Teddy
1
Bonjour !
Je possède une AV Linxea Spirit 2 avec à l’intérieur des SCPI ; et le mode de prélèvement des frais (0,5%) m’étonne un peu (mais je ne possède pas de SCPI en direct donc c’est peut-être la même chose partout). Les frais sont prélevés trimestriellement, directement en déduction de la valeur des parts…
Donc si je veux conserver la même quantité de parts, je vais devoir arbitrer régulièrement entre les dividendes versés sur le fonds euros et le rachat de parts. Ce qui semble en ma défaveur dans le cas d’une augmentation de la valeur des parts ? Ou bien j’ai loupé quelque chose…
Merci pour vos retours !
Voici ce qui est dit contractuellement :
Conformément à l’avenant de souscription des SCPI dans le contrat Linxea Spirit 2, les frais de gestion viennent diminuer le nombre de parts. https://www.linxea.com/assets/uploads/2019/08/Avenant-SPirica-AVP.pdf
• frais en cours de vie de la souscription : -frais de gestion sur les supports représentatifs des unités de compte : 0,125% prélevés trimestriellement par diminution du nombre d’unités de compte, soit 0,50%par an : https://www.linxea.com/assets/uploads/2020/08/Linxea_Spirit_2_CG4445_VDEF.pdf
1 « J'aime »
Effectivement, les 0,5% sont prélevés sur le nb de part. Si tu veux conserver le même nb de parts, il faut en racheter et payer les x% de frais d entrée
Teddy
3
Merci pour ce retour ! Vous savez si le principe est le même pour les SCPI achetées en direct ? Et en assurance vie, même chose pour tous les assureurs j’imagine ?
Bonjour Teddy,
Lorsque tu achetes des parts de SCPI en Assurance Vie tu es soumis aux frais suivants:
- Frais d’entrée de ton contrat d’assurance Vie (ici 0% pour Linxea)
- Frais de souscription de la SCPI (pris sur la valeur de la part).
Puis en cours de placement tu es soumis aux frais suivants;
- Frais de gestion de la SCPI (pris sur les loyers versés)
- Frais de gestion du contrat d’assurance Vie (ici 0.5% pour Linxea prélevé chaque trimestre sur le nombre de part).
Ce principe est le même pour les autres assureurs (Les frais de gestion de Linxea étant bien moins élevés que la moyenne des contrats).
Si tu investis en CIF tu ne payes pas de frais d’enveloppe (du moins chez un courtier en ligne) et ton nombre de part de SCPI reste stable. Cependant tu ne bénéficies pas des avantages de l’assurance vie (fiscalité et succession).
2 « J'aime »
Teddy
5
@Francois22 Merci pour ces précisions ! Effectivement, le question se pose pour moi de passer par un intermédiaire type Louveinvest par exemple, avec le cashback et pas de frais d’enveloppe… Reste à le comparer avec la fiscalité de l’assurance vie (qui pourrait bien évoluer à l’avenir) !
Si certains d’entre vous ont des arguments pour / contre, je suis preneur 
Je ne connaissais pas le principe de Louve Invest, mais bon les frais sont tellement importants sur certaines SCPI que le 2.5% de cashback (on se croirait au supermarché) c’est juste une ristourne que tu pourrais négocier en amont le cas échéant.
Pour la fiscalité:
-
En CIF >> Tu es soumis à l’imposiiton des revenus fonciers sur chaque versement de loyers
>> Tu es soumis aux plus value immobilière le cas échéant à la revente
-
En Assurance Vie: - Aucune fiscalité avant rachat (certaines SCPI permettent de réinvestir automatiquement les loyers pour jouer les intérêts composés).
- Fiscalité de l’assurance vie à la sortie soit potentiellement que les prélèvement sociaux si le contrat à plus de 8 ans.
1 « J'aime »
Si on est en TMI 30 %, les frais Linxea sont inférieurs à la fiscalité des loyers de l’achat en direct, assez largement.
La liquidité est aussi meilleure.
C’est clairement plus intéressant si vous ne pouvez ou ne voulez pas acheter à crédit.
2 « J'aime »
Teddy
8
@Francois22 oui j’imagine que les 2,5% se négocient facilement pour des montants importants investis sur une scpi mais l’avantage ici est de pouvoir diversifier et profiter de cette « rétrocession » en même temps.
Je n’ai pas vu sur Linxea des SCPI qui réinvestissent directement mais j’ai peut-être loupé l’info !
@Pikaglace Je suis entrepreneur avec un petit bout de TMI (marié) à 41% mais celui-ci est amené à baisser dans les années à venir dans l’idée de lever le pied. Il faut que je fasse une projection.
Et mon taux d’endettement dépasse déjà les 35% avec plusieurs biens, RP, RS, LMNP… ce qui pose la question de mon exposition à l’immo avec en plus une couche de SCPI
@Teddy
Merci pour ta question ! Je me posais exactement la même en ayant vu les frais de gestion de mon AV prélevés directement sur mes parts de SCPI.
Et merci à tout le monde pour vos réponses !
Donc si je comprends bien, ça signifie qu’à terme, sans rien faire (pas d’arbitrage ou d’achat de part) :
- je n’aurai plus de part de SCPI
- mes loyers vont diminuer jusqu’à être à zéro (quand je n’ai plus de part de SCPI)
Je n’avais pas ça en tête… Ça force un peu à remettre au pot quand même, sachant que les frais de souscription ne sont pas négligeables pour la plupart des SCPI
30 ans de détention =-14%. Avec +/- revalorisation de part
1 « J'aime »
J’admets, j’ai été un peu extrême avec mon exemple…
Merci d’avoir donné un ordre de grandeur.
zar
12
En assurance-vie cela ne peut marcher que de cette façon, il se passe la même chose pour des ETF ou fonds ; si tu n’as que des unités de compte et pas de fonds €, comment l’assureur pourrait-il prélever les frais ?
Donc si on garde un peu de fond euros de ses loyers, les frais seront pris dans cette poche ?
Je te conseille Ramify on les frais les plus bas du marché et t accompagne sur tous tes investissements 
Non, les fonds sont toujours prélevés sur l’unité correspondante.
Teddy
16
@zar Les loyers / dividendes des SCPI sont bien versés sur le fond €, il suffirait de prélever les frais juste après le versement ou en simultané Ou s’inspirer de la poche espèces pour le PEA. Mais clairement, il y a là une manière pour les assureurs de passer des frais sans avoir à communiquer dessus…
@eudesdandy malheureusement non
Teddy
17
Effectivement je ne l’ai pas cité mais je l’avais repéré aussi 
Edit : @Pikaglace bien vu
Gardez en tête que si votre TMI est supérieure ou égale à 30 %, le gain fiscal compense largement les frais d’enveloppe (chez Linxea en tout cas).
1 « J'aime »
zar
19
toutes les UC sont logées à la même enseigne, prenons le cas d’un ETF capitalisant, aucune interaction avec la poche € de l’AV
Alors si tu es immortel en effet c’est ce qui finirait pas arriver. Dans les faits, si tu rachetes pas, les 0.5% représentent chaque année un peu moins de parts et au final il est rare de garder des SCPI plus de 20 ans (La stratégie des sociétés de gestion est souvent de booster les performances des nouvelles SCPI plutôt que celles des anciennes détenant déjà une sorte de capital captif).
Ce n’est pas pour rien que pour les produits éligibles comme les ETFs, il est préférable de passer par le PEA plutôt que par l’assurance vie pour ne pas avoir à payer ces frais d’enveloppe.