J’ai fait un crédit SCPI sur 25 ans.
Est ce que je ne serai pas trop imposé si je ne vis plus en France ? Car techniquement j’aurai pas d’IR et est ce que je pourrai éviter les prélèvement sociaux vu que je ne cotise plus à la sécu française ?
Tes fonds seront bien imposés en France sans csg/crds et peut être double imposition dans ton pays de résidence si pas d’accord fiscal (mais en europe on a des accords partout)
Je serai en Suisse en l’occurence et ma TMI serait de 0% car je n’aurai plus d’autre revenus en France.
Juste celles de la SCPI qui sont environ de 500 euros par mois environ.
Je pense qu’on n’est pas prêts de retrouver les cash Flow positifs comme on pouvait en avoir lors des dernières années…
Et qu’un cash Flow négatif n’est pas un problème !
L’investissement à crédit sur scpi présente beaucoup d’avantages et notamment selon moi la possibilité d’emprunter sur une longue durée, sans apport.
On peut donc utiliser son cash pour des revenus mobiliers et faire travailler l’argent de la banque pour les revenus immobiliers.
De plus, c’est une gestion passive, et on peut tout de même optimiser fiscalement (déduction des intérêts, scpi européennes… )
Bonsoir, oui mais… ce cash flow négatif pourrait probablement être investi plus judicieusement, sans le sacro-saint crédit avec effet de levier et le risque supplémentaire que cela comporte - simplement mon avis.
Oui c’est exact le cash flow négatif pourrait être investi ailleurs.
Mais je pense que l’idée c’est plutôt d’acheter du temps avec ce crédit.
L’investissement en SCPI à ceci de particulier qu’il comporte une certaine inertie. Il y a les délais de jouissance, les frais d’entrée, prix d’une part, ticket d’entrée etc…
Ces particularités peuvent apparaître moins gênantes avec un all-in d’une grosse somme grâce au crédit plutôt qu’avec un DCA de la même somme sur X années.
Et entre temps le prix des parts peut monter, et les loyer perçus suivre l’inflation pas sûr que ce soit un si mauvais pari. Mais ça reste un pari.
Je pense que c’est a jauger en fonction de ce cash flow négatif s’il n’est pas trop élevé ça peut valoir le coup.
Alors ça j’avoue que j’aimerais bien savoir comment c’est possible. Les scpi elles-même n’atteignent pas un TRI de 7% 
. et le TD net est inférieur à 7%
Tu aurais une simulation pour ce résultat stp ? Sinon je suis preneuse des hypothèses qu’il faudrait que je mette dans Excel (taux d’emprunt, TMI, TD projeté, augmentation du prix de part, et tout ce que j’oublie 
). Si j’arrive à même 7% net après impôts je fonce !
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Je pourrais me tromper mais les deux choses ne sont pas (nécessairement) liées. Payer les impôts dans un Pays plutôt qu’un autre dépend principalement de la source principale de ces revenus. Ex: tu peux avoir 20% de tes revenus générées en France et 80% dans un Pays avec des accords bilatéraux qui empêchent la double imposition et donc payer les impôts (même sur le 20% français) selon le schéma de l’autre Pays.
Faut que je vois un CGP dans mon pays pour éclaircir tout ça je pense.
Sinon pour précision, je suis en Suisse dans le canton de Vaud.
Pour les TRI, je suis curieux du calcul pour atteindre 7-8%
Je me suis fait une feuille de calcul : Feuille de calcul TRI SCPI
Est-ce que ma feuille vous semble cohérent ? Il me reste à regarder la partie « nantissement » dans les éventuels frais.
Tu ne peux pas basculer en régime micro-foncier dans les dernières années du prêt ?
Si tu as un bien locatif (appart ou parking) ?
Je sais pas si ta remarque m’est destiné. Des que tu es en SCPi, tu es au réel. Pas possibilité de microfoncier à ce que j’ai vu.
si tu n’as que des scpi tu n’as pas le choix. Mais si tu as un autre bien locatif « physique » tu peux choisir ton régime. Auquel cas ça vaut le coup de comparer les deux régimes dans la simu, après quelques années quand le montant des intérêts a suffisamment diminué
Ca me semble cohérent oui.
C’est juste que y’a aucun frais d’entré chez remake/Iroco et que le délai de jouissance est de 3 mois. La perf net annoncée par remake est de 5.5.
Avec ces hypothèses le TRI Grimpe à presque 6%.
Le TRI n a rien a avoir avec le taux de distribution de la scpi dont vous parlez.
Le TRI prend en compte tous les flux entrants et sortants de l’opération
Deja pour optimisier le TRI
- A taux equivalent mieux vaut 25 ans
- 0 apport si possible
- scpi sans frais de souscription
- scpi a 6% de TD
- scpi euro avec moins de fiscalite et pas de PS sur les loyers euro
- revente entre 10 et 15 ans pour solder le pret
- revalorisation annuelle je mets 0.5%
Apres ca depend aussi de la TMI, a 30% on descend sous les 10%, a 11% on peut monter a 15% sur 25 ans de credit et revente a 12 ans environ
Mon simulateur ne se trompe pas et est utilisé par plus de 400 conseillers
Apres si apport, frais de souscription, 20 ans de credit, scpi francaise, grosse TMI … alors ca chute tres vite
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Les flux entrants ont tout à voir avec le TD. Donc le TRI a beaucoup à voir avec le TD, c’est mathématique
Sans apport, avec une TMI à moins de 30% et une condition de revalo du prix de part de 0,5% annuels, je trouve que c’est exagéré de dire qu’on a « facilement » un TRI de 10% finalement…
c’est un vendeur de SCPI, il ne s’en cache pas dans son profil
c’est d’ailleurs de plus en plus désagréable et dégrade fortement l’expérience du forum
entre les TRI faciles à 15% et la publicité d’un autre qui place epargnoo à tout va;
il faudrait que la modération se penche sérieusement dessus
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Si vous voulez
Taux de distribution different de TRI
Rien de plus
Evidement que le TD est impliqué dans le calcul du TRI puisque c’est le TD qui donne le niveau de revenu
Mais relisez mieux l’historique des messages et vous comprendrez mieux ma remarque