@CorentinF
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hello
tu as pu poser tes questions et eu des réponses ?
Bonjour à tous,
Je suis en cours de réflexion sur un projet d’achat de SCPI afin d’investir dans l’immobilier sans en avoir les contraintes de gestion.
Étant dans la TMI à 30 %, ma compagne et moi-même nous interrogeons pour loger les parts dans une SCI à l’IS, cependant j’ai besoin de vos lumières sur les questions ci-dessous ainsi que de (in)valider mon raisonnement.
=> Les parts de SCPI n’étant pas amortissables dans une SCI à l’IS, la réintégration des amortissements pour le calcul de la plus value serait donc égal à 0 lors de la revente? Comment va être calculé la plus value lors de la sortie ? Prix de vente - prix d’achat, comme une plus value pour les particuliers ?
=> Comment est calculé la fiscalité des SCPI Européennes logées dans une SCI à l’IS ?
=> le but de la SCI à l’IS serait d’emprunter et qu’elle soit en autofinancement avec un léger bénéfice pour pouvoir emprunter à nouveau dans quelques temps. Pour cela, un montage serait sûrement possible avec des titres en pleines propriétés et des titres en usufruit (66%/33% ? À affiner). Est-ce bien faisable ?
=> Ayant un projet de RP d’ici 1 an (la famille va s’agrandir), le prêt contracté dans le cadre de la SCI à l’IS va t’il rentrer dans le calcul de notre taux maximal d’emprunt personnel ou bien sera t’il mis de côté car la SCI à l’IS est une structure opaque ?
Merci d’avance pour vos réponses ! 
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Bonjour,
Je suis également avec une TMI à 30 %. J’ai pris en début d’année via un emprunt des parts dans des SCPI européenne Sofidy et Corum hors France, taxé à 15 % et non 30 %. Je suis passé en direct. On verra les autres réponses.
Bonjour,
Le but de la SCI à l’is dans ma réflexion n’est pas que la taxation mais la non prise en compte du crédit dans le taux d’endettement personnel .
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Quel est un bon TRI sur 20 ans pour une SCPI selon toi?
Bonjour,
le TRI correct d’une SCPI se situe entre 5 et 7% environ.
Ne pas confondre le TRI d’une SCPI avec le TRI de l’opération qui prend en compte l’effet de levier du crédit.*
pour mon cas, avec un crédit à 1%, j’arrive à un TRI à 16% sur 20 ans.
Cordialement
Le CGP me propose avec un crédit à 4,85% sur 20 ans un TRI en 20 ans de 4,6%.
Les conditions ne sont pas les même.
J’ai du mal à comprendre si l’effet de l’augmentation du taux d’intérêt à un effet linéaire exponentiel sur le TRI.
A mon sens (je n’ai pas la démonstration mathématique, il faudrait que je fasse les graphiques associés), l’effet est exponentiel de part la prise en compte du facteur temps du TRI:
- 1€ perdu de cashflow lors de la première année de l’opération aurait eu 20 ans d’intérêts composés.
A mon humble avis, un taux a 4,85% pour de la SCPI (rendement ~ 5% car peu risqué) ça ne fait pas vraiment sens.
- Soit on anticipe que les prix de part de SCPI vont baisser pour refléter la hausse des taux d’intérêts (et donc on aura des rendements plus élevés qui justifient le taux a 4,85%).
- Soit on anticipe un développement de l’inflation (perte de la valeur du prêt à taux fixe et revalorisation des prix de parts à long terme).
Avec des taux élevés, je pencherait plutôt pour de l’immobilier haut rendement (pas du patrimonial), en LMNP ou en SCI IS selon ta situation.
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Bonjour Derville
Tout d’abord je reviens sur les ETF, même s’ils sont extrêmement pratique je ne vous recommande pas de n’avoir que cela dans votre portefeuille action.
En avoir est une bonne chose, mais il ne faut pas occulter le risque de contrepartie qui existe avec les ETF aussi.
Non je ne pense pas que les REIT remplacent les SCPI. Elles sont beaucoup plus volatiles, coupent plus souvent les dividendes, sont bien plus endettées que les SCPI
D’ailleurs vous ne pouvez pas emprunter pour des REIT, vous le pouvez pour des SCPI.
Par contre les REIT sont plus liquides et ont moins de frais à l’acquisition, bien que certaines SCPI n’aient plus de frais non plus.
L’utilité que j’ai personnellement des REIT est de pouvoir toucher des Zones géographiques voir certains actifs que les SCPI ne permettent pas (zone US)
Par contre l’essentiel de mon immobilier est en SCPI pour la possibilité de les avoir à crédit et leur stabilité.
Le conseil en SCPI malheureusement ne se fait pas sur un Forum, car non seulement on ne sait pas si la personne est de bon conseil, mais de surcroit le conseil financier est interdit sans autorisation et nécessite de bien comprendre ta situation.
Cela dépend si tu cherche une SCPI qui distribue beaucoup ou si au contraire tu cherches plutôt une SCPI qui revalorise souvent sa valeur de part.
ça dépend de ta fiscalité, de ce que tu as déjà comme actif …
Dans mon cas je privilégie les SCPI qui profitent des soldes en Europe en ce moment.
Pour les frais, du moins pour les SCPI qui ont des frais, si tu cherches un revenu complémentaire les frais ne viennent pas manger ta performance puisque ce sont les parts qui distribuent les revenus, et non le montant investi en réalité.
EDIT : Après lecture je vois des comparaisons ETF et SCPI qui me font froid dans le dos.
Il n’y a pas de meilleurs il y a juste des risques différents.
Lors de la crise de 1929 il a fallu 25 ans pour que la bourse retrouve son niveau d’avant la crise. Dire qu’un ETF fait mieux que les SCPI est ridicule. Dans un patrimoine vous avez les deux pour diversifier.
Au plaisir d’échanger
Manu
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