Et pourtant si je vous assure
Apres ce nest quune simulation basee sur des hypotheses pas une garantie
Non cest juste que cest un TRI par un rendement de distribution
En quelque sorte, sans apport, on peut dire que cest le rendement de l effort d epargne mensuelle de l operation
Un credit SCPI nest pas auto financé
Et le TRI est en quelque sorte le rendement de cette effort depargne
Inutile de dire que je preche pour ma paroisse cest trop facile comme argument
Et c est faux surtout
Cette phrase reste complètement fausse, c’est vous qui devriez relire l’historique et peut-être la corriger.
Encore une fois je trouve que c’est dommage de dire qu’on obtient « facilement » un TRI de plus de 10%, voire vraiment inquiétant si vous êtes courtier en SCPI et manquez d’objectivité.
Facilement sur une simulation, j insiste a nouveau
Oui si je met remake a 6%, une TMI a 11%, pas dapport (lapport diminue le TRI), 25 ans de credit, une assurance peu chere, une revalorisation a 0.5% jaurai un TRI a plus de 10% sur une operation a 12 ans (revente des parts a 12 ans pour solder le pret)
Mais cest juste une simulation, des hypotheses … perzonne n est devin
La on ne parle que de mathematique
Faites votre fichier excel avec la formule TRI vous verrez
Sur que si la scpi prends -10% dans 12 ans, si elles ne sont pas liquides, si les revenus baissent, si le gesionnaire fait des erreurs … le resultat ne sera plus le meme
La simulation dont je parle est une perspective neutre basee sur les chiffres actuels et passés, pas les chiffres futurs
Le risque existe
Mais le TRI neutre est en moyenne a 10%
Heureusement sinon quel interet de faire une scpi qui fait du 5 oou 6 % net ???
Pourquoi faire une credit et sengager fortement pour nenpasnfaire mieux ???
Ce serait assez idiot non ?
Oui, ça ne me surprend pas qu’on obtienne des TRI élevés sur un investissements avec un levier extrêmement élevé. Mais comparer les TRI a moins de sens si l’on compare des investissements avec des taux de levier très différents…
A ce tarif, on pourrait comparer une SCPI avec des futures sur un indice boursier large. Le risque est plus élevé, mais en lissant sur assez long terme le TRI serait dans les 60%. 
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Sauf qu’à mon connaissance, c’est compliqué de faire un crédit pour des placements boursiers, alors qu’un crédit pour une scpi c’est possible. Je vois ça comme une façon de faire travailler sa capacité d’endettement.
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Il est également possible d’investir en bourse avec du levier. Il y a plusieurs méthodes :
- Compte sur marge. Avec des ETF, tu peux assez finement gérer ton taux de levier et les coûts d’emprunt sont de l’ordre de €ster + 1,5% et dégressifs avec le montant.
- Crédit lombard, notamment avec une assurance-vie Boursorama (capital minimal : 20 k€). Le taux est très bon chez Boursorama (€ster) mais il s’agit d’un crédit in fine de 5 ans (au lieu d’un crédit à taux variable sans limite de durée comme un compte sur marge) et l’AV a des frais plus élevés que d’autres AV.
- Futures : il existe des « petits » contrats, par exemple un micro S&P500 x 5$, soit environ 25 000 $. Avec 15 k€ de capital, tu peux commencer à investir sur ce genre de contrat avec un levier de 60 à 70%. Un peu rock & roll, mais ça peut être acceptable selon ton profil. Le taux d’emprunt est directement inclus dans les prix d’achat des contrats de futures et il est faible (un poil au-dessus des taux directeurs). A bien étudier avant de se lancer !
J’ai regardé effectivement, sans apport, avec un crédit sur 25 ans et une revente au bout de 12 ans, on est dans cet ordre de grandeur de 10% sur mon fichier si y a pas d’erreur sur les hypothèses Remake Live (65% hors France, 6% loyers) et une revalorisation de part à 0.5% / an.
Calcul TRI.xlsx
Il est intéressant de noter que le TRI est meilleur en vendant ses parts effectivement au bout d’une dizaine d’années pour clôturer le prêt.
Après, prendre une TMI à 11% pour investir en SCPI, ca me parait faible. J’imagine que les gens qui ont les moyens d’investir en SCPI, surtout en empruntant, sont plutôt aisés et donc avec des TMI de 30 ou 41%.
Sans que ca change la face du monde, le TRI doit être un peu faible en réalité que dans mon calcul car il y a aussi les pénalités de remboursement anticipé à prendre en compte. Je l’ajouterai.
Autre point qui peut impacter : on considère une revalorisation de part de 0.5% par an mais dans les fait, est-ce qu’une SCPI revalorise vraiment pour un si faible écart ? Si elle ne revalorise pas dans les faits, le montant des loyers serait un peu inférieur.
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Bonjour Mathieu,
Sauf si tu as 2 ou 3 enfants… Ça baisse vite la TMI… (pas les frais scolaires, cadeaux, nourriture par contre 
Ou simplement quelqu’un qui vient de rentrer dans la vie active, et qui ne voit pas d’intérêt à acheter une RP de suite
Salut à toute la communauté,
Près de 4 mois après avoir ouvert ce post, je ne pensais pas qu’il aurait attiré autant de discussions, je suis content de voir que le sujet passionne ! Merci à tous ceux qui y participent et qui continuent d’y participer car j’ai appris beaucoup de choses en vous lisant… On voit ici toute l’utilité d’un forum !
Pour info :
Au final, je n’ai pas fait de crédit MAIS j’ai investi 10.000€ en cash en trois 1/3 (sur les trois SCPI déjà dans mon portefeuille, Immorente, Pierval Santé et Activ Immo), donc moins d’investissement mais rien à rembourser. Pour info, cela fait dans les 120€ (bruts) par trimestre en dividende/loyer, ce qui mettra grosso modo 1 an 1/2 pour rembourser les frais d’achat, après c’est tout bénéf. Comme c’est une stratégie à long terme, ça me va bien 
Sébastien