J’ai 27 ans. J’envisage d’investir en SCPI à crédit. J’ai un patrimoine financier de 50K et je ne suis pas propriétaire de ma résidence principale, et ne souhaite pas le devenir (instabilité pro).
L’investissement locatif classique ne m’intéresse pas en raison de ses nombreuses contraintes de gestion.
Ma réflexion porte sur la pertinence d’investir entre 60K et 80K en SCPI à crédit sur une période de 15 à 20 ans et cela dans un contexte de taux élevés.
J’ai des échanges positifs avec ma banque au sujet d’un crédit immo 20 ans (Caisse d’épargne), j’attends de connaître le taux précis. Il y a l’option du crédit conso 15 ou 20 ans auprès d’un courtier mais pas renégociable ( ≈ 5%).
Que vous inspire ce projet ? Les commentaires ici et là me font douter…
Le calcul du TRI net de fiscalité - avec revente au terme est-il suffisant pour calculer la performance ?
TD net fiscalité étrangère : 5 % (comment la calculer précisément ?) Revalorisation du TD : 0,50 % an Revalorisation des parts de SCPI : 0,50 % an
La question du choix des SCPI se pose aussi. Via un courtier (avec diversification) ou en direct sur une ou deux SCPI (Corum Origin par exemple) ? Dans tous les cas, axé international pour atténuer la fiscalité (TMI 30%).
Merci d’avance pour vos conseils éclairés et vos retours d’expérience !
Bonjour
Vu que c’est un investissement à crédit et non un placement il n’y a pas d’urgence à le réaliser. Pour que cela soit intéressant il faut que l’écart entre les revenus de tes SCPI et ton taux d’emprunt soit positif et aujourd’hui tu vas être plus ou moins à l’identique. Cet écart ne sera plus aussi intéressant qu’il y a 1 an et avoir 2-3% ultérieurement sera déjà bien. Après tu peux faire le pari de renégocier ton prêt ultérieurement mais mon expérience c’est que les banques sont plus dures en négociation quand c’est pour un investissement SCPI que pour une RP, tu n’es pas un client captif pour elles. Aussi c’est mieux de partir avec un taux déjà intéressant.
Dans un an, le marché des SCPI se sera recadré, des opportunités sur des VL seront probablement apparues et les taux de prêt auront baissé. Ton niveau de risque aura considérablement baissé.
Fait bien tes calculs avant de te lancer.
J’ai fait ce move il y a quasiment deux ans, à un taux de 2.4% sur une grosse SCPI de bureau, j’ai eu un rendement moyen et une baisse du prix des parts de 13%.
Vous faites ce que vous voulez de cette information.
Je suis dans une situation similaire, 50 k de patrimoine, je prends le pari des scpi diversifiées 100% européennes (pour la fiscalité) qui ont peu de bâtiments en portefeuille (pour eviter les baisses de prix de part).
Je signe la semaine prochaine pour 20k sur 2 lignes + 2k apport et 3k sur une autre ligne hors crédit. 5,38% sur 15 ans (credit conso vu la somme)
La rentabilité est vraiment limite mais je peux rembourser cette somme sans faire de concessions si besoin de récupérer de la capacité d’emprunt ou rembourser juste le nécessaire pour passer en cashflow positif et oublier ces lignes.
Idem, 2,40% en 2021 pour acheter du Primopierre avec la baisse qu’on a connu sur la valeur. Sachant qu’il y a des frais d’entrée élevé, le TRI pique un peu maintenant…
D’après moi, tu n’auras jamais un meilleur TRI sur 5/15 ans à crédit qu’avec une SCPI sans frais type IROKO puisque tu gagnes les 10/12% que toutes les autres te prennent à l’entrée (sous réserve de rester 3 ans, TRI positif dès 4 ans…).
Ça permet de conserver une certaine flexibilité si tu dois sortir avant la fin du crédit, ce qui est intéressant à 27 ans.
Sur l’option crédit conso’, autant partir sur 25 ans vu ton âge. Si besoin de simulations détaillées, n’hésite pas.
@lionelM
Je pensais bêtement que la renégociation - à partir du moment où il s’agissait d’un crédit immo - était la même en SCPI. Faut-il évoquer le sujet avec ma banque ? Car c’est l’intérêt de l’immo vs conso. Qu’entends-tu par client non captif ?
@StanG
Quelles sont les SCPI visées ? Tu passes via un courtier j’imagine ?
@Nisko
Corum semble être le meilleur compromis (les frais sont peut-être élevés mais qu’importe étant donné la perf). Tu as diversifié sur les 3 SCPI donc?
@AlexCIF
C’est vrai que la perspective de sortir sans frais est intéressante. Mais niveau fiscalité seulement 57% d’actifs étrangers. Donc pour un même TD, à terme, le TRI sans revente semble moins avantageux qu’une SCPI type Corum Origin. À l’inverse dans le cas d’une revente à terme ou à 10 ans ça parait plus intéressant…
Quid des risques d’une SCPI sans frais d’entrée vs les autres? Crise de liquidité ?
Effectivement, si tu es sûr de rester 30 ans avec tes parts, autant allé sur du 100% EU.
(Après le % à l’étranger d’Iroko ne fait qu’augmenter au fil des trimestres)
En revanche, si tu veux garder de la flexibilité, je préfère les sans frais (Iroko, Remake…), d’autant plus qu’à crédit tu paies beaucoup d’intérêts les premières années, qui sont déductibles.
Et à TD identique, une SCPI avec 10% upfront devra prendre plus de risque qu’une SCPI sans frais…
Quant à Corum, super maison de gestion mais vraiment pas fan qu’ils n’aient pas publié leurs valeurs de reconstitution à min-année et apparemment ça bataille sévère avec les experts immobiliers, à suivre.
Enfin sur les risques de liquidité, il y a la petite protection des 5% à la sortie avant 3 ans (durée qu’il faut pour amortir les 10% sur une SCPI classique quand on a investi en cash), pour moi cet argument utilisé par la concurrence est assez bullshit.
Hello, voici les options que j’ai compilées pour l’investissements en SCPI :
cash (pas recommandé, même avec les taux actuels vous dégagez de la plus-value en achetant à crédits car les crédits sont amortissables)
crédit immo (bonne option sous réserve du taux d’endettement limité à 35%, attention si vous envisagez d’acheter de l’immo physique / êtes déjà en train de rembourser un crédit immo)
crédit conso : pas de limitation d’endettement mais les taux sont chers (on tend vite vers 6% +)
offre de courtiers/banques spécialisées : les taux sont un peu meilleurs, mais attention aux frais de dossiers et souvent ils imposent un univers de SCPI (qui évidemment ne sont pas les meilleures : Centrale des SCPI, Corum, CACF etc.)
faire un crédit lombard (idéal si vous détenez dèjà des actifs, pour avoir des taux < 5%). Options : Bourso (si vos actifs sont chez eux), Pledger sinon
Dans la catégorie jeune, europe, diversifiées et top rendements et TOF tu as Eurion, Iroko Zen, Crystal life, Remake Live, Neo, et on verra pour Epargne pierre europe et atland Comète.
J’ai utilisé la methode qu’on pourrais appeler « brute force », j’ai contacté tous les courtiers avec le même projet et j’ai trié tout ça au plus avantageux (dans mon cas Primalliance car ce sont les seuls à financer à partir de 10k seulement ).
Edit: Si quelqu’un veut développer un screener de SCPI qui manque cruellement actuellement, contactez moi
Je dirais pas le « meilleur » compromis, mais je pense que c’est un bon compris.
Je donne pas de conseil en investissement, bien au contraire, j’en cherche
Je suis diversifié sur 7 SCPI en tout, dont les 3 de chez Corum.
Oui c’est une option qui est intéressante. Comme tu dis ça apporte une certaine flexibilité.
(On ne sait pas non plus comment la part étrangère d’Iroko va évoluer dans les 10 prochaines années…)
Y-a-t-il une logique à diversifier le portefeuille entre SCPI classique européenne (Origin, Eurion, Cœur d’Europe par exemple) et SCPI sans frais (Remake, Iroko) ?
Les SCPI Iroko et Remake ont un TD brut plus élevés que les autres SCPI européennes citées. Ainsi, à l’heure actuelle, quand on compare au revenu net de sa propre fiscalité, on revient a peut près au même rendement net net
