Le mirage de l'investissement locatif

lio198 · Mai 10, 2024, 8:32

1/Pour mes locataires, je passe par une agence qui pré sélectionne les dossiers et fait les visites, qui les fait valider par l’assureur loyers impayés et ensuite je les vérifie avec un ex-contrôleur des impôts qui a du nez ! Malgré tout cela on a eu des surprises…
2/pour la fiscalité, elle ne va pas diminuer et les niches type LMNP vont se réduire (il suffit de lire ce que nos parlementaires concoctent et les déficits de l’Etat)
Mais comme tu le soulignes, le locatif ce n’est pas du passif facile, et la fiscalité globale après PV/IR/CSG/RDS fait mal.

Lennyrs · Mai 10, 2024, 8:37

Très intéressant,

Personnellement je cherche à faire un apport pour un achat de RP dans 8/10 ans et je compte DCA en AV mais le fait de savoir que je ne pourrais peut-être pas récupérer mon épargne me fait peur…

Mais quel autre enveloppe ai-je sous le coude pour mettre cet apport ?

Merci pour votre aide.

hhamon · Mai 10, 2024, 8:50

C’est beaucoup de démarches et il faut bien lire les petites lignes des assurances GLI pour être couvert en cas de sinistre.

Aujourd’hui, je demande une garantie VISALE à mes nouveaux locataires. C’est beaucoup plus simple qu’une GLI et en plus c’est gratuit. Par contre, les conditions d’éligibilité pour les locataires sont plus restreintes.

Clairement ! Je suis convaincu que la niche fiscale du LMNP va être amenée à se durcir dans les années à venir. Pour redynamiser le marché locatif, il faudrait que la fiscalité et les règles de la location nue soient alignées avec celles du régime LMNP.

En attendant, je préfère arrêter d’investir en immobilier en tant que personne physique et tout passer par l’intermédiaire de sociétés.

hhamon · Mai 10, 2024, 8:55

Si la fiscalité de la RP continue d’être la même, à savoir de ne pas imposer les plus-values réalisées à la revente, alors tu auras sans doute la possibilité de récupérer une tout ou partie de ton épargne.

A long terme, une RP reste quand même un centre de coûts importants entre les frais de notaire, les taxes foncières, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, l’entretien courant, les assurances, etc.

Mais bon, c’est ça ou bien rester locataire toute sa vie et ne rien capitaliser en dur.

Lennyrs · Mai 10, 2024, 8:56

@hhamon

C’est vrai mais le temps que je fasse mon apport, sur quel support dois-je le mettre ?

lio198 · Mai 10, 2024, 8:57

Meilleure enveloppe pour DCA: ETF SP500 dans PEA avec un plafond de 150k€

hhamon · Mai 10, 2024, 8:59

Si tu as 8 / 10 ans devant toi comme tu le dis avant d’investir dans ta RP alors tu peux placer sur une assurance vie, un PEA, un CTO, un PER, un PEE, etc.

Si je ne dis pas de bêtises, les PER et PEE peuvent être « cassés » pour récupérer les fonds lorsqu’ils sont utilisés pour faire un premier achat de résidence principale.

Si tu investis sur le PEA, ça te permettra de récupérer les fonds dans plus de 5 ans comme apport pour ta RP avec une fiscalité allégée sur les gains que tu auras réalisés.

Lennyrs · Mai 10, 2024, 9:22

Le PEA est pour mon investissement en action, mais je cherche une enveloppe uniquement pour DCA pour un apport de RP.

Lennyrs · Mai 10, 2024, 9:23

Je pense investir en AV, même si il y a le risque.

Le PER et PEE je trouve ça moins avantageux.

hhamon · Mai 10, 2024, 9:23

Du DCA sur SP500 ou MSCI WORLD dans le PEA ou via un contrat d’assurance vie en gestion libre.

Lennyrs · Mai 10, 2024, 10:20

Un peu sceptique de mettre sur de l’action alors que le placement est sur 8/10ans je trouve ça bien risqué.

Diem4DM · Mai 10, 2024, 10:30

Salut @Lennyrs

J’étais un peu surpris de ce doute mais je pense comprendre pourquoi tu dis ça.

Si c’est pour le risque d’être dans une phase de marché très baissier pile au moment où tu devras impérativement revendre ces actions/ETF, tu peux couper la poire en deux et partir sur ce type d’investissement pour toute la période où tu es certain de ne pas avoir besoin de revendre. Ensuite, selon tes projets, un an ou deux avant l’éminence de cette échéance, tu peux commencer à transférer/consolider tes gains sur d’autres véhicules. Bref, essayer de profiter du plus performant en phase 1 et sécuriser en phase 2.

Si ce n’est pas ce qui fonde ton doute, je suis curieux d’en savoir plus.

Darryl

ersaza · Mai 10, 2024, 10:42

Globalement d’accord avec ça l’investissement immobilier est « compliqué » pour être réellement rentable.
Mais pour enrichir la discussion, je dirais que le problème est culturel.
C’est la « facilité » qui pousse beaucoup de monde à aller vers de l’investissement locatif. Non pas que ce soit facile comme tu l’as expliqué, mais c’est la première chose à laquelle les gens pensent par manque d’éducation financière. Pour beaucoup, il n’y a que la pierre la pierre la pierre, la pierre… Parce que c’est tangible, et ils ont l’impression de s’y connaître car tout le monde habite bien quelque part.
Mais en réalité, la pierre n’est pas nécessairement l’investissement qu’il faut pour tout le monde, surtout quand on n’en connaît pas toute les subtilités. Cela amène beaucoup de désillusion.
Il m’est arrivé plusieurs fois dans mon entourage de demander pourquoi avoir préféré un investissement immobilier direct, à de la pierre papier, ou à de l’investissement en action. La réponse est simple : « l’évidence », il ne se sont pas posé la question et ne savent pas ce qu’aurait pu leur apporter un autre type d’investissement.

Guillaume62 · Mai 10, 2024, 10:46

Je suis de l’avis de @lio198 : tu fais du DCA pendant 5 ans sur un PEA (100% ETF SP500 ou MSCI World si tu veux être davantage diversifié) et ensuite tu sécurises ton patrimoine sur AV avec un bon fond euro chez Linxea par exemple pour avoir peu de frais.

Bien sûr tu auras ouvert l’AV en même temps que le PEA, comme ça elle aura plus de 8 ans lorsque tu voudras faire l’achat de ta RP.

Lennyrs · Mai 10, 2024, 10:49

@Diem4DM

Ok merci, je pense partir sur du World pendant 5ans alors sur AV et ensuite je mettrai tout en fonds euros.

Lennyrs · Mai 10, 2024, 10:51

Je comprends pas pourquoi vous le dites le PEA pour un apport.

Mon PEA je compte le remplir à 100% et le laisser dormir des dizaines d’années.

Je ne vais pas m’en servir pour un apport.

Je vais ouvrir une AV et mettre un MSCI World et au bout de 5ans un fond euros

Guillaume62 · Mai 10, 2024, 11:01

Moins de frais en PEA, donc à même ETF => meilleure rentabilité. Bref, revenons au sujet initial du post.

utilisateur311 · Mai 11, 2024, 1:20

Mouais,

Rien de neuf sous le soleil.

L’immobilier est un EXCELLENT investissement comme les marchés FI peuvent être un MAUVAIS investissement.

Ça dépendra de ce que vous faites à l’intérieur de chaque poche et de votre résilience.

Aller, pèle - mêle : niche fiscale très avantageuse, épargne forcée, volatilité moindre, effet de levier, indexation des sur l’inflation.

Sur des biens en petite couronne Parisienne j’arrive à sortir du rendement à 7% brut avec un positionnement haut de gamme et des locataires solvables.

Le risque existe, il faut savoir choisir sa clientèle.

Oui c’est un investissement actif et une passion.
Oui je fais de l’immo et de l’ETF

dd360 · Mai 11, 2024, 4:14

L’immobilier a quand même une composante imbattable : l’effet de levier grâce au crédit.

marmouze84 · Mai 11, 2024, 6:37

Je comprends pas pourquoi vous parlez toujours de l’augmentation de la taxe foncière comme un problème, mais vous ne la déduisez pas lors de la déclaration de vos impôts ?