Bonjour,
J’ai 36 ans et je suis actuellement propriétaire de ma rp et j’investis régulièrement sur un PEA et un CTO.
Je réfléchis à moyen terme à investir en SCPI à crédit pour exploiter au maximum ma capacité d’endettement et utiliser ce fameux effet de levier pour augmenter mon patrimoine.
Je souhaite passer le moins de temps possible sur mes investissements immo et c’est tout naturellement que je me suis tourné vers les scpi.
On me propose un investissement de 100K€ (10K€ d’apport et 90K€ d’emprunt à 4,96% sur 20 ans) avec un large choix de SCPI. Pour un rendement moyen de 4,5%, j’arrive à un invest de 292€/mois (375€ de loyer perçu – 75€ d’impôt – 592€ de crédit). Au bout des 20 ans j’aurai donc 100K€ de patrimoine avec un invest de 292x12x20 = 70K€
Je m’interroge de façon générale sur la rentabilité de ce type d’investissement. Même à un taux mieux-disant, cela ne change pas fondamentalement les résultats étant donné que l’on aura moins d’intérêt à déduire.
A l’inverse, en investissant ces 292€/mois en bourse à 8% de rendement théorique (assez conservateur) avec 10K€ de mise de départ, j’obtiens un capital de 207K€ au bout de 20 ans.
Je suis bien conscient de ne pas avoir pris en compte les éventuelles revalorisations de part et de loyer des SCPI. Mais je doute fortement d’arriver sur un résultat comparable au 292€ mensuel investi par exemple sur le msci World. A tort ?
Est-ce qu’il y a un élément de l’équation qui m’échappe ? Quel est l’intérêt d’investir en SCPI à part dans le but de diversifier son patrimoine ?
Merci pour vos retours !
Pierre
Je pense que la réponse est dans ta question, 4.96% de taux d’emprunt rend cet investissement peu rentable au regard d’autres placements.
Peut être négocier ce taux et refaire des calculs, il me parait particulièrement élevé.
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Tu oublies de compter tes 10k€ d’apport.
Ce qui fait 80k€ d’investissement pour 100k€ de patrimoine final…
ersaza
Juillet 15, 2024, 3:35
4
Pour ma part j’ai récemment fait le choix d’un prêt conso à 4.98% sur 5 ans de 10 000€.
Au bout des 5 ans c’est plus rentable qu’un simple DCA avec loyers réinvestis (+7000€ de capital selon mes derniers calculs sans prendre en compte les revalorisation éventuelles).
Tant que les taux de crédit ne sont pas intéressants je ne me vois pas prendre un crédit sur un horizon plus long.
@Yoyo224
@Sylvain84
GM76
Juillet 15, 2024, 7:08
6
Un point important.
Je pense qu’une partie de la différence vient de ton apport de 10k. 10k placé sur 20 ans au taux de 8%, ça fait 46k.
Numb
Juillet 16, 2024, 4:10
8
Le problème vient surtout du « large choix de scpi » et du « rendement à 4.5% » qui est vers la moyenne des scpi aujourd’hui et non ce qu’on peut espérer aujourd’hui de scpi récentes où viser un 6% est pas déconnant.
Cela ajouté à l’apport de 10% cela me fait penser à des scpi poussées par une banque ? Il est possible de faire de la scpi dans apport.
Avec ces deux éléments, il doit y avoir moyen d’optimiser un peu tout ça !
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Et là tu parles d’un investissement en propre. Je n’ai pas encore eu le temps de creuser mais des amis ont investi sur des SCPI au travers d’une SCI pour être soumis à l’impôt sur le société plutôt qu’à leur TMI. Je n’ai malheureusement pas retenu les détails de leur montage mais je dois creuser quand j’aurai un peu de temps devant moi.
Je ne connais pas ce procédé. Par contre je viens de voir qu’il y a la possibilité de passer par des scpi européenne avec un impôt moindre si on compare à une TMI égale ou supérieure à 30% et surtout on ne paye pas de prélèvements sociaux.
Oui tout à fait, je suis passé par Linxea. Il y a effectivement moyen d’optimiser tout ça comme vous dites, sans compter le fait que les taux restent très haut.
Effectivement cela fait réfléchir. Malheureusement certaines scpi/banques imposent un apport à 10%. C’est le Cas de Corum Origin il me semble qui est de ce que j’ai vu une top scpi qui en plus investi essentiellement en dans l’UE (avec donc un avantage fiscal).
Sam
Juillet 16, 2024, 9:09
13
Ton calcul est bon mais la rentabilité de 4.5% est médiocre. C’est le taux moyen des SCPI mais si tu les choisis bien tu peux espérer plus aisément 6% et une fiscalité plus douce. La bourse et l’immo ne se compare, ils se complète. La bourse c’est très intéressant mais tu ne peux pas faire de levier. Donc c’est 2 stratégies totalement différentes mais complémentaires dans un portefeuille.
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Il y a 2 choses Ă prendre en compte pour optimiser ton investissement en SCPI selon moi :
La sélection des SCPI, aussi bien pour le rendement espéré que pour la fiscalité (prendre plutot des européennes si tu as un taux d’imposition élevé pour optimiser ta fiscalité) et sélectionner rigoureusement tes SCPI afin de maximiser les rendements. Ca ne m’étonnerait pas que certaines SCPI finissent à + de 8% de rendement sur l’année 2024 vu les bulletins trimestriels qui sont sortis jusqu’ici !
Profiter du cashback sur ton investissement à crédit pour récupérer une partie de ton apport et ainsi augmenter la performance de ton investissement. Je l’ai fait pour mes 2 filles avec epargnoo , elles récupèrent 3% du montant total investi !
Sam
Juillet 16, 2024, 1:45
15
Cela fonctionne uniquement si les SCPI choisies ont des frais de souscription non?
Si on prend un peu de hauteur, je pense important de rappeler que le marché immobilier est encore en phase de correction et que pour viser une performance suffisante en SCPI, il est nécessaire de viser des SCPI récentes en capacité d’investir aux nouvelles conditions de marché comme Iroko ou Osmo Energie.
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Oui, c’est la limite de cette offre, mais sur la SCPI Transitions Europe qui doit être présente dans 2 allocations sur 3 en crédit, ça permet de réduire l’addition et d’augmenter sa performance globale.
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Merci pour vos retours. Savez-vous si comme dans un crédit immo classique il est possible de faire sauter les frais pour remboursement anticipé en cas de rachat de crédit? Ma conseillère Linxea me dit que non, mais j’aimerais compléter avec d’autres avis.
je comprends pas, quand on paye l IS, ensuite si tu retires l argent de l entreprise, tu payes l ursaaf puis ensuite a nouveau l IR donc si qqun peut expliquer le principe
Sam
Juillet 18, 2024, 2:38
20
Non ça n’est pas exactement ça. Dans une SCI à l’IS, tu vas payer l’impôt sur les société pour toutes les sommes reçues qui sont bloquées dans la SCI soit 15%.
