Bonjour à tous,
Cela fait de nombreux mois que j’essaie de comprendre la fiscalité des SCPI,
c’est pas simple…
Concrètement, je détiens des SCPI en direct (5 SCPI), acheté sans emprunt.
Pour les SCPI dont le patrimoine est 100% en France, je pense avoir compris :
La fiscalité est de 17,2% (prélèvements sociaux), auxquels on ajoute sa TMI (dans mon cas, 30%).
Donc, sur 100€ de loyer touché, 47,2€ partent aux impots l’année suivante…
Pour les SCPI détenant du patrimoine hors de France (Europe), alors là, je crois que je ne comprendrai jamais… je m’y résigne, malgré de longues recherches.
Si je fais simple, on entend partout que la fiscalité pour les revenus hors France correspond « grossièrement » à TMI moins TM (Taux Moyen), et pas de prélèvements sociaux car ils sont déjà payés à la source dans le pays par la SCPI (pas de double imposition).
Dans le cas d’une TMI à 30%, on entend partout qu’il vaut mieux investir en SCPI hors de France pour adoucir la fiscalité, car « on ne paie pas de prélèvements sociaux et on fait TMI-TM au lieu de TMI ».
En raccourci, si on a une TM à 10% (pour l’exemple), la fiscalité serait « en gros » de 20% (30-10), au lieu des 47,2% pour les revenus France.
Franchement,
2 réactions :
1- D’une part, je ne trouve pas ça très clair… on parle tout le temps d’une « approximation », mais personne n’est capable de fournir l’équation, la formule précise, qui permet de calculer la fiscalité qui sera la notre (pourtant le FISC, l’année suivante, est bien capable de calculer cela à l’euro près, c’est ce qu’on paye).
Quand je dis personne, j’ai demandé à plusieurs courtiers en SCPI, et aux SCPI elles-mêmes, et pas de réponse claire…
Je trouve ça dingue de faire un investissement en acceptant ce « flou ». Pour nos autres placements, on sait précisément la fiscalité (Livret A = 0%, AV = 17,2% après 8 ans sur les plus values, CTO = flat tax, …). Mais pour les SCPI hors France, bon courage…
2- D’autre part, je trouve qu’il y a « tromperie » :
On nous dit « si vous investissez dans des SCPI 100% Européennes, vous ne paierez pas les prélèvements sociaux, donc c’est déjà une belle économie ».
J’ai peut-être mal compris, mais pour moi :
ok on ne paie pas les prélèvements sociaux à la sauce France (17,2%), mais on paie bien l’impot à la source dans le pays étranger (entre 15% et 25% selon le pays il me semble) : donc oui, on les paie bien, ils sont ponctionnés sur nos loyers, sauf que cela ne s’appelle pas « prélèvements sociaux » mais « impots à la source payés par la SCPI », et au final cela réduit le rendement car le Taux de Distribution communiqué par les SCPI est « brut de fiscalité étrangère ».
Donc je trouve cet argument faux, non il n’y a pas d’économie fiscale si SCPI Hors France, je dirais même que c’est encore moins avantageux car 25% à la source dans un pays étranger c’est plus que 17,2% en France.
Je suis preneur de vos remarques : que ce soit pour me corriger si j’ai mal compris, pour compléter, ou pour partager mes incompréhensions (je me sens seul, sans « sachant » pour m’expliquer).
Pour finir,
en exemple chiffré, je viens de recevoir les dividendes de Transitions Europe (SCPI 100% Hors France) pour le T4 2024, cela donne (accrochez-vous) :
- « Revenu Brut réintégré » : 91,46€
- « Fiscalité étrangère » : 21,8€
- « Montant Brut » : 69,66€ (donc 91,46 - 21,8)
- « Dont Revenus financiers » : 30,66€ (alors là, comment on explique ça?? la SCPI verse quasiment autant issu des loyers du patrimoine immobilier que des placements financiers ?? c’est bien une SCPI ? ou alors il y aurait une part énorme de la collecte qui ne serait pas encore investie dans des biens, mais cela ne colle pas du tout avec les chiffres communiqués de collecte et de biens acquis… je capte vraiment plus grand chose…)
- « Montant prélèvement forfaitaire sur les revenus financiers » : 3,93€
- " Montant des prélèvements sociaux sur les revenus financiers" : 5,27€
- « Montant Net » : 60,46€ (donc 69,66 - 3,93 - 5,27)
Bon…
En résumé, on passe de 91,46€ brut à 60,46€ Net.
Soit 34% en moins.
Et donc, sur ces 60,46€ « Net », que faudra-t-il appliquer encore lors de la déclaration d’impot ?
la fameuse formule « TMI-TM » ? donc on rabote encore 20% de plus ?
Si oui, on arrive à plus de 50% d’impots, donc où est l’économie avec une SCPI France à 47,2%…?
J’ai dû rater une étape, peut-être les mécanismes de « crédit d’impot », …
Désolé j’ai fait long, mais je suis perdu : Help.
Et merci à tous.