Bonjour à tous,
Malgré plusieurs recherches, je ne parviens toujours pas à comprendre totalement la fiscalité sur les SCPI versant des dividendes provenant « hors de France » (SCPI Européenne).
Dans mon cas, j’ai une TMI à 30%.
Je peux lire partout que c’est plus avantageux de prendre des SCPI orientées Europe.
Concretement,
pour les revenus provenant de France, cela me parait clair :
on est imposé à 30% (ma TMI), plus 17,2% (prélèvements sociaux).
Exemple : pour 1000 euros de dividendes touchés par an venant d’une SCPI exclusivement France, cela donnera 472 euros d’impot (donc bénéfice net de « seulement » 528 euros).
Mais pour les SCPI « hors France », ce que je comprends :
2 méthodes peuvent s’appliquer, soit la méthode du taux effectif, soit la méthode du crédit d’impot.
Cette méthode n’est pas « à notre choix » lorsque l’on fait notre déclaration d’impot, mais dépend du pays où sont détenus les biens immobiliers (certains pays conduisent à la méthode du taux effectif, d’autres à la méthode du crédit d’impot).
On peut lire partout que :
« il n’y a pas de prélèvements sociaux, et l’impot est égal à TMI moins Taux moyen d’impot ».
Donc, en clair, « double » économie par rapport à une SCPI France car on gagne les 17,2% de prélèvements sociaux, et on gagne aussi le taux moyen.
Mais une question me taraude, pas moyen de comprendre clairement :
pour moi, le coup du « on gagne les prélèvements sociaux » me semble faux… car une SCPI hors France est déjà imposée à la source dans le pays.
Prenons un exemple de 20% de prélèvements à la source dans le pays :
Si la SCPI génère 10 euros de loyer par part, alors elle ne nous versera « que » 8 euros par part (le dividende « net de fiscalité étrangère »).
Or, je lis que selon les pays, l’impot à la source est en général entre 15% et 25%.
Donc concrètement, un pays qui impose à la source à 25%, ça fait plus cher que nos 17,2% de prélèvements sociaux, non ???
On comparerait donc des choux et des carottes :
d’un coté le rendement brut de fiscalité pour les SCPI France, et de l’autre le rendement net de fiscalité étrangère pour les SCPI Europe… non ?
Pour essayer d’y voir plus clair :
- pouvez-vous me confirmer si tout ce que j’ai écris plus haut est exact ? si erreurs, quelles sont-elles ? (j’ai écrit comme j’ai compris).
- et pour bien clarifier, moi j’ai besoin d’un exemple de calcul appliqué :
Disons que la SCPI Europe touche pour nous 1 000 euros de loyers (donc brut de fiscalité étrangère).
Disons que le pays impose à 20% à la source, cela fait donc 800 euros de dividendes « net de fiscalité étrangère » que la SCPI nous verse sur le compte en banque (?).
Et ensuite, il suffirait de prendre « TMI moins taux moyen » sur les 800 euros ??
Si TMI 30%, et taux moyen à 10%, alors on fait 20% de 800 euros soit 160 euros d’impot ?
Donc au final,
par rapport aux 1 000 euros de loyer brut, on est prélevés (dans cet exemple) de 200 euros à la source + 160 euros d’impot sur le revenus, soi 360 euros ?
Soit un bénéfice net de 640 euros ?
Comparé aux 528 euros du bénéfice net dans le cas de la SCPI France (exemple plus haut), ça ne fait pas une « énorme » différence (112 euros, soit 17,5%).
C’est toujours ça de pris,
mais je trouverais alors plutôt exagéré de tant vanter l’avantage des SCPI Europe…
Quand on lit tous les articles sur le sujet, on pourrait croire qu’on gagne 17,2% + le Taux moyen, or le gain réel dans mon calcul est plutôt de 17,5% seulement.
Et c’est dans un cas où le pays prélève 20% à la source,
si c’est 25% à la source (il me semble que c’est le cas dans certains pays européens), alors on dégrade encore plus le gain.
Bref, j’avoue etre perdu.
Tous vos éclairages seront les bienvenus,
Merci !
