Fiscalité SCPI - Compréhension pas évidente

Bonjour à tous,

Cela fait de nombreux mois que j’essaie de comprendre la fiscalité des SCPI,
c’est pas simple…

Concrètement, je détiens des SCPI en direct (5 SCPI), acheté sans emprunt.
Pour les SCPI dont le patrimoine est 100% en France, je pense avoir compris :
La fiscalité est de 17,2% (prélèvements sociaux), auxquels on ajoute sa TMI (dans mon cas, 30%).
Donc, sur 100€ de loyer touché, 47,2€ partent aux impots l’année suivante…

Pour les SCPI détenant du patrimoine hors de France (Europe), alors là, je crois que je ne comprendrai jamais… je m’y résigne, malgré de longues recherches.
Si je fais simple, on entend partout que la fiscalité pour les revenus hors France correspond « grossièrement » à TMI moins TM (Taux Moyen), et pas de prélèvements sociaux car ils sont déjà payés à la source dans le pays par la SCPI (pas de double imposition).
Dans le cas d’une TMI à 30%, on entend partout qu’il vaut mieux investir en SCPI hors de France pour adoucir la fiscalité, car « on ne paie pas de prélèvements sociaux et on fait TMI-TM au lieu de TMI ».
En raccourci, si on a une TM à 10% (pour l’exemple), la fiscalité serait « en gros » de 20% (30-10), au lieu des 47,2% pour les revenus France.

Franchement,
2 réactions :
1- D’une part, je ne trouve pas ça très clair… on parle tout le temps d’une « approximation », mais personne n’est capable de fournir l’équation, la formule précise, qui permet de calculer la fiscalité qui sera la notre (pourtant le FISC, l’année suivante, est bien capable de calculer cela à l’euro près, c’est ce qu’on paye).
Quand je dis personne, j’ai demandé à plusieurs courtiers en SCPI, et aux SCPI elles-mêmes, et pas de réponse claire…
Je trouve ça dingue de faire un investissement en acceptant ce « flou ». Pour nos autres placements, on sait précisément la fiscalité (Livret A = 0%, AV = 17,2% après 8 ans sur les plus values, CTO = flat tax, …). Mais pour les SCPI hors France, bon courage…

2- D’autre part, je trouve qu’il y a « tromperie » :
On nous dit « si vous investissez dans des SCPI 100% Européennes, vous ne paierez pas les prélèvements sociaux, donc c’est déjà une belle économie ».
J’ai peut-être mal compris, mais pour moi :
ok on ne paie pas les prélèvements sociaux à la sauce France (17,2%), mais on paie bien l’impot à la source dans le pays étranger (entre 15% et 25% selon le pays il me semble) : donc oui, on les paie bien, ils sont ponctionnés sur nos loyers, sauf que cela ne s’appelle pas « prélèvements sociaux » mais « impots à la source payés par la SCPI », et au final cela réduit le rendement car le Taux de Distribution communiqué par les SCPI est « brut de fiscalité étrangère ».
Donc je trouve cet argument faux, non il n’y a pas d’économie fiscale si SCPI Hors France, je dirais même que c’est encore moins avantageux car 25% à la source dans un pays étranger c’est plus que 17,2% en France.

Je suis preneur de vos remarques : que ce soit pour me corriger si j’ai mal compris, pour compléter, ou pour partager mes incompréhensions (je me sens seul, sans « sachant » pour m’expliquer).

Pour finir,
en exemple chiffré, je viens de recevoir les dividendes de Transitions Europe (SCPI 100% Hors France) pour le T4 2024, cela donne (accrochez-vous) :

  • « Revenu Brut réintégré » : 91,46€
  • « Fiscalité étrangère » : 21,8€
  • « Montant Brut » : 69,66€ (donc 91,46 - 21,8)
  • « Dont Revenus financiers » : 30,66€ (alors là, comment on explique ça?? la SCPI verse quasiment autant issu des loyers du patrimoine immobilier que des placements financiers ?? c’est bien une SCPI ? ou alors il y aurait une part énorme de la collecte qui ne serait pas encore investie dans des biens, mais cela ne colle pas du tout avec les chiffres communiqués de collecte et de biens acquis… je capte vraiment plus grand chose…)
  • « Montant prélèvement forfaitaire sur les revenus financiers » : 3,93€
  • " Montant des prélèvements sociaux sur les revenus financiers" : 5,27€
  • « Montant Net » : 60,46€ (donc 69,66 - 3,93 - 5,27)

Bon…
En résumé, on passe de 91,46€ brut à 60,46€ Net.
Soit 34% en moins.

Et donc, sur ces 60,46€ « Net », que faudra-t-il appliquer encore lors de la déclaration d’impot ?
la fameuse formule « TMI-TM » ? donc on rabote encore 20% de plus ?
Si oui, on arrive à plus de 50% d’impots, donc où est l’économie avec une SCPI France à 47,2%…?

J’ai dû rater une étape, peut-être les mécanismes de « crédit d’impot », …

Désolé j’ai fait long, mais je suis perdu : Help.
Et merci à tous.

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Bonsoir
De ce que j’ai retenu avant d’oublier l’idée du direct en SCPI :

  • la fiscalité étrangère d’une SCPI est souvent donnée de manière approximative, car elle est différente suivant le pays, Belgique, Allemagne, Espagne, chacun a des taux différents. Ça complique je crois beaucoup la déclaration IR car il faut tout renseigner

  • tu paies l’imposition dans le pays où est touché le loyer, il n’y a donc pas de PS, ni de double imposition

-tu dois déclarer les loyers perçus, ils sont intégrés dans ton revenu imposable pour calculer ton taux d’imposition, mais ne sont pas imposés en France

Il me semble bien que c’est ça. J’ai abandonné l’idée du direct car TMI 30 et ça me semble s’embêter beaucoup pour au final un rendement net pas fou-fou sur de la scpi française et trop compliqué pour les étrangères (pas fan des déclarations d’IR complexes)

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Mais il y a bien une différence assez nette au final entre une scpi 100% française et une 100% étrangère
(je crois qu’en Allemagne par exemple, c’est 17% d’impôts)

Dans tous les cas, sois rassuré, la DGFIP n’aime pas trop les approximations elle, elle te fera un truc carré ! :joy:

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@Clement248

Alors sache que tu n’es pas seul ! J’ai une scpi en direct, une autre en assurance vie, et j’ai passé des heures et des heures à essayer de comprendre, de me documenter, consulter les conventions fiscales entre la France et les pays concernés, puis simuler l’imposition des revenus étrangers, en vain. Crédit d’impôt, exonération avec taux effectif, TMI, tm, taux effectif, bref c’est un casse tête.

Il y a cette formule TMI-Tm qui revient, mais qui semble approximative et pas toujours juste.

Je tire mon chapeau à celui qui proposera un simulateur en ligne ou excel, en tenant compte des différents paramètres personnels et des spécificités de chaque pays, avec la possibilité de saisir précisément les revenus selon leur origine géographique. C’est dingue, mais ça n’existe pas, nada (que du très approximatif voir faux) y compris chez les neo-courtiers ! Et comme tu dis, si le fisc y arrive alors pourquoi pas nous ?!

Honnêtement, c’est un des principaux frein à une augmentation de mes investissements en SCPI.

Sinon, pour les revenus financiers de Transitions Europe, n’est-ce pas simplement la collecte en attente d’investissement, placée temporairement sur des supports financiers avant d’être investie en immo ?

Bonjour

Je crois que vous avez oublié la déductibilité d’une partie de la CSG pour la part des revenus de SCPI issus des loyers de biens situés en France…

Ok je sors…

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Merci pour vos réponses.

« Philippe262 », d’accord avec toi, les futures déclarations d’impot en Mai me font un peu peur.

« Hash », content de savoir que je ne suis pas seul, j’ai donc exactement les mêmes reflexions que toi.
On est bien loin d’avoir un simulateur d’imposition SCPI hors France, précis.
Le pire, c’est que même ceux qui vendent les SCPI (courtiers et SCPI elles-mêmes) n’en savent pas plus que nous, vraiment :
« rassurez-vous, si votre TMI est de 30%, la fiscalité sera plus douce si vous investissez dans des SCPI hors France, mais de combien ? alors ça, difficile de vous dire précisément, ça dépend, vous verrez bien … ».
Ok super,
c’est comme si au supermarché tu prends un article, et le mec du rayon te dis « allez-y, c’est une promo, mais vous ne verrez qu’en caisse combien ça vous coutera réellement, après avoir payé ».
Moi qui aime les choses précises, et maitriser, pas cool…

Je partage, ce manque de visibilité/lisibilité me rebute un peu à investir davantage.
Pour les revenus financiers de Transitions Europe, c’est ce que je me suis dit (collecte en attente d’investissement qui est placée temporairement sur des supports financiers avant d’etre investie en immo), mais vu les dividendes du T4 2024, cela veut dire :

  • soit que la collecte en attente est quasi autant que celle investie (donc totalement incompatible avec les autres chiffres communiqués, car la capitalisation est d’environ 500 millions d’euros, et ils ont dû collecter environ 100 millions d’euros au T4, soit 5 fois mois…),
  • soit que le rendement de leur placement financier est canon, mais vraiment canon, je n’ai pas fait le calcul mais ça laisserait un Nasdaq bien loin et ce serait le placement du siecle,… ce que je ne pense pas car à mon avis ils visent plutot du sécurisé court terme car leur but est de ne laisser cet argent que quelques semaines ou quelques mois avant d’investir vite en immo, c’est le coeur de métier de la SCPI. Donc couple rendement/risque, ça donnerait pas beaucoup de performance.
    Donc, l’un comme l’autre, aucune réponse valable.

Si d’autres savent nous éclairer, on est preneurs !

Normalement, ils précise qu’il y a un délai entre l’achat de la SCPI et les 1er versement d’environ 6 mois.
Perso, j’ai fait mes calculs et j’ai compris qu’il valait mieux avoir les SCPI en AV si on les achètes sans crédit.
Car sur l’AV quand elle a plus de 8 ans, on peut sortir 9200€ de plus value en couple à 17,2%.
Donc 150k€ à 6,2% nets de moyenne pour les meilleurs SCPI.
Certaines détiennent 80% Europe et 20% France (bon courage le calcul)
Non seulement le restant est meilleur qu’en direct et en plus on ne se fait pas fumer par les impôts.
Le seul intérêt en direct, d’après moi, c’est de faire un effet de levier à crédit.

Mais si vous avez d’autres éléments chiffrés, je suis preneur.

Salut, je trouve l’infographie sur le site de LouveInvest plutôt bien faite pour mieux visualiser la différence fiscale entre SCPI FR et EU en direct.


Source: Fiscalité SCPI : un guide pour optimiser son investissement

Pour les SCPI en AV c’est surtout intéressant pour les SCPI à dominante FR, car il faut prendre en compte dans le calcul de l’impact des frais de l’AV ainsi que la « perte » du crédit d’impôt sur les SCPI étrangères.
Mais le gros avantage de l’AV dans tous les cas c’est moins de temps passé sur la déclaration d’impôt. :sweat_smile:

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Crédit d’impôt ??? Ah, ça je n’avais encore vu nulle part.
Et pourquoi il y aurait un crédit d’impôt ?

Je t’invite à lire l’article que j’ai mis en source de l’infographie ça sera 100x mieux expliqué que par moi. :sweat_smile:
Mais dans l’idée d’après les conventions fiscales, tu ne peux pas être imposé 2 fois pour la même chose, donc pour que les impôts puissent te taxer à ta TMI (ex. 30%) ils « annulent » l’imposition de l’autre pays via différents moyens suivant le pays (exemple: crédit d’impôt dans le cas des immeubles en Allemagne comme dans l’infographie).

Oui, c’est avec le taux moyen d’imposition sur la déclaration fiscale. Sauf que quand tu as un taux moyen d’imposition à 0,5% car tu as déjà optimisé ta fiscalité, tu l’as dans le baba.
Par contre je ne pensais pas que c’était écrit comme cela. Du coup cela rentre dans la niche fiscale de 10k€. Oh bordel :scream:

Mais si tu as un taux moyen d’imposition aussi faible, ta tranche marginale l’est aussi non ?
De mon coté j’optimise de sorte à descendre à une TMI de 11%

Non, je suis à 30%.
Et je ne savais pas à quoi pouvait servir le taux moyen avant 3 semaines et mon intérêt au SCPI.
Je ne payais pas d’impôt optimisé grâce à un PINEL jusqu’à l’année dernière. Mais cela va changer cette année.

Ah oui d’accord, effectivement optimiser sa fiscalité de sorte à diminuer le taux moyen d’imposition sans impacter la tranche, ça te désavantage

Pour les clients d’Iroko, on nous fournit une brochure « Traitement fiscal » qui explique bien je trouve

Cela me désavantage uniquement si j’achète des SCPI. Jusqu’à maintenant c’était plutôt un avantage.