Frais sur AV Linxea Spirit 2 (SCPI)

[Zoz]

On dit toujours qu’il n’est pas possible de faire de crédit pour investir en direct, mais une fois que l’assurance vie possède un capital relativement élevé il est possible de demander une avance sur titre ou d’utiliser une solution comme Pledger pour accéder au levier.

[p0tato]

Hello,

En assurance-vie, il me semble que les prélèvements sociaux de 17% sont toujours dus même lorsqu’on reste sous l’abattement annuel de 4600/9200€.

[EricM]

Oui, exact, ils sont prélevés lors d’un retrait pour les UC (même dans le cadre de l’abattement de 4600/9200 €), et chaque année pour le fonds en euros.

[nicolas277]

effectivement j’avais zappé cette info . on a quand meme 17.2% de PS malgré l’abattement…

[Lionel5]

On échappe pas aux prélèvements sociaux

[nicolas277]

du coup toujours dans le cas où on est inférieur à 4600€/ 9200€ d’abbatement fiscal avec les Prélèvements sociaux de 17.2%
sur les SCPI francaise , on est encore gagnant en investissant avec l’AV comparé à du Direct sur une SCPI francaise ( pour une tranche à 30%)

Par contre sur une SPCI etrangère avec une TMI à 30% , j’ai du mal à trouver une exemple concret ou avoir le resultat. Ce qui est sur c’est qu’on est imposé à la tranche de 30% mais on a credit d’impot et pas de prelevement sociaux.

Donc je dirais qu’une SCPI etrangere c’est moins intéressant en direct si (loyers X TMI
30% - credit d’impot) est > (loyers - frais de gestion AV x PS 17.2%) pour une AV

Apres je n’arrive pas à voir si cest le cas ou pas…

[nicolas277]

et en plus imaginons que vous etes juste en dessous de la tranche à 30%, avec une scpi en direct, les loyers (revenus fonciers ) peuvent vous faire basculer votre tranche de 11% à 30%
donc plus d’impots sur vos revenus …

[nicolas277]

du coup vous en pensez quoi si compare dans ce cas précis pour une SCPI européenne ( TMI 30 / AV de plus de 8 ans avec plus -values SCPI < abattement fiscal ) le gain final entre un investissement en AV et un investissement en direct?

[RemiL]

Faut faire le calcul mais le contexte est complètement différent car pas de levier bancaire sur AV et peu de monde achete cash en direct.

Après stricto sensu, sur des durées longues, le coté enveloppe de l’Av est un avantage sur la fiscalité… mais tu te prends les 0.5% de frais sur encours…

[Timoshenko]

Bonjour,

Je ne suis pas expert mais peut être que je peux apporter quelques réponses :

Mon analyse avec résultat en défaveur de l’AV:
J’avais lu sur ce forum que dans le cas d’une SCPI en direct, avec des biens en europe, la fiscalité sur les revenus (TMI - tmi) est un calcul dont le résultat revient grosso modo au niveau des prélèvements sociaux. (à vérifier par chacun).
Je cite 3 exemples:

• Cas 1 : Célibataire qui gagne 1 500 euros / mois, TMI à 11% Taux moyen 1% Soit 10 % de fiscalité résiduelle (11 -1)
• Cas 2 : Célibataire qui gagne 3 000 euros / mois TMI à 30% et taux moyen à 10% soit 20% de fiscalité résiduelle (30 – 10)
• Cas 3 : Célibataire qui gagne 7 000 euros / mois TMI 41% et taux moyen à 20% soit 21% de fiscalité résiduelle (41-20)

Ainsi, la différence avec un achat en AV revient, à mon sens, et si on reste avec l’AV sur un retrait inférieur au plafond annuel pour ne garder que les prélèvements sociaux en fiscalité, à : On se prend les frais d’enveloppe de l’AV en plus.

Plus de désavantages de l’AV:
Et, comme déjà dit, désavantage pour l’AV ou on ne peut pas faire de crédit (levier).
De plus au niveau des désavantages des SCPI européennes en AV, cela revient à être doublement fiscalisé car une partie des revenus sont déjà imposés avant d’être versés. (On dit souvent de préférer loger des SCPI françaises en AV)
Je cite qqun du forum :
« Les dividendes que tu vas recevoir sont nets de finalité étrangère. Cela signifie que la société de gestion a versé, au préalable, aux pays de localisation de leurs biens, un impôt (souvent entre 10 à 20%).
Si on admet un impôt de 15%, 1 euro brut, c’est 0,85 euro qui te sont versés.
Les SCPI Françaises ne sont pas soumis à cet impôt à la source ainsi le dividende brut = le dividende qui t’es versé dans l’AV »
→ Il faut regarder le Taux de distribution net pour les SPCI européennes en AV (Souvent, la comapraison des rendements des SCPI se fait sur le TD = Taux de distribution brut de fiscalité étrangère)

Avantages conférés par l’AV:
Par contre, avantage AV sur la liquidité & potentiellement sur le délai de jouissance (à vérifier)

Merci de me corriger ou me compléter au besoin

[MikeN]

Ça me semble plutôt complet

J’ajouterais pour les avantages de l’AV : les frais de souscription sont moins élevés

[nicolas277]

Ne pas oublier que si tu es dans la tranche à11% mais tres proche de celle à 30%, les revenus fonciers des SCPI peuvent te faire basculer dans la tranche 30% qui va lors s’appliquer aussi sur tes revenus…

[Lionel5]

Non si tes revenus fonciers te font passer à la TMI 30% , ce sont uniquement les revenus qui dépassent la tranche qui vont être décapités par les 30%.
Donc dans ce cas présent, il s agit d une partie des revenus fonciers et non les revenus du travail

[nicolas277]

exact, bien vu tu as raison