Investir en SCPI à crédit (fin 2023)

Stratégie patrimoniale 📊
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Salut à toute la communauté,

Ne pouvant pas investir dans la pierre pour l’instant pour ma RP, je considère très sérieusement l’option d’investir en SCPI à crédit, aux alentours de 30-50k. J’ai déjà quelques parts de SCPI dans une assurance-vie (sur Linxea), ce qui ferait donc un bon support à compléter.

La somme étant conséquente, je me renseigne partout où je le peux, et j’ai notamment écouté avec une grande attention le podcast de Mounir et du patron de Corum. Evidemment, Internet dit également tout et son contraire : certains disent « ohlala c’est la catastrophe, surtout pas ! » alors que d’autres dit « why not? foncez ! ».
Donc rien de mieux que de consulter la communauté Finary pour mettre les choses à peu au clair.

  • A fin 2023, investisseriez-vous dans les SCPI ? Et surtout, pourquoi (/pas) ? Ou devrais-je me dire simplement « non, ne t’embarques pas dans un crédit sur 15/20 ans, cela risque de te bloquer pour d’éventuels investissements futurs,… ».
  • Quelles sont les SCPI vers lesquelles vous iriez ? Pour minimiser les risques, je pense diviser cet investissement en 2 ou 3 SCPI. Je suis actuellement sur Immorente, Pierval Santé et Activimmo, mais je ne suis pas du tout fermé à d’autres SCPI, j’entends notamment beaucoup de bien des nouvelles SCPI. Encore une fois, je sais que le sujet est complexe, notamment sur le type de fonds gérés (pas trop de bureaux, pas trop de paris, pas trop de niche,… difficile de faire le tri !), mais la question m’intéresse par rapport à la conjoncture.
    Mon cauchemar serait de choisir pile-poil les SCPI qui risquent de faire - 10% (voire plus) dans quelques mois…
  • En cas d’investissement, puis-je me tourner vers Linxea pour faire le crédit ? Ou dois-je aller moi même interroger les banques ? En somme, cela vaut-il le coup (sans jeu de mot) ou avez-vous de bons retex avec Linxea ?
  • Last but not least, question surement naïve, mais voyez-vous inconvénient à mettre cet investissement en SCPI sur une AV ?

Un grand merci d’avance, votre aide va m’être précieuse !

Sébastien

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Bonjour,

Je vais essayer de te donner quelques éléments même si je ne suis probablement le plus calé sur ce sujet.

Concernant le crédit pour des SCPI, on peut effectivement lire de tout. Actuellement tu auras forcément un effort d’épargne conséquent à faire au vu des taux. Et je ne sais pas si tu pourras faire un crédit pour 30k. A ma connaissance, Linxea ne te permet pas de faire de crédit.

Pour les SCPI, tout dépend si tu souhaites les mettre en AV ou en direct et de ton TMI.
Pour ma part, en direct, je vais sur des SCPI européennes pour réduire la violence de l’impot (économie des prélèvements sociaux = 17%).

En AV, tu peux te tourner vers les belles SCPI Française. Je ne me suis pas encore intéressé au marché français je n’aurai donc pas de conseil à te donner.

Par contre, évite l’erreur de mettre des SCPI Européenne en AV. L’intérêt de l’AV pour les SCPI c’est de ne pas avoir de frottement fiscal. Les dividendes ne sont pas imposées tant que tu es dans l’AV.
Si tu prends une SCPI Européenne, une partie de l’impôt est déjà prélevé avant versement. Tu perds donc l’intérêt de l’AV à mes yeux.

J’espère t’avoir apporté quelques informations.

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J’ai fait ça y’a un an et demi dans une SCPI de bureau. J’ai pris 13.5% dans la gueule.

Et contrairement à moi, tu auras des taux immondes, genre plus de 5%.

Je déconseille. Quitte à te positionner, va plutôt en cash.

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Disons que pour l’instant le jeu n’en vaut pas vraiment la chandelle. Tu vas t’engager sur un crédit pour gagner au final assez peu. Mais tu peux gagner quand même un peu, donc c’est à toi de voir suivant ton patrimoine et objectifs globaux.
Sur 30 à 50K tu auras du mal à investir sur plus de 2 SCPI différentes.
Oui tu peux aller voir Linxea pour le crédit. Les banques ce ne sera pas intéressant, il vaut mieux regarder du coté des intermédiaires spécialisés (France SCPI, Louve, etc…)
Sauf exception, tu ne pourras pas les placer dans une AV.
Pour les SCPI, vu que tu es déjà sur du sectoriel je m’orienterais sur du diversifié avec une bien solide et ancienne (Corum Origin ou Epargne Pierre par ex) et une autre plus jeune (Remake, Neo…). Pur avis personnel bien entendu

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J’ai quelques questions/remarques :

Tu dis réfléchir aux SCPI car tu n’arrives pas à investir dans ta RP. Mais as-tu toujours pour objectif d’investir dans une RP à court/moyen terme ? Si oui alors je déconseille d’investir en SCPI à ce stade. Deux raisons principales à mon sens :

  • ça va rogner ta capacité d’emprunt … a moins de faire une opération cash flow positif mais avec les taux élevé c’est de moins en moins évident ou alors sur un emprunt très long terme
  • Je ne sais pas comment les banques prennent en compte les revenus SCPI lorsque tu veux connaitre ta capacité d’emprunt réel mais je doute que ce soit 100%, je peux me tromper.
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Ayant investi 100K€ sur 2 SCPI Sofidy (Immorente & Europe Invest) en décembre 22 j’avais obtenu un financement via ARKEA sans apport, avec 1 an de différé de paiement à un tx de 3.35%. Pr cx qui cherchent actuellement à acquérir des SCPI à crédit, vous avez une idée des taux actuellement ?

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En ce moment je vois des propositions de taux entre 4.8% et 5.3% (selon organismes et scpi choisies)

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En ce moment je ne vois aucun intérêt dans les scpi à crédit. Les taux bouffent les loyers.

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Un grand merci à tous, je crois qu’il y a un consensus dans le fait que ce n’est pas trop le bon moment :slight_smile: Donc acte !

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Je ne serais pas aussi catégorique mais cela dépend en effet de beaucoup de critères personnels, pour n’en citer que quelques uns :

  • utilisation de la capacité d’endettement (selon autre projet) => bloquant pour achat RP ensuite ou pas
  • appétence pour une gestion passive (versus équivalent d’investissement locatif en direct, selon le lieu possible avec 50k ou un peu plus)
  • TMI

Pour compléter les posts précédents :

  • si emprunt alors scpi en direct et non en AV
  • les banques traditionnelles ne souhaitent accompagner que sur des scpi partenaires, souvent créées depuis longtemps et pas les meilleures dans le contexte actuel
  • possible d’empruntrer en passant par des spécialistes qui ont des partenariats dédiés pour ce type de financement, et un choix bien plus large de scpi, possible même pour 30 ou 50k
  • des idées de scpi qui dans mon cas perso m’intéresse particulièrement : IROKO Zen, Remake Live, Corum Origin, Corum Eurion, coeur d’Europe.

A chacun de faire ses calculs de rentabilité et prise en compte de sa situation perso, persuadé qu’il n’y a pas une unique réponse universelle sur le sujet

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Revenus scpi généralement considérés comme tout autre revenus fonciers : 70% pris en compte dans la capacité d’endettement.

De plus avec un cashflow positif impossible avec les taux actuels, la capacité d’emprunt sera forcément impactée

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Par contre j’ai appris, car je viens d’emprunter pour acheter des SCPI, que l’assurance emprunteur n’était pas obligatoire. Du coup c’est aussi à mettre dans la balance par rapport à de l’emprunt pour de l’immobilier traditionnel…

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Je suis étonné de lire ça. La Casden m’a obligé à prendre une assurance emprunteur.
j’ai trouvé ceci :

Avez-vous contracté un crédit immobilier ou à la consommation ?

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J’ai un crédit immobilier. Après ma banque aussi a voulu me vendre son assurance . Je changerais après ma première mensualité.
Je l’ai lu sur plusieurs site spécialisé en SCPI.

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Bonjour Sébastien,

Voici des éléments de réponse à tes interrogations.

Si je devais investir dans l’immobilier, j’investirai dans une SCPI. En effet, par rapport à un investissement immobilier en direct, c’est beaucoup moins contraignant (pas de gestion à faire, tout est délégué), nécessite moins de fonds (par rapport au direct), et permet d’être diversifié par nature (plusieurs immeubles répartis sur différents lieux).
Sur la seconde partie de la question concernant le crédit, je ne ferais pas: en effet, le taux des crédits est actuellement autour de 5%, et le rendement des SCPI est aussi autour de 5%. Il n’y a aucun intérêt à faire du levier. L’investissement en SCPI, actuellement, s’envisage uniquement en cash… Quitte à acheter progressivement (vu que le prix de part est souvent modeste).

Le choix de SCPI est propre à chacun. Pour ma part, si j’investissais sur cette classe d’actifs (immobilier), je répartirai entre les divers types de produits: Bureau, Commerce, Logistique, Hôtellerie, Santé. J’excluerai toutes les SCPIs fiscales qui sont des pièges en fait, faisant miroiter les avantages fiscaux… mais qui au final ne sont généralement pas interressante à terme.
Concernant le cauchemar du -10% en peu de temps, vous n’y pourrez rien, et si vous ne supportez pas les baisses de part ou de rendement, alors fuyez les produits risqués: que ce soit l’immobilier, ou les actions, ce n’est pas pour vous. L’immobilier est réputé moins risqué cependant que la Bourse.
Un investissement immobilier s’envisage sur une dizaine d’année, au moins, pas sur 6mois. Pour le court terme, envisager plutôt les produits de taux: LEP (si vous y avez droit), Livret A, Compte à Terme.

Pour l’achat de SCPI, j’éviterai le crédit actuellement, sauf si on vous propose un taux de 2% maximum, afin d’avoir un levier de crédit nettement positif. Actuellement, il me semble que les taux sont autour de 5%, donc à fuir, et privilégier l’achat en cash uniquement.

Quel intérêt à loger les SCPI en Assurance vie ??? Vous perdez les frais de structure (0,6% par an, soit 20% de frais en 30 ans !!!), par rapport à l’achat en direct (pas de frais de structure dans ce cas).
Personnellement, si j’investissais actuellement en SCPI, je le ferai en démembrement sur 20ans, en achetant la nue-propriété: Vous aurez alors une réduction du prix de part de 50% environ, en contre-partie de l’abandon temporaire de rendement (20ans). Avantage: pas d’impots pendant 20ans, puisque pas de revenu durant la période de démembrement. Dans 20ans, vous aurez les revenus par rapport au prix de la part, donc 2 fois plus qu’en achetant en pleine propriété.

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La liquidité, l’absence de délai de jouissance, et le potentiel gain fiscal qui compense largement les frais d’enveloppe, pour peu que la tranche marginale soit 30%.

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Oui je vais les yeux fermés sur des scpi fin 2023

Je vais sur du remake et iroko sur un credit 20/25 ans

Si j’ai de l’apport sur du coeur d’Europe en complement

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Pourquoi?
Vous l’avez fait?

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Bonjour Jean, (et les autres :wink:

Je comprend parfaitement : 5% de tx d’intérêt pour un rendement de 5% estimé…

Mais à combien d’écart estime tu que cela devient intéressant ? 1 point ? 1.5 point? 2 point ? 2.5 points ? (exemple : taux d’intérêt d’emprunt 3.5% pour rendement estimé 5% soit 1.5 point d’écart). J’ai du mal à visualiser cela.

Exemple dans mon imaginaire…
Genre : <1 point : aucun intérêt
Entre 1 point et 2 point : ok, intéressant mais point de vigilance et pas grande rentabilité (ca permet d’utiliser sa capacité d’emprunt quand même alors qu’on en a pas besoin…)
Entre 2 et 3 point : Super intéressant
Supérieur à 3 point : On fonce…

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Selon moi la SCPI à credit est à éviter et si on le fait c’est uniquement sur de la SCPI Européenne pour éviter l’assassinat fiscal de la TMI+PS qui vient euthanasier 50% de la perf pour une TMI à 30.
C’est à éviter à court terme mais pas totalement à proscrire si l’on raisonne à long terme. Je m’explique…
Oui les taux actuels mangent toute la perf et si les taux restent comme ça pendant 20 ans aucun intérêt (sans jeu de mots) .
Cependant il est fort probable que les taux baissent dans les toutes prochaines années car l’économie mondiale et les politiques publiques assises sur un fort endettement on tout intérêt à baisser les taux.
ce que ça m’inspire :
-à horizon 2 ou 3 ans vous serez en capacité à renégocier votre prêt.

  • le marché actuel sur les SCPI récentes qui ont du cash à investir est très prometteur pour les performances futures et la revalo des parts.
  • les revenus sont également indexés et construits pour se valoriser.
    -attendre c’est aussi prendre le risque que le prix des parts soient valorisés dès que les taux auront baissé (effet mécanique sur ce marché).

En synthèse, si l’on a une vision court terme c’est mort, si l’on est opportuniste, que l’on croit à une baisse des taux acceptable d’ici 2 ans et que l’on raisonne très long terme, ce n’est peut être pas une mauvaise idée même si le bilan comptable du début est nul…

ce qui va être intéressant également c’est de voir la révision du prix des parts sur ce trimestre. en effet toutes les SCPI doivent expertiser leur parc au 31/12. Cela a été fait partiellement à mi année sur recommandation de l’ACPR avec une vingtaine de SCPI en baisse mais là tous tous les parcs doivent être reévalués, il y aura peut être des opportunités intéressantes…

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