J’ai fait quelques recherches sur le forum sans trouver mon bonheur sur une question qui a son importance : la fiscalité d’une SCPI investi à l’étranger en direct. Mes excuses d’avance si ce sujet a déjà été abordé en détail.
Je suis sur une TMI de 30%, donc autant les SCPI 100% investis en France sont simples à comprendre en terme de fiscalité : 30 +17.2%. Autant je lis des choses différentes ou pas clairs pour moi sur celle des SCPI investis en Europe.
Vu ma TMI, je bannis les SCPI 100% FR en direct.
Je voudrais juste être sûr d’avoir bien compris :
Rendement net de toute fiscalité d’une SCPI type CORUM ORIGIN par exemple :
5.64% net de fiscalité étrangère (rendement brut de 6.88% en 2022) sur une part de 1 135 €.
Cela fait donc un dividende annuel brut de fiscalité FR versé de 64.01 €.
Ensuite je lis que le calcul est : notre TMI - taux moyen d’imposition.
Et c’est ce taux moyen d’imposition que je ne comprends pas. Mon taux moyen est de 13% en gros. Donc ça signifie que ma fiscalité FR est de 17% ? Soit 53.13 € net de toute fiscalité dans l’exemple ?
Si quelqu’un peut m’éclairer sur le sujet car c’est déterminant sur le choix que j’aurai à faire étant donné que j’aime beaucoup cette classe d’actif.
Salut,
C’est une très bonne question, et je n’ai pas la réponse mais je veux suivre le sujet.
Intuitivement pour moi c’etait identique au SCPI en direct france grosso modo tu paie la fiscalité étrangère puis FR et ta TMI est toujours de 30%.
Du coup dans le cas de CORUM ORIGIN tu reçois 64.01 de fiscalité FR et tu te tape les 30+17.2 % sur la totalité.
Sinon ta songer de le faire en assurance vie ? avec decaissement sans taxe 4600 euros seul par an et 9200 en couple ? ( Je sais c’est pas du tout pareil mais pour des « petits » montant ça peut faire le taff)
Justement ADI c’est le site qui m’a lancé sur l’investissement et j’ai lu son fameux article sur son investissement Corum.
Lui parle de 20% en taux moyen imposition dans son exemple, sans expliquer d’où vient ce chiffre. Car 20% ça correspond aussi grosso modo au pourcentage de fiscalité étrangère Corum. Donc c’est mon interrogation.
Je trouverai ça plus logique que ce chiffre corresponde au pourcentage de fiscalité étrangère de la SCPI en question, étant donné que ce pourcentage varie en fonction des SCPI (Corum est investi qu’à hauteur de 4 ou 5% en France, alors que d’autres c’est plus donc quid ?).
Sachant aussi que nous avons un crédit d’impôts avec ces revenus Européens. Du coup je suis un peu perdu et difficile de calculer le rendement net net de l’opération…
Tu trouvera ton taux moyen d’imposition tout en bas de ton avis d’impot.
Le miens est à 3,19% pour une TMI de 30% par exemple.
De ma compréhension le rendement net fiscale c’est ce que tu touches une fois que la SCPI a payé les charges de son côté.
Tu touches de ton côté le loyer net de charge de la SCPI. Auquel tu dois appliquer ta propre fiscalité :
Loyer FR : TMI + 17,2%
Loyer Europe : (TMI - Taux moyen) - (correction suite remarque de Zoz, effectivement pas de prélévement sociaux pour les loyers européens )
Et si tu as fait un crédit tu peux déduire les intérêts d’emprunt de tes revenus (loyers) mais je ne sais pas encore tout à fait comment ça fonctionne …
Pas de prélèvements sociaux pour les loyers Européens.
Pour faire mon calcul (TMI 30%), je pars du principe que je prendrais 30% dans la vue. C’est grosso modo le max que je peux accepter psychologiquement en terme d’impots.
Si c’est moins je suis preneur
Et effectivement, cette histoire de taux moyen, ce n’est pas clair. S’agit il de celui sur notre feuille d’impot ? Quel serait l’intérêt ?
Il y a des conventions pour ne pas payer 2 fois l’impôts (comme sur les dividendes US).
Donc pour moi c’est TMI - % Impôt payé à l’étranger.
Si quelqu’un arrive à être plus précis je suis preneur.
Je suis plutôt d’accord avec toi, cela me semble plus logique que la formule soit TMI - impôt payé à l’étranger. Etant donné que nous déclarons des revenus par pays pour crédit d’impôt.
C’est l’appellation taux moyen d’imposition qui met le doute, on aurait tendance à utiliser notre taux moyen sur notre fiche d’imposition. Mais je trouve que cela n’a pas de sens.
Ce qui signifie qu’il vaut mieux investir sur une SCPI investi à plus de 90% à l’étranger pour maximiser ce gain. Ce calcul serait par conséquent différent suivant les SCPI et leur % d’investissement à l’étranger. D’où l’importance de bien comprendre ce calcul et en être certain
Si quelqu’un est sûr de lui à ce sujet, je suis preneur histoire de ne plus avoir de doutes !
Si ça peut t’aider, sur Youtube, Corum a sorti une vidéo d’aide à la déclaration d’impôt en avril 2023 qui explique le fonctionnement de la fiscalité sur les scpi (les 6 premières minutes, mais voir comment est remplie la déclaration est tout aussi intéressant).
Sinon, encore plus simple, tu contactes directement Corum pour leur demander.
J’imagine que l’on ne peut pas simplement appliquer cette formule TD - 20% pour les SCPI dont le pourcentage d’actifs à l’étranger n’est pas de 100%.
Admettons qu’une SCPI détienne 60% France / 40% Europe avec un TD brut de 6%.
6 x 40% = 2,4
2,4 x 20% = 0,48
2,4 - 0,48 + 3,6 = 5,52
Alors estimation du TD net de fisca étrangère 5,52% ?
L’état ne veut pas perdre la fiscalité CSG CRDS ils ont donc sorti une cote mal taillée (surtout pour les tranches marginale à 30% et plus)
il y la méthode du crédit d’impôt et celle de la réduction d’impot selon les pays ou se trouve le patrimoine de la SCPI
au final le le résultat est le meme on arrive à peu près à 18% pour tout le monde
çà correspond en gros à TMI (Tranche marginale d’imposition) - TMI (taux moyen d’imposition)
si votre tranche marginale est de 30% votre taux moyen doit être environ de 12% et oh miracle on arrive à 18%
c’est la meme chose pour la tranche à 41 et celle à 45…
votre calcul est bon
pour zéro fiscalité et en fonction de votre revenus et capacité d’épargne optez pour des SCPI 100% européennes dans la SCI à l’IS…zéro fiscalité en france
)
