Immobilier, PEA, Assurance-Vie : Vos conseils pour aller plus loin!

[Lucas-10]

Bonjour à tous,

Je souhaite partager avec vous ma stratégie d’investissement qui combine un PEA chez Fortuneo, une assurance-vie chez Linxea Spirit 2, et ma résidence principale (RP). Mon objectif est d’obtenir vos retours pour l’optimiser davantage et profiter de vos expériences. (Pour information : j’ai 26 ans, avec des revenus mensuels nets de 3 300 €.)

Objectif à long terme

Construire un portefeuille équilibré entre croissance, diversification et revenus passifs, avec une vision à 25 ans.

Ma situation actuelle

• Epargne de sécurité :

  • Livret A : 10 k€
  • LEP : 10 446 € (rupture en avril 2025)
  • PEL : 30k € (rupture en cours - à investir)

• Résidence principale (RP) :

  • Un appartement T2 acheté en 2022 avec un emprunt de 100 000 € sur 20 ans à un taux fixe de 1,40 %.
  • J’ai réalisé 10 000 € de travaux moi-même pour améliorer le bien.
  • En raison de ma mobilité professionnelle (militaire), je dois quitter ce logement en 2027. À ce moment-là, deux options s’offrent à moi :
    1. Revendre pour réaliser une plus-value et réinvestir (par exemple, en SCPI direct avec un effet de levier).
    2. Louer en LMNP, selon l’évolution du marché immobilier et fiscalité.

• Épargne disponible : 30 000 € (issus du PEL) et une capacité d’épargne mensuelle de 1 600 € (45 % des revenus).

Ma stratégie envisagée

J’envisage de répartir mon épargne sur deux supports principaux, détaillés ci-dessous :

1. PEA chez Fortuneo

• Montant initial : 10 000 €, injecté progressivement sur 6 mois en DCA.
• Versements mensuels : 80 % de mon épargne (soit 1 300 €/mois).
• Allocation :
  • iShares MSCI World Swap PEA UCITS ETF (100 %)
    → Exposition aux grandes capitalisations des marchés développés pour une diversification géographique optimale.

2. Assurance-vie chez Linxea Spirit 2

• Montant initial : 20 000 €, investi en une fois (lump sum).
• Versements mensuels : 20 % de mon épargne (soit 330 €/mois).
• Allocation :
  • Fonds euros nouvelle génération : 20 %
    → Sécurité et stabilité du capital.
  • SCPI diversifiées (Remake Live, Iroko Zen, Activimmo) : 80 %
    → Revenus réguliers et exposition immobilière.

Mes réflexions et interrogations

1. Pourquoi investir en SCPI dès aujourd’hui ?

• Tester les SCPI via l’assurance-vie me permettrait d’acquérir une première expérience sur la pierre-papier, tout en profitant des avantages fiscaux et de liquidité liés à l’assurance-vie.
• Cela me donnerait aussi plus de flexibilité pour décider, en 2027, si je revends ou loue ma RP. En cas de revente, je pourrais utiliser la plus-value comme apport pour investir directement en SCPI (à crédit).

2. Alternative : investir uniquement sur le PEA ?

• Consacrer la totalité de mes 30 000 € en DCA sur 12 mois dans le PEA MSCI World, puis réinjecter mensuellement 80 % de mon épargne (1 300 €) sur le PEA et 20 % (330 €) sur l’assurance-vie en fonds euros.
• Différer l’investissement en SCPI à 2027 (après la revente de ma RP ou mise en location), en utilisant un crédit pour maximiser l’effet de levier.

**Questions **

1. Est-il pertinent d’investir dès aujourd’hui en SCPI via mon assurance-vie, malgré mon investissement immobilier en cours (RP) et le projet de vente en 2027 ?
2. La stratégie « 100 % PEA aujourd’hui, SCPI en 2027 » est-elle préférable pour optimiser ma croissance à long terme ?
3. Avez-vous d’autres recommandations pour améliorer mon équilibre entre PEA, assurance-vie et immobilier ?

Vos retours et conseils me seraient précieux pour affiner ma stratégie et mieux structurer mon portefeuille.

Merci d’avance pour votre aide !
Lucas

[RogerRabbit]

Je rebondis juste sur la liquidité en AV, ce n’est plus garanti chez Spirit 2 (voir : Spirica ne garantit plus la liquidite des scpi)
C’est d’ailleurs la raison qui me fait hésiter à passer le cap pour les SCPIs…

[Cyril17]

Salut !
Ce sont de très bonnes idées que tu as.
Pour répondre avec mon point de vue à tes questions :

1. C’est pertinent suivant la répartition d’immobilier que tu souhaites dans ton patrimoine. Projettes-tu d’avoir une nouvelle RP ou vivras-tu en brigade ?

2. 100% PEA est plus risqué vu que tu seras en actions 100%, donc si tout va bien oui ce sera mieux, si les actions vont moins bien, ça ira moins bien d’où toutes les recommandations de diversification.

3. Perso, j’ai ma RP qui représente 60% de mon patrimoine net environ (donc immo). J’ai à peu près les mêmes montants d’épargne que toi, mon plan c’est 1200€ PEA et en AV 300€ en Obligations. L’immo papier me semble intéressant uniquement si l’on profite de l’effet de levier comme l’immo classique.
   Ton « équilibre » est dynamique et me semble bon! Fais toi confiance, tu as bien réfléchi, et fonce!

Et bravo pour ce beau revenu de militaire! J’ai l’impression que c’est rare. Au passage, merci de défendre la France

[Oliverq]

Je comptais en reprendre une couche sur Remake et prochainement Iroko, mais ça me refroidit énormément aussi !
A la place je m’oriente vers les REITs US, qui sont excellentes pour la liquidité et apportent une meilleure perf tant en évol de loyer que du prix de la part (US > EU la aussi !). Il faut juste ne pas avoir peur de la volatilité…

[Oliverq]

@Lucas-10 si tu es sur du très long terme rien ne vaut la stratégie full ETF sur PEA pour ton épargne mensuelle !
Attention juste à ne pas tout mettre d’un coup car on est sur des hauts niveaux de valo actuellement, tu fais bien de prévoir un DCA.

Les SCPI restent un support intéressant, mais absolument pas liquide et c’est désormais aussi le cas en assurance-vie… A ta place j’attendrais de voir si les taux baissent pour en prendre à crédit car actuellement ce n’est pas intéressant.
Quid de regarder les REITs US pour t’exposer à l’immo en attendant, comme tu disposes d’une somme conséquente ?

[Lucas-10]

Merci Cyril pour ton retour !

@Cyril17

C’est pertinent suivant la répartition d’immobilier que tu souhaites dans ton patrimoine. Projettes-tu d’avoir une nouvelle RP ou vivras-tu en brigade ?

Non je ne projette pas d’avoir une nouvelle RP durant ma carrière de militaire, je souhaite dorénavant devenir locataire. Nettement plus facile à appréhender niveau administratif mais également pour la durée de mes mandats (3/4ans max sur poste).
Concernant ma répartition d’immobilier, je veux effectivement une part importante afin de percevoir des revenus mensuels à partir de 50 ans, c’est à dire dans 25 ans.

@Cyril17

Et bravo pour ce beau revenu de militaire! J’ai l’impression que c’est rare. Au passage, merci de défendre la France

Ce revenu est dû à mon statut d’officier, sinon effectivement la majorité des militaires ne perçoivent pas une solde de ce montant…

[Lucas-10]

Effectivement la liquidité n’est plus assurée à 100% chez Spirit 2 mais exclusivement en cas de crise d’ampleur comme indiqué ci-dessous :

« L’évolution de la rédaction de l’avenant est une mesure de sauvegarde pour préserver les intérêts de ses assurés sur le long terme, il s’agit d’un principe de précaution qui n’aurait vocation à s’appliquer qu’en cas de crise d’une ampleur bien plus importante que celle que nous venons de connaître et de manière temporaire uniquement. Dans tous les cas, son application ne serait pas automatique et décidée au par cas en fonction de la sévérité de la crise. »

[Lucas-10]

Tu as très certainement raison @Oliverq que rien ne vaut la stratégie full ETF sur PEA cependant je ne prendrais pas ce risque.

Je souhaite prioritairement avoir un portefeuille équilibré avec diversification et revenus passifs, de ce fait c’est pour cette raison que je me suis fortement intéressé aux SCPI

@Oliverq

Quid de regarder les REITs US pour t’exposer à l’immo en attendant, comme tu disposes d’une somme conséquente ?

Le MSCI World m’expose déjà fortement aux US, ainsi je préfère m’exposer principalement en France et à l’Europe pour l’immobilier…
Même si cela m’intéresse également d’investir aux US avec les SCPI notamment CORUM car la tension immobilière aux États Unis ne va cesser de croitre…