent quasi impossible.
Vient s’ajouter à cela la prise en compte du DPE du logement et des différentes dates de sentences selon la note attribuée…
Ainsi seront interdis Ă la location les biens soumis Ă la :- Classe G+ : 1er janvier 2023 - Classe G : 1er janvier 2025 - Classe F : 1er janvier 2028 - Classe E : 1er janvier 2034
Si l’on comprend aisément l’idée de la loi, à savoir de lutter contre les passoires énergétiques, on comprend moins le fonctionnement du logiciel utilisé par les diagnostiqueurs (ex : un chauffage individuel gaz via chauffages en fonte est moins bien noté que des grille-pains collectifs ?)
Et une question majeure se pose pour des villes comme Paris où la grande majorité des logements est classé au delà de E et les rénovations estimées pour rentrer dans les clous posent une question d’esthétisme (coucou le PLU) et de cohérence avec l’architecture en place (immeubles haussmanniens).
Dans ces conditions, pensez-vous vraiment que la loi puisse tenir sur la longueur et que le calendrier des interdictions sera respecté ? Que penser des conséquences à court-moyen terme d’un tel dispositif pour les investisseurs ?
Bonjour,
Cela permet d’avoir des décotes plus importante sur des biens qui ont besoin de travaux énergétique.
DĂ©fiscaliser les travaux effectuer
Peut-être bien récupérer des subventions?
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Bonjour Alinette,
Afin d’essayer de répondre à tes questions, il faut comprendre que l’objectif initial du gouvernement est de réduire l’empreinte carbone de la France (Objectif : Neutralité CO2 en 2050). Le secteur résidentiel émet 13% de CO2 en France. (Source : ministère de la transition écologique)
Il y a encore peu de temps le DPE était scindés en 2 parties :
D’un côté la consommation énergétique (kWh / m2 / an)
De l’autre l’empreinte carbone qu’émet le/les système(s) énergétique(s) (Chauffage + Eau Chaude Sanitaire) kG CO2 / m2 /an
Aujourd’hui, le DPE associe les 2 parties et la note globale est la plus défavorisante.
Etant donné que l’empreinte carbone du gaz en kG CO2 / m2 / an est > à celle de l’électricité.
Pourquoi ? Parce qu’en France, on produit notre électricité grâce au nucléaire et celui-ci émet peu de CO2.
Oui la loi restera en place (Loi Climat et RĂ©silience).
Les investisseurs vont donc rénover leurs logements avec des grilles pains et la note globale passera de G vers E sont trop dépenser d’argent.
Depuis le 1er Avril 2023, l’audit énergétique d’un logement en monopropriété est devenu obligatoire pour les logements G et F (pour de l’achat/vente). Frais en plus à prendre en compte pour les vendeurs. (Source : Loi climat et résilience)
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Rewol
Juillet 13, 2023, 10:05
4
Le DPE est l’exemple du mauvais thermomètre. On mesure mal ce qu’on veut corriger et on prend des décisions souvent contre-productives, comme supprimer des logements du parc locatif. La conséquence est l’augmentation des logements vacants (+ de 3 millions) alors qu’on fait un procès à Airbnb et au chauffage a gaz.
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Produire plus de nucléaire, je ne suis pas sûr que ce soit la meilleure des idées. Il faut faire l’analyse du cycle de vie pour mesurer l’impact réel de chaque chose. Le nucléaire ne produit pas de CO2, mais pour autant les déchets seront là pendant des milliers d’années.
La meilleur des énergies est celle qu’on ne consomme pas.
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Si seulement…
Rewol:
Mais de là à dire que c’est une aubaine, ça dépend des localisations. Par exemple à Paris, la réno énergétique est quasi impossible (bâti ancien et protégé, copro figée). Il est déjà acté que lorsque la copro bloque, on pourra toujours louer un logement F ou G, et augmenter son loyer selon l’indice IRL.
Ca m’intéresse, peux tu m’indiquer les sources de cette info ?
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JGM
Juillet 13, 2023, 2:18
9
Le gouvernement a fini par se rendre compte que la situation est complètement ubuesque : la moitié des petites surfaces à Paris sont classées en F ou G (le DPE pénalisant mécaniquement les petites surfaces puisque le ballon d’eau chaude par exemple est ramené à la surface habitable). Paris est déjà un marché super tendu et les recommandations habituelles (pompe à chaleur, isolation du toit, VMC) sont très compliquées en copropriété voire interdites (les architectes des Bâtiments de France bloquent les isolations par l’extérieur).
La solution évoquée pour l’instant : accepter le « best effort », autrement dit le bailleur devra montrer qu’il a fait ce qu’il pouvait raisonnablement faire chez lui, demandé l’autorisation de la copropriété et voté pour.
Je trouve que le nucléaire est la meilleure solution.
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_Matt
Juillet 13, 2023, 3:11
11
Stylé ! Je connaissais pas du tout ce dispositif. Ça change pas mal le bp
Rewol
Juillet 13, 2023, 4:59
12
AlexIT
Juillet 14, 2023, 12:48
13
Oui, j’ai découvert ça en cherchant des prêts conso/travaux, histoire d’utiliser l’argent que j’ai prévu pour les travaux pour investir et je suis tombé sur le dispositif
Pour l’instant je connais que la théorie mais un architecte prépare le planning des travaux de mon appart. Par exemple j’imagine que l’eco PTZ va se calculer que sur les (parties des) factures pour l’amélioration énergétique donc pas des trucs du style retaper une chambre, faire un cloison pour en créer une de plus, etc.
Mais vu l’intérêt sur le sujet crédit/immo, je vais partager des informations plus précises de que je les ai.
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Bonjour Alinette,
Si deux poids deux mesures ca risque d’être un sacre foutoir…
Alinette, êtes vous entrepreneur sur le sujet? souhaitez-vous l’être?
Chris
Je pense plutĂ´t que cela va aller de ceux qui ont un peu vers ceux qui ont beaucoup
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Bonjour.
Réduire la réflexion uniquement à la note du DPE est réducteur et induit fortement en erreur.
le DPE favorise les chaudière à combustible fossile
le DPE favorise les grilles-pains
Le DPE estime la consommation d’énergie primaire, donc celle « produite au niveau de la centrale ».
en gaz, 1 kWh final nécessitera 1 kWh primaire
en électrique, 1 kWh final nécessitera 2,3 kWh primaire
Il faut cependant aller plus loin et considérer l’énergie utile = celle qui chauffe le logement, et donc prendre en compte le rendement du système de chauffage.
pour le grille pain : communément fixé à 1 (1kWh finale, on a 1 kWh de chaleur restituée)
pour les chaudières gaz : entre 0,85 et 1,15
pour les PAC : entre 4 et 5 (pour 1kWh consommé, on a 4-5 kWh de chaleur restituée)
Pris dans l’autre sens, pour 1 kWh de chaleur restituée, on a consommé en énergie primaire :
pour le grille pain : 2,3 kWh
pour la très bonne chaudière gaz (à condensation) : 0,87 kWh (mais avec une pénalité sur les émissions de CO2)
pour la très bonne PAC : 0,2 kWh
Et c’est là qu’on voit toute la stratégie derrière le DPE. En 2 lignes :
inciter l’isolation des bâtiments pour remonter la note (quelque soit le mode de chauffage) afin de réduire la consommation d’énergie
changer le système de chauffage pour une PAC afin réduire les émissions de CO2
Le DPE n’est pas parfait c’est certain, surtout dans sa mise en oeuvre d’un diagnostiqueur à l’autre. Mais il a le mérite d’avoir une base de comparaison commune et objective et d’être en adéquation avec la stratégie de la France.
Cela fait des années que le lobby du nucléaire nous vend le rêve du traitement des déchets et rien ne vient, on fait comme les ordures, on enterre.
Et dernier point quand je regarde le fiasco de l’epr avec un budget de pratiquement 20 milliards pour 3 prévus ! Je ne comprends pas que l’on s’engage vers la construction de 6 ou 8.
Injustement le DPE actuel pousse pour des pacs électrique et ne prends pas en compte les chauffe eau solaire …
Ce qui est gênant est que l’on se demande par qui et pourquoi il a été conçu…
