Le mirage de l'investissement locatif

L’investissement immobilier peut avoir du sens pour la RP, voire la RS, comme capital retraite, obligeant Ă  une capitalisation progressive (crĂ©dit Ă  rembourser) sur la durĂ©e, au risque maĂźtrisĂ© grĂące Ă  un taux fixe et Ă  un endettement maximum du Haut Conseil de StabilitĂ© FinanciĂšre (HCSF).

Une rĂ©sidence principale, c’est d’abord un capital de jouissance et de sĂ©curitĂ©, au-delĂ  de sa valeur financiĂšre. De plus, la RP est exonĂ©rĂ©e de plus value, ce qui reste une niche fiscale exceptionnelle et magique (pour combien de temps?)

En revanche, l’investissement locatif n’a rien Ă  voir avec la rĂ©sidence principale. C’est souvent un mirage lointain. Pour du locatif, l’Etat est ton partenaire qui te prĂ©lĂšve 50% de tes loyers et 30% de ta plus value, et qui te laisse tous les risques (vacance locative, dĂ©gradations, impayĂ©s, expulsions, relogement du locataire, contraintes des locataires de plus de 65 ans, etc) et obligations rĂ©glementaires (DPE, gros travaux, RT2020, SRU, plafonds de loyers, normes de construction)

L’immobilier ne pouvant pas s’envoler, le propriĂ©taire reste un mouton tondu Ă  tous les Ă©tages: Ă  l’entrĂ©e, Ă  l’exploitation et Ă  la sortie. Tous les intermĂ©diaires (agences, banques, notaires, courtiers, assureurs, prestataires, syndic, concierges, comptables, avocats, travaux) adorent les pigeons investisseurs.

Il reste assez difficile de rentabiliser un investissement compte tenu des frais

  • 5% frais d’agence immo
  • 8% frais d’acquisition (Notaire, publicitĂ© fonciĂšre, diagnostics)
  • 4% de rentabilitĂ© brute annuelle (loyers bruts)
  • 47% d’impĂŽts sur les loyers (IR TMI 30% + PS 17.2%) en location nue
  • 1% de frais annuels (taxe fonciĂšre + charges propriĂ©taire)

=> soit 1.5% à 2% de rentabilité nette réelle aprÚs impÎts
Sans compter

  • 0.7% impĂŽts IFI chaque annĂ©e sur la valeur vĂ©nale (7% en 10 ans), soit 40% de la rentabilitĂ© rĂ©siduelle annuelle de l’actif locatif
  • 30% frais de sortie sur les gains en capital (impĂŽts+PS sur la plus value)

On peut prendre une assurance (GLI, etc), un gestionnaire, une conciergerie, mais cela dĂ©truit d’autant la rentabilitĂ©.

Avec un prĂȘt, il y a bien un effet de levier mais il y a aussi le surcoĂ»t du crĂ©dit (qui reprĂ©sente +60% du coĂ»t du bien pour 5% TEG sur 20 ans). Les intĂ©rĂȘts sont bien des charges dĂ©ductibles des revenus, mais ils augmentent le coĂ»t d’acquisition complet et la durĂ©e de remboursement et in-fine la rentabilitĂ© du projet.

La rentabilité normale est au maximum de 1% aprÚs toutes les charges/taxes/impÎts/redevances.

La taxe d’habitation est maintenue sur les RĂ©sidences Secondaires et logement vacants

La taxe fonciÚre a augmenté de 50% en dix ans et va encore doubler.

L’Etat trouve normal de te confisquer jusqu’à 75% des revenus perçus avec le plafonnement de l’IFI.

L’investissement locatif est sur-fiscalisĂ© et rĂ©servĂ© aux niches (LMNP, SCI IS, 
) ou au dĂ©ficit foncier.

Le seul moyen de limiter la casse, c’est la niche fiscale LMNP pour dĂ©duire des charges d’amortissement fictives dans le calcul du revenu imposable afin de rĂ©duire la fiscalitĂ©, mais le LMNP c’est aussi le risque que l’Etat rĂ©intĂšgre un jour Ă  la sortie tous les amortissements pour le calcul de la plus value (comme il vient de le faire pour la rĂ©sidence de courte durĂ©e). Ce risque fiscal est rĂ©el, la fiscalitĂ© immobiliĂšre ne peut pas baisser, pas avec un Etat qui a 170 Mds de dĂ©ficit et 3300 Mds de dettes fin 2024.

Et quand on comprends qu’en cas d’impayĂ© ou de locataire indĂ©licat, il faut dĂ©bourser 20 kEuros de frais de procĂ©dures (avocat, huissier, justice), pour avoir au bout de 3 ans de procĂ©dures judiciaires un jugement dĂ©finitif d’expulsion et que le prĂ©fet local dĂ©cide dans 40% des cas de ne pas apporter le concours de la force publique pour exĂ©cuter le jugement dĂ©finitif d’expulsion (sic !!!), il ne reste plus qu’à se tirer une balle et dire adieu Ă  sa “rentabilitĂ©â€. Il faut bien sur oublier les annĂ©es d’impayĂ©s de loyers.

Avec un peu de chances, on rĂ©cupĂšre son logement pas trop dĂ©truit, radiateurs et luminaires arrachĂ©s et on peut le remettre en location 
. Ou arrĂȘter les frais, revendre et acheter des ETF ou actions LVMH, TOTAL ou AIR LIQUIDE qui permettent de dormir beaucoup plus tranquillement.

Ce n’est pas pour rien que les institutionnels (Banques, Assurances, FonciĂšres) se sont largement retirĂ©s du marchĂ© immobilier dans les annĂ©es 2010, mais les particuliers ont pris du temps pour le comprendre (hausse des coĂ»ts de construction, de la fiscalitĂ© et des risques).

Si la loi 89 a sĂ©curisĂ© les locataires, l’Etat a tuĂ© la rentabilitĂ©, et continue de tondre les propriĂ©taires de biens immobiliers. Le marchĂ© est bloquĂ© en raison de la sur-fiscalitĂ© et surtout des risques transfĂ©rĂ©s sur le dos du seul propriĂ©taire. Mais ce n’est pas au propriĂ©taire d’ĂȘtre responsable des impayĂ©s du locataire, et si la solidaritĂ© nationale veut s’en charger, elle peut apporter ses garanties. En France, le propriĂ©taire porte seul TOUS les risques, mĂȘme si l’Etat est largement responsable de l’inflation rĂ©glementaire Ă©nergĂ©tique, environnementale et fiscale. Il oblige avec le DPE le proprio a faire 60kEuros d’investissement par logement pour que le locataire Ă©conomise 300 Euros de chauffage par an.

Vinci, Nexity et Bouygues immobilier licencient en masse en raison de l’absence d’investisseurs ! C’est une rĂ©alitĂ©. Sans compter les “start-up” PropTech immo qui sont en redressement en raison des difficultĂ©s du secteur Ă  gĂ©nĂ©rer de la rentabilitĂ©. La rĂ©alitĂ© est moins facile que les influenceurs youtube


Les SCPI ne sont pas une solution miracle car elles ne protĂšgent pas de ces risques, de l’IFI et sont bourrĂ©es de frais cachĂ©s. Elles peuvent presenter un interet si elles sont bien diversifiĂ©es en Europe (et pas en France)

Bref, l’investissement locatif doit ĂȘtre abordĂ© raisonnablement, en prenant en compte les couts complets, la rentabilitĂ© nette nette globale aprĂšs impĂŽts/PS aprĂšs revente, les risques et la liquiditĂ©, et doit ĂȘtre comparĂ©e avec les mĂȘme sommes investies en DCA placĂ©es sur un ETF (SP500, ES50, MSCI World), sur un PEA voire une AV.

C’est trĂšs loin d’ĂȘtre un investissement facile, rentable, sans risque, liquide et passif

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Mais qui a dit que c’était un investissement facile, liquide, passif et sans risque ?
Aprùs le problùme c’est que tu pars sur un investissement à 4% brut qui effectivement est trùs faible mais le TRI est tellement plus important que ton chiffre

On peut toujours trouver des petites surfaces en province de 50k€ qui ont une rentabilitĂ© thĂ©orique importante, mais avec des demandes locatives et des risques plus alĂ©atoires.

Dans les grandes capitales rĂ©gionales, c’est plus difficile.
Sur Paris, avec un prix moyen de 10k€/m2 (hors frais de notaires) et un loyer a 20€/m2, cela fait du 2.4% de rentabilitĂ© brute.
En rĂ©gion parisienne, avec un SCELLIER/PINEL acquis en 2012 pour 6k€/m2, et un plafond de loyer de 20€/m2 en 2024, cela ne fait que du 4% de rentabilitĂ© brute. (en net aprĂšs impĂŽts, vacances et impĂŽts plus value, crĂ©dits, taxes et charges, le TRI est a 2%)

Je suis preneur de biens sur https://www.immoneuf.com/programme/immobilier-neuf avec 8% de rentabilité, mais je ne trouve pas 


Le TRI ne vaut rien sans le cout rĂ©el des risques locatifs, vu qu’en France le propriĂ©taire n’a aucun droit et doit assumer toutes les charges, normes et risques pour ĂȘtre in-fine surfiscalisĂ©.

La PDG de Nexity Veronique BEDAGUE (qui a failli devenir 1er ministre) demande l’alignement de la fiscalitĂ© immo sur la flat tax afin de redonner un peu de rentabilitĂ© au secteur. Cela ne s’invente pas.

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C’est une bien triste vision de l’investissement locatif que tu as là. Tu as eu de mauvaises aventures?

Il est vrai que cet investissement est le plus chronophage de tous, prĂ©sente le plus de risque mais est un vecteur d’enrichissement indĂ©niable notamment grĂące Ă  l’effet de levier. Alors oui, il est assez difficile de trouver un bien qui gĂ©nĂšre du cashflow ou mĂȘme qui s’autofinance mais Ă  un moment, il faut aussi donner de sa personne et parfois de ses sous (effort d’épargne) pour pouvoir s’enrichir.
Il y a tellement de subtilitĂ©s et de moyens d’optimisation que l’immobilier est et restera un pilier important d’enrichissement.

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Ce n’est pas une vision nĂ©gative, il s’agit d’un constat objectif qui s’est fortement dĂ©gradĂ© pour les propriĂ©taires: ce n’est pas moi qui fixe les prix des loyers, ni les prix de l’immobilier, ni les lois de protection des locataires en cas d’impayĂ©s, ni les rĂšglements rĂ©cents, ni la fiscalitĂ© confiscatoire contre les propriĂ©taires salauds/spĂ©culateurs/rentiers, et surtout en comparatif avec les autres classes placements, car j’adore l’immobilier, j’en fait depuis 25 ans, mais je constate que la rentabilitĂ© est devenue beaucoup plus difficile, les perspectives de PV se sont rĂ©duites, le propriĂ©taires sont de plus en plus seuls face aux locataires indĂ©licats/squateurs et que l’Etat a produit a une inflation de normes de construction, Ă©nergĂ©tiques et Ă©cologique qui pĂ©nalisent tout investissement.

Je ne suis pas la Cour des comptes qui constate aussi que seulement 67% des expulsions sont exécutées par les préfets malgré les décisions de justice exécutoires.
https://www.ccomptes.fr/system/files/2022-12/20221219-S2022-1933-prevention-expulsions-locatives.pdf

Le cadre immobilier pour les Investisseurs privĂ©s a sensiblement changĂ© en 20 ans et il n’est plus du tout favorable. (Cela veut dire qu’il faut ĂȘtre d’autant plus sĂ©lectif, acheter pas cher, choisir avec la plus grande attention le locataire)

Oui il faut faire de l’immobilier, mais il faut ĂȘtre bien conscient des risques et des couts.
Le droit de propriĂ©tĂ© pour un particulier n’est plus un vrai droit rĂ©el par rapport a un occupant, mĂȘme sans titre ou qui ne paie pas.

Si un squatteur rentre chez vous, commande une pizza, le ticket de sa livraison lui donne le droit de rester chez vous si vous n’avez pas portĂ© plainte dans les 48 heures, et aprĂšs il faut 2/3 ans de procĂ©dure pour expulsion qui peut ne pas ĂȘtre exĂ©cutĂ©e (sic). Le TRI que vous espĂ©riez du vendeur immo ne vaut alors plus grand chose


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D’accord avec vous le rĂ©sultats net net net des investisseurs locatifs est souvent ignorĂ© et rarement calculer correctement en prenant en compte l’ensemble des charges et des risques se laissant bercĂ© par une fable.

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LĂ©gende urbaine, un ticket de livraison ne donne aucun droit.

Le locatif n’est certes pas aussi beau que ce que le vendeur immobilier indique mais si vous faites du LMNP, vous n’aurez pas 50% d’impîts sur les loyers comme vous l’indiquez mais 0% pendant 10 ans ou plus.

Vous avez une vision biaisée ou vous essayez de faire peur ou du buzz avec votre post.

Tout n’est pas noir ou blanc et je trouve que c’est de la malhonnĂȘtetĂ© intellectuelle d’agir comme cela en affirmant des choses fausses et en ne prĂ©sentant toutes les informations.

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Le LMNP n’est qu’une niche qui ne concerne que 25% des propriĂ©taires et qui peut se terminer avec la rĂ©intĂ©gration des amortissements pour la PV. Vous anticipez l’impact sur le TRI ?

Vous n’avez jamais fait face Ă  une vrai expulsion locative de 3 ans de procĂ©dure et des vrais coĂ»ts d’avocats et d’huissiers pour le prĂ©fet du 91 qui a la fin refuse d’apporter le concours de la force publique

Avec un Courrier de l’huissier:

Dans les faits, la gendarmerie n’a pas reçu ordre de m’assister pour l’expulsion.

Dois-je faire une prise Ă  partie du prĂ©fet pour prĂ©server votre droit Ă  indemnisation (honoraires : 96 € TTC ; L. 444-1 al. 3 code de commerce) ou faites-vous les dĂ©marches dans les formes lĂ©gales vous-mĂȘmes ?

Etat des lieux : 300 € TTC par heure de prĂ©sence sur place (1Ăšre heure indivisible). Honoraires - L. 444-1 al. 3 code de commerce.

Saisie des salaires : requĂȘte en saisie des salaires ou indemnitĂ©s chĂŽmage (72.07 € TTC par dĂ©biteur) et reprĂ©sentation Ă  l’audience devant le JEX en conciliation (120 TTC la premiĂšre audience et 60 TTC par audience de renvoi Ă©ventuelle ; par dĂ©biteur ; honoraires - L. 444-1 al. 3 code de commerce).

Saisie des meubles avec ouverture forcĂ©e des portes : 230 € TTC (inventaire des meubles dans un premier temps).

Dans l’attente de vos instructions,

Vous faites quoi vous ? Pour info, Ce bien n’est plus à la location et bientît en vente

L’avocat est payĂ© Ă  l’heure aussi

Le logement etait loué par agence et GLI, mais in-fine le propriétaire reste seul responsable des pertes. Le locataire est parti avec les poignées de porte, les radiateurs et détruit la porte de garage, et dégradé le bien.

Cela s’est fini grĂące Ă  l’intervention d’un dĂ©putĂ© bienveillant auprĂšs du prĂ©fet de l’Essone. Aux US, un locataire est expulsĂ© sous une semaine en cas d’impayĂ©s.

Je n’ai jamais indiquĂ© que les problĂšmes d’expulsion n’existaient pas.
Je revenais sur le fait de votre lĂ©gende urbaine du ticket de pizza qui circule actuellement sur TikTok. Évoquer cela est de la mauvaise foi ou pire du mensonge.

AprĂšs au vu de votre tirade anti immobilier et votre profil « Investisseur patrimonial », j’attends la suite de votre rĂ©cit qui devrait normalement proposer la bonne solution que vous proposez, le cƓur sur la main, Ă  vos prospects.

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Il n’y a pas qu’à Paris oĂč tu peux louer facilement, je cherche dans des villes de 100k habitants pour trouver des appartements Ă  1500/2500€ du mÂČ qui se loueront sans problĂšme Ă  10 12€ du mÂČ.

AprĂšs je comprends Ă  ton dernier message que tu as eu une mauvaise affaire qui s’éternise et j’en suis bien dĂ©solĂ© mais c’est pas 5% des cas en France

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Vous vous mĂ©prenez, je ne suis pas du tout anti Immo, j’ai fait prĂšs de 10 acquisitions/reventes, j’ai mĂȘme commencĂ© par cela, et je n’ai rien Ă  vendre, et surtout pas des formations bidons.

Je partage seulement mon expĂ©rience / parcours d’investisseur et je confirme que les risques locatifs sont trĂšs Ă©levĂ©s et sous-estimĂ©s, que la rentabilitĂ© a chutĂ© depuis 15 ans, et que les normes et la fiscalitĂ© est limite confiscatoire, surtout si vous ĂȘtes Ă  l’IFI.

En tant que propriĂ©taire, j’ai du refuser prĂšs de 20 dossiers frauduleux (fausses fiches de paie, faux avis d’impĂŽts, fausses dĂ©clarations) et subir 2 locataires indĂ©licats. (Idem dans mon entourage d’investisseurs) Il ne faut pas laisser un tiers dĂ©cider du choix des locataires.

Le couple risques/ rentabilitĂ© /liquiditĂ© n’est plus du tout en faveur de l’immo.

J’étais 95% Immo il y a 15 ans et je suis obligĂ© d’arbitrer en faveur du patrimoine financier pour redescendre Ă  30% max en Immo. Je reviendrai quand le cadre rĂ©glementaire apportera de la rentabilitĂ© et de la sĂ©curitĂ© pour les propriĂ©taires investisseurs

Et pour info, je continue de faire de l’immo en viager, au moins les occupants ne dĂ©truisent pas leur ancien logement

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Relisez votre premier post, il est clairement anti immobilier et trop fortement orienté sur TOUS LES PROBLÈMES.
Le style de post qui n’est pas exhaustif, ni objectif

Avec votre post faux sur le ticket de pizza qui permet de ne pas ĂȘtre expulsĂ©, le post n’ Ă©tait vraiment pas du niveau des conseils que l’on retrouve sur le forum.

La prochaine fois soyez plus mesuré et vous serez plus crédible.

P.s: et je ne parlerais pas du titre qui est énormément put*click !

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@greyvador

Personnellement je pense le P*te à clic est parfois nécessaire.

Et je trouve qu’il à raison sur le fait que en France il y a un mirage sur l’investissement locatif.

Je connais un bon nombre de personnes qui pensent qu’il suffit juste d’acheter un bien et de le louer.

Il y a un vrai manque d’information sur les risques liĂ©es.

Bien-sĂ»r tout n’est pas noir ou blanc mais personnellement l’investissement locatif ne m’attire pas du tout car beaucoup trop contraignant.

Je vois que vous restiez bloquĂ© sur le ticket de pizza, certes il a fait une erreur en avançant cet argument mais sur les autres arguments vous n’avez pas de rĂ©ponses pour faire avancer rĂ©ellement le dĂ©bat.

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C’est effectivement incroyable. Qu’un PDG demande que son secteur d’activitĂ© soit moins taxĂ©, c’est du jamais vu.

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Hello @lio198,

Merci pour ce post, certes trĂšs engagĂ©, qui suscite pas mal de rĂ©actions. Il est vrai que l’immobilier n’est pas du tout un investissement aussi passif qu’on le pense et qui prĂ©sente de nombreux risques.

Cependant, comme pour tout investissement, la prise de risque doit ĂȘtre calculĂ©e dĂšs le dĂ©but du projet pour la minimiser autant que possible. Et ça commence dĂ©jĂ  par le fait de faire preuve de bons sens :

  • Eviter les zones en dĂ©clin dĂ©mographique
  • Eviter les zones en dĂ©clin Ă©conomique (dĂ©sindustrialisation, fort taux de chĂŽmage, peu de profils Ă  hauts revenus, etc.)
  • Eviter les zones Ă  risques (zones innondables, usines polluantes Ă  proximitĂ©, etc.)
  • Eviter d’acheter un bien trop ancien avec beaucoup de travaux en ayant aucune connaissance du monde des travaux et du BTP
  • 


Bref, Ă©viter de se mettre des batons dans les roues dĂšs le dĂ©but avant mĂȘme d’avoir commencer Ă  louer. Selon moi, il faut chercher avant tout Ă  se positionner dans les endroits oĂč il y a un bon mĂ©lange d’activitĂ© sociale, Ă©conomique, culturelle et touristique. Ces zones attractives permettent non seulement d’avoir des pools de candidats Ă  la location mais aussi de pouvoir Ă©valuer les options de revente Ă  un moment.

Je prĂ©fĂšre acheter un T2/T3 Ă  200K€ dans une ville de l’üle-de-France proche de Paris et desservie en transports en commun plutĂŽt qu’un IDR de 6 lots Ă  moins de 100K€ dans une bourgade sinistrĂ©e de l’Aisne.

Les deux plus grands risques selon moi qui pĂšsent sur l’investissement immobilier locatif - et pour lesquels nous n’avons malheureusement pas toutes les cartes en main - sont les locataires indĂ©licats et l’Etat.

  1. les locataires indélicats / mauvais payeurs
  2. l’Etat qui dĂ©cide de changer les rĂšgles du jeu Ă  tout moment comme bon lui semble (fiscalitĂ©, dĂ©fiscalisation, passoires thermiques, DPE obligatoire, etc.) en fonction de la conjoncture et/ou des sensibilitĂ©s politiques qui se succĂšdent.

En ce qui concerne les locataires, je filtre Ă©normĂ©ment les profils de candidats que je reçois pour mes biens. Je les rencontre, je discute avec eux, je les questionne un miminum sur leur activitĂ© professionnelle, etc. Avec le bon sens, je vais Ă©liminer de base les profils de locataires avec lesquels je ne suis pas Ă  l’aise : revenus trop faibles, bĂ©nĂ©ficiaires d’aides sociales / APL / CAF, professions Ă  risque, etc.

Ca m’évite de passer par un intermĂ©diaire qui fait du volume et qui sĂ©lectionne des dossiers selon des critĂšres parfois hasardeux. L’objectif d’un intermĂ©diaire c’est juste de vous trouver un locataire et de vous facturer la prestation. Point barre. Un intermĂ©diaire en moins, c’est encore des risques en moins dans mon investissement.

En réalité, ma sélection se fait déjà en amont avec les biens que je propose. Je loue en meublé avec des aménagements de qualité et de confort. Pour cela, je définis un loyer au dessus du prix du marché pour avoir un premier filtre de candidats éligibles. Je préfÚre recevoir 10 candidatures dont 3 ou 4 dossiers seront de qualité plutÎt que 25 candidats aux dossiers médiocres et risqués.

Ca reste encore du bons sens. En mettant sur le marché des biens avec des prestations de qualité, situés dans des endroits attractifs et demandés, génÚre un flux de candidats potentiels dont certains sortent du lot.

Pour ce qui est de l’Etat et des contraintes associĂ©es, c’est plus compliquĂ© Ă  gĂ©rer en effet. Je te rejoins Ă  100% sur ce que tu as Ă©voquĂ©. Je suis de plus en plus convaincu qu’investir en immobilier locatif Ă  titre personnel sera plus risquĂ© Ă  l’avenir du fait de la fiscalitĂ© qui pourraĂźt ĂȘtre alourdie dans le futur. Je prĂ©fĂšre dĂ©sormais investir au travers d’une SCI pour bien distinguer mon patrimoine et ma fiscalitĂ© personnelle de celle de la sociĂ©tĂ©. Les rĂšgles du jeu pour les sociĂ©tĂ©s n’évoluent pas de la mĂȘme maniĂšre que celles qui pĂšsent sur les particuliers.

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Globalement d’accord avec ton discours.

Pour ma part, les contraintes surpassent les avantages et l’éventuelle plus-value. J’ai investi dans le locatif il y a plusieurs annĂ©es pour tenter l’expĂ©rience et si c’était Ă  refaire, je ne le referais pas.

Comme pour beaucoup d’investissements, il y a des bonnes affaires avec de bonnes rentabilitĂ©s, mais pour les trouver, il faut y mettre du temps, du travail et avoir de la chance. Alors qu’en moyenne, quand on se lance, je pense qu’on a tendance Ă  surestimer les rentabilitĂ©s et sous-estimer les risques et la quantitĂ© de travail.

Enfin bref, je pense que l’investissement locatif est toujours rentable pour beaucoup de gens qui s’en donnent les moyens. C’est une activitĂ© qui est quasiment accessible Ă  tous et qui est un petit pas dans l’entrepreneuriat. Ce qui est quand mĂȘme plus gratifiant que d’acheter des obligations et d’attendre les coupons chaque annĂ©e :slight_smile:

Cependant, je suis d’accord pour dire que toutes les contraintes que tu as Ă©noncĂ© rendent les projets locatifs beaucoup moins intĂ©ressants.

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1/ Je m’excuse si j’ai pu vous choquer, mais JE N’AI RIEN A VENDRE, et non je ne suis pas contre l’immobilier, mais bien contre les pseudos vendeurs de formation Ă  deux balles sur immobilier qui pullulent sur internet. Je souhaite mettre en garde les nouveaux investisseurs contre les MIRAGES et les CHARLATANS, afin que comme tout investisseur intelligent (Benjamin Graham/ Warren Buffet), de bien prendre en compte les risques, la rentabilitĂ©, et la liquiditĂ© de son investissement. Les risques et la fiscalitĂ© globale Ă  l’entrĂ©e, Ă  l’exploitation et la sortie sont fondamentaux pour l’analyse de l’investisseur avisĂ© et raisonnable.

2/ Je ne suis qu’un investisseur moyen, patrimonial et j’ai largement bĂ©nĂ©ficiĂ© d’une hausse majeure de l’immobilier entre 2000 et 2020, notamment en achetant des biens Ă  la dĂ©coupe en rĂ©gion parisienne. Cette hausse ne se reproduira pas dans les 15 ans car les arbres ne montent pas au ciel.

3/ La fiscalitĂ© est devenue confiscatoire, jusqu’à 75% c’est un fait, le proprio est un mouton qui se fait tondre.

4/ Je ne suis pas seul à faire ce constat sur la fiscalité:

5/ Tout le secteur immobilier est en berne. Si c’était si facile ou juste temporaire, TOUS les promoteurs ne licencieraient pas Ă  tour de bras

5/ La loi 89 a sĂ©curisĂ© les locataires au dĂ©triment des propriĂ©taires, et la jurisprudence n’est pas DU TOUT en faveur des propriĂ©taire qui n’ont aucune sĂ©curitĂ© juridique et financiĂšre. Si j’ai eu plusieurs dĂ©boires avec des locataires, un ami proche s’est retrouvĂ© avec un locataire de 75 ans parfaitement lucide qui a dĂ©cidĂ© un jour volontairement de ne plus rien payer. Ce locataire a Ă©tĂ© inexpulsable pendant 3.5 ans !!! Les avocats, huissiers adorent les procĂ©dures judiciaires. J’ai eu un locataire de 66 ans qui a dĂ©mĂ©nagĂ© et j’ai Ă©tĂ© soulagĂ© qu’il parte sans problĂšme (le risque Ă©tait bien pour moi).

S’il est vrai que le cas des squats a Ă©tĂ© traitĂ© rĂ©cemment, le cas des impayĂ©s n’est en rien rĂ©glĂ© par les assurances loyers impayĂ©s (qui ne couvrent en gĂ©nĂ©ral que 2 ans, et pas les dĂ©gradations). Et un assureur, c’est comme pour une voiture ou un dĂ©gat des eaux, cela ne rembourse pas forcement et ni en totalitĂ©.

5/ La France est en faillite
Dette publique et ses charges : Ă  quoi s'attendre d'ici 2027 ? | Fondation IFRAP](Dette publique et ses charges : Ă  quoi s'attendre d'ici 2027 ? | Fondation IFRAP)
Rappel du Budget de l’Etat
Recettes : 300 Mds€
DĂ©penses 450 Mds€
DĂ©ficit : 150 Mds€ (50% des recettes !!!) qui se rajoutent au stock de dette
3.200 Mds€ de dette fin 2024
400 Mds€ de refinancement en 2024 (sic)

Ă  comparer avec
98 Mds€ TVA
93 Mds€ IR
72 Mds€ IS
90 Mds€ de charges d’intĂ©rĂȘts en 2027.

Les dépenses sociales sont démesurées par rapport au PIB et les comptes explosent
Budget Secu : 620 Mds€ de dĂ©penses annuelles

60 Mds€ des dĂ©penses de pension des fonctionnaires ne sont pas comptĂ©s dans les retraites, mais comme subvention d’équilibre des ministĂšres (sic)

  • Avec un dĂ©ficit de 50 % des recettes, une charge de dette a 90Mds en 2027, ce n’est pas soutenable, sauf Ă  augmenter massivement la TVA/CSG et doubler l’IR, ou voler l’épargne des français et taxer l’immobilier.
  • La France est droguĂ©e aux dĂ©penses publiques non financĂ©es, notamment aux dĂ©penses sociales. Aucun gouvernement n’a voulu choisir. On s’est fait finance par l’Allemagne et la BCE, mais cela va avoir une fin.
  • La seule et unique raison pour laquelle les prĂ©teurs financent l’Etat, c’est sa capacitĂ© Ă  lever l’impĂŽt et spolier l’épargne des français (+3.000 Mds d’épargne ) et taxer l’immobilier. Ce n’est pas notre Mozart de la finance qui va payer.

6/ C’est bien l’immobilier qui va ĂȘtre taxĂ© car il n’est pas mobile. L’assurance vie en euros est dĂ©jĂ  quasi confisquĂ©e par l’Etat qui oblige les assureurs Ă  acheter de la dette française. En AV, vous n’est plus propriĂ©taire de vos fonds, juste dĂ©tenteur d’une promesse de l’assureur qu’un jour il vous rembourse, sachant que l’Etat peut dĂ©cider Ă  tout moment de bloquer vos retraits (loi SAPIN II). Avec l’epargne financiere en titres vifs ou ETF dans PEA/CTO, vous restez propriĂ©taire de vos titres, que l’état ne peux pas vous les voler


7/ Et je maintiens, au global, aujourdhui, l’investissement passif en ETF est beaucoup plus simple, rentable, liquide que du locatif, surtout depuis un pays avec fiscalitĂ© douce sans impĂŽt sur le revenu ni sur les PV
 Et j’ai le mĂȘme avis que la PDG de Nexity !

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Les derniers chiffres font froid dans le dos


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Je ne reste pas bloquĂ© mais quand on commence Ă  donner ce type d’argument, on est plus que limite.

Concernant les autres arguments j’y ai rĂ©pondu sur les impĂŽts (ce n’est pas 50% en passant en LMNP), sur les impayĂ©s, 


Je répondais surtout à une vision principalement biaisée et inexacte.

L’ensemble des Ă©changes qui ont suivies permettent justement du dĂ©bat

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