Hello Finary,
Je me pose une question : est-il intéressant d’investir dans des SCPI à crédit si le taux moyen est plus bas que celui des banques ? Si c’est le cas, ça pourrait rendre l’opération cash flow positif, non ? 
Vous avez des retours d’expérience ou des conseils à ce sujet ? N’hésitez pas à partager vos avis
Les taux actuels ne permettent pas d’avoir un cashflow positif.
Selon l’apport que tu vas mettre c’est possible
Pour générer du cashflow positif il faudrait que les taux descendent à combien ?
J’ai bien peur que si c’est le cas alors le rendement (ou la revalorisation des parts) bizarrement chutera sinon ce serait un peu trop beau il me semble…
J’en déduis donc qu’il est illusoire de croire qu’un achat à crédit en SCPI puisse générer un cashflow positif.
Totalement illusoire sur le long terme même si tu peux profiter de l’effet relutif des nouvelles SCPI mais même un Iroko Zen ou Remake Live ne resteront pas toute leur vie au dessus de 7%.
Par contre tu auras certainement moins d’effort à fournir que si tu avais fait un crédit à 4,95% pour des vieilles SCPI
Est-ce que quelqu’un a déjà réalisé une analyse pour déterminer quelle stratégie est la plus rentable entre :
Quelle est l’option la plus avantageuse sur 10, 20 ou 30 ans ?
Il y a pas de réponses absolues.
Cela va dépendre de plusieurs facteurs dont notamment le taux du crédit.
Si financièrement, avec un taux avantageux, l’achat à crédit permet de profiter de l’effet de levier, il ne faut pas oublier que tu utilises une partie de ton endettement que tu ne pourras pas utiliser sur d’autres projets (Résidence principale ou locatif).
J’imagine bien. Avec la fiscalité, le taux du crédit, la revalorisation des parts, la revente…
C’est juste à titre informatif, c’est sûr que le taux d’endettement est à prendre en compte !
Question intéressante…
A partir de quel taux cela devient il intéressant ?
On me propose du 3,72% TAEG sur 20 ans
Bien vu pour la question, je me la suis posée aussi pas plus tard que la semaine dernière. J’ai même poussé le truc avec deux simulations « concrètes », histoire de me rendre compte de ce que ça donne en vrai chiffres.
J’ai pris un taux à 3,2 % sur 20 ans, c’est le meilleur que j’ai réussi à choper jusqu’ici.
Dans la première simu, j’investis 100 000 euros sans apport.
Donc 100 % à crédit. Résultat : j’ai un effort d’épargne de 149 euros par mois, et au bout de 20 ans, ça me génère 467 euros par mois de revenus. Le gain total estimé est de 77 817 euros. Pas de cash-flow positif immédiat, mais c’est pas violent comme effort mensuel non plus, et le rendement se construit tranquille sur la durée.
→ La première simulation avec la visibilité sur le tableau détaillé
Dans la deuxième simulation, j’investis toujours 100 000€, mais je mets 10 000€ d’apport.
Du coup je n’emprunte que 90 000. Là, c’est plus cool côté budget : effort d’épargne qui descend à 94 euros par mois, pour exactement le même revenu à terme (467 euros/mois aussi). Et pourtant, le gain total grimpe un peu, à 81 013 euros.
→ La seconde simulation avec la visibilité sur le tableau détaillé
En mettant un apport, tu réduis un peu ce que tu payes à la banque tous les mois (normal, tu empruntes moins), donc au final, même si l’investissement en soi ne change pas (toujours 100k placés), tu gardes un peu plus pour toi à la fin, juste parce que t’as payé moins d’intérêts. C’est pas un effet énorme, mais c’est logique. Et surtout, ton budget mensuel respire un peu plus.
Au global, tu peux encore plus te rapprocher d’un cash-flow positif en fonction de ta TMI et de ton taux moyen d’imposition et de l’hypothèse de revalorisation des parts que tu prends.
Donc oui, même avec les taux actuels, ça peut valoir le coup d’y aller, surtout si tu tombes sur des SCPI stables autour des 6 % de rendement. Le projet peut être équilibré, voire légèrement positif à terme, et tu construis du patrimoine avec un effort relativement maîtrisé. Après, faut quand même prendre le temps de bien choisir les SCPI et vérifier que t’as une stratégie claire derrière.
Je suis preneur si d’autres ont testé avec des montages différents ou d’autres rendements, je suis encore en phase de comparaison.
Excellente analyse !
Le plus difficile à mon sens est de choisir les SCPI et de se dire qu’il faut faire le bon choix pour pour les 20 / 25 / 30 ans…
Pour l’exemple mes parents ont acquis des SCPI entre 1988 et 1990, ils les détiennent toujours, les rendements sont plutôt stables depuis presque 35 ans… Certaines ont vu leurs valeurs augmenter régulièrement et s’en sortent honorablement ( commerce ), d’autres sont en revanche plus en difficulté ( bureaux ) et heureusement elles ne représentent que 5% de leur SCPI.
En sachant qu’à l’époque il y avait très peu de choix et pas de SCPI européennes !
Hello, 2 questions par rapport à ton commentaire :
Je n’ai pas lu tout vos interventions.
Cependant, durant la période où les taux des prêts immo étaient autour de 1% auquel il fallait rajouter tous les à côté pour avoir le TAEG, les taux de prêt immo pour l’achat de SCPI ne sont jamais descendu plus bas que 2,5% ce qui équivaut à du 3% environ en TAEG.
Donc pour un investissement 100% à crédit c’est compliqué d’avoir du cash flow sauf à prendre une durée de 25 à 30 ans. Il faut aussi prendre en compte le délai de jouissance qui peut aller à 6 mois. Ce qui signifie qu’il faut payer les mensualités durant cette période avant de toucher les premiers loyers.
Bonne réflexion et bon investissement à tous.
Hello,
Je réitère mon « alerte » déjà postée dans d’autres sujets:
Les taux d’emprunt pour les investissements, même immobiliers, ne sont pas les mêmes taux que les prêts liés aux résidences principales.
Donc si un taux classique de prêt immobilier est à 3%, il est imprudent de penser obtenir ce même taux pour un investissement en SCPI (dans la majorité des cas).
Je dirais qu’il faut ajouter a minima +1%, bien sûr à vérifier avec vos courtiers/banques.
Le taux de 3,20 % je l’ai eu via epargnoo.
C’est une nouvelle offre qu’ils viennent tout juste de référencer d’après ce que m’a dit le conseiller, donc pas encore super diffusé. De mon côté, aucune contrepartie style ouverture de compte ou domiciliation de revenus.
La seule vraie limite, c’est que la durée max c’est 20 ans, donc pas possible d’étaler sur 25 ans. Cela dit, j’ai fait une simulation sur 100k investis à crédit (zéro apport), rendement à 6,5 % avec SCPI 100 % européennes, et j’arrive à un effort d’épargne mensuel de 115€. Franchement c’est pas violent, surtout pour ce niveau d’investissement.
→ La simulation à 3,2% sur 20 ans
Et ce qui est intéressant, c’est que cet effort d’épargne est équivalent à ce que tu obtiens avec un prêt à 4,95 % sur 25 ans.
→ La simulation à 4,95% sur 25 ans
Sauf qu’avec un taux à 3,2 % sur 20 ans tu paies beaucoup moins d’intérêts au final → donc t’optimises ton opération, avec un cash-flow qui reste vraiment gérable.
C’était aussi l’une de mes interrogations quand j’ai commencé à m’intéresser à ce type d’investissement, et d’après ce que m’ont dit les différentes conseillers avec qui j’ai échangé : aujourd’hui la plupart des banques proposent du différé partiel, où tu ne rembourses que les intérêts pendant les 6 à 12 premiers mois, voire total dans certains cas.
du coup ça couvre justement cette période sans loyers, et ça allège un peu le démarrage du projet
Je la trouve un peu douteuse cette offre. Se serait la meilleure offre du marché mais il ne la présente pas sur leur site
En général les contraintes sont du types, au moins x mille euros par scpi, être propriétaire, x mille euros d’épargne de cotés, x % du montant emprunté sur une scpi précise
J’ai réussi à la trouver sur le site, j’ai demandé plus d’infos car effectivement l’offre est folle. Un taux de 3,2 pour une moyenne autour des 4,7-4,9, à voir comment ça se passe.
Parce que si c’est véritable et que les conditions sont bonnes, ça serait top
Tu pourrais nous partager le lien ?
L’offre avec le taux de 3,2% est bien présente sur le site à présent : https://epargnoo.com/scpi/scpi-a-credit, avec une contrepartie : 20% du montant financé sur assurance vie AXA
