Le mirage de l'investissement locatif

lio198 · Mai 10, 2024, 8:50

L’investissement immobilier peut avoir du sens pour la RP, voire la RS, comme capital retraite, obligeant à une capitalisation progressive (crédit à rembourser) sur la durée, au risque maîtrisé grâce à un taux fixe et à un endettement maximum du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).

Une résidence principale, c’est d’abord un capital de jouissance et de sécurité, au-delà de sa valeur financière. De plus, la RP est exonérée de plus value, ce qui reste une niche fiscale exceptionnelle et magique (pour combien de temps?)

En revanche, l’investissement locatif n’a rien à voir avec la résidence principale. C’est souvent un mirage lointain. Pour du locatif, l’Etat est ton partenaire qui te prélève 50% de tes loyers et 30% de ta plus value, et qui te laisse tous les risques (vacance locative, dégradations, impayés, expulsions, relogement du locataire, contraintes des locataires de plus de 65 ans, etc) et obligations réglementaires (DPE, gros travaux, RT2020, SRU, plafonds de loyers, normes de construction)

L’immobilier ne pouvant pas s’envoler, le propriétaire reste un mouton tondu à tous les étages: à l’entrée, à l’exploitation et à la sortie. Tous les intermédiaires (agences, banques, notaires, courtiers, assureurs, prestataires, syndic, concierges, comptables, avocats, travaux) adorent les pigeons investisseurs.

Il reste assez difficile de rentabiliser un investissement compte tenu des frais

5% frais d’agence immo
8% frais d’acquisition (Notaire, publicité foncière, diagnostics)
4% de rentabilité brute annuelle (loyers bruts)
47% d’impôts sur les loyers (IR TMI 30% + PS 17.2%) en location nue
1% de frais annuels (taxe foncière + charges propriétaire)

=> soit 1.5% à 2% de rentabilité nette réelle après impôts
Sans compter

0.7% impôts IFI chaque année sur la valeur vénale (7% en 10 ans), soit 40% de la rentabilité résiduelle annuelle de l’actif locatif
30% frais de sortie sur les gains en capital (impôts+PS sur la plus value)

On peut prendre une assurance (GLI, etc), un gestionnaire, une conciergerie, mais cela détruit d’autant la rentabilité.

Avec un prêt, il y a bien un effet de levier mais il y a aussi le surcoût du crédit (qui représente +60% du coût du bien pour 5% TEG sur 20 ans). Les intérêts sont bien des charges déductibles des revenus, mais ils augmentent le coût d’acquisition complet et la durée de remboursement et in-fine la rentabilité du projet.

La rentabilité normale est au maximum de 1% après toutes les charges/taxes/impôts/redevances.

La taxe d’habitation est maintenue sur les Résidences Secondaires et logement vacants

La taxe foncière a augmenté de 50% en dix ans et va encore doubler.

L’Etat trouve normal de te confisquer jusqu’à 75% des revenus perçus avec le plafonnement de l’IFI.

L’investissement locatif est sur-fiscalisé et réservé aux niches (LMNP, SCI IS, …) ou au déficit foncier.

Le seul moyen de limiter la casse, c’est la niche fiscale LMNP pour déduire des charges d’amortissement fictives dans le calcul du revenu imposable afin de réduire la fiscalité, mais le LMNP c’est aussi le risque que l’Etat réintègre un jour à la sortie tous les amortissements pour le calcul de la plus value (comme il vient de le faire pour la résidence de courte durée). Ce risque fiscal est réel, la fiscalité immobilière ne peut pas baisser, pas avec un Etat qui a 170 Mds de déficit et 3300 Mds de dettes fin 2024.

Et quand on comprends qu’en cas d’impayé ou de locataire indélicat, il faut débourser 20 kEuros de frais de procédures (avocat, huissier, justice), pour avoir au bout de 3 ans de procédures judiciaires un jugement définitif d’expulsion et que le préfet local décide dans 40% des cas de ne pas apporter le concours de la force publique pour exécuter le jugement définitif d’expulsion (sic !!!), il ne reste plus qu’à se tirer une balle et dire adieu à sa “rentabilité”. Il faut bien sur oublier les années d’impayés de loyers.

Avec un peu de chances, on récupère son logement pas trop détruit, radiateurs et luminaires arrachés et on peut le remettre en location …. Ou arrêter les frais, revendre et acheter des ETF ou actions LVMH, TOTAL ou AIR LIQUIDE qui permettent de dormir beaucoup plus tranquillement.

Ce n’est pas pour rien que les institutionnels (Banques, Assurances, Foncières) se sont largement retirés du marché immobilier dans les années 2010, mais les particuliers ont pris du temps pour le comprendre (hausse des coûts de construction, de la fiscalité et des risques).

Si la loi 89 a sécurisé les locataires, l’Etat a tué la rentabilité, et continue de tondre les propriétaires de biens immobiliers. Le marché est bloqué en raison de la sur-fiscalité et surtout des risques transférés sur le dos du seul propriétaire. Mais ce n’est pas au propriétaire d’être responsable des impayés du locataire, et si la solidarité nationale veut s’en charger, elle peut apporter ses garanties. En France, le propriétaire porte seul TOUS les risques, même si l’Etat est largement responsable de l’inflation réglementaire énergétique, environnementale et fiscale. Il oblige avec le DPE le proprio a faire 60kEuros d’investissement par logement pour que le locataire économise 300 Euros de chauffage par an.

Vinci, Nexity et Bouygues immobilier licencient en masse en raison de l’absence d’investisseurs ! C’est une réalité. Sans compter les “start-up” PropTech immo qui sont en redressement en raison des difficultés du secteur à générer de la rentabilité. La réalité est moins facile que les influenceurs youtube…

Les SCPI ne sont pas une solution miracle car elles ne protègent pas de ces risques, de l’IFI et sont bourrées de frais cachés. Elles peuvent presenter un interet si elles sont bien diversifiées en Europe (et pas en France)

Bref, l’investissement locatif doit être abordé raisonnablement, en prenant en compte les couts complets, la rentabilité nette nette globale après impôts/PS après revente, les risques et la liquidité, et doit être comparée avec les même sommes investies en DCA placées sur un ETF (SP500, ES50, MSCI World), sur un PEA voire une AV.

C’est très loin d’être un investissement facile, rentable, sans risque, liquide et passif

Diem4DM · Mai 10, 2024, 10:40

clementfischer · Mai 10, 2024, 1:36

Mais qui a dit que c’était un investissement facile, liquide, passif et sans risque ?
Après le problème c’est que tu pars sur un investissement à 4% brut qui effectivement est très faible mais le TRI est tellement plus important que ton chiffre

lio198 · Mai 10, 2024, 2:48

On peut toujours trouver des petites surfaces en province de 50k€ qui ont une rentabilité théorique importante, mais avec des demandes locatives et des risques plus aléatoires.

Dans les grandes capitales régionales, c’est plus difficile.
Sur Paris, avec un prix moyen de 10k€/m2 (hors frais de notaires) et un loyer a 20€/m2, cela fait du 2.4% de rentabilité brute.
En région parisienne, avec un SCELLIER/PINEL acquis en 2012 pour 6k€/m2, et un plafond de loyer de 20€/m2 en 2024, cela ne fait que du 4% de rentabilité brute. (en net après impôts, vacances et impôts plus value, crédits, taxes et charges, le TRI est a 2%)

Je suis preneur de biens sur https://www.immoneuf.com/programme/immobilier-neuf avec 8% de rentabilité, mais je ne trouve pas …

Le TRI ne vaut rien sans le cout réel des risques locatifs, vu qu’en France le propriétaire n’a aucun droit et doit assumer toutes les charges, normes et risques pour être in-fine surfiscalisé.

La PDG de Nexity Veronique BEDAGUE (qui a failli devenir 1er ministre) demande l’alignement de la fiscalité immo sur la flat tax afin de redonner un peu de rentabilité au secteur. Cela ne s’invente pas.

Sam · Mai 10, 2024, 2:52

C’est une bien triste vision de l’investissement locatif que tu as là. Tu as eu de mauvaises aventures?

Il est vrai que cet investissement est le plus chronophage de tous, présente le plus de risque mais est un vecteur d’enrichissement indéniable notamment grâce à l’effet de levier. Alors oui, il est assez difficile de trouver un bien qui génère du cashflow ou même qui s’autofinance mais à un moment, il faut aussi donner de sa personne et parfois de ses sous (effort d’épargne) pour pouvoir s’enrichir.
Il y a tellement de subtilités et de moyens d’optimisation que l’immobilier est et restera un pilier important d’enrichissement.

lio198 · Mai 10, 2024, 3:21

Ce n’est pas une vision négative, il s’agit d’un constat objectif qui s’est fortement dégradé pour les propriétaires: ce n’est pas moi qui fixe les prix des loyers, ni les prix de l’immobilier, ni les lois de protection des locataires en cas d’impayés, ni les règlements récents, ni la fiscalité confiscatoire contre les propriétaires salauds/spéculateurs/rentiers, et surtout en comparatif avec les autres classes placements, car j’adore l’immobilier, j’en fait depuis 25 ans, mais je constate que la rentabilité est devenue beaucoup plus difficile, les perspectives de PV se sont réduites, le propriétaires sont de plus en plus seuls face aux locataires indélicats/squateurs et que l’Etat a produit a une inflation de normes de construction, énergétiques et écologique qui pénalisent tout investissement.

Je ne suis pas la Cour des comptes qui constate aussi que seulement 67% des expulsions sont exécutées par les préfets malgré les décisions de justice exécutoires.
https://www.ccomptes.fr/system/files/2022-12/20221219-S2022-1933-prevention-expulsions-locatives.pdf

Le cadre immobilier pour les Investisseurs privés a sensiblement changé en 20 ans et il n’est plus du tout favorable. (Cela veut dire qu’il faut être d’autant plus sélectif, acheter pas cher, choisir avec la plus grande attention le locataire)

Oui il faut faire de l’immobilier, mais il faut être bien conscient des risques et des couts.
Le droit de propriété pour un particulier n’est plus un vrai droit réel par rapport a un occupant, même sans titre ou qui ne paie pas.

Si un squatteur rentre chez vous, commande une pizza, le ticket de sa livraison lui donne le droit de rester chez vous si vous n’avez pas porté plainte dans les 48 heures, et après il faut 2/3 ans de procédure pour expulsion qui peut ne pas être exécutée (sic). Le TRI que vous espériez du vendeur immo ne vaut alors plus grand chose…

Chewie · Mai 10, 2024, 3:25

D’accord avec vous le résultats net net net des investisseurs locatifs est souvent ignoré et rarement calculer correctement en prenant en compte l’ensemble des charges et des risques se laissant bercé par une fable.

greyvador · Mai 10, 2024, 4:04

Légende urbaine, un ticket de livraison ne donne aucun droit.

Le locatif n’est certes pas aussi beau que ce que le vendeur immobilier indique mais si vous faites du LMNP, vous n’aurez pas 50% d’impôts sur les loyers comme vous l’indiquez mais 0% pendant 10 ans ou plus.

Vous avez une vision biaisée ou vous essayez de faire peur ou du buzz avec votre post.

Tout n’est pas noir ou blanc et je trouve que c’est de la malhonnêteté intellectuelle d’agir comme cela en affirmant des choses fausses et en ne présentant toutes les informations.

lio198 · Mai 10, 2024, 4:19

Le LMNP n’est qu’une niche qui ne concerne que 25% des propriétaires et qui peut se terminer avec la réintégration des amortissements pour la PV. Vous anticipez l’impact sur le TRI ?

Vous n’avez jamais fait face à une vrai expulsion locative de 3 ans de procédure et des vrais coûts d’avocats et d’huissiers pour le préfet du 91 qui a la fin refuse d’apporter le concours de la force publique

Avec un Courrier de l’huissier:

Dans les faits, la gendarmerie n’a pas reçu ordre de m’assister pour l’expulsion.

Dois-je faire une prise à partie du préfet pour préserver votre droit à indemnisation (honoraires : 96 € TTC ; L. 444-1 al. 3 code de commerce) ou faites-vous les démarches dans les formes légales vous-mêmes ?

Etat des lieux : 300 € TTC par heure de présence sur place (1ère heure indivisible). Honoraires - L. 444-1 al. 3 code de commerce.

Saisie des salaires : requête en saisie des salaires ou indemnités chômage (72.07 € TTC par débiteur) et représentation à l’audience devant le JEX en conciliation (120 TTC la première audience et 60 TTC par audience de renvoi éventuelle ; par débiteur ; honoraires - L. 444-1 al. 3 code de commerce).

Saisie des meubles avec ouverture forcée des portes : 230 € TTC (inventaire des meubles dans un premier temps).

Dans l’attente de vos instructions,

Vous faites quoi vous ? Pour info, Ce bien n’est plus à la location et bientôt en vente

L’avocat est payé à l’heure aussi

Le logement etait loué par agence et GLI, mais in-fine le propriétaire reste seul responsable des pertes. Le locataire est parti avec les poignées de porte, les radiateurs et détruit la porte de garage, et dégradé le bien.

Cela s’est fini grâce à l’intervention d’un député bienveillant auprès du préfet de l’Essone. Aux US, un locataire est expulsé sous une semaine en cas d’impayés.

greyvador · Mai 10, 2024, 4:39

Je n’ai jamais indiqué que les problèmes d’expulsion n’existaient pas.
Je revenais sur le fait de votre légende urbaine du ticket de pizza qui circule actuellement sur TikTok. Évoquer cela est de la mauvaise foi ou pire du mensonge.

Après au vu de votre tirade anti immobilier et votre profil « Investisseur patrimonial », j’attends la suite de votre récit qui devrait normalement proposer la bonne solution que vous proposez, le cœur sur la main, à vos prospects.

clementfischer · Mai 10, 2024, 4:49

Il n’y a pas qu’à Paris où tu peux louer facilement, je cherche dans des villes de 100k habitants pour trouver des appartements à 1500/2500€ du m² qui se loueront sans problème à 10 12€ du m².

Après je comprends à ton dernier message que tu as eu une mauvaise affaire qui s’éternise et j’en suis bien désolé mais c’est pas 5% des cas en France

lio198 · Mai 10, 2024, 5:01

Vous vous méprenez, je ne suis pas du tout anti Immo, j’ai fait près de 10 acquisitions/reventes, j’ai même commencé par cela, et je n’ai rien à vendre, et surtout pas des formations bidons.

Je partage seulement mon expérience / parcours d’investisseur et je confirme que les risques locatifs sont très élevés et sous-estimés, que la rentabilité a chuté depuis 15 ans, et que les normes et la fiscalité est limite confiscatoire, surtout si vous êtes à l’IFI.

En tant que propriétaire, j’ai du refuser près de 20 dossiers frauduleux (fausses fiches de paie, faux avis d’impôts, fausses déclarations) et subir 2 locataires indélicats. (Idem dans mon entourage d’investisseurs) Il ne faut pas laisser un tiers décider du choix des locataires.

Le couple risques/ rentabilité /liquidité n’est plus du tout en faveur de l’immo.

J’étais 95% Immo il y a 15 ans et je suis obligé d’arbitrer en faveur du patrimoine financier pour redescendre à 30% max en Immo. Je reviendrai quand le cadre réglementaire apportera de la rentabilité et de la sécurité pour les propriétaires investisseurs

Et pour info, je continue de faire de l’immo en viager, au moins les occupants ne détruisent pas leur ancien logement

greyvador · Mai 10, 2024, 5:19

Relisez votre premier post, il est clairement anti immobilier et trop fortement orienté sur TOUS LES PROBLÈMES.
Le style de post qui n’est pas exhaustif, ni objectif

Avec votre post faux sur le ticket de pizza qui permet de ne pas être expulsé, le post n’ était vraiment pas du niveau des conseils que l’on retrouve sur le forum.

La prochaine fois soyez plus mesuré et vous serez plus crédible.

P.s: et je ne parlerais pas du titre qui est énormément put*click !

Lennyrs · Mai 10, 2024, 6:04

@greyvador

Personnellement je pense le P*te à clic est parfois nécessaire.

Et je trouve qu’il à raison sur le fait que en France il y a un mirage sur l’investissement locatif.

Je connais un bon nombre de personnes qui pensent qu’il suffit juste d’acheter un bien et de le louer.

Il y a un vrai manque d’information sur les risques liées.

Bien-sûr tout n’est pas noir ou blanc mais personnellement l’investissement locatif ne m’attire pas du tout car beaucoup trop contraignant.

Je vois que vous restiez bloqué sur le ticket de pizza, certes il a fait une erreur en avançant cet argument mais sur les autres arguments vous n’avez pas de réponses pour faire avancer réellement le débat.

nicoo07 · Mai 10, 2024, 6:08

C’est effectivement incroyable. Qu’un PDG demande que son secteur d’activité soit moins taxé, c’est du jamais vu.

hhamon · Mai 10, 2024, 6:24

Hello @lio198,

Merci pour ce post, certes très engagé, qui suscite pas mal de réactions. Il est vrai que l’immobilier n’est pas du tout un investissement aussi passif qu’on le pense et qui présente de nombreux risques.

Cependant, comme pour tout investissement, la prise de risque doit être calculée dès le début du projet pour la minimiser autant que possible. Et ça commence déjà par le fait de faire preuve de bons sens :

Eviter les zones en déclin démographique
Eviter les zones en déclin économique (désindustrialisation, fort taux de chômage, peu de profils à hauts revenus, etc.)
Eviter les zones à risques (zones innondables, usines polluantes à proximité, etc.)
Eviter d’acheter un bien trop ancien avec beaucoup de travaux en ayant aucune connaissance du monde des travaux et du BTP
…

Bref, éviter de se mettre des batons dans les roues dès le début avant même d’avoir commencer à louer. Selon moi, il faut chercher avant tout à se positionner dans les endroits où il y a un bon mélange d’activité sociale, économique, culturelle et touristique. Ces zones attractives permettent non seulement d’avoir des pools de candidats à la location mais aussi de pouvoir évaluer les options de revente à un moment.

Je préfère acheter un T2/T3 à 200K€ dans une ville de l’île-de-France proche de Paris et desservie en transports en commun plutôt qu’un IDR de 6 lots à moins de 100K€ dans une bourgade sinistrée de l’Aisne.

Les deux plus grands risques selon moi qui pèsent sur l’investissement immobilier locatif - et pour lesquels nous n’avons malheureusement pas toutes les cartes en main - sont les locataires indélicats et l’Etat.

les locataires indélicats / mauvais payeurs
l’Etat qui décide de changer les règles du jeu à tout moment comme bon lui semble (fiscalité, défiscalisation, passoires thermiques, DPE obligatoire, etc.) en fonction de la conjoncture et/ou des sensibilités politiques qui se succèdent.

En ce qui concerne les locataires, je filtre énormément les profils de candidats que je reçois pour mes biens. Je les rencontre, je discute avec eux, je les questionne un miminum sur leur activité professionnelle, etc. Avec le bon sens, je vais éliminer de base les profils de locataires avec lesquels je ne suis pas à l’aise : revenus trop faibles, bénéficiaires d’aides sociales / APL / CAF, professions à risque, etc.

Ca m’évite de passer par un intermédiaire qui fait du volume et qui sélectionne des dossiers selon des critères parfois hasardeux. L’objectif d’un intermédiaire c’est juste de vous trouver un locataire et de vous facturer la prestation. Point barre. Un intermédiaire en moins, c’est encore des risques en moins dans mon investissement.

En réalité, ma sélection se fait déjà en amont avec les biens que je propose. Je loue en meublé avec des aménagements de qualité et de confort. Pour cela, je définis un loyer au dessus du prix du marché pour avoir un premier filtre de candidats éligibles. Je préfère recevoir 10 candidatures dont 3 ou 4 dossiers seront de qualité plutôt que 25 candidats aux dossiers médiocres et risqués.

Ca reste encore du bons sens. En mettant sur le marché des biens avec des prestations de qualité, situés dans des endroits attractifs et demandés, génère un flux de candidats potentiels dont certains sortent du lot.

Pour ce qui est de l’Etat et des contraintes associées, c’est plus compliqué à gérer en effet. Je te rejoins à 100% sur ce que tu as évoqué. Je suis de plus en plus convaincu qu’investir en immobilier locatif à titre personnel sera plus risqué à l’avenir du fait de la fiscalité qui pourraît être alourdie dans le futur. Je préfère désormais investir au travers d’une SCI pour bien distinguer mon patrimoine et ma fiscalité personnelle de celle de la société. Les règles du jeu pour les sociétés n’évoluent pas de la même manière que celles qui pèsent sur les particuliers.

nazben · Mai 10, 2024, 7:15

Globalement d’accord avec ton discours.

Pour ma part, les contraintes surpassent les avantages et l’éventuelle plus-value. J’ai investi dans le locatif il y a plusieurs années pour tenter l’expérience et si c’était à refaire, je ne le referais pas.

Comme pour beaucoup d’investissements, il y a des bonnes affaires avec de bonnes rentabilités, mais pour les trouver, il faut y mettre du temps, du travail et avoir de la chance. Alors qu’en moyenne, quand on se lance, je pense qu’on a tendance à surestimer les rentabilités et sous-estimer les risques et la quantité de travail.

Enfin bref, je pense que l’investissement locatif est toujours rentable pour beaucoup de gens qui s’en donnent les moyens. C’est une activité qui est quasiment accessible à tous et qui est un petit pas dans l’entrepreneuriat. Ce qui est quand même plus gratifiant que d’acheter des obligations et d’attendre les coupons chaque année

Cependant, je suis d’accord pour dire que toutes les contraintes que tu as énoncé rendent les projets locatifs beaucoup moins intéressants.

lio198 · Mai 10, 2024, 7:16

1/ Je m’excuse si j’ai pu vous choquer, mais JE N’AI RIEN A VENDRE, et non je ne suis pas contre l’immobilier, mais bien contre les pseudos vendeurs de formation à deux balles sur immobilier qui pullulent sur internet. Je souhaite mettre en garde les nouveaux investisseurs contre les MIRAGES et les CHARLATANS, afin que comme tout investisseur intelligent (Benjamin Graham/ Warren Buffet), de bien prendre en compte les risques, la rentabilité, et la liquidité de son investissement. Les risques et la fiscalité globale à l’entrée, à l’exploitation et la sortie sont fondamentaux pour l’analyse de l’investisseur avisé et raisonnable.

2/ Je ne suis qu’un investisseur moyen, patrimonial et j’ai largement bénéficié d’une hausse majeure de l’immobilier entre 2000 et 2020, notamment en achetant des biens à la découpe en région parisienne. Cette hausse ne se reproduira pas dans les 15 ans car les arbres ne montent pas au ciel.

3/ La fiscalité est devenue confiscatoire, jusqu’à 75% c’est un fait, le proprio est un mouton qui se fait tondre.

la TF a augmenté de 50% en moyenne en 10 ans. Elle va doubler encore (on finance comment les collectivités locales?).
Pour la PV: le prix d’acquisition fiscal (RFPI- Plus-value immobilière – Détermination de la plus-value brute – Définition du prix d'acquisition | bofip.impots.gouv.fr) ne tient pas compte de l’inflation, donc si dans 10 ans les prix réels (inflation) augmentent de 50%, vous allez payer 50% d’impots sur votre plus value immo alors que votre pouvoir d’achat n’a pas augmenté.
La CSG/RDS: on parle déjà de 33%
Le risque du LMNP n’est pas fictif, il suffit de voir les lois votées au sénat.
Location meublée touristique : ce qui risque de changer à partir de 2024 - Alerion Avocats Paris
l’IFI n’est pas nule, et elle touche les SCPI

4/ Je ne suis pas seul à faire ce constat sur la fiscalité:

5/ Tout le secteur immobilier est en berne. Si c’était si facile ou juste temporaire, TOUS les promoteurs ne licencieraient pas à tour de bras

5/ La loi 89 a sécurisé les locataires au détriment des propriétaires, et la jurisprudence n’est pas DU TOUT en faveur des propriétaire qui n’ont aucune sécurité juridique et financière. Si j’ai eu plusieurs déboires avec des locataires, un ami proche s’est retrouvé avec un locataire de 75 ans parfaitement lucide qui a décidé un jour volontairement de ne plus rien payer. Ce locataire a été inexpulsable pendant 3.5 ans !!! Les avocats, huissiers adorent les procédures judiciaires. J’ai eu un locataire de 66 ans qui a déménagé et j’ai été soulagé qu’il parte sans problème (le risque était bien pour moi).

S’il est vrai que le cas des squats a été traité récemment, le cas des impayés n’est en rien réglé par les assurances loyers impayés (qui ne couvrent en général que 2 ans, et pas les dégradations). Et un assureur, c’est comme pour une voiture ou un dégat des eaux, cela ne rembourse pas forcement et ni en totalité.

5/ La France est en faillite
Dette publique et ses charges : à quoi s'attendre d'ici 2027 ? | Fondation IFRAP](Dette publique et ses charges : à quoi s'attendre d'ici 2027 ? | Fondation IFRAP)
Rappel du Budget de l’Etat
Recettes : 300 Mds€
Dépenses 450 Mds€
Déficit : 150 Mds€ (50% des recettes !!!) qui se rajoutent au stock de dette
3.200 Mds€ de dette fin 2024
400 Mds€ de refinancement en 2024 (sic)

à comparer avec
98 Mds€ TVA
93 Mds€ IR
72 Mds€ IS
90 Mds€ de charges d’intérêts en 2027.

Les dépenses sociales sont démesurées par rapport au PIB et les comptes explosent
Budget Secu : 620 Mds€ de dépenses annuelles

60 Mds€ des dépenses de pension des fonctionnaires ne sont pas comptés dans les retraites, mais comme subvention d’équilibre des ministères (sic)

Avec un déficit de 50 % des recettes, une charge de dette a 90Mds en 2027, ce n’est pas soutenable, sauf à augmenter massivement la TVA/CSG et doubler l’IR, ou voler l’épargne des français et taxer l’immobilier.
La France est droguée aux dépenses publiques non financées, notamment aux dépenses sociales. Aucun gouvernement n’a voulu choisir. On s’est fait finance par l’Allemagne et la BCE, mais cela va avoir une fin.
La seule et unique raison pour laquelle les préteurs financent l’Etat, c’est sa capacité à lever l’impôt et spolier l’épargne des français (+3.000 Mds d’épargne ) et taxer l’immobilier. Ce n’est pas notre Mozart de la finance qui va payer.

6/ C’est bien l’immobilier qui va être taxé car il n’est pas mobile. L’assurance vie en euros est déjà quasi confisquée par l’Etat qui oblige les assureurs à acheter de la dette française. En AV, vous n’est plus propriétaire de vos fonds, juste détenteur d’une promesse de l’assureur qu’un jour il vous rembourse, sachant que l’Etat peut décider à tout moment de bloquer vos retraits (loi SAPIN II). Avec l’epargne financiere en titres vifs ou ETF dans PEA/CTO, vous restez propriétaire de vos titres, que l’état ne peux pas vous les voler…

7/ Et je maintiens, au global, aujourdhui, l’investissement passif en ETF est beaucoup plus simple, rentable, liquide que du locatif, surtout depuis un pays avec fiscalité douce sans impôt sur le revenu ni sur les PV… Et j’ai le même avis que la PDG de Nexity !

nazben · Mai 10, 2024, 7:26

Les derniers chiffres font froid dans le dos…

greyvador · Mai 10, 2024, 7:38

Je ne reste pas bloqué mais quand on commence à donner ce type d’argument, on est plus que limite.

Concernant les autres arguments j’y ai répondu sur les impôts (ce n’est pas 50% en passant en LMNP), sur les impayés, …

Je répondais surtout à une vision principalement biaisée et inexacte.

L’ensemble des échanges qui ont suivies permettent justement du débat